COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
8e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 22 JUIN 2017
N°2017/190
Rôle N° 15/21072
SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
C/
[J] [N]
[N] [Z] épouse [N]
Grosse délivrée
le :
à : Me STRATIGEAS
Me GONDET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Octobre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/12775.
APPELANTE
SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant au droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée et assistée de Me Jean-christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [J] [N]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pauline GONDET, avocat au barreau de MARSEILLE,
assisté de Me Pascal-André GÉRINIER, avocat au barreau de PARIS
Madame [N] [N] Madame [N] [Z] épouse [N]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pauline GONDET, avocat au barreau de MARSEILLE,
assistée de Me Pascal-André GÉRINIER, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Valérie GERARD, Président de chambre, et Madame Françoise DEMORY-PETEL, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Françoise DEMORY-PETEL, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Valérie GERARD, Président de chambre
Madame Françoise DEMORY-PETEL, Conseiller
Madame Anne DUBOIS, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe, après prorogation, le 22 Juin 2017.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2017
Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte notarié du 8 juillet 2008, M. [J] [N] et Mme [N] [Z], son épouse, ont acquis en l'état futur d'achèvement, dans un ensemble immobilier sis à [Localité 3], trois appartements et trois emplacements de stationnement automobile pour un prix total de 457.155,45 euros.
A l'acte, est intervenue la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée qui, selon offre du 9 juin 2008 acceptée le 21 juin 2008, a consenti aux époux [N]-[Z] un prêt, destiné à financer cette acquisition de biens à usage locatif, d'un montant de 486.100 euros, au taux de 5,05 % l'an, remboursable en 240 mensualités.
Par acte notarié du 10 septembre 2008, les époux [N]-[Z] ont acquis en l'état futur d'achèvement dans la même résidence un appartement et un emplacement de stationnement automobile pour un montant total de 152.490 euros.
Cette nouvelle acquisition de biens à usage locatif a également été financée par un prêt consenti par le Crédit Immobilier de France Méditerranée, suivant offre du 28 juillet 2008 acceptée le 10 août 2008, d'un montant de 163.600 euros, au taux de 5,95 %, remboursable en 180 mensualités.
Les échéances de ces crédits ont cessé d'être honorées à compter de janvier 2010.
Les 29 août et 22 décembre 2011, la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée a fait délivrer aux emprunteurs deux commandements de payer valant saisies immobilières des biens acquis.
Le 25 octobre 2011, la banque a procédé à une saisie attribution des loyers des appartements à hauteur de 1.950 euros par mois.
Par exploit du 17 avril 2012, faisant valoir que la banque avait manqué à son obligation de mise en garde, M. [J] [N] et Mme [N] [Z] ont fait assigner la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de la voir condamner à leur payer des dommages et intérêts équivalents au montant de sa créance, soit 798.010,26 euros, et voir déclarer éteinte sa créance.
Par deux jugements du 14 mars 2013, le juge de l'exécution en matière de saisie immobilière du tribunal de grande instance de Nîmes a sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir du tribunal de grande instance de Marseille.
Par jugement du 26 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Marseille a :
' dit que la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée a commis un manquement au devoir de mise en garde au préjudice de M. [J] [N] et de Mme [N] [Z] épouse [N],
' sursis à statuer sur l'évaluation du préjudice subi par M. [J] [N] et par Mme [N] [Z] épouse [N] jusqu'à ce que le tribunal de grande instance de Nîmes se soit prononcé sur la vente sur adjudication des biens immobiliers objets des ventes des 8 juillet 2008 et 10 septembre 2008,
' ordonné en conséquence le retrait de l'affaire du rang des affaires en cours,
' dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir à nouveau la juridiction, en déposant des conclusions de reprise d'instance,
' condamné la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée à verser à M. [J] [N] et à Mme [N] [Z] épouse [N] ensemble la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté la demande formée par la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté toutes autres demandes,
' réservé les dépens.
Suivant déclaration du 30 novembre 2015, la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée a relevé appel de cette décision.
