COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
8e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 04 MAI 2017
N° 2017/ 215
Rôle N° 15/14235
[E] [H]
C/
SARL LA CARAVELLE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
Me CO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 07 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 2015F00932.
APPELANT
Monsieur [E] [H]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Geneviève MAILLET de la SELARL SELARL MAILLET-DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Michel DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMEE
SARL LA CARAVELLE,
dont le siége social est [Adresse 2]
représentée par Me Delphine CO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Mars 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Catherine DURAND, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves ROUSSEL, Président
Madame Catherine DURAND, Conseiller rapporteur
Madame Anne CHALBOS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame France-Noëlle MASSON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2017,
Signé par Monsieur Yves ROUSSEL, Président et Madame France-Noëlle MASSON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Monsieur [E] [H] était propriétaire de deux fonds de commerce d'hôtel et restaurant bar désignés sous les enseignes '[Établissement 1]' et '[Établissement 2]' sis à [Localité 1].
Des contrats de location gérance ont été conclus avec, d'une part, le 11 mars 2008 la société Le Bellevue s'agissant du fonds de commerce à usage d'hôtel, et d'autre part le 18 septembre 2008, la société La Caravelle s'agissant du restaurant, autorisés par le bailleur.
Différents avenants ont été ensuite signés avec chacun des locataires gérants, aux termes desquels, en contrepartie du règlement, par la SARL La Caravelle et la SARL Le Bellevue, d'avances de plusieurs années de redevances, le propriétaire des fonds de commerce leur consentait un renouvellement des contrats de locations gérance.
Ainsi par avenants n° 4 en date du 10 juillet 2013, d'une part, la SARL La Caravelle acceptait de régler trois années de loyers d'avance payables en deux versements, 144.000 euros HT le 10 juillet 2013 et 72.000 euros le 1er novembre 2014 pour l'année 2016. Les loyers avancés étant producteurs d'intérêts et d'autre part, la SARL Bellevue s'engageait à régler trois années de loyers d'avance payable en deux versements : 240.000 euros HT au 10 juillet 2013 et 120.000 euros HT le 1er novembre 2014 pour l'année 2016.
Les deux contrats de location gérance étaient en contrepartie renouvelés jusqu'au 31 décembre 2020.
Le 10 juillet 2013, concomitamment à la conclusion de ces deux avenants, un compromis de cession rédigé par Me [J] avocat, portant sur les deux fonds de commerce de l'hôtel [Établissement 1] et du bar restaurant [Établissement 2], était signé entre Monsieur [H] et la SARL La Caravelle au prix de 1.400.000 euros, soit 725.000 euros pour le fonds de commerce à usage de restaurant, et 675.000 euros pour celui à usage d'hôtel.
Deux sommes de 50.000 euros et 80.000 euros étaient versées par la SARL La Caravelle, la première à titre d'indemnité d'immobilisation à valoir comme acompte sur le prix de cession du fonds de commerce d'Hôtellerie, la seconde d'acompte à valoir sur le prix de cession du fonds de commerce de restaurant, bar et cabaret.
La date de réitération de l'acte était prévue au 3 janvier 2016, le vendeur pouvant se rétracter au plus tard jusqu'au 28 février 2015, à charge alors pour lui de restituer immédiatement les indemnités d'immobilisation versées.
Des avenants rédigés manuscritement par Monsieur [H] modifiant le compromis de vente sont intervenus les 18 décembre 2013, 29 avril 2014 réduisant le délai de rétractation au 15 décembre 2014 puis au 13 novembre 2014, modifiant la date de réitération de l'acte au 3 janvier 2016 puis au 13 janvier 2015 et ramenant le prix de cession à la somme de 1.340.000 euros en compensation des travaux de mise en conformité incendie réalisés par le locataire gérant.
Un nouveau compromis de cession daté du 28 août 2014 rédigé par Me [J] a été signé à [Localité 1] entre la société La Caravelle et Monsieur [H], qui conteste cependant cette date soutenant que cet acte a été signé en réalité le 1er octobre 2014.
Il prévoyait le versement de nouveaux acomptes au titre d'indemnité d'immobilisation d'un montant total de 280.000 euros (60.000 euros x 2 et 80.000 euros x 2) et la réalisation de l'acte de vente au plus tard le 13 janvier 2015, après réalisation des conditions suspensives au plus tard le 30 novembre 2014.
Aucune faculté de rétractation n'était désormais accordée au propriétaire des deux fonds de commerce.
