COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2017
N° 2017/ 296
Rôle N° 15/18157
[Y] [B]
[O] [P]
C/
SCI LES HAMEAUX DE LA COTE D'AZUR
Grosse délivrée
le :
à :
Me Laurence LEVAIQUE
Me Christine LADRET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 13 Mai 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 12/05927.
Suite à l'Arrêt rendu le 1er Juillet 2015 sous le n° R.G. S 14-18.356 par la Cour de Cassation cassant et annulant l'arrêt du 15 Avril 2014 sous le n° R.G. 13/12173 rendu par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE à l'encontre d' un jugement du 13 Mai 2013 sous le n° R.G. 12 / 05927 rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE.
APPELANTS
Monsieur [Y] [B]
né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 1] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurence LEVAIQUE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Bertrand DUBOIS de l'ASSOCIATION DAGHERO - DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE,
Madame [O] [P]
née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 2] (59), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurence LEVAIQUE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Bertrand DUBOIS de l'ASSOCIATION DAGHERO - DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE,
INTIMEE
SCI LES HAMEAUX DE LA COTE D'AZUR prise en la personne de sa gérante en exercice la SARL SNS domiciliée en cette qualité au dit siège., demeurant [Adresse 2]. [Adresse 3]
représentée par Me Christine LADRET de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Michèle FADEUILHE-JARDILLIER de la SCP LADRET-FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Frédérique BRUEL, Président Rapporteur,
et
Madame Sylvie PEREZ, Conseiller Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la Cour composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Le dossier de l'intimé n'a pas été déposé dans les délais de l'article 912 du code de procédure civile mais à l'audience.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2017.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2017,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 13 août 2009, Monsieur [B] et Madame [P] ont acquis de la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur un terrain à bâtir situé à [Adresse 4], cadastré [Cadastre 1].
A la requête de l'Association Syndicale Libre Les Hameaux du Soleil, ils vont être condamnés le 23 octobre 2012 par le tribunal d'instance de Cagnes Sur Mer au paiement de redevances.
Dans le cadre de cette instance, ils vont, en application des articles 1625 et suivants du code civil, mettre en cause leur vendeur aux fins d'être relevés et garantis de toutes condamnations résultant de l'appartenance de leur 'lot' au périmètre de l'Association Syndicale Libre Les Hameaux du Soleil, en l'état du silence allégué de leur titre.
Cette intervention a fait l'objet d'un jugement distinct et du même jour en l'état du rejet de la demande de jonction des deux affaires, renvoyant la connaissance du litige au tribunal de grande instance de Grasse qui, par jugement réputé contradictoire du 13 mai 2013, a débouté Monsieur [B] et Madame [P] de leurs demandes formées à l'encontre de la société civile immobilière Les Hameaux de la Côte d'Azur.
Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la cour en date du 15 avril 2014, cassé et annulé par la Cour de cassation par arrêt rendu le 1er juillet 2015 pour défaut de base légale, pour n'avoir pas recherché, comme il le lui était demandé, si la configuration des lieux leur (à Monsieur [B] et Madame [P]) permettait ou non d'accéder aux équipements communs de l'ASL.
C'est sur déclaration de saisine de Monsieur [B] et Madame [P] que la cour est à nouveau saisie du litige.
Par conclusions déposées et notifiées le 6 mars 2017, Monsieur [B] et Madame [P] ont conclu à l'infirmation du jugement rendu le 13 mai 2013 par le tribunal de grande instance de Grasse et à la condamnation de la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur à leur payer les sommes de 1 669,41 euros correspondant aux redevances dues au 1er juillet 2011 à l'Association Syndicale Libre Les Hameaux du Soleil, de 1 795,33 euros au titre des redevances dues au 1er octobre 2013, 909,03 euros au titre des redevances au 30 janvier 2017 et à payer, en leur lieu et place et directement entre les mains de cette association, toutes les charges résultant de l'appartenance de leur lot au périmètre de l'Association Syndicale Libre Les Hameaux du Soleil, les autoriser à cet effet, à faire élection de domicile au siège de la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur et condamner cette dernière à souscrire une garantie bancaire du paiement des dites charges et à en justifier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans le délai d'un mois après la signification de l'arrêt à intervenir, et au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions signifiées le 7 mars 2017, la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur a conclu au débouté de Monsieur [B] et Madame [P] et à leur condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur expose avoir acquis plusieurs parcelles situées au lieu-dit Les Espères situées sur la commune de Villeneuve-Loubet et, dans le cadre de cette opération immobilière, constitué une Association Syndicale Libre appelée Les Hameaux du Soleil en vue de gérer les éléments communs, indiquant avoir conservé la propriété d'un terrain non bâti consistant en un lot nº 8 du syndicat des copropriétaires des Hameaux du Soleil, [Adresse 5], syndicat dépendant de l'ASL.
Par acte authentique en date du 10 février 2006, il a été établi une division de la copropriété initiale et procédé à la scission de cette copropriété par voie de partage foncier et de retrait de ladite copropriété du lot nº 8 cadastré section [Cadastre 1].
C'est cette parcelle, constituant anciennement le lot nº 8, dont Monsieur [B] et Madame [P] ont fait l'acquisition par acte notarié du 13 août 2009 auprès de la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur.
