COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 06 AVRIL 2017
hg
N° 2017/ 312
Rôle N° 15/12805
[J] [B]
C/
[H] [B]
[W] [B]
SCI BS
Grosse délivrée
le :
à :
Me VOISIN
Me JOURDAN
Me CUISIGNIEZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 09 Février 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03895.
APPELANT
Monsieur [J] [B]
demeurant [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Rémy CUISIGNIEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Monsieur [H] [B]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Philippe CHALINE LE GARREC, avocat au barreau de PARIS, plaidant
Monsieur [W] [B]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Philippe CHALINE LE GARREC, avocat au barreau de PARIS, plaidant
SCI BS, sise [Adresse 4]
représentée et assistée par Me Rémy CUISIGNIEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[K] [B], né le [Date naissance 1] 1925, était propriétaire des lots 1 et 235 ( appartement au 9ème étage et box-garage) dans un immeuble cadastré à [Localité 1] section [Cadastre 1], [Adresse 4].
Suivant acte du 10 avril 2012, il a accepté l'offre d'achat de ce bien formulée par [W] [B] au prix de 75 000 €.
Suivant acte du 12 juin 2013, il a consenti à la vente de ce bien au profit de la SCI BS au prix de 120 000 €.
[K] [B] est décédé le [Date décès 1] 2013.
Par acte d'huissier du 13 mars 2014, la SCI BS a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille [W], [J] et [H] [B] en leurs qualités d'héritiers de [K] [B] aux fins de voir :
- réitérer la vente conclue selon compromis du 12 juin 2013,
subsidiairement,
- ordonner à [W] [B] de venir signer l'acte de vente devant notaire,
en toute hypothèse,
- ordonner à [W], [J] et [H] [B] de lui remettre les clés de l'appartement dès versement du prix de vente,
- les condamner à lui régler :
. 6 000 € de dommages et intérêts avec intérêts légaux capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil en application de la clause pénale prévue au contrat,
. 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens distraits dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 9 février 2015, et jugement sur rectification d'erreur matérielle du 13 avril 2015, le tribunal de grande instance de Marseille a:
- prononcé la nullité de la procuration établie le 11 juin 2013 par [K] [B],
- prononcé la nullité de la promesse synallagmatique de vente signée le 12 juin 2013 entre la SCI BS et [K] [B], représenté par [C] [V], clerc de notaire portant sur les lots 1 et 235 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4]
- débouté la SCI BS de l'ensemble de ses demandes,
- déclaré parfaite la vente conclue le 10 avril 2012 entre [K] [B] et [W] [B],
- dit que le jugement valait acte authentique de vente et ordonné sa publication au service chargé de la publicité foncière,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la SCI BS à payer à [W] [B] la somme de 2 500 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 13 juillet 2015, [J] [B] a relevé appel de cette décision en intimant la SCI BS et [W] et [H] [B].
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 janvier 2017, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [J] [B] entend voir :
- réformer le jugement ;
- déclarer nul l'acte du 10 avril 2012,
- déclarer valable la vente consentie le 12 juin 2013 à la SCI BS au prix de 120 000 €,
- condamner [W] [B] à lui régler 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens distraits dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Pour lui:
- son appel est recevable, le jugement ne lui ayant pas été notifié et le délai n'ayant pas couru,
- ayant été défaillant en première instance, ses demandes ne peuvent être considérées comme nouvelles en appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile,
- [W] [B] a attendu l'assignation délivrée par la SCI pour se prévaloir de la prétendue vente consentie par son père,
- auparavant, il n'en avait pas fait état et notamment pas dans un courrier du 6 avril 2013 où il disait que son père n'avait pas voulu vendre l'appartement et qu'au prix de 125 000€ il était preneur,
- la signature figurant sur l'acte du 10 avril 2012 au nom de [K] [B] n'est pas la sienne, (cf les deux courriers des 10 avril et 17 juillet 2012)
- le prix n'est pas adapté, l'acte ne vaut pas promesse synallagmatique,
- l'acte est donc nul,
- à défaut une expertise doit être ordonnée,
- l'acte du 12 juin 2013 ne contient pas en lui même la preuve d'un trouble mental de [K] [B]
- il est concordant avec les précédentes ventes consenties dans le même immeuble pour d'autres appartements.