Monsieur [H] précisait à l'article 3.2 du compromis qu'il était dû un arriéré de loyers, charges ou accessoires au bailleur, il s'engageait à en déclarer le montant actualisé au plus tard le 31 décembre 2014, et affirmait qu'aucun litige n'existait avec le bailleur de nature à entraîner la résiliation du bail commercial ni aucune procédure en cours de résiliation de bail et qu'aucune sommation d'exécuter l'une quelconque des charges et conditions du bail, ni aucun congé ou dénonciation du droit à la location n'avaient été délivrés par le bailleur.
L'article 7.6 disposait qu'à défaut d'accomplissement des conditions suspensives prévues à l'acte dans les délais fixés, elles se poursuivraient par tacite reconduction mais que chacune des parties avait la faculté de les dénoncer par LRAR indiquant à l'autre qu'à défaut de réalisation de cette condition sous huitaine 'les présentes' seraient purement et simplement réputées nulles et non avenues.
L'article 7.7 stipulait qu'à défaut de non réalisation de l'acte définitif de vente de la faute, la négligence ou des déclarations erronées de l'une des parties, l'autre partie pourrait, 15 jours après une mise en demeure de réaliser la vente restée infructueuse, agir en justice en exécution forcée du contrat et obtenir des dommages et intérêts.
Par courrier RAR du 3 décembre 2014 la SARL La Caravelle avisait Monsieur [H] que le bailleur l'ayant informé de ce qu'il conditionnait son autorisation à la cession et aux travaux envisagés au règlement des sommes dues par Monsieur [H], la date de signature de la vente prévue au plus tard au 13 janvier 2015 était décalée d'autant de jours de retard constatés à
compter du 1er décembre 2014 dans la production de cet accord de paiement au propriétaire.
Monsieur [H] adressait le 24 décembre 2014 un courrier RAR à la SARL La Caravelle lui reprochant d'avoir sollicité du bailleur son autorisation à la cession du fonds de commerce, et de réaliser les travaux d'ascenseur et de toiture, cela ne lui appartenant pas selon lui, lui faisant valoir n'avoir aucune information sur la réalisation de la condition suspensive relative aux renseignements d'urbanisme et la purge du droit de préemption urbain de la commune de [Localité 1].
Le 8 janvier 2005, il demandait au cessionnaire de noter, qu'en l'absence de réponse et de justificatif de l'accomplissement des conditions suspensives prévues à l'acte et le délai de huitaine étant écoulé, le compromis en date du 28 août 2014 était nul et non avenu.
Par courrier RAR du 16 janvier 2015 Me [Z] [J], mettait en demeure Monsieur [H] de réaliser la vente sous 15 jours, lui rappelant qu'il ne s'était pas présenté au rendez-vous fixé le 13 janvier 2015 à son cabinet pour signature de l'acte définitif de cession, lui disant que toutes les conditions suspensives étaient levées à l'exception de l'accord du bailleur, qui bien que favorable à la cession s'y opposait du fait de l'existence d'un arriéré de loyers.
Monsieur [H] ayant refusé de réitérer l'acte définitif de cession, la SARL La Caravelle l'a assigné à jour fixe devant le Tribunal de commerce de Marseille par exploit du 19 mars 2015 et a appelé à l'instance Monsieur [V] propriétaire des murs des locaux commerciaux.
Par jugement du 7 juillet 2015 le tribunal :
S'est déclaré compétent matériellement,
A donné acte à Monsieur [V] de ce qu'il a déclaré à la barre, ainsi que dans son courrier du 29 avril 2015 en réponse à une sommation interpellative des sociétés La Caravelle et Bellevue du 14 avril 2015, qu'il n'a pas d'opposition de principe à la cession, sous réserve du règlement de l'intégralité des sommes dues par le locataire et du respect des clauses du bail dans le cadre de la cession à intervenir,
A donné à la SARL La Caravelle de ce qu'elle réglera l'arriéré locatif de 25.775,82 euros si besoin est entre les mains de Monsieur [C] [V] ou de son mandataire dès le prononcé de la présente décision,
A constaté que le bailleur en la personne du cabinet Laugier- Fine mandataire de Monsieur [C] [V] n'a pas d'opposition à agréer la société La Caravelle en qualité de cessionnaire des fonds de commerce, et que dès lors, la condition suspensive liée à l'agrément du cessionnaire par le bailleur commercial est remplie dans le délai contractuel,
A constaté que l'intégralité des conditions suspensive figurant dans le compromis de cession du 28 août 2014 ont été remplies au plus tard le 13 janvier 2015,
En conséquence,
A constaté la réalisation de la vente des fonds de commerce d'hôtellerie '[Établissement 1]' et de bar, restaurant, cabaret '[Établissement 2]' au profit de la SARL La Caravelle conformément à l'accord des parties formalisé dans le compromis de cession du 28 août 2014,
A dit que la cession produit ses effets à compter du 13 janvier 2015, date retenue par les parties, en vue de la formalisation des actes usuels et pour laquelle ils ont été convoqués par le rédacteur de l'acte à cet effet sans succès,
A dit que les redevances afférentes à la période du 13 janvier 2015 au prononcé du jugement doivent être remboursées par Monsieur [H] à la société La Caravelle,
Par conséquent,
A ordonné la compensation judiciaire de ces sommes avec le solde de prix dû par la SARL La Caravelle au titre de l'acquisition des fonds de commerce [Établissement 2] et [Établissement 1],
A condamné Monsieur [H] à payer la somme de 20.000 euros à la sarl La Caravelle à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et elle de 7.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
A ordonné pour le tout l'exécution provisoire,
A rejeté pour le surplus les autres demandes, fins et conclusions contraires au jugement.
