COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 JUIN 2017
jlp
N° 2017/ 498
Rôle N° 15/16512
Syndic. de copropriété CASINO DES FLEURS
C/
[J] [S]
[L] [X]
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]
SARL ORLYNE BOUTIQUE 44
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
Me Alexandra BOISRAME
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 31 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 11/06767.
APPELANTE
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble CASINO DES FLEURS, sis [Adresse 2], pris en son syndic Monsieur [X] [G], [Adresse 3]
représenté par la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean-Louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [J] [S]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Alexandre MEYRONNET, avocat au barreau de GRASSE, , plaidant
Monsieur [L] [X]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Alexandre MEYRONNET, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] prise en la personne de son syndic en exercice le CABINET [M] IMMOBILIER - [Adresse 5]
représenté par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Alexandre MEYRONNET, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
SARL ORLYNE BOUTIQUE 44 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Alexandre MEYRONNET, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Avril 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Madame Agnès MOULET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs est propriétaire à [Adresse 6] de la parcelle BT [Cadastre 1] ; la parcelle contiguë BT [Cadastre 1] appartient au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].
La parcelle actuellement cadastrée BT [Cadastre 1] a été grevée d'une servitude de passage au profit du terrain restant la propriété du vendeur (à l'époque [P] [Z]) aujourd'hui cadastré BT [Cadastre 1] et [Cadastre 2], lors de sa vente (à [Q] [H]) suivant un acte établi le 29 mars 1868 par Me [W], notaire à [Localité 1], servitude libellée dans les termes suivants :
Il est expressément convenu que M. [Q] [H] fera construire, immédiatement, une maison d'habitation sur le lot de terrain vendu et qu'en faisant construire cette maison, il sera tenu d'établir et pratiquer, à l'extrémité dudit lot de terrain, du côté est, un passage d'une largeur de 3,50 m en façade dans toute sa longueur et d'une hauteur de 4 m destiné à mettre en communication directe la [Adresse 1] et le terrain intérieur restant la propriété de M. [F].
(')
Les frais d'entretien de ce passage seront à la charge, par égale part, de tous les co-usagers. Une porte fermée à clé sera établie à l'extrémité de ce passage.
La porte intérieure appartiendra et sera exclusivement à la disposition de M. [F], vendeur, et de ses représentants et ayants-cause qui auront le droit de libre circulation à pied, à cheval ou en voiture.
La porte extérieure appartiendra et sera la disposition des co-usagers, concurremment.
Ce passage de 3,50 m de large, aménagée [Adresse 1], a été réduit à 1,50 m en 1988, puisqu'en vertu d'un modificatif à l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 1], établi le 19 avril 1988 par Me [I], notaire à [Localité 1], ont été créés sur le sol du passage, partie commune, les lots 108, 109 et 110 correspondant au droit de construire un placard et deux locaux commerciaux.
Par acte notarié du 12 juillet 2007, la société civile de construction vente Casino des Fleurs a fait l'acquisition de la parcelle BT [Cadastre 1] sur laquelle se trouvait alors implanté un immeuble à usage commercial à restructurer (un ancien casino de jeux) et a entrepris la réalisation d'un immeuble comprenant des locaux recevant du public, soumis au statut de la copropriété.
Par exploits des 30 novembre, 1er et 2 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la SARL Orlyne Boutique, [J] [S] et [L] [X] en vue d'obtenir la démolition des ouvrages illégalement implantés sur l'assiette de la servitude de passage.
Le tribunal, par jugement du 31 juillet 2015, a notamment :
'constaté la constitution d'une servitude consensuelle de passage sur la parcelle actuellement cadastrée BT [Cadastre 1] au profit du fonds actuellement cadastré BT [Cadastre 1], par acte notarié du 29 mars 1868,
'constaté la réalisation de constructions par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], correspondant aux lots 108, 109 et 110, sur l'assiette de la servitude,
'débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société Orlyne, M. [S] et M. [X] de leurs demandes de constatation de l'extinction de la servitude conventionnelle par la modification des lieux,
'constaté que les propriétaires du fonds dominant ont renoncé à l'exercice d'une partie de cette servitude et consenti à une modification de son assiette,
'constaté l'extinction de la servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle cadastrée BT [Cadastre 1] au profit du fonds cadastré BT [Cadastre 1] par le non-usage trentenaire,
'débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs de l'ensemble de ses demandes,
'condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à la société Orlyne, à M. [S] et à M. [X], ensemble, la somme de 3500 € titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs a régulièrement relevé appel, le 15 septembre 2015, de ce jugement.