Aux termes de ses dernières conclusions n°3 remises au greffe et notifiées le 25 janvier 2017 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCI BS entend voir :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- dresser par jugement acte authentique de la vente immobilière conclue par compromis du 12 juin 2013 en l'étude de Mes [Z] & [Q], notaires, entre [K] [B] et la société BS et réalisant la vente d'un ensemble immobilier constitué des lots n°1 (deux pièces principales, cuisine et salle de bain au 9èmc étage) et [Cadastre 2] (box-garage en sous sol) d'un immeuble sis au [Adresse 4], cadastré : préfixe 801, section [Cadastre 1],
- ordonner à [W], [J] et [H] [B] de recevoir le prix de vente et de lui remettre les clés de l'appartement dès versement du prix,
subsidiairement,
- ordonner à [W] [B] de venir signer l'acte de vente devant notaire,
en toute hypothèse,
- condamner [W] [B] à lui régler :
.6 000 € de dommages et intérêts avec intérêts légaux capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil en application de la clause pénale prévue au contrat,
.5 000 euros de dommages et intérêts pour le retard apporté à la vente,
.6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Pour elle:
- la vente qui lui a été consentie est parfaite eu égard aux dispositions de l'article 1589 du code civil,
- la procuration donnée le 11 juin 2013 par [K] [B] à un clerc de notaire pour signer la vente en ses lieu et place est valable et les deux erreurs qu'elle contient sur sa qualité d'homme marié et non de veuf depuis 2008 et sur son adresse (domicile au lieu de maison de retraite) sont insuffisantes à démontrer le trouble mental invoqué, exigé par l'article 414-2 du code civil,
- en effet, aucune erreur n'existe sur le bien à vendre et son prix,
- sa signature a été recueillie en mairie par un officier d'état civil,
- l'acte du 10 avril 2012 n'ayant pas été publié lui est inopposable,
- il n'a pas de date certaine et n'en acquiert qu'au jour du décès de celui qui l'a souscrit par application de l'article 1328 du code civil,
- dès lors, la vente qui lui a été consentie est antérieure et doit primer, la preuve de sa date étant rapportée par l'attestation du notaire [L] [Z] devant lequel le compromis de vente a été signé,
- l'acte du 10 avril 2012 ne vaut pas promesse synallagmatique de vente car l'offre d'achat de [W] [B] antérieure à son acceptation n'est pas produite, la date de la vente n'a pas été fixée, et [W] [B] ne l'a pas acceptée,
- en tant que promesse unilatérale, elle devait être enregistrée pour produire effet (art 1589-2 du code civil )
- le bas prix met en évidence une cause illicite qui est de détourner une partie de l'héritage.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 27 janvier 2017, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [W] et [H] [B] sollicitent, au visa des articles 1110, 1102 et 901 du code civil :
- l'irrecevabilité de l'appel de [J] [B],
- le rejet de ses arguments,
- la validation de la vente du 10 avril 2012,
- sa condamnation à leur payer 10 000 € de dommages et intérêts et 3 000 € pour abus du droit d'agir en justice,
- l'irrecevabilité de l'appel de la SCI BS,
subsidiairement,
- la confirmation du jugement,
- la nullité de la procuration, (intrinsèquement pleine d'erreurs et pressions violence morale de [J] )
- porter à 4 000 € et 9 000 € les indemnités qui lui sont dues par application de l'article 700 du code de procédure civile
Pour eux :
- la signature sur l'acte du 10 avril 2012 est bien celle de leur père,
- si [W] [B] n'a pas fait état de la vente en sa faveur plus tôt, c'est parce qu'il était en froid avec ses frères notamment du fait du placement de leur père en maison de retraite, et parce que l'appartement vendu était le siège social de la SARL [B] dont la dissolution était prévue aux statuts le 30 juin 2013 avec clôture le 13 janvier 2014,
- son but étant que le bien reste dans la famille, il n'a produit l'acte de vente que lorsqu'il a eu connaissance de la procuration prétendument donnée par son père pour le vendre,
- le prix de 75 000 € était cohérent de la volonté familiale de vendre rapidement ;
- la procuration consentie en mairie par leur père le 11 juin 2013 ne l'a été que parce qu'il a été trainé par [J] et content de sortir de sa maison de retraite avec son fils aîné qu'il ne voyait que peu, à un moment où ses facultés mentales étaient altérées et où un autre appartement (n°13) de l'immeuble, propriété de la SARL [B] était en vente,
- la procuration comporte par elle-même deux erreurs importantes, sur sa qualité d'homme marié et non de veuf depuis 2008 et sur son adresse (domicile au lieu de maison de retraite),
- le même jour, [J] a obtenu de son père un virement de 220 000 €.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2017.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la recevabilité de l'appel de [J] [B] et de la SCI BS :
En application de l'article 914 du code de procédure civile, « le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l'appel, pour déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l'irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement ».
