COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 JUIN 2017
bm
N° 2017/ 490
Rôle N° 14/08312
Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE DE LA COPROPRIETE [Adresse 1]
Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE DE LA COPROPRIETE [Adresse 2]
C/
[L] [Y]
[B] [T] épouse [A]
[S] [F]
[M] [C]
[E] [N]
[Y] [H] [S]
[P] [P] épouse [L]
[I] [G]
[D] [G]
[K] [J]
[U] [O]
[U] [M]
[T] [H] veuve [V]
[A] [R]
[N] [E] veuve [O] [W]
[F] [Q]
[J] [I] épouse [Z]
[R] [X]
[J] [D] épouse [U]
[W] décédé [B]
[G] [K] [DD]
[X] [K] [DD] épouse [WW]
[C] [PP]
[V] [EE]
[Q] [QQ]
[Z] [UU]
[HH] [VV] épouse [ZZ]
[MM] [BB]
[AA] [AA] épouse [TT]
[DD] [KK] épouse [JJ]
[GG] épouse [MM]
[XX] [SS] épouse [HH]
[CC] [XX]
[F] [II]
[BB] [CC]
[TT] [NN]
[II] [OO]
[QQ] [LL] épouse [RR]
[EE] [YY]
[II] [FF] épouse [CCC]
[SS] [DDD]
[JJ] [YYY] épouse [NNN]
[UU] [EEE]
[PP] [VVV]
[ZZ] [TTT] épouse [HHH]
[LL] [ZZZ]
[GG] [LLL]
[YY] [III]
[FF] [OOO] épouse [FFF]
[KK] [OOO]
[WW] [O] épouse [JJJ]
[VV] [O]
Société DOCKS MERIDIONAUX
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
Syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 4]
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [Adresse 5]
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6]
[NN] [B]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Françoise MICHOTEY
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Hadrien LARRIBEAU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 225/2014.
APPELANTS
Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE [Adresse 1] pris en l apersonne de son syndic Cabinet Déliquaire - [Adresse 7]
représenté par Me Françoise MICHOTEY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Agnès ELBAZ, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic Cabint Déliquaire - [Adresse 7]
représenté par Me Françoise MICHOTEY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Agnès ELBAZ, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 8]
défaillante
Madame [B] [T] épouse [A], demeurant [Adresse 9]
défaillante
Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 10]
défaillant
Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 11]
défaillant
Madame [E] [N], demeurant [Adresse 12]
défaillante
Monsieur [Y] [H] [S], demeurant [Adresse 13]
défaillant
Madame [P] [P] épouse [L]
demeurant [Adresse 14]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [I] [G]
demeurant Chez Madame [RR] [XXX] - [Adresse 15]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [D] [G]
demeurant [Adresse 16]
défaillant
Monsieur [K] [J]
demeurant [Adresse 17]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [U] [M]
demeurant [Adresse 18]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [T] [H] veuve [V] demeurant [Adresse 19], représentée par l'Union Départementale des Associations Famiales de la Côte d'Or, [Adresse 20], désignée aux fonctions de tuteur aux fins de la représenter et d'administrer ses biens suivant jugement du juge des Tutelles près le Tribunal d'Instance de DIJON du 11 octobre 2013
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [A] [R]
demeurant [Adresse 21]
défaillant
Madame [N] [E] veuve [O] [W]
demeurant [Adresse 22]
défaillante
Monsieur [F] [Q]
demeurant [Adresse 23]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [J] [I] épouse [Z]
demeurant [Adresse 21]
défaillante
Monsieur [R] [X]
demeurant [Adresse 24]
défaillant
Madame [J] [D] épouse [U]
demeurant [Adresse 25]
défaillante
Mademoiselle [G] [K] [DD]
demeurant [Adresse 26]
défaillante
Madame [X] [K] [DD] épouse [WW]
demeurant [Adresse 27]
défaillante
Monsieur [C] [PP]
demeurant [Adresse 28]
défaillant
Monsieur [V] [EE]
demeurant [Adresse 21]
défaillant
Monsieur [Q] [QQ]
demeurant [Adresse 29]
défaillant
Monsieur [Z] [UU]
demeurant [Adresse 30]
défaillant
Madame [HH] [VV] épouse [ZZ]
demeurant [Adresse 31]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [MM] [BB]
demeurant [Adresse 32]
défaillant
Madame [AA] [AA] épouse [TT]
demeurant [Adresse 33]
défaillante
Madame [DD] [KK] épouse [JJ]
demeurant [Adresse 21]
défaillante
Madame [GG] épouse [MM]
demeurant [Adresse 34]
défaillante
Madame [XX] [SS] épouse [HH]
demeurant [Adresse 21]
défaillante
Monsieur [CC] [XX]
demeurant [Adresse 35]
défaillant
Monsieur [F] [II], demeurant Chez Agence MARY LEYNAERT - [Adresse 36]
défaillant
Monsieur [BB] [CC]
demeurant [Adresse 37]
défaillant
Monsieur [TT] [NN]
demeurant [Adresse 38]
défaillant
Madame [II] [OO]
demeurant [Adresse 21]
défaillante