Par acte du 31 juillet 2015 Monsieur [E] [H] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées et signifiées le 7 mars 2017, tenues pour intégralement reprises, il demande, à la Cour,
Vu les articles 1134 et 1181 et suivants du code civil,
Vu les articles 1111 et 1112 du même code,
Vu l'article 1143 du nouveau code civil,
Vu le rapport au Président de la République relatif à l'Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,
Réformer le jugement attaqué,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Dire que son consentement a été vicié,
Dire que les faits sont constitutifs d'une manoeuvre dolosive et d'une violence contractuelle causant la nullité du compromis du 28 août 2014,
A titre subsidiaire,
Dire que la condition suspensive 7.2 n'a pas été levée dans le délai contractuel,
Dire que le compromis daté du 28 août 2014 nul et non avenu pour défaut d'autorisation du bailleur,
En conséquence,
Prononcer la nullité de la vente du 13 janvier 2015,
Condamner la SARL La Caravelle au versement d'une indemnité d'occupation depuis le 13 janvier 2015 à hauteur du montant des loyers qui auraient été perçus à savoir 16.000 euros par mois depuis juillet 2015, sous déduction des avances qui auraient été faites,
En toute hypothèse,
Condamner la SARL La Caravelle au paiement d'une somme de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts pour dol et violence économique et celle de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi,
Condamner la SARL La Caravelle au paiement de la somme de 192.000 euros au titre du préjudice financier subi,
Dire que les sommes avancées par la SARL La Caravelle se rembourseront par imputation des redevances dues au titre des contrats de location gérance payées par ladite société pour le fonds de commerce [Établissement 1] et le fonds de commerce [Établissement 2], par compensation avec les dommages et intérêts fixés par la Cour,
Condamner la SARL La Caravelle au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions n° 3 déposées et notifiées le 6 mars 2017, tenues pour intégralement reprises, la SARL La Caravelle demande à la Cour de :
Vu les articles 1134, 1589, 1178 du code civil,
Vu les articles L 721-3, L 110-1 du code de commerce,
Vu l'article 564 du code de procédure civile,
Confirmer le jugement attaqué,
Dire que les demandes de Monsieur [H] concernant la fixation d'une indemnité d'occupation et d'indemnisation du préjudice moral évalué à 120.000 euros, nouvelles en cause d'appel, sont irrecevables,
Le débouter de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
Le condamner au paiement d'une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour exercice abusif d'une voie de recours et celle de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'affaire a été clôturée en l'état le 8 mars 2017.
