COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 31 JANVIER 2017
N° 2017/ 87
Rôle N° 16/02023
SAS SOCIETE MEDITERRANEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS (SMPI)
C/
SCI LES CRETES
SA OPPIDUM
Grosse délivrée
le :
à :
Me Elie MUSACCHIA
Me Sébastien BADIE
Me Laure COUSTEIX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 30 Novembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 10/03363.
APPELANTE
SAS SOCIETE MEDITERRANEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS (SMPI) Représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEES
SCI LES CRETES Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Olivier RIFFAUD LONGUESPE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
SA OPPIDUM, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Laure COUSTEIX, avocat au barreau de MARSEILLE,
Me Sébastien PONIATOWSKI, avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Décembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Frédérique BRUEL, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2017.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2017,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI Les Crêtes est propriétaire d'un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 1], qu'elle a loué en 1988 dans le cadre d'un bail commercial à la société Française pour le Développement de la Micro Informatique (SFMI).
Par acte sous seing-privé en date du 9 juillet 1994, la SFMI locataire principal a sous-loué à la société Méditerranéenne de Placements Immobiliers (SMPI) une partie des locaux pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1995.
Un avenant en date du 20 décembre 1994 a étendu la location à une surface supplémentaire au niveau supérieur du bâtiment ainsi qu'à des emplacements de parkings à l'extérieur du bâtiment.
Un protocole d'accord du 30 juin 1997 a été signé entre la société SFMI, la SCI Les Crêtes, la société SMPI et la Société Compagnie Vauban aux termes duquel :
- d'un commun accord les parties, objet des présentes, acceptent de résilier purement et simplement le bail et autre avenant conclus entre SFMI et SMPI à partir du 31 janvier 1997,
- d'un commun accord, la SCI les Crêtes s'engage à donner à bail commercial à la Compagnie Vauban qui s'engage à l'accepter pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1998 aux mêmes charges et conditions telles que définies dans le bail et avenant des 9 juillet 1994 et 20 décembre 1994.
Aucun bail n'a été conclu entre la SCI Les Crêtes et la société Compagnie Vauban devenue société Oppidum.
A compter du 1er janvier 1998, la société Oppidum a occupé les lieux et a assumé les loyers et charges, la SMPI y étant simplement domiciliée.
La société Oppidum a cessé de verser ses loyers à compter de fin 2009 et a quitté les lieux.
La SCI Les Crêtes a fait délivrer deux commandements de payer à la SMPI pour obtenir les loyers impayés.
La SMPI a saisi le tribunal de grande instance de Grasse en précisant que la SCI Les Crêtes a donné à bail commercial les locaux dont s'agit à la société Oppidum à compter du 1er janvier 1998 et que les loyers doivent être réclamés à la société Oppidum et faire déclarer nul le commandement de payer.
Par exploit en date du 27 mai 2011, la SCI Les Crêtes a dénoncé à la société Oppidum l'assignation et sollicite la condamnation solidaire de la société Oppidum et de la SMPI à lui verser la somme de 247 438,90 euros au 1er mars 2011.
Par jugement en date du 30 novembre 2015, le tribunal de grande instance a :
- débouté la société SMPI de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 avril 2010, par la SCI Les Crêtes,
- condamné in solidum la société SMPI et la société Oppidum à verser à la SCI Les Crêtes la somme de 247 438,90 euros en principal, correspondant au solde des loyers et charges des années 2009 et 2010 ainsi que les loyers et charges des premier et deuxième trimestre 2011, outre intérêts au taux contractuel de 2 % par mois de retard à compter du 27 mai 2011 date de l'assignation.
La SMPI a interjeté appel le 4 février 2016.
Vu les conclusions en date du 29 novembre 2016, de la société SMPI auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé,
Vu les conclusions en date du 18 août 2016 de la SCI Les Crêtes auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé,
-Vu les conclusions en date du 30 novembre 2016 de la société Oppidum auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé.
SUR QUOI :
Sur la poursuite du contrat de sous- location au profit de la société SMPI :
Attendu qu'il convient de rappeler que La SCI Les Crêtes est propriétaire d'un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 1], qu'elle a loué en 1988 dans le cadre d'un bail commercial à la société Française pour le Développement de la Micro Informatique (SFMI).
Que par acte sous seing-privé en date du 9 juillet 1994, la SFMI locataire principal a sous-loué à la SMPI une partie des locaux pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1995.
Attendu qu'un protocole d'accord du 30 juin 1997 a été signé entre la société SFMI, la SCI Les Crêtes, la société SMPI et la Société Compagnie Vauban devenue société Oppidum aux termes duquel :
- d'un commun accord les parties, objet des présentes, acceptent de résilier purement et simplement le bail et autre avenant conclus entre SFMI et SMPI à partir du 31 janvier 1997,
- d'un commun accord, la SCI les Crêtes s'engage à donner à bail commercial à la Compagnie Vauban qui s'engage à l'accepter pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1998 aux mêmes charges et conditions telles que définies dans le bail et venant du 9 juillet 1994 et 20 décembre 1994.
Attendu que la société SMPI soutient qu'elle ne serait plus titulaire du bail sur les locaux appartenant à la SCI Les Crêtes et ce, par application du protocole d'accord précité.
Attendu que s'il est vrai qu'un contrat de bail commercial peut être verbal, encore faut-il que toutes les parties en soient d'accord ; que tel n'est pas le cas en l'espèce.
Que cette absence de régularisation a entraîné la caducité des engagements contenus dans le protocole.