Madame [QQ] [LL] épouse [RR]
demeurant [Adresse 39]
défaillante
Monsieur [EE] [YY]
demeurant [Adresse 40]défaillant
Madame [II] [FF] épouse [CCC]
demeurant [Adresse 21]
défaillante
Monsieur [SS] [DDD]
demeurant [Adresse 41]
défaillant
Madame [JJ] [YYY] épouse [NNN], demeurant [Adresse 21]
défaillante
Monsieur [UU] [EEE]
demeurant [Adresse 42]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [PP] [VVV], demeurant [Adresse 43]
défaillant
Madame [ZZ] [TTT] épouse [HHH], demeurant [Adresse 21]
défaillante
Monsieur [LL] [ZZZ]
demeurant [Adresse 44]
défaillant
Monsieur [GG] [LLL], demeurant [Adresse 45]
défaillant
Monsieur [YY] [III]
demeurant [Adresse 46]
défaillant
Société DOCKS MERIDIONAUX
demeurant [Adresse 47]
défaillante
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] , demeurant [Adresse 48] - Syndic la SA ESPARGILLIERE, [Adresse 48], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESPARGILLIERE SAS, dont le siège social est [Adresse 49], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Hadrien LARRIBEAU, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 4] , [Adresse 50] ayant pour syndic en exercice le CABINET ESPARGILLIERE dont le siège est [Adresse 49], et représenté dans la présente instance par Me [OO] [SSS], Administrateur judiciaire , désigné aux fonctions de mandataire ad hoc par ordonnance sur pied de requête rendue le 13 janvier 2011 par Mme le Vice Président du TGI de Grasse, demeurant es qualité en son étude [Adresse 51]
représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], [Adresse 48] - Syndic la SA ESPARGILLIERE, [Adresse 48], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESPARGILLIERE SAS, dont le siège social est [Adresse 49], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Hadrien LARRIBEAU, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 50] et [Adresse 48] - Syndic la SA ESPARGILLIERE [Adresse 48], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ESPARGILLIERE SAS, dont le siège social est [Adresse 49], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Hadrien LARRIBEAU, avocat au barreau de GRASSE
PARTIES INTERVENANTES
Madame [FF] [OOO] épouse [FFF]
Assignation en intervention forcée, demeurant [Adresse 52]
défaillante
Monsieur [KK] [OOO]
Assignaiton en intervention forcée, demeurant [Adresse 52]
défaillant
Madame [WW] [O] épouse [JJJ] prise en qualité d'héritière de feu M. [U] [O]
demeurant C/O Etude [RRR]-[O] - [Adresse 53]
défaillante
Monsieur [VV] [O] prise en qualité d'héritière de feu M. [U] [O]
demeurant C/O Etude [RRR]-[O] - [Adresse 53]
défaillant
Monsieur [NN] [B]
Assignation en intervention forcée en sa qualité d'héritier de feu M. [B] [W]
demeurant [Adresse 54]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Avril 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2017
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'ensemble immobilier dénommé « Résidences [Adresse 6] » à [Localité 1] (06) est constitué de cinq immeubles, chacun étant organisé en un syndicat de copropriétaires indépendant et participant en étant membre de droit à une association syndicale libre ([Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3]).
Aux termes des statuts et cahier des charges, les cinq bâtiments participent aux charges communes générales de l'association de la manière suivante :
[Adresse 5], 21 350/100 000°
[Adresse 1], 18 234/100 000°
[Adresse 3], 14 401/100 000°
[Adresse 2], 14 620/100 000°
[Adresse 4], 31 395/100 000°.
Suivant assemblée générale dite constitutive du syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 6] en date du 30 juin 1995, il a été décidé de désigner le syndic de cet ensemble résidentiel, de constituer un conseil syndical et de mettre la convention du 19 août 1970 c'est-à-dire les statuts de l'association syndicale libre en conformité avec la loi du 10 juillet 1965 ; à compter de cette date, l'ensemble immobilier a été géré selon le statut de la copropriété.
Courant 1996, 1997 et 1998, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et plusieurs copropriétaires ont saisi le tribunal de grande instance de Grasse afin de voir prononcer la nullité de différentes assemblées générales dont celle du 30 juin 1995, de voir statuer sur la dissolution de l'association syndicale libre, de voir dire que les actes faits au nom du syndicat principal leur sont inopposables et afin de faire désigner un administrateur provisoire pour la mise en place régulière de structures et organes de copropriété.