MOTIFS
Attendu que Monsieur [H] soutient que son consentement à la cession a été vicié, faisant valoir n'avoir jamais exprimé son consentement à la vente, qu'il n'était pas éclairé sur l'objet même de la signature du compromis et que son consentement n'a pas été donné librement, s'étant retrouvé, par les manoeuvres dolosives du gérant de la SARL La Caravelle et de Me [J] agissant pour son compte, dans une situation de violence et de dépendance économique du fait des avances de redevances que lui proposaient régulièrement les locataires gérants ;
Attendu qu'il en déduit que le compromis de cession est nul et non avenu, et expose subsidiairement qu'il l'est également faute de réalisation des conditions suspensives prévues à l'acte dans le délai fixé ;
Sur la nullité du compromis de cession pour dol :
Attendu que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ;
Attendu qu'il doit avoir eu un caractère déterminant et doit s'apprécier au jour de la formation du contrat ;
Attendu que Monsieur [H] soutient n'avoir jamais eu l'intention de céder les deux fonds de commerce ayant pour lui une valeur sentimentale ;
Attendu toutefois que cette assertion est contraire à la copie de la lettre rédigée de sa main, non datée mais adressée par fax le 14 juin 2013 à Monsieur [T] [U] intitulée 'Projet de cession fonds de commerce' avec les modalités suivantes 'vente du fonds à 1.400.000 €, versement 514.000 € à la signature du compromis de vente à venir courant juin 2013 avec possibilité de rétractation, les conditions : Renouvellement du bail de 9 ans des murs et loyer en cours de fixation avec propriétaire (à voir répercussion du montant sur ( ' Illisible) date à définir), versement de 514.000 € à la signature du compromis réparti comme suit : 130.000 € cautions (remboursable avec intérêts si non vente), avance loyers 2014 et 2015 soit 384.000 € = 514.000 €, Avance des loyers avril 2016 en mai 2014, soit montant de 192.000 soit 96.000 € et autre montant 96.000 € en novembre 2014, Acte de vente au 3 janvier 2016....Il faut en discuter. Avec mes sincères salutations amicales ...' ;
Attendu que le premier compromis de cession rédigé par Me [J] a été signé par les parties le 10 juillet 2013 soit peu après cette proposition du propriétaire des fonds de commerce, 130.000 euros ayant été versés à titre d'indemnité d'immobilisation, la vente devant intervenir le 3 janvier 2016 et une faculté de rétractation étant accordée au vendeur ;
Attendu que le même jour des avances de loyers de 384.000 euros ont été réglées, d'autres d'un montant de 192.000 euros étant réglables au 1er novembre 2014, et l'ont été ;
Attendu qu'aucun élément ne démontre que ces compromis n'étaient, comme il le fait valoir, qu'une garantie destinée à sécuriser les locataires gérants lui consentant des avances de loyers, alors que ces avances avaient comme contrepartie le renouvellement des contrats de location gérance, les derniers conclus le 10 juillet 2013 les ayant renouvelés du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2020 ;
Attendu par ailleurs, comme il le relève lui-même, que ces avances de loyer sont parfaitement distinctes des indemnités d'immobilisation qui lui ont été versées en sus lors de la signature des compromis de cession à titre d'acompte sur le prix de cession et n'ont pas été séquestrées entre les mains du rédacteur de l'acte malgré le conseil de celui-ci ;
Attendu que Monsieur [H] ne peut au regard de ces éléments sérieusement soutenir ne pas avoir eu conscience de la portée de son engagement lors de la signature du compromis de cession, parfaitement conforme à son projet de cession tel que proposé à la discussion du locataire gérant ;
Sur la nullité du compromis de vente pour violence économique :
Attendu qu'il soutient qu'il n'aurait jamais signé le compromis de cession des fonds de commerce se trouvant dans sa famille depuis 1938 en l'absence de pressions économiques et morales exercées par l'intimé et fait valoir s'être trouvé dans un goulot d'étranglement résultant des manoeuvres de l'intimé lui proposant de nouvelles avances de loyers, alors qu'il était en situation de faiblesse psychologique et physique ;
Attendu toutefois, cette présentation des versements effectués par les locataires gérants n'est pas étayée par les pièces versées aux débats et il résulte au contraire des éléments produits par l'intimé que Monsieur [H] a avisé le locataire gérant par courrier du 29 juin 2009 que 'malheureusement' le contrat de location gérance les liant pour le bar [Établissement 2] ne pourrait être prorogé au-delà du 31 décembre 2009, les parties signant ensuite le 8 juillet 2009 un acte faisant état du versement d'une avance de loyers de 29.900 euros par la SARL La Caravelle, s'imputant en cas de non remboursement au 1er janvier 2010, sur les loyers reçus de la locataire gérante du 1er janvier 2010 au 31 mai 2010, le contrat étant ainsi prorogé ;