Par conclusions récapitulatives notifiées et déposées le 5 juillet 2016, auxquelles il convient le cas échéant de se reporter par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée, demande à la cour de :
' la recevoir en son intervention volontaire,
' constater sinon dire qu'elle est de plein droit substituée dans la cause à la S.A. Crédit Immobilier de France Méditerranée par l'effet d'une fusion-absorption à effet du 1er décembre 2015, et que l'instance se poursuit à ses diligences et aux lieu et place de la S.A. Crédit Immobilier de France Méditerranée, radiée,
' dire que la responsabilité de la S.A. Crédit Immobilier de France Méditerranée, aux droits de laquelle elle se trouve, par manquement allégué au devoir de mise en garde, n'est pas établie,
en conséquence,
' infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
' rejeter l'intégralité des demandes de M. [J] [N] et Mme [N] [Z] épouse [N],
' condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [N] [Z] épouse [N] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité de procédure,
' condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [N] [Z] épouse [N] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me Jean-Christophe Stratigeas, membre de la SELARL Cadji et Associés.
Par conclusions notifiées et déposées le 9 mai 2016, auxquelles il y a également lieu de se référer, M. [J] [N] et Mme [N] [Z] épouse [N] demandent à la cour de :
' confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 26 octobre 2015 dont appel en ce qu'il a :
' dit que la SA Crédit Immobilier de France a commis un manquement au devoir de mise en garde à leur préjudice,
' sursis à statuer sur l'évaluation du préjudice par eux subi jusqu'à ce que le tribunal de grande instance de Nîmes se soit prononcé sur la vente sur adjudication des biens immobiliers objets des ventes des 8 juillet 2008 et 10 septembre 2008,
' ordonné en conséquence le retrait de l'affaire du rang des affaires en cours par simple mesure de bonne administration judiciaire,
' dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir à nouveau la juridiction, en déposant des conclusions de reprise d'instance,
' rejeté la demande formée par la SA Crédit Immobilier de France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' l'infirmer en ce qu'il a rejeté toute autre demande,
statuant à nouveau
' constater que le Crédit Immobilier de France produit aux débats des pièces erronées ne faisant pas état de leur situation réelle au moment de la souscription de leurs emprunts en juillet et septembre 2008,
' condamner la société Crédit Immobilier de France Développement à leur verser des dommages et intérêts équivalents au reliquat,
' dire que la créance de la société Crédit Immobilier de France sera éteinte par la compensation judiciaire,
subsidiairement,
' condamner la société Crédit Immobilier de France à leur payer, à titre de dommages et intérêts, le montant des intérêts des deux prêts au jour du jugement,
en tout état de cause,
' condamner la société Crédit Immobilier de France à verser 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
' condamner la société Crédit Immobilier de France aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Me Pauline Gondet conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2017.
MOTIFS
La SA Crédit Immobilier de France Développement, dont il n'est pas discuté qu'elle vient régulièrement aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Méditerranée, fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu à son encontre un manquement à un devoir de mise en garde dont elle estime qu'elle n'était en l'espèce pas tenue eu égard à la situation des époux [N]-[Z].
L'appelante fait, notamment, valoir que ces derniers, eu égard à leur parcours et à leur situation professionnelle et au fait avéré qu'ils avaient déjà eu recours à l'emprunt, en particulier à l'emprunt immobilier locatif, antérieurement à la sollicitation des prêts litigieux, alors que ceux-ci ne relevaient pas d'un montage financier ou juridique complexe qu'ils n'auraient pas été en mesure d'appréhender intellectuellement, doivent être regardés comme des emprunteurs avertis, ce qui exclut l'existence d'une obligation de mise en garde.
Elle ajoute qu'à supposer que les intimés puissent être regardés comme des emprunteurs non avertis, le Crédit Immobilier de France Méditerranée n'était pas davantage redevable d'un devoir de mise en garde en absence d'inadaptation manifeste des crédits d'investissement locatif litigieux à leurs capacités financières incluant notamment les revenus locatifs prévisionnels dont il était fait état.
Elle précise que la dissimulation délibérée de la situation d'endettement préexistante au titre de prêts d'investissement locatif préalablement contractés auprès d'un autre établissement de crédit, en l'occurrence BNP Paribas Personal Finance, exclut que les époux [N] puissent lui faire grief d'un manquement au devoir de mise en garde.