Les différentes instances ont été jointes.
Un jugement a été rendu le 17 janvier 2000 ; il a rejeté les demandes de nullité d'assemblées générales, débouté les requérants de la demande tendant à voir désigner un administrateur provisoire, constaté l'absence de règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 6] et la nécessité de procéder à une répartition des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges ; avant-dire droit, il a ordonné une expertise.
Par arrêt du 16 décembre 2004, la cour d'appel a confirmé le jugement mais a modifié la mission donnée à l'expert judiciaire, afin qu'il puisse donner tous éléments permettant de dire si les modalités de répartition des charges sont conformes aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et dans la négative de proposer une répartition des tantièmes de charges conforme auxdites dispositions ; la cour a débouté les parties de toutes leurs autres demandes.
L'expert judiciaire [WWW] a dressé son rapport le 29 juillet 2011.
Le tribunal, par jugement du 11 mars 2014, a notamment :
- reçu les interventions volontaires de [N] [W] en sa qualité de propriétaire commune en biens et d'héritière de [O] [W], de [X] [WW] et [G] [DD] en leur qualité d'héritières et venant aux droits de [YY] [K] [DD], [AA] [TT] en sa qualité d'héritière de [EE] [AA]
- pris acte que [T] [H] veuve [V] a fait l'objet d'une mesure de tutelle et que l'UDAF de la Côte-d'Or désignée aux fonctions de tuteur intervient aux débats ès qualités
- donné acte à [I] [G] de son intervention volontaire
Sur le fond
- débouté les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] représentés par leurs syndics en exercice, de leur demande tendant à voir dire et juger que le tableau de répartition établi par l'expert [WWW] (pages 55 à 76) devra être modifié concernant les immeubles [Adresse 2] et [Adresse 1], afin de tenir compte d'un abattement lié à la modification des coefficients pris en compte, et tel que résultant du dire technique établi par le géomètre des concluants, monsieur [NN] [PPP],
- débouté les syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] du surplus de leurs demandes
- dit et jugé que la répartition des charges générales de l'ensemble immobilier résidence [Adresse 6] est celle résultant du tableau récapitulatif dressé par l'expert [WWW], figurant aux pages 55 à 76 de son rapport, lequel tableau est annexé et fait partie intégrante de la présente décision
- ordonné la publication de la présente décision portant répartition des charges générales de l'ensemble immobilier résidence [Adresse 6] avec la publication du règlement de copropriété à établir
- donné acte au syndicat principal « résidence [Adresse 6] », représenté par son syndic en exercice, qu'il procédera, au visa de la présente décision, à l'établissement du règlement de copropriété en conformité avec la répartition des charges générales, et procédera à sa publication auprès du service de la publicité foncière compétent
- en tant que de besoin, condamné le syndicat principal résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, à faire procéder à l'établissement du règlement de copropriété en conformité avec la présente répartition des charges générales, et à effectuer sa publication auprès du service de la publicité foncière compétent
- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ayant pour syndic en exercice le cabinet Espargillière SAS, et représenté dans la présente instance par maître [SSS] administrateur judiciaire, désigné aux fonctions de mandataire ad hoc par ordonnance du 13 janvier 2011, et [S] [F], [N] [E] veuve de [O] [W], [I] [G], [K] [J], [HH] [ZZ], [U] [M], [F] [Q], [R] [X], [X] [WW] née [K] [DD] et [G] [K] [DD], intervenantes en leur qualité d'héritières de feu [YY] [K] [DD] décédé le [Date décès 1] 2006, [V] [EE], [Z] [UU], [II] [CCC], [AA] [AA] épouse [TT] intervenante en sa qualité d'héritière de [EE] [AA], [F] [II], [UU] [EEE], [LL] [ZZZ], [P] [L], [T] [H] veuve [V] majeure protégée sous tutelle représentée par l'UDAF de la Côte-d'Or selon jugement du 11 octobre 2013, de leurs demandes au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires
- dit que les dépens, en ce compris les honoraires de l'expert, les frais d'établissement du règlement de copropriété et les frais de publicité foncière seront des charges communes générales de l'ensemble immobilier Résidences [Adresse 6].
Les syndicats de copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] et la SAS cabinet Espargillière prise en sa qualité de président par intérim et trésorier de l'association syndicale libre et en sa qualité de syndicat principal de l'ensemble immobilier résidence du [Adresse 6] ont interjeté appel le 24 avril 2014 de ce jugement en vue de sa réformation.