En l'espèce, à défaut d'avoir soumis au conseiller de la mise en état les fins de non-recevoir tirées de l'irrecevabilité des appels de [J] [B] et de la SCI BS alors qu'il n'est pas invoqué de fait nouveau depuis son dessaisissement, les parties sont irrecevables à la discuter devant la cour.
Sur la recevabilité des demandes de [J] [B] :
En application de l'article 564 du code de procédure civile, « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
[J] [B] était défaillant en première instance.
Les dispositions de l'article précité ne peuvent lui être opposées.
Tous ses moyens, d'ailleurs distincts de demandes, tendant à privilégier la vente consentie à la SCI BS plutôt qu'à son frère [W] [B], sont donc recevables.
Sur la validité de l'acte du 10 avril 2012 :
Par un acte entièrement dactylographié, daté du 10 avril 2012 attribué à [K] [B] comportant une signature au dessus de son nom et adressé à [W] [B], il est mentionné :
« Je, soussigné, [K] [B], propriétaire de l'appartement [Adresse 4], accepte l'offre d'achat de cet appartement avec son box situé au sous-sol à la même adresse, par mon fils [W] [B], né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 2], pour un montant de 75 000 € (soixante-quinze mille euros), en l'état.
Cette proposition est valable sans limitation de durée, la date de la vente sera fixée entre nous ultérieurement. »
Il convient en premier lieu de se prononcer sur le caractère unilatéral ou synallagmatique de cette promesse de vente car dans le premier cas, elle serait nulle et de nul effet en application de l'article 1589-2 du code civil à défaut d'avoir été constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
L'offre d'achat de [W] [B] n'est pas produite et aucune explication n'est fournie sur les circonstances dans lesquelles elle aurait été faite ; elle est seulement évoquée par [K] [B] dans l'acte litigieux qui, faute d'avoir été enregistré et eu égard aux dispositions de l'article 1328 du code civil, n'a de date certaine à l'égard des tiers qu'au jour du décès de son auteur, le [Date décès 1] 2013.
En l'état de ces éléments, il ne peut être considéré que ce document daté du 10 avril 2012, contient un engagement d'achat de [W] [B] et qu'il constitue une promesse synallagmatique de vente.
Il doit être qualifié de promesse unilatérale de vente, et à défaut d'avoir été enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, il est nul et de nul effet.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il avait qualifié cet acte de promesse synallagmatique de vente.
Sur la validité de l'acte du 12 juin 2013 :
Aux termes de l'article 414-2 du code civil, pour attaquer après sa mort, sur le fondement de l'insanité d'esprit la vente consentie par [K] [B] à la SCI BS, ses héritiers doivent établir que l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental.
En l'espèce, préalablement à l'acte du 12 juin 2013 par lequel [K] [B] a consenti cette vente au prix de 120 000 €, il avait la veille, donné procuration à tout clerc de l'étude de [L] [Z], notaire à [Localité 1], pour signer la vente en ses lieu et place.