Attendu par ailleurs que le 11 septembre 2013 Monsieur [H] a faxé à Monsieur [T] [U] un courrier 'Mon cher [T], Je viens de recevoir un avis d'imposition Veuillez me rappeler je vous expliquerai pourquoi.', l'avis d'imposition 2013 joint à ce fax faisant état d'un montant à régler, au titre de l'impôt sur les revenus de l'année 2012, de 50.767 euros, au plus tard le 16 septembre 2013 ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que c'était Monsieur [H] qui suscitait le versement d'avances de ses locataires gérants, et non ces derniers qui les lui proposaient ;
Attendu qu'il expose également que la violence économique dont il aurait fait l'objet serait démontrée par le fait qu'il n'avait aucun intérêt à consentir à la réduction des délais de rétractation rendant impossible le remboursement des sommes dues aux locataires gérants ;
Attendu que si cet élément est développé au soutien de son argumentation selon laquelle il n'avait pas l'intention de céder les deux fonds de commerce, malgré la signature du compromis de cession, il n'en demeure pas moins que Monsieur [H] a bien accepté de rapprocher la date de signature de l'acte définitif de cession, de réduire le délai de rétractation qu'il avait sollicité, puis d'y renoncer dans le compromis rédigé le 28 août 2014 par Me [J], étant remarqué que les avances de loyers ayant été versées jusqu'en 2016 et les locations gérance renouvelées jusqu'en 2020, il était difficile, voire impossible à Monsieur [H] d'en obtenir de nouvelles, seules les cessions des deux fonds de commerce pouvant lui procurer de nouvelles rentrées financières importantes ;
Attendu par ailleurs que les locataires gérants dont les contrats de location gérance étaient prorogés jusqu'en 2020 et les redevances payées jusqu'en 2016, n'avaient pas d'intérêt particulier à avancer la date de signature de l'acte définitif de cession ;
Attendu que Monsieur [H] bénéficiait de revenus non négligeables comme le démontre son avis d'imposition IR 2012, était propriétaire de biens immobiliers de qualité à [Localité 1] et [Localité 2] au [Localité 3], de nombreux biens mobiliers de valeur comme le démontre le procès-verbal de constat établi le 10 juin 2015 sur ordonnance du Président du TGI de Marseille au domicile de l'appelant [Adresse 1], et louait depuis [Adresse 3] un appartement au loyer de 4.992 euros charges incluses, ce qui établit son aisance financière ;
Attendu qu'il est le PDG de la société La Foncière Thermale, exerçant sous l'enseigne [Établissement 3], dont il ne ressort pas de l'extrait Kbis qu'au 15 février 2017 elle soit en sommeil ou l'ait été, qu'il est également le gérant de la société Henor Danzin, ayant donné son fonds de commerce de négoce de meubles, ameublement, décoration sis à [Adresse 4], à la société Villa Pascal du 13 mars 2017 au 11 janvier 2011, de nouveau inscrite au RCS depuis le 13 octobre 2014, et a donné en location gérance l'hôtel résidence du [Localité 3] à la société Gaudefroy Traiteur Réception depuis le 1er mai 2007, le Kbis au 15 février 2017 faisant état d'une prolongation du contrat jusqu'au 31 octobre 2020 ;
Attendu que ces diverses fonctions attestent de sa compétence en matière d'affaires et de passation de contrat ;
Attendu que les avenants au compromis de cession du 10 juillet 2013 sont tous rédigés par lui-même, chacune des parties les ayant signés, Monsieur [T] [U] ayant précisé la date au-dessus de sa signature sur les deux premiers ;
Attendu que Monsieur [H] produit en cause d'appel un avenant rédigé de sa main, faisant valoir qu'il l'a été à [Localité 4] dans les bureaux de Monsieur [U] le 28 août 2014 sous la dictée de ce dernier, soit le même jour que le compromis de cession rédigé par Me [Z] [J] à [Localité 1] dont il soutient, d'une part, l'avoir rédigé sous la contrainte et, d'autre part, pour la première fois en cause d'appel, qu'il a été signé, non le 28 août 2014 mais le 1er octobre 2014, ce que conteste l'intimée ; qu'il n'explique pas pourquoi il n'a pas été en mesure comme il le prétend de produire ce document devant le tribunal de commerce de Marseille ;
Attendu en tout état de cause que le lieu de rédaction n'est pas précisé sur cet acte et la date apposée en-entête n'est pas certaine, et n'est pas reprise par Monsieur [U] au-dessus de sa signature contrairement à ses habitudes ;
Attendu qu'il prévoit une réduction du prix de cession de 1.400.000 euros à 1.340.000 euros en compensation des travaux de mise en conformité incendie effectués par la SARL La Caravelle pour un montant de 60.000 euros et le versement d'une avance de 120.000 euros, sur le prix de cession convenu, et non sur les locations gérances comme le laisse entendre Monsieur [H], étant relevé que les parties convenaient toujours d'un renouvellement des contrats de location gérance et précisaient au titre de quelle année ces avances de redevances étaient faites ;