Il demande à la cour (conclusions déposées le 17 mars 2017 par le RPVA) de :
'infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
'dire et juger qu'il est toujours bénéficiaire d'une servitude de passage grevant la parcelle BT [Cadastre 1] au profit de la parcelle BT [Cadastre 1],
'constater que les intimés ont fait réaliser une construction sur l'assiette de la servitude en contravention avec l'acte constituant ladite servitude et en contravention avec l'article 701 du code civil,
'les condamner à démolir l'ouvrage implanté illégalement sous astreinte, qu'il plaira à la cour de fixer,
'condamner les intimés à lui payer la somme de 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société Orlyne, M. [S] et M. [X] sollicitent de voir (conclusions déposées le 13 mars 2017 par le RPVA) :
Vu les articles 706 et suivants du code civil,
Vu l'article 1134 du code civil,
'dire et juger que les propriétaires du fonds dominant ont renoncé à l'exercice d'une partie de la servitude conventionnelle de passage située sur la parcelle BT [Cadastre 1] au profit du fonds BT [Cadastre 1] et consenti à une modification de son assiette,
'dire et juger, en effet, que la construction de boutiques à l'intérieur du passage a été acceptée par les anciens propriétaires du fonds dominant, auteurs de l'appelant,
'dire et juger que le syndicat Casino des Fleurs ne démontre pas avoir exercé la servitude de passage par lui ou ses auteurs dans le délai de 30 ans avant l'assignation introductive d'instance,
'dire et juger que la servitude conventionnelle de passage s'est éteinte par suite de non-usage trentenaire,
'débouter, en conséquence, le syndicat Casino des Fleurs de toutes ses demandes, fins et conclusions,
'confirmer le jugement entrepris, y compris sur l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et y ajoutant,
'condamner le syndicat Casino des Fleurs à 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2017.
MOTIFS de la DECISION :
Il résulte des pièces produites que l'immeuble implanté sur la parcelle BT n° [Cadastre 1] a fait l'objet de travaux de réhabilitation en vertu de divers permis de construire obtenus entre 2009 et 2014, le dernier en date du 10 avril 2014, après son acquisition, suivant acte notarié du 12 juillet 2007, par la société civile de construction vente Casino des Fleurs, qui y a aménagé des locaux recevant du public, notamment à usage d'établissement bancaire et de bureaux ; l'immeuble dont s'agit, qui était désaffecté depuis 1989, servait auparavant à l'exploitation d'une salle de spectacle et de jeux, ainsi qu'il ressort des énonciations de l'acte du 12 juillet 2007, page 6.
C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que l'ancien propriétaire de la parcelle BT n° [Cadastre 1], fonds dominant, avait, par une manifestation sans équivoque de volonté, renoncé à l'exercice d'une partie de la servitude en autorisant la réalisation d'ouvrages sur l'assiette, réduisant le passage de 3,50 m à 1,50 m ; il s'avère en effet que, par courrier du 19 septembre 1987, [A] [A], alors PDG de la SA Casino des Fleurs de [Localité 1], a autorisé le syndic de la copropriété du [Adresse 1] à pratiquer à ses frais, la réfection du porche d'entrée, y incluant deux vitrines, et laissant un passage libre de 1,50 m, sachant que l'intéressé était également le gérant de la SCI de Gestion des Fleurs, propriétaire de l'immeuble bénéficiaire de la servitude, et qu'il avait, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], le pouvoir, du moins apparent, d'engager la SCI ; l'aménagement de ces deux vitrines a été réalisé courant 1988, qui a consisté en la création de surfaces commerciales supplémentaires le long du passage débouchant sur la [Adresse 1], servant à une bijouterie et à un laboratoire d'analyses médicales, création qui est à l'origine de la modification de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 1], établie par acte notarié du 19 avril 1988.
La réalisation, en vertu de l'autorisation ainsi donnée, de ces ouvrages permanents, visibles sur les photographies produites aux débats, et contraires à la servitude constituée aux termes de l'acte du 29 mars 1868, traduit bien une renonciation de l'ancien propriétaire de la parcelle BT n° [Cadastre 1] à l'exercice partiel de la servitude ; en outre, le premier juge a relevé qu'aux termes d'un protocole en date du 6 février 2001, M. [X], alors syndic bénévole de la copropriété du [Adresse 1], avait autorisé la société Office Parisien de Rénovation (à laquelle la société civile de construction vente Casino des Fleurs a, par la suite, acquis l'immeuble le 12 juillet 2007) à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité incendie du passage du [Adresse 1], précision faite audit protocole, signé par le représentant légal de la société OPR, que cette mise aux normes sera réalisée en conservant une largeur de circulation de 1,50 m comptée à partir de l'implantation existante desdites vitrines.