Cet acte de procuration préétabli par l'étude de [L] [Z], notaire à [Localité 1], comporte la signature de [K] [B], légalisée par un adjoint au maire de la commune de [Localité 3].
Il comporte deux erreurs :
- l'une en ce qu'il mentionne sa qualité d'homme marié alors qu'il est veuf depuis le [Date décès 2] 2008,
- l'autre sur son adresse, [Adresse 5] alors qu'il réside à cette date en maison de retraite, [Adresse 6].
Ces deux erreurs sont insuffisantes à prouver le trouble mental dont pouvait être atteint [K] [B], âgé de 87 ans lorsqu'il a signé la procuration contenant toutes les conditions prévues pour la vente du bien immobilier situé à [Localité 1].
Elles ne permettent pas d'annuler le compromis de vente signé le 12 juin 2013 qui contient les deux erreurs évoquées.
Il est également soutenu que le consentement de [K] [B] à la procuration s'est trouvé vicié à raison de la pathologie neurologique dont il était atteint et qui l'empêchait de comprendre ce qu'il allait signer sous la pression de son fils aîné, qui ce jour là , l'a fait sortir de la maison de retraite et a obtenu de lui un virement de 220 000 € par un abus de sa faiblesse.
Mais le vice du consentement ne peut être invoqué pour faire échec aux conditions posées par l'article 414-2 du code civil exigeant la preuve d'un trouble mental dans l'acte lui même.
Dans ces conditions, le compromis de vente du 12 juin 2013 étant valable, cette vente est parfaite et les parties sont invitées à la réitérer par acte notarié, sur l'initiative de la partie la plus diligente, [W] [B] étant tenu de venir signer l'acte à première convocation.
Sur les demandes de la SCI BS dirigées contre [W] [B] :
La SCI BS sollicite 6 000 € en application de la clause pénale prévue au contrat, et 5 000 euros de dommages et intérêts pour le retard apporté à la vente.
[W] [B] a été mis en demeure le 14 décembre 2013 de réitérer la vente avant le 30 décembre 2013 dans les conditions prévues par la clause pénale.
La SCI BS est dès lors fondée à solliciter sa condamnation à lui payer 6 000 € au titre de la clause pénale, destinée à sanctionner le refus de réitération de l'acte authentique.
Le retard apporté à cette réitération ne peut être imputé à un fait fautif de [W] [B] qui a tenté de faire valoir l'acte du 10 avril 2012 dont il n'est pas établi qu'il s'agissait d'un faux, la signature figurant au nom de [K] [B] étant similaire à celles figurant notamment sur :
- le procès verbal de l'assemblée générale de la SARL [B] du 19 avril 2012,
- le courrier du 17 juillet 2012 Ã [F] [B],
- le contrat de location consentie à [F] [B] du 1er août 2012,
- la procuration du 11 juin 2013.
La SCI BS sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts alors au surplus qu'elle ne justifie pas d'un préjudice qui ne serait pas déjà indemnisé par la somme allouée au titre de la clause pénale.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement étant infirmé et [W] [B] succombant à l'instance, il sera condamné à payer 2 500 € à la SCI BS au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
[J] [B] sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Déclare recevables les appels de [J] [B] et de la SCI BS,
Déclare recevables les demandes de [J] [B],
Déclare nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente du 10 avril 2012 entre [K] [B] et [W] [B],
Déclare parfaite la vente conclue par compromis du 12 juin 2013 en l'étude de Mes [Z] & [Q], notaires, entre [K] [B] et la société BS et portant sur le bien immobilier suivant :
les lots n°1 (deux pièces principales, cuisine et salle de bain au 9èmc étage) et [Cadastre 2] (box-garage en sous sol) de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis au [Adresse 4], cadastré 801, section [Cadastre 1],
Invite les parties à la réitérer par acte notarié sur l'initiative de la plus diligente, [W] [B] étant tenu de venir signer l'acte à première convocation du notaire,
Condamne [W] [B] à payer 2 500 € à la SCI BS au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,
Déboute [J] [B] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