Attendu enfin que Me [J], rédactrice du compromis daté du 28 août 2014, a attesté sur sommation interpellative du 13 février 2017 qui lui a été délivrée à la demande de Monsieur [H], que le dernier compromis de cession avait été signé le 28 août 2014 ;
Attendu que les attestations versées aux débats par Monsieur [H] établies par Messieurs [Q] [C], [H] [P], et Madame [W] [N], datées du 27 janvier 2017, 6 février 2017, 7 février 2017, 25 février 2017 soit presque trois ans après les faits, ne sont pas probantes de la signature du second compromis de cession à [Localité 1] le 1er octobre 2014 et non le 28 avril 2014 ;
Attendu au demeurant que ces attestations sont erronées dans leur contenu dès lors que Monsieur [U] démontre qu'il était à [Localité 4] le 1er octobre 2014 au matin, et non à [Localité 1] comme le prétendent Messieurs [C], [Z] et Madame [N], et que Me [J] indique ne pas avoir été à son cabinet le 1er octobre 2014 au matin mais en audience et en expertise ;
Attendu que les attestations de Monsieur [C] et [P] sont par ailleurs contradictoires, et l'affirmation de leur présence à [Localité 4] avec Monsieur [H] la matinée du 28 août 2014, est peu vraisemblable au regard de la remise par Monsieur [H] du chèque de banque de 120.000 euros établi le 28 août 2014 par la Banque Martin Morel à [Localité 1] à sa banque HSBC agence de [Localité 1] le 28 août 2014 ;
Attendu que la présence tant du cessionnaire que du cédant à [Localité 4] le 28 août 2014 à [Localité 4] n'est pas établie par ces attestations ;
Attendu que les dernières explications de Monsieur [H] en réponse aux conclusions de l'intimée, selon lesquelles il aurait pris en urgence le train 28 août 2014, après la signature de l'avenant dans la matinée, de [Localité 4] jusqu'à [Localité 1], pour récupérer le chèque à la Banque Martin Morel à [Localité 1] et le déposer à la sienne, ne sont guère crédibles ;
Attendu enfin que Me Axel Poulain, avocat, atteste que le compromis de cession a bien été signé le 28 août 2014 au cabinet de Me [J], précisant s'être entretenu téléphoniquement avec sa consoeur en cours de signature ;
Attendu qu'il sera surtout relevé que cette date n'a jamais jusqu'alors été remise en cause par Monsieur [H], qui écrivait le 24 décembre 2014 à l'intimée 'Je reviens vers vous dans l'affaire citée en référence pour laquelle nous avons signé un compromis de vente le 28 août 2014, les actes ayant été rédigés par Maître [J] votre conseil....', puis le 8 janvier 2015 'Je vous prie de noter que le compromis en date du 28 août 2014 est nul et non avenu', ne faisant état dans ses courriers que de l'absence de réalisation des conditions suspensives dans le délai fixé dans l'acte, et non d'une signature du compromis à une date autre que celle du 28 août 2014, et en première instance son conseil de l'époque n'a pas invoqué cet argument au soutien de ses demandes en nullité de l'acte pour violence contractuelle ;
Attendu que l'allégation d'une signature du compromis, non au 28 août 2014 mais au 1er octobre 2014, n'est donc pas établie par Monsieur [H] ;
Attendu s'agissant des griefs élevés par ce dernier à l'encontre de Me [J], il résulte des éléments du dossier qu'il connaissait Me [Z] [J] qui avait été la rédactrice de l'acte de cession enregistré le 20 juillet 2012 du fonds de commerce de snack '[Établissement 1]' lui appartenant au prix de 195.000 euros, y étant désignée comme son conseil, et que le cessionnaire a réglé directement entre ses mains les indemnités d'immobilisation d'un montant total de 410.000 euros (130.000 euros les 23 juillet et 16 septembre 2013 + 120.000 euros le 18 août 2014 + 160.000 euros le 1er octobre 2014), contrairement à l'avis de Me [J] préconisant leur séquestre pour éviter tout problème de remboursement en cas de non réalisation de l'acte définitif ;
Attendu que s'il se plaint de ne pas avoir eu de conseil personnel lors de la rédaction de ce compromis, cela résulte de son seul choix, et cette absence ne démontre pas pour autant d'éventuels manquements du rédacteur de l'acte à ses obligations à son égard ;
Attendu en outre que précisant lui-même que la seule lecture du compromis lui permettait de constater qu'en cas de non réalisation de la vente le remboursement des seules indemnités d'immobilisation était exigé de lui, il ne peut prétendre valablement avoir cru devoir rembourser également les avances de loyers et avoir manqué de conseil à ce propos, étant rappelé que ces fonctions de dirigeant de plusieurs sociétés, ainsi que les courriers et avenants rédigés par ses soins, dont rien ne démontre que celui daté du 28 août 2014 lui ait été dicté, présument de sa faculté à lire et comprendre des actes juridiques ;