Les intimés répliquent que, ignorants en matière d'investissement immobilier, ils ne mesuraient pas la portée de leurs engagements qui risquaient de les conduire à la catastrophe financière.
Ils font valoir que, sans s'immiscer dans l'acquisition immobilière, la banque devait à l'évidence savoir que les emprunts ne seraient pas payés, en examinant leurs revenus et charges, l'imminence de leur départ à la retraite, et les revenus nets potentiels des appartements acquis, que l'appelante n'a donc pas rempli ses obligations de banquier.
À cet égard, les époux [N], qui exposent que l'établissement de crédit est tenu de se renseigner afin de pouvoir apprécier si le crédit a de bonnes chances d'être remboursé, contestent la véracité du contenu des fiches de renseignements produites par la banque sous les numéros 5, 13 et 14.
Sur ce, comme le rappellent les parties, l'établissement bancaire qui consent un crédit est tenu envers un emprunteur non averti d'une obligation de mise en garde au regard de ses capacités financières et du risque d'endettement né de l'octroi du prêt.
L'obligation de mise en garde est ainsi subordonnée à deux conditions, la qualité d'emprunteur non averti et l'existence d'un risque d'endettement.
Malgré ce que soutient l'appelante eu égard notamment à l'existence de différents prêts contractés en décembre 2007 auprès de BNP Paribas dont se prévalent désormais les intimés, il n'est pas établi que, lorsqu'ils ont souscrit les prêts immobiliers litigieux en juillet et septembre 2008, M. [J] [N] et Mme [N] [Z], employés de la fonction publique, l'un en qualité de chauffeur par le Sénat, l'autre en tant que directrice générale des services de la mairie de [Localité 4] (Seine-et-Marne), disposaient d'une compétence et d'une expérience en matière immobilière et financière leur permettant de mesurer les risques attachés à leurs engagements.
Ils étaient, dès lors, des emprunteurs non avertis.
Sur l'existence d'un risque d'endettement né de l'octroi des prêts au regard de leurs capacités financières, il convient d'examiner la situation des emprunteurs à la date de conclusion de chacun des contrats litigieux, étant précisé que, si l'établissement prêteur a l'obligation de se renseigner, il est en droit de se fier, en l'absence d'anomalies apparentes, aux informations qui lui sont fournies et n'est pas tenu de procéder à des investigations particulières.
A cet égard, les époux [N] contestent la réalité du contenu de deux fiches de renseignements figurant au bordereau des pièces communiquées par la banque sous les numéros 5 et 13, au prétexte qu'ils n'ont pas écrit eux-mêmes les informations concernant les emprunts existants et que, les pièces telles que transmises à la banque étant parfaitement complètes et contenant tous les emprunts par eux souscrits, les documents ont donc été modifiés ultérieurement.
Cependant, outre le fait qu'il importe peu que les dites fiches n'aient pas été remplies de la main de M. [J] [N] et Mme [N] [Z], lesquels, en attestant de l'exactitude des renseignements portés, les ont signées après y avoir apposé la mention « lu et approuvé » respectivement les 30 avril 2008 et 21 juillet 2008, il ne peut qu'être constaté que les intimés n'apportent pas la moindre preuve de leurs allégations quant à une prétendue falsification de ces documents.
S'agissant de la pièce numérotée 14 intitulée « état du patrimoine », les intimés font valoir que ce document, qu'ils n'ont ni rempli, ni signé, est erroné, leur résidence principale située à [Localité 5] n'étant pas construite sur un terrain d'un hectare et demi et sa valeur ne dépassant pas les 450.000 euros.
Concernant cette pièce, où ledit bien figure pour une valeur estimée de 500.000 euros et une valeur nette, déduction faite du capital restant dû au titre du prêt contracté pour son acquisition, de 350.000 euros, l'appelante rappelle avoir indiqué qu'il s'agissait d'un document d'analyse interne qui avait été établi par le prescripteur lors de l'établissement du dossier de financement relatif au second prêt de juillet 2008.