La SAS cabinet Espargillière s'est désistée de son appel ; le désistement a été constaté par ordonnance du 6 août 2014.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demandent à la cour, selon conclusions déposées le 24 juillet 2014 de :
- mettre à néant le jugement déféré
A titre principal
dire et juger que la répartition des tantièmes telle qu'établie par l'acte de maître [QQQ] le 19 août 1970 n'est pas contraire aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que les critères relatifs tant à la superficie, qu'à la situation et à la consistance des lots ont bien été pris en considération lors de l'établissement de ladite répartition
- dire que la répartition d'origine représente les tantièmes de propriété, tels qu'estimés lors de l'établissement de la copropriété, c'est-à-dire calculés dans l'acte du 19 août 1970
- en conséquence dire n'y avoir lieu à l'établissement d'une nouvelle répartition, en l'absence de surcroît d'une variation de plus de 25 %, en l'état des calculs établis par l'expert judiciaire [WWW] (+ 22 % pour [Adresse 2], +1,7 % pour [Adresse 3], +9 % pour [Adresse 1], - 14 % pour [Adresse 4],- 2 % pour [Adresse 5])
A titre infiniment subsidiaire
- réformer le jugement déféré en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes des appelants de voir le tableau de répartition établi par l'expert judiciaire modifié, concernant les immeubles [Adresse 2] et [Adresse 1], afin de tenir compte d'un abattement, lié à la modification des coefficients pris en compte, et tels que résultant du dire technique établi par le géomètre expert [NN] [PPP], au visa de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, soit une minoration de 3%
- dire en conséquence qu'il sera procédé à la révision du tableau récapitulatif dressé par l'expert judiciaire, en vue d'en permettre sa publication auprès du bureau des hypothèques d'Antibes compétent
En tout état de cause
- condamner tout contestant à verser aux syndicats des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 1] conjointement la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner tout succombant aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] renoncent à leurs conclusions déposées le 22 août 2014 aux termes desquelles ils demandaient de :
- constater l'interruption de l'instance
- surseoir à statuer jusqu'à l'intervention volontaire ou forcée des héritiers de [W] [B] et l'intervention volontaire ou forcée de monsieur et madame [GGG], en l'état du décès de [W] [B] et de la vente du lot [CC] aux époux [GGG].
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demandent à la cour, selon conclusions déposées le 04 avril 2017, de constater leur désistement partiel d'appel avec offre de payer les frais, à l'égard des parties suivantes : [L] [Y], [B] [T] épouse [A], [S] [F], [M] [C], [E] [N], [Y] [S], [D] [G], [U] [O], [A] [R], [N] [E] veuve de [O] [W], la société Docks méridionaux, [J] [I] épouse [Z], [R] [X], [J] [D] épouse [U], [W] [B], [G] [K] [DD], [X] [WW] née [K] [DD], [C] [PP], [V] [EE], [Q] [QQ], [Z] [UU], [MM] [BB], [AA] [AA] épouse [TT], [DD] [KK] épouse [JJ], madame [GG] épouse [MM], [XX] [SS] épouse [HH], [CC] [XX], [F] [II], [BB] [CC], [TT] [NN], [II] [OO], [QQ] [LL] épouse [RR], [EE] [YY], [II] [FF] épouse [CCC], [SS] [DDD], [JJ] [YYY] épouse [NNN], [PP] [VVV], [ZZ] [TTT] épouse [HHH], [LL] [ZZZ], [GG] [LLL], [YY] [III].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], [F] [Q], [UU] [EEE], [T] [H] veuve [V], [K] [J], [HH] [VV] épouse [ZZ], [U] [M], [P] [P] épouse [L], [I] [G] demandent à la cour selon conclusions déposées le 24 septembre 2014 de :
S'agissant de la demande principale de réformation
- déclarer irrecevable la demande des appelants tendant à voir dire et juger que la répartition des tantièmes telle qu'établie par l'acte de maître [QQQ] le 19 août 1970 n'était pas contraire aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi de 1965, comme étant une demande nouvelle ne pouvant être présentée en cause d'appel
- confirmer le jugement entrepris en tous points, sauf au besoin à y ajouter que le rapport de l'expert [WWW] est homologué au constat de ce que l'homme de l'art a établi que l'actuelle répartition des charges générales de l'ensemble immobilier résidences [Adresse 6] n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ni aux critères définis à l'article 5 de ladite loi, et que sa proposition de nouvelle répartition des charges générales est conforme aux dispositions légales et aux critères définis par la loi du 10 juillet 1965
S'agissant de la demande subsidiaire de réformation
- rejeter comme inopérantes les contestations et les prétentions des syndicats [Adresse 2] et [Adresse 1] à minoration de 3 % des charges générales communes de leurs copropriétaires
- confirmer le jugement entrepris en tous points
sauf au besoin à y ajouter que l'expert [WWW] a fait une exacte appréciation des éléments de détermination de la valeur relative de chaque lot en application des critères légaux tels que définis par l'article 5 de la loi de 1965, savoir consistance, superficie et situation des lots, et pour ce dernier élément ses composantes savoir bruit, vue, éclairement et ensoleillement
En toute hypothèse
- condamner conjointement les appelants et tout contestant au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner conjointement les appelants et tout contestant aux dépens d'appel.