Attendu enfin qu'il fait valoir avoir été dans un état de faiblesse physique, psychologique l'ayant amené à signer ce compromis ;
Attendu toutefois que le certificat établi par le Docteur [K] le 9 février 2017, 'à la demande de l'intéressé pour servir et valoir ce que de droit', sans mention de sa production en justice, qui indique que Monsieur [H] a présenté en janvier 2014, soit après la signature du compromis du 10 juillet 2013, une pathologie neurologique sévère (diplopie et ptosis de l'oeil gauche récidivants, déficit de la main gauche), associée à une fatigue importante et un état anxio-dépressif réactionnel, ne démontre pas pour autant que Monsieur [H] était incapable intellectuellement, mentalement, psychiquement le 28 avril 2014 d'apprécier la portée de son engagement ;
Attendu ainsi que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'avoir mal compris la portée des actes qu'il signait, ni d'avoir été contraint de conclure le compromis du 28 août 2014 en raison de manoeuvres de l'intimée de nature à l'impressionner du fait d'une situation de dépendance économique et d'un état de faiblesse physique et psychologique ;
Attendu qu'il sera par conséquent débouté de sa demande de nullité du compromis de cession du 28 août 2014 pour vice du consentement ;
Sur la vileté du prix :
Attendu que Monsieur [H] fait valoir que le prix de cession réduit de 1.400.000 euros à 1.214.000 euros n'est pas sérieux et ne correspond pas à la réalité du marché ;
Attendu que toutefois il ne démontre pas que le prix de 1.400.000 euros n'ait pas été celui du marché en août 2014, la seule production de l'approche financière de la valeur des fonds de commerce effectuée le 13 février 2017 par son expert comptable la fixant, au regard d'un article des Echos d'août 2016, à 1.767.214 euros et précisant in fine que cette valeur est sensible à la variation des taux d'intérêt et du risque, étant insuffisante à cet égard, alors que l'expert comptable Monsieur [M], sollicité par l'intimé, fixe cette valeur, selon une ébauche de valorisation, à 1.259.000 euros au regard des chiffres d'affaires réalisés de 2010 à 2012 ;
Attendu par ailleurs que le prix de cession a été réduit de 1.400.000 euros à 1.340.000 euros pour tenir compte des travaux de conformité incendie intégralement pris en charge par le locataire gérant ;
Attendu par ailleurs que dans un acte daté du 13 janvier 2016, visant le compromis de cession des fonds de commerce, Monsieur [H], la SARL La Caravelle et la SARL Bellevue sont convenus que les dépôts de garantie de 78.000 euros et 48.000 euros versés par les locataires gérants, resteraient acquis à Monsieur [H], en compensation des travaux d'installation d'ascenseur sur lesquelles les locataires gérants s'étaient engagés au plus tard le 31 décembre 2020, non effectués 'ce jour' ;
Attendu que la SARL La Caravelle fait valoir que cet acte a été en réalité post daté, ce qui est évident, à la demande de Monsieur [H], car visant à minorer le prix de cession des fonds de commerce à des fins fiscales ;
Attendu que cette affirmation est corroborée par le fait que le montant des deux dépôts de garantie de 126.000 euros, ajouté à celui des travaux de mise en conformité venant en compensation du prix de cession de 60.000 euros, correspond au montant du prix de cession réduit à 1.214.000 euros le 28 août 2014, (1.400.000 euros - 186.000 euros) ;
Attendu que par conséquent Monsieur [H] est mal venu, en se fondant sur le seul montant visé dans le compromis du 28 août 2014, à soutenir que le prix de cession n'est pas sérieux ;
Attendu qu'il sera par conséquent débouté de sa demande de nullité du compromis présentée de ce chef ;
Sur la réalisation des conditions suspensives :
Attendu que les 5 conditions suspensives prévues au compromis devaient être réalisées au plus tard le 30 novembre 2014 ;
Attendu que si Monsieur [H] s'est prévalu le 24 décembre 2014 de l'absence d'information sur la réalisation de deux conditions suspensives : celle relative aux renseignements d'urbanisme et celle relative la purge du droit de préemption urbain de la commune de Marseille, la SARL La Caravelle justifie avoir obtenu le 6 octobre 2014 les renseignements d'urbanisme concernant l'immeuble dans lequel sont exploités les deux fonds de commerce et le 22 septembre 2014 le renseignement selon lequel le bien n'était pas situé dans le périmètre d'un plan de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité ;
Attendu que Monsieur [H] n'ayant pas fait l'objet d'une procédure collective, les conditions suspensives étaient réalisées au 30 novembre 2014, à l'exception de l'autorisation du propriétaire des murs à la cession et agrément de l'acquéreur ;