Par ailleurs, sur l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs par exploits des 30 novembre, 1er et 2 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société Orlyne, M. [S] et M. [X] ont demandé, reconventionnellement, au tribunal de constater l'extinction de la servitude, constituée aux termes de l'acte de Me [W], notaire à [Localité 1], en date du 29 mars 1868, pour non-usage trentenaire.
Il découle à cet égard des articles 706, 707 et 708 du code civil que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans, lesquels commencent à courir, lorsqu'il s'agit d'une servitude discontinue, du jour où l'on a cessé d'en jouir, et que le mode de la servitude peut se prescrire comme l'avantage lui-même et de manière identique, ces textes étant applicables aux servitudes établies par le fait de l'homme et non aux servitudes légales, par nature perpétuelle.
Au cas d'espèce, il ressort des pièces communiquées que dans le cadre des travaux de réhabilitation de l'immeuble construit sur la parcelle BT n° [Cadastre 1] effectués à partir de 2009, une issue de secours par le passage donnant sur la [Adresse 1] a été aménagée, une porte vitrée à double vantaux ayant été placée à l'extrémité sud du passage existant ; le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait constater la mise en place de cette porte vitrée, fermée à clé et équipée d'un système d'ouverture à distance avec vidéophone, suivant procès-verbal établi le 23 octobre 2012 par la SCP d'huissiers de justice [O], [B], [D], [P] et [U] et selon l'annexe n° 1 à la notice de sécurité établie le 22 mai 2014 par le cabinet d'architectes Vertical, cet accès en rez-de-chaussée était destiné à servir à l'évacuation, avec une seconde issue de secours débouchant au niveau du [Adresse 7], de l'ensemble des personnes (soit un effectif théorique de 352 personnes au total) se trouvant dans le bâtiment « Casino des Fleurs » ; pour autant, le premier juge a clairement fait ressortir, en l'état des attestations, précises et concordantes, versées aux débats, qu'avant la mise en place de la porte vitrée, lors des travaux de réhabilitation de l'immeuble entre 2009 et 2014, la servitude de passage constituée dans l'acte du 29 mars 1868 n'était plus utilisée depuis, à tout le moins, le début des années 1970, la porte en bois située au fond du passage, paraissant même condamnée et soudée selon un témoin (M. [L]) ; il a également justement retenu que les attestations émanant de personnes habitant ou travaillant dans l'immeuble du [Adresse 1], dont il résultait que le passage n'avait pas été emprunté jusqu'à fin 2011, début 2012, se trouvaient corroborées par le diagnostic technique établi, le 26 mars 2009, par le cabinet d'architecte Vertical indiquant, s'agissant du bâtiment « Casino des Fleurs », que cet ensemble bâti est resté près de 30 ans inoccupé et a fait l'objet de transformations partielles qui sont toutes restées inachevées.
La preuve se trouve donc suffisamment rapportée de ce que lorsque la porte vitrée a été mise en place dans le passage afin de servir d'issue de secours, la servitude grevant la parcelle BT n° [Cadastre 1] et débouchant sur la [Adresse 1] n'était plus utilisée depuis plus de 30 ans, soit depuis le début des années 1970 ; le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs, qui n'a repris l'exercice de la servitude que courant 2012, à l'occasion de l'installation de la porte vitrée, n'établit pas l'existence de faits interruptifs de la prescription intervenus entre 1970 et 2000 et ne prétend pas que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], propriétaire du fonds servant, aurait renoncé au bénéfice de la prescription acquise ; il importe peu que l'extinction de la servitude constituée aux termes de l'acte du 29 mars 1868, du fait d'un non-usage trentenaire, conduise à rendre provisoirement l'immeuble non conforme à la réglementation applicable en matière de sécurité incendie dans les établissements recevant du public.
La cour estime donc que le premier juge a fait une exacte application des faits de la cause et du droit des parties en considérant que la servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle BT n° [Cadastre 1] au profit de la parcelle BT n° [Cadastre 1] est éteinte par le non-usage trentenaire; le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé dans toutes ses dispositions.
Succombant sur son appel, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs doit être condamné aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à la société Orlyne, à M. [S] et à M. [X], ensemble, la somme de 3000 € en remboursement des frais non taxables qu'ils ont dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de Grande instance de Grasse en date du 31 juillet 2015,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Casino des Fleurs aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à la société Orlyne, à M. [S] et à M. [X], ensemble, la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
LE GREFFIERLE PRESIDENT