Le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] demandent à la cour selon conclusions déposées le 24 septembre 2014 de :
- confirmer le jugement de première instance
- dire et juger que la demande des syndicats [Adresse 2] et [Adresse 1] tendant à voir dire et juger n'y avoir lieu à nouvelle répartition et que la répartition telle qu'établie à la création de l'association syndicale libre du 19 août 1970 est conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que les critères cumulatifs, de superficie, consistance et situation des lots ont bien présidé à l'établissement de ladite répartition et que par conséquent, la répartition telle qu'établie à l'origine doit être maintenue, est une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile
- dire et juger comme infondées les contestations des syndicats [Adresse 2] et [Adresse 1]
- homologuer les conclusions et le rapport de l'expert [WWW]
- dire et juger que la répartition des charges générales de l'ensemble immobilier de la résidence [Adresse 6] sera celle résultant du tableau récapitulatif dressé par l'expert, figurant en pages 55 à 76 de son rapport
- donner acte aux concluants et notamment au syndicat principal résidence [Adresse 6] de ce qu'il procédera, au visa de la décision à intervenir, à l'établissement du règlement de copropriété en conformité avec la répartition des charges générales et procédera à sa publication auprès du service de la publicité foncière compétent, et en tant que de besoin, le condamner à ce faire
- rejeter toute demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- dire que les frais et honoraires de l'expert, d'établissement du règlement de copropriété et de publicité foncière sont des charges communes générales qui seront réparties entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier résidences [Adresse 6]
- condamner en cause d'appel les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] au règlement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner en cause d'appel les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] aux entiers dépens
- condamner les succombants au règlement des dépens de première instance et d'appel.
Le 24 novembre 2014, madame [FF] [FFF] épouse [OOO] et monsieur [KK] [OOO] ont été appelés en intervention forcée devant la cour, en leur qualité de nouveaux propriétaires des lots de copropriété ayant appartenu à monsieur et madame [GGG], anciennement [CC] ; régulièrement cités selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé par l'huissier instrumentaire en application de l'article 659 du code de procédure civile, ils n'ont pas comparu.
Madame [WW] [O] épouse [JJJ] et monsieur [VV] [O] ont été appelés en intervention forcée devant la cour, en leur qualité d'ayants droits de [U] [O] ; Régulièrement cités à domicile élu en l'étude [RRR]-[O] notaires associés [Adresse 55] le 9 février 2015, ils n'ont pas comparu.
Monsieur [NN] [B] a été appelé en intervention forcée en sa qualité d'héritier de [W] [B], le 5 mars 2015 devant la cour ; régulièrement cité, il n'a pas comparu.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 04 avril 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le désistement partiel
Le désistement partiel des syndicats de copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] est parfait, en application de l'article 401 du code de procédure civile, en l'absence de réserves et d'appel incident ou de demande incidente, concernant :
[L] [Y], [B] [T] épouse [A], [S] [F], [M] [C], [E] [N], [Y] [S], [D] [G], [U] [O] aux droits duquel se trouvent [VV] [O] et [WW] [O], [A] [R], [N] [E] veuve de [O] [W], la société Docks méridionaux, [J] [I] épouse [Z], [R] [X], [J] [D] épouse [U], [W] [B] aux droits duquel se trouve [NN] [B], [G] [K] [DD], [X] [WW] née [K] [DD], [C] [PP], [V] [EE], [Q] [QQ], [Z] [UU], [MM] [BB], [AA] [AA] épouse [TT], [DD] [KK] épouse [JJ], madame [GG] épouse [MM], [XX] [SS] épouse [HH], [CC] [XX], [F] [II], [BB] [CC], [TT] [NN], [II] [OO], [QQ] [LL] épouse [RR], [EE] [YY], [II] [FF] épouse [CCC], [SS] [DDD], [JJ] [YYY] épouse [NNN], [PP] [VVV], [ZZ] [TTT] épouse [HHH], [LL] [ZZZ], [GG] [LLL], [YY] [III].
La procédure se poursuit désormais à l'égard des époux [OOO] non comparants, des syndicats [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 6], du syndicat [Adresse 4], de [P] [P] épouse [L], [I] [G], [K] [J], [U] [M], [T] [H] veuve [V], [F] [Q], [HH] [VV] épouse [ZZ], [UU] [EEE].