Attendu cependant qu'il résulte des termes mêmes du courrier de Monsieur [H] du 24 décembre 2014, qu'il n'avait entrepris aucune démarche auprès du propriétaire pour obtenir cette autorisation et l'agrément de l'acquéreur comme cela lui incombait, et qu'il n'avait aucunement l'intention de le faire, reprochant au cédant d'avoir contacté le mandataire du propriétaire à cette fin ;
Attendu que la société La Caravelle soutient à bon droit que le cédant a fait preuve de mauvaise foi dans l'exécution du compromis de cession et que dès lors la condition relative à l'autorisation du propriétaire des murs doit être réputée réalisée au 30 novembre 2014 ;
Attendu que Monsieur [H] n'est pas fondé à soutenir que son absence d'information de la réalisation de conditions suspensives entraînerait la nullité du compromis de cession du 28 août 2014, nulle clause de l'acte ne liant la validité de la cession à son information de la réalisation des conditions suspensives, mais à leur seul accomplissement ;
Attendu qu'il sera par conséquent débouté de sa demande de nullité de la vente présentée de ce chef ;
Sur l'absence de demande de remboursement des sommes versées :
Attendu que Monsieur [H] soutient que la SARL La Caravelle devait d'abord lui demander de rembourser les sommes versées au titre des acomptes sur prix de cession avant de l'assigner en exécution forcée de la cession ;
Attendu cependant que le compromis prévoyant en son article 7.7 que, dans l'hypothèse où la non réalisation de l'acte définitif de vente proviendrait de la faute, la négligence ou les déclarations erronées de l'une des parties, l'autre partie pourrait 15 jours après une mise en demeure de réaliser la vente restée infructueuse agir en justice en exécution forcée du contrat et obtenir des dommages et intérêts, la SARL La Caravelle, face à la mauvaise volonté de Monsieur [H] ayant failli dans l'exécution loyale du contrat, était en droit de l'assigner en exécution forcée de la vente après une mise en demeure d'exécuter demeurée sans effet ;
Sur la réalisation forcée de la vente :
Attendu que toutes les conditions suspensives consenties en faveur de l'acquéreur étant accomplies et les parties étant d'accord sur la chose et sur le prix, le tribunal a bon droit ordonné la vente des deux fonds de commerce aux conditions prévues à l'acte du 28 août 2014 avec effet au 13 janvier 2015, ayant pris soin de constater en tout état de cause que Monsieur [V], propriétaire des murs abritant les locaux commerciaux, présent à l'audience, n'avait pas d'opposition de principe à la cession des deux fonds de commerce à la Sarl La Caravelle ni à agréer le cessionnaire ;
Attendu qu'eu égard aux indemnités d'immobilisation versées à titre d'acompte d'un montant de 410.000 euros, le cessionnaire demeurait devoir au titre du prix de cession la somme de 804.000 euros ;
Attendu que la cession étant prononcée avec effet au 13 janvier 2015, Monsieur [H] a été condamné à bon droit à rembourser à la SARL La Caravelle les avances sur redevances de location gérance versées pour l'exploitation des deux fonds de commerce cédés pour la période courant à compter du 13 janvier 2015 ;
Attendu que la compensation ordonnée entre les dettes réciproques des parties est confirmée ;
Attendu que la résistance opposée par Monsieur [H] à l'exécution du compromis qui fait valoir avoir signé des compromis de cession, reçu des indemnités d'immobilisation importantes mais n'avoir jamais eu l'intention de céder les biens en cause, revêt un caractère abusif qui a été justement sanctionné par les premiers juges par des dommages et intérêts que la cour réduit toutefois de 20.000 euros à 5.000 euros ;
Attendu qu'il sera condamné à verser à la sarl La Caravelle une indemnité de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en compensation des frais irrépétibles d'appel ;
Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [H] :
Attendu que l'appelant qui succombe en ses demandes de nullité du compromis de cession pour dol, violence et dépendance économiques et abus de faiblesse, est débouté de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts ;
Attendu que sa demande de frais irrépétibles est également rejetée ;
Attendu que, partie succombante, Monsieur [H] est condamné aux entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et publiquement,
Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions, excepté celles sur le quantum des dommages et intérêts pour résistance abusive,
Statuant sur ce seul point et y ajoutant,
Condamne Monsieur [E] [H] à verser à la SARL La Caravelle la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Déboute Monsieur [E] [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Condamne Monsieur [E] [H] à verser à la SARL La Caravelle la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en compensation des frais irrépétibles d'appel,
Condamne Monsieur [E] [H] aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