Indiquant avoir découvert que leur bien entrait dans le périmètre de l'Association Syndicale Libre Les Hameaux du Soleil à l'occasion d'une procédure initiée par celle-ci à leur encontre et à l'issue de laquelle ils ont été condamnés en paiement de charges, les acquéreurs ont assigné leur vendeur, la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur, en garantie des condamnations prononcées à leur encontre, motifs pris du silence de leur titre de propriété sur l'appartenance de la parcelle au périmètre de l'ASL.
Ils font valoir, au visa des articles 1626 et 1602 du Code civil, que le vendeur est tenu d'informer l'acheteur, de façon explicite, de l'existence de charges grevant le bien acquis, le simple renvoi à une pièce annexée à l'acte ne pouvant affranchir le vendeur de son obligation déclarative.
La SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur considère pour sa part que les acquéreurs avaient connaissance de l'appartenance du bien à l'ASL, rappelant que l'acte de vente mentionne bien qu'il y a eu une scission de copropriété.
Mais, ainsi que le font valoir Monsieur [B] et Madame [P], leur acte d'acquisition ne fait à aucun moment mention de l'inscription de leur parcelle dans le périmètre de l'ASL.
Ceux-ci font ainsi à bon droit valoir qu'au regard de l'obligation imposée au vendeur, toutes les informations affectant la jouissance du bien acquis devaient être déclarées dans l'acte de vente, et les acquéreurs, informés au contraire de la distraction de leur parcelle de celle de la copropriété [Adresse 6], pouvaient en déduire que leur bien ne dépendait d'aucun ensemble immobilier plus vaste, rendant ainsi sans objet le renvoi à l'acte de scission de la copropriété, les annexes de l'acte de vente ne reproduisant par ailleurs que la mention de différentes servitudes.
Les appelants font grief au premier juge d'avoir refusé de tirer les conséquences de ses constatations concernant le silence de leur titre, en ajoutant aux dispositions de l'article 1626 du Code civil, considérant qu'ils ne produisaient aucun élément de nature à démontrer qu'ils ne profitaient d'aucun ouvrage ou aménagement commun, s'agissant d'un vaste ensemble immobilier, preuve de faits négatifs qu'ils indiquent offrir néanmoins de justifier.
Ils exposent que leur terrain est bâti et clôturé et dispose d'un accès direct et indépendant sur la voie publique, et qu'ils ne retirent aucun profit de l'appartenance à l'Association Syndicale Libre Les Hameaux du Soleil.
Monsieur [B] et Madame [P] produisent un procès-verbal de constat du 1er octobre 2013, duquel il ressort que le seul et unique accès à leur propriété s'effectue par l'avenue [V] [H], que leur propriété est clôturée et qu'il n'y a aucun portail ou portillon permettant l'accès au terrain voisin ou à ceux de la copropriété voisine Les hameaux du soleil (comprendre l'ASL).
Il ressort de ces constatations, non combattues par la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur, que la configuration des lieux ne permet pas à Monsieur [B] et Madame [P] d'accéder aux équipements communs d'une ASL dont ils ne retirent aucun avantage mais qui leur impose le paiement de charges.
En conséquence des développements qui précèdent, la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur doit garantir Monsieur [B] et Madame [P] de toutes les charges échues et à échoir découlant de l'appartenance de leur bien à l'ASL.
L'intimée doit être ainsi condamnée au paiement des sommes, au titre des redevances réclamées par l'ASL, de 1669,41 euros au 1er juillet 2011, 1795,33 au 1er octobre 2013, et de 909,03 au 30 janvier 2017.
La SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur doit également être condamnée, pour l'avenir, à payer au lieu et place de Monsieur [B] et Madame [P], directement entre les mains de l'Association Syndicale Libre Les Hameaux du Soleil, toutes les charges résultant de l'appartenance de leur bien au périmètre de l'association, élection de domicile étant faite au siège de la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur.
Il n'y a pas lieu de faire droit la demande de souscription d'une garantie bancaire comme sollicité par les appelants.
Monsieur [B] et Madame [P] forment également une demande de dommages intérêts, expliquant avoir été contraints d'opérer de fastidieuses recherches auprès du bureau des hypothèques, de s'entourer de conseils, d'envisager les modalités d'un retrait de leur parcelle du périmètre de l'association, très aléatoire compte-tenu des conditions de majorité requise par les statuts, désagréments qui légitiment la demande à laquelle il est fait droit à hauteur de la somme de 2 000 euros.
Enfin, la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur est condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Infirme le jugement du 13 mai 2013 prononcé par le tribunal de grande instance de Grasse ;
Statuant à nouveau :
Condamne la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur à payer à Monsieur [B] et Madame [P] les sommes de 1669,41 euros au 1er juillet 2011, 1795,33 au 1er octobre 2013, et de 909,03 au 30 janvier 2017 ;
Condamne la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur, pour l'avenir, à payer au lieu et place de Monsieur [B] et Madame [P], directement entre les mains de l'Association Syndicale Libre Les Hameaux du Soleil, toutes les charges résultant de l'appartenance de leur bien cadastré section [Cadastre 1], au périmètre de l'association;
Autorise Monsieur [B] et Madame [P] à faire élection de domicile au siège de la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur ;
Déboute Monsieur [B] et Madame [P] de leur demande tendant à la souscription d'une garantie bancaire du paiement des dites charges ;
Condamne la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur à payer à Monsieur [B] et Madame [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts ;
Condamne la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur à payer à Monsieur [B] et Madame [P] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI Les Hameaux de la Côte d'Azur aux entiers dépens.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