Sur la recevabilité des demandes principales
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent
En l'espèce, ne sont pas des prétentions nouvelles en cause d'appel, les demandes des appelants, tendant à titre principal à :
- dire et juger que la répartition des tantièmes telle qu'établie par l'acte de maître [QQQ] le 19 août 1970 n'est pas contraire aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965
- dire que la répartition d'origine représente les tantièmes de propriété, tels qu'estimés lors de l'établissement de la copropriété, c'est-à-dire calculés dans l'acte du 19 août 1970
- en conséquence dire n'y avoir lieu à l'établissement d'une nouvelle répartition,
En effet, devant les premiers juges, les syndicats secondaires de copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] demandaient de dire et juger que le tableau de répartition établi par l'expert judiciaire devra être modifié concernant leurs immeubles afin de tenir compte d'un abattement lié à la modification des coefficients pris en compte, de dire et juger qu'il sera procédé à la révision du tableau récapitulatif dressé par l'expert et ce, en réponse aux demandes des parties adverses qui concluaient à la répartition des charges générales selon le tableau récapitulatif dressé par l'expert judiciaire.
Il est manifeste que les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] soumettent à la cour d'appel des demandes tendant aux mêmes fins que celles portées devant les premiers juges, en ce qu'ils demandent d'écarter la répartition proposée par l'expert judiciaire et retenue par le tribunal.
Par conséquent, les fins de non-recevoir soulevées par les intimés doivent être écartées.
Sur la répartition des tantièmes
A titre principal, les appelants soutiennent que la répartition d'origine telle qu'établie par l'acte du 19 août 1970 n'est pas contraire aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi de 1965, en ce que les critères relatifs à la superficie, à la situation et à la consistance des lots ont bien été pris en considération lors de l'établissement de cette répartition.
Ils se réfèrent à cet effet au rapport de l'expert [NN] [PPP], géomètre expert, qu'ils ont missionné ; ce dernier indique que la seule manière de pouvoir constater que les tantièmes d'origine ne respectent pas la loi du 10 juillet 1965 est de les recalculer et pour ce faire, il indique se rapprocher de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet à chaque copropriétaire de poursuivre la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart ; à partir de ces éléments, l'expert [PPP] affirme que les tantièmes d'origine et ceux calculés par l'expert judiciaire [WWW] ont une différence de moins d'un quart, soit bâtiment par bâtiment, soit lot par lot ; il déduit de cette variation globalement inférieure à 25 % que la répartition des tantièmes d'origine n'est pas contraire à la loi du 10 juillet 1965.
Le rapport [PPP] ne repose toutefois sur aucune constatation mais uniquement sur des déductions.
Il se trouve en outre contredit par l'expert judiciaire, lequel relève très exactement que lors de la création de l'association syndicale libre par l'acte du 19 août 1970, les tantièmes ont été établis en fonction du permis de construire en cours et des superficies habitables ou commercialisables, l'acte stipulant qu'ils seraient modifiés dés obtention de tout rectificatif entraînant modification des superficies ; ce dont il résulte que seul le critère de superficie a été pris en compte ; l'expert judiciaire ajoute que les autres critères relatifs à la valeur relative d'un lot fixés par la loi de 1965 en sont exclus (consistance et situation des lots).
En l'absence d'autres éléments, les appelants n'établissent pas en quoi les critères de situation et de consistance des lots auraient été pris en compte dans l'acte de 1970, ni leur expert, ni l'expert judiciaire n'ayant sur ce point retrouvé un quelconque calcul initial basé sur ces critères.
Par conséquent, la demande principale des syndicats de copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] tendant à dire n'y avoir lieu à l'établissement d'une nouvelle répartition, au regard de la conformité de l'acte du 19 août 1970 à la loi du 10 juillet 1965, doit être rejetée.
A titre subsidiaire, les syndicats de copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] sollicitent la modification du tableau de répartition établi par l'expert judiciaire [WWW] et retenu par le tribunal, afin de tenir compte d'un abattement, lié à la modification des coefficients pris en compte, et tels que résultant du dire technique par le géomètre expert [PPP], au visa de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, soit une minoration de 3 % ; ils font grief à l'expert judiciaire de ne pas avoir pris en compte deux critères essentiels, la vue et le bruit ; ils soulignent que la plupart des appartements des immeubles [Adresse 3] et [Adresse 1] disposent d'une vue, au contraire des autres immeubles ; ils précisent que certains appartements des immeubles [Adresse 4] et [Adresse 1] sont à proximité d'une route à grande circulation dénommée route de [Localité 2] ; de plus, ils excipent d'incohérences du rapport d'expertise judiciaire concernant les niveaux rez-de-chaussée et étages des bâtiments, compte tenu des différences d'éclairement et de vue ; ils estiment que la nouvelle répartition, supposée corriger les erreurs initiales, aboutirait à réintroduire un système contraire à la loi de du 10 juillet 1965.