Que cela est d'ailleurs confirmé dans les faits, puisque par acte extrajudiciaire en date du 11 décembre 2006, soit près de 10 ans après la conclusion du protocole, la société SMPI faisait notifier une demande de renouvellement du bail de sous-location du 9 juillet 1994, à la fois à la société SFMI Micromania, locataire principal et à la SCI Les Crêtes, propriétaire, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2007 ; c'est dire qu'elle se considérait toujours comme sous-locataire et ne faisait pas appel aux dispositions du protocole.
Attendu qu'il est également établi que la société SMPI et la société Oppidum, demanderesses unies d'intérêts, ainsi qu'elles se présentaient elles-mêmes, ont fait délivrer une assignation devant le tribunal de grande instance de Grasse le 10 avril 2009 à la société SFMI Micromania et à la SCI Les Crêtes, dans une instance relative à des travaux d'étanchéité sur la toiture du bâtiment.
Qu'il est indiqué dans cet acte introductif d'instance que le contrat de bail n'a jamais été signé avec la société Oppidum, qu'il se poursuit au nom de la société SMPI, faute de signature d'un nouveau bail écrit et ne saurait être dénié.
Attendu qu'il est incontestablement démontré au regard des éléments qui précèdent que la société SMPI est demeurée sous- locataire des locaux donnés à bail et que la société Oppidum s'est installée dans les locaux en accord avec la société SMPI.
Que le commandement de payer délivré le 23 avril 2010, par la SCI Les Crêtes à la société SMPI est parfaitement valable ; que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'occupation des locaux par la société Oppidum en accord avec la société SMPI :
Attendu qu'il résulte de l'extrait Kbis de la société Oppidum en date du 26 avril 2011 que cette société avait son principal établissement dans les locaux litigieux ; que cela est également inscrit sur son papier à en-tête.
Attendu que la société Oppidum a payé les loyers et charges des locaux donnés à bail jusqu'au 1er trimestre 2010 inclus, les factures étant établies au nom de la SMPI, sous-locataire, avec en référence, la mention 'société Oppidum'.
Attendu que la convention de restitution du bâtiment conclue le 30 septembre 2009 entre la société Les Crêtes et la société SFMI indique que d'un commun accord entre les parties, la société SFMI s'engage à reverser à la SCI Les Crêtes au titre de la sous-location avec la société Oppidum, les mois de loyer de mai et juin 2009 déjà perçus.
Attendu qu'il convient de noter que par lettre en date du 20 octobre 2008, la société SFMI a notifié son départ à effet du 30 avril 2009 à la société SMPI-VAUBAN, c'est dire la confusion entretenue par les deux sociétés pendant des années vis à vis du locataire principal et du propriétaire.
Attendu enfin, que Monsieur [N] [B], administrateur de la société Oppidum, a envoyé deux courriers en date des 28 et 30 avril 2010.
Que ces courriers démontrent sans la moindre discussion que le bail de sous-location s'est poursuivi après la résiliation du bail principal par la société SFMI et que la société Oppidum a continué à occuper les locaux en accord avec la société SMPI sous- locataire.
Que c'est à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité in solidum de la société SMPI et de la société Oppidum quant au paiement des loyers et charges dus, les a condamnés in solidum à verser à la SCI Les Crêtes la somme de 247 438,90 euros en principal correspondant au solde des loyers et charges des années 2009 et 2010 ainsi que les loyers et charges des premier et deuxième trimestre 2011.
Sur l'intérêt contractuel de retard :
Attendu que la société SMPI et la société Oppidum soutiennent que l'intérêt calculé au taux de 2 % par mois de retard sur le montant des sommes dues, prévu à l'article 11 du contrat de sous- location, serait une clause pénale susceptible d'être minorée.
Attendu que cet article énonce qu'en cas de retard dans le paiement des loyers ou des charges, le preneur devra au bailleur une indemnité calculée au taux de 2 % par mois de retard sur le montant des sommes dues, tout mois commencé étant dû en entier, sans faire obstacle à l'application des clauses prévues au chapître I-21 qui prévoit une clause pénale de 20 % sur le sommes dues.
Attendu que la SCI Les Crêtes n'a pas demandé l'application de la clause pénale de 20 % considérant que l'indemnité de 2 % par mois de retard prévue à l'article 11, qui s'assimile à un intérêt contractuel de retard, est de nature à couvrir son préjudice.
Que l'application de cet intérêt de retard vu notament l'ancienneté des sommes dues, est parfaitement justifiée ; que le jugement sera confirmé également sur ce point.
Sur la condamnation de la société Oppidum à relever et garantir la société SMPI :
Attendu qu'il a été démontré précédemment que la société Oppidum a effectivement occupé les locaux à compter du 1er janvier 1998, qu'elle en a réglé les loyers jusqu'aux incidents de fin 2009; qu'elle a d'ailleurs assuré elle-même les locaux.
Attendu que la société SMPI verse aux débats un contrat de domiciliation qui lui a été consenti moyennant le versement d'une redevance annuelle de 80 euros au profit de la société Oppidum dont elle s'est acquittée.
Que la société Oppidum étant la seule occupante des lieux, il convient de condamner la société Oppidum à relever et garantir la société SMPI de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
Attendu qu'il convient de condamner in solidum la société SMPI et la société Oppidum à verser à la SCI Les Crêtes la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Attendu que les dépens de la procédure d'appel dont distration au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront à la charge in solidum de la société SMPI et la société Oppidum.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement en date du 30 novembre 2015 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant :
Condamne la société Oppidum à relever et garantir la société Méditerranéenne de Placements Immobiliers SMPI de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
Condamne in solidum la société SMPI et la société Oppidum à verser à la SCI Les Crêtes la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Dit que les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront à la charge in solidum de la société SMPI et de la société Oppidum.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