Ceci étant, des éléments versés aux débats par la SA Crédit Immobilier de France Développement, en particulier des fiches de renseignements sus évoquées et pièces justificatives alors fournies à l'appui de leurs déclarations par les emprunteurs, il résulte que :
- M. [J] [N] a perçu, en 2007, des traitements nets imposables de 89.784 euros, soit un revenu net imposable mensuel moyen de 7.482 euros,
- Mme [N] [Z] a perçu, en 2007, des traitements nets imposables de 46.377 euros et 3.943 euros, soit un revenu net imposable mensuel moyen de 4.193 euros,
- l'épouse était propriétaire du bien immobilier sis à [Localité 5] constituant la résidence principale du couple,
- celui-ci remboursait, au titre de trois emprunts contractés pour l'acquisition du dit logement auprès de la trésorerie du Sénat, les sommes mensuelles de 301,87 euros, 1.060,74 euros et 121,44 euros, soit une charge mensuelle de 1.484 euros.
Il n'était, dans la fiche signée le 30 avril 2008, pas fait état d'autres charges.
En outre, dans la demande de prêt relative au projet d'acquisition des trois premiers appartements dans le programme de [Localité 3], il était envisagé des loyers à venir pondérés de 424,80 euros, 424,80 euros, et 452,80 euros, soit au total des loyers prévisionnels de 1.302 euros par mois.
Ainsi, au regard de revenus mensuels de l'ordre de 13.000 euros, voire de seulement 10.732 euros après pondération à 70 % de ceux de l'époux en raison de son âge, 58 ans, comme opéré dans la demande, et du seul emprunt, qui, concernant leur habitation principale, se substituait en outre à toute autre charge de logement telle qu'un loyer, porté à la connaissance de l'appelante, il n'est pas établi par les époux [N], qui ne peuvent se prévaloir de différents crédits par eux précédemment contractés auprès d'autres organismes dont ils ont dissimulé l'existence au prêteur, un risque d'endettement né de l'octroi du prêt consenti selon offre du 9 juin 2008 acceptée le 21 juin 2008, réitéré par acte notarié du 8 juillet 2008, dont les mensualités étaient de 3.221,49 euros.
La SA Crédit Immobilier de France Méditerranée aux droits de laquelle vient la SA Crédit Immobilier de France Développement n'était donc pas, eu égard à leurs capacités financières, tenue, concernant le premier prêt en cause qui, au vu des éléments en sa possession, portait à 4.705 euros par mois le montant de leurs emprunts à rembourser, en ce compris leur charge de logement, d'un devoir de mise en garde envers les intimés.
S'agissant du second prêt litigieux contracté suivant offre du 28 juillet 2008 acceptée le 10 août 2008, réitéré par acte authentique du 10 septembre 2008, il ne peut qu'être constaté que la fiche de renseignements signée le 21 juillet 2008 ne comporte pas mention d'autres prêts que ceux déjà cités consentis par le Sénat pour l'acquisition de la résidence principale des emprunteurs et celui précédemment consenti par l'appelante pour les trois logements à usage locatif acquis le 8 juillet 2008.
La demande de prêt relative au projet d'acquisition de ce quatrième appartement dans le même programme de [Localité 3] envisageait un loyer à venir pondéré de 424,80 euros.
Au regard des capacités financières de M. [J] [N] et Mme [N] [Z] à la date de souscription du contrat telles qu'elles ressortent des éléments précités, et notamment de leur niveau de revenus, alors de 13.400 euros, ou même après pondération comme sus-évoqué de plus de 11.000 euros par mois, il apparaît que l'octroi du crédit dont les mensualités s'élevaient à 1.296,43 euros, portant leur charge totale d'emprunts à rembourser à 6.001 euros, ne présentait pas pour les intimés, par ailleurs déjà propriétaires d'un bien par eux-mêmes estimé 450.000 euros constituant leur habitation principale, un risque d'endettement de nature à justifier que la banque soit tenue à leur égard d'un devoir de mise en garde relativement à ce crédit.
Le jugement est donc infirmé de ce chef, et les époux [N]-[Z] déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre de la SA Crédit Immobilier de France Développement.
Au titre des frais irrépétibles, il sera alloué à cette dernière une somme de 2.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Déboute M. [J] [N] et Mme [N] [Z] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamne M. [J] [N] et Mme [N] [Z] à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne aux dépens, ceux d'appel distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