Ils produisent à cet effet un rapport de monsieur [PPP] ; celui-ci a fait l'objet d'une étude approfondie par monsieur [WWW] au cours de ses opérations expertales ; chacun des critères évoqués par monsieur [PPP] a été étudié par l'expert judiciaire qui les a vérifiés in situ.
S'agissant de la vue, il en ressort que les immeubles [Adresse 3] et [Adresse 1] bénéficient d'une vue sur mer, que [Adresse 2] bénéficie d'une vue au Nord sur [Localité 3] et la chaîne des [Localité 4] ; les plus défavorisées pour la vue seraient les lots du lot [Adresse 2] situés dans la portion Est du bâtiment D et ceux situés dans la portion Ouest du bâtiment E ; néanmoins, ils tiennent un dégagement sur la mer au Nord Est et des constructions historiques (Port [Établissement 1] et Fort [Établissement 2]) ; [Adresse 4] et [Adresse 5] se trouvent au même niveau que le jardin d'agrément central sur lequel se trouve la piscine ; les appartements de l'étage ne subissent pas les inconvénients de promiscuité par rapport aux voies piétons du rez-de-chaussée ; côté Nord, [Adresse 2] est situé en partie sommitale d'un talus rejoignant la voie en impasse située en contrebas et a donc une situation de surplomb ; les appartements ne sont pas encaissés mais se situent au niveau du tennis ; les appartements situés dans [Adresse 4] et [Adresse 5] bénéficient pour leur part d'un dégagement direct ou oblique sur la mer, le massif de l'Esterel ou la montagne selon leur orientation et étage ; la valeur relative de la vue sur mer ou la montagne est subjective ; la façade Nord du [Adresse 2] ne manque pas davantage de charme, avec sa bande arborée qui est un refuge pour les oiseaux et qui marque une certaine quiétude par rapport aux autres immeubles.
S'agissant du bruit, l'expert judiciaire a constaté des bruits causés par les voies et commerces d'une part et des bruits causés par les éléments d'équipement commun (piscine et tennis d'autre part) ; il apparaît que le centre de la façade Sud du [Adresse 4] est situé à 25 m de la route de [Localité 2] ; la façade Sud du bâtiment L du [Adresse 1] est située à une douzaine de mètres de la route de [Localité 2] ; la façade Ouest du [Adresse 5] est située à 35 m de la route des [Localité 4] ; l'expert relève que ces voies supportent une circulation citadine normale ; pour leur part les immeubles J et K du [Adresse 1] et l'immeuble [Adresse 3] ne sont pas concernés par ces voies ; la façade Nord du [Adresse 5] est située à une quarantaine de mètres d'une voie sans issue ; [Adresse 2] est bordé au Nord par une impasse qui dessert quelques villas et un petit collectif, n'engendrant pas de nuisances particulières ; [Adresse 2] et [Adresse 3] ont également une façade jouxtant une voie de circulation interne et desservant des aires de stationnement, engendrant des circulations de moindre importance et ponctuelles ; le centre commercial réunissant divers petits commerces est aussi porteur de nuisances sonores pour les lots situés en façade Sud du [Adresse 4] ainsi que le bâtiment L du [Adresse 1].
Les nuisances causées par la piscine se portent sur les bâtiments J et K du [Adresse 1], sur les lots en façade Est du [Adresse 4], et les façades Sud et Est du [Adresse 5] ; la piscine est plus éloignée du [Adresse 2] et du [Adresse 3] ; la gêne engendrée par la piscine n'est que saisonnière ; les tennis affectent les bâtiments G, H et I du [Adresse 3] ainsi que le bâtiment E du [Adresse 2], toute l'année.
S'agissant de l'éclairement et l'ensoleillement, l'expert judiciaire a pris en compte l'étude des ombres portées effectuée par l'expert [PPP] ; les immeubles les plus touchés sont [Adresse 5], et [Adresse 2] ; néanmoins les ombres portées sont peu significatives ; [Adresse 3] est peu affecté par l'ombre portée du [Adresse 1] ; [Adresse 4] crée une ombre portée sur [Adresse 5], lequel crée une ombre portée sur [Adresse 2] ; la hauteur de façade touchée est variable selon la saison ; les calculs de monsieur [PPP] ne tiennent cependant pas compte de l'ensoleillement réel du département et ne distinguent pas entre éclairement et ensoleillement, étant observé que d'après les photographies en possession de l'expert judiciaire, du fait de l'espace dégagé, un bon éclairement général est conservé malgré l'ombre portée ; de plus, l'expert judiciaire relève que l'ombre portée n'est pas forcément source d'inconvénients, les appartements situés au couchant présentant chaque fois leurs stores ou volets roulants baissés ou mi-clos ; enfin il constate que l'expert [PPP] a appliqué les coefficients d'éclairement et d'ensoleillement pièce par pièce et non lot par lot.
En considération de ces éléments, les premiers juges ont pu retenir que la contestation élevée par les syndicats [Adresse 2] et [Adresse 1] à l'égard du tableau de répartition établi par l'expert judiciaire [WWW] n'est pas justifiée ; ils ont fait une exacte application des éléments de détermination de la valeur relative de chaque lot en fonction des critères légaux tels que définis par l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, savoir consistance, superficie et situation des lots, en toutes leurs composantes y compris la vue, le bruit, l'éclairement et l'ensoleillement.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il dit et juge que la répartition des charges générales de l'ensemble immobilier résidence [Adresse 6] doit être opérée conformément au tableau récapitulatif dressé par l'expert judiciaire, figurant aux pages 55 à 76 de son rapport.
Il sera également confirmé quant aux mesures de publicité subséquentes.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l'état de leur désistement partiel, les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] supporteront les entiers dépens de l'instance les opposant aux consorts [Y] et autres visés dans les conclusions de désistement du 4 avril 2017, conformément aux dispositions de l'article 399 du code de procédure civile.
Succombant sur leur appel, les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] doivent être condamnés aux dépens de l'appel, ainsi qu'à payer d'une part au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [F] [Q], [UU] [EEE], [T] [H] veuve [V], [K] [J], [HH] [ZZ], [U] [M], [P] [L] et [I] [G] ensemble, d'autre part les syndicats de copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 3], [Adresse 5] ensemble, la somme de 3000 euros au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer en appel (soit 2x3000 euros, représentant un total de 6000 euros), sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour le reste, le jugement sera confirmé, notamment en ce qu'il a dit que les dépens de première instance en ceux compris les honoraires de l'expert judiciaire, les frais d'établissement du règlement de copropriété et les frais de publicité foncière seront des charges communes générales de l'ensemble immobilier résidences [Adresse 6].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Dit et juge parfait le désistement des syndicats de copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] en l'absence de réserves et d'appel incident ou de demande incidente, à l'égard de :
[L] [Y], [B] [T] épouse [A], [S] [F], [M] [C], [E] [N], [Y] [S], [D] [G], [U] [O] aux droits duquel se trouvent [VV] [O] et [WW] [O], [A] [R], [N] [E] veuve de [O] [W], la société Docks méridionaux, [J] [I] épouse [Z], [R] [X], [J] [D] épouse [U], [W] [B] aux droits duquel se trouve [NN] [B], [G] [K] [DD], [X] [WW] née [K] [DD], [C] [PP], [V] [EE], [Q] [QQ], [Z] [UU], [MM] [BB], [AA] [AA] épouse [TT], [DD] [KK] épouse [JJ], madame [GG] épouse [MM], [XX] [SS] épouse [HH], [CC] [XX], [F] [II], [BB] [CC], [TT] [NN], [II] [OO], [QQ] [LL] épouse [RR], [EE] [YY], [II] [FF] épouse [CCC], [SS] [DDD], [JJ] [YYY] épouse [NNN], [PP] [VVV], [ZZ] [TTT] épouse [HHH], [LL] [ZZZ], [GG] [LLL], [YY] [III],
Condamne en conséquence les syndicats de copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] aux dépens de l'instance les opposant aux consorts [Y] et autres visés ci-dessus, en application de l'article 399 du code de procédure civile,
Dit et juge recevables les demandes principales des syndicats de copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] tendant aux fins ci-après :
- dire et juger que la répartition des tantièmes telle qu'établie par l'acte de maître [QQQ] le 19 août 1970 n'est pas contraire aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965
- dire que la répartition d'origine représente les tantièmes de propriété, tels qu'estimés lors de l'établissement de la copropriété, c'est-à-dire calculés dans l'acte du 19 août 1970
- en conséquence dire n'y avoir lieu à l'établissement d'une nouvelle répartition,
Au fond, confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 11 mars 2014,
Condamne les syndicats des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2] aux dépens de l'appel, ainsi qu'à payer d'une part au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [F] [Q], [UU] [EEE], [T] [H] veuve [V], [K] [J], [HH] [ZZ], [U] [M], [P] [L] et [I] [G] ensemble, d'autre part les syndicats de copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 3], [Adresse 5] ensemble, la somme de 3000 euros au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer en appel (soit 2x3000 euros, représentant un total de 6000 euros), sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Rejette toutes autres demandes.
Le Greffier Le Président
