COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
3e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 DECEMBRE 2016
N° 2016/459
Rôle N° 15/07815
Association ASL LE CLOS DES CIGALES
C/
SCI MARSEILLE XI 'LIEUDIT [Localité 1]'
Grosse délivrée
le :
à :
Me Xavier BLANC
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 Mars 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/13962.
APPELANTE
Association ASL LE CLOS DES CIGALES Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales representée par son Président en exercice domicilié [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]
représentée et plaidant par Me Xavier BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET MARC BERENGER, XAVIER BLANC, OLIVIER BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI MARSEILLE XI 'LIEUDIT [Localité 1]' prise en la personne de son représenant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Pascal-Yves BRIN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Novembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Florence TANGUY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvie CASTANIE, Présidente
Mme Béatrice MARS, Conseiller
Mme Florence TANGUY, Conseiller (rapporteur)
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2016,
Signé par Madame Sylvie CASTANIE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI Marseille XI lieudit [Localité 1] a fait construire à Marseille, un ensemble immobilier dénommé Le Clos des Cigales, consistant en la réalisation de 42 villas et d'un ensemble collectif de 16 logements, mais aussi de différents espaces communs, de voies de circulation, de bassins de rétention, ainsi que de divers autres ouvrages communs.
Pour les besoins de cette opération, il a été établi le 24 juillet 2003, un cahier des charges et statuts de l'Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales.
L'ASL ayant refusé de prendre possession d'un certain nombre d'ouvrages communs, la SCI Marseille XI a saisi le juge des référés qui, par ordonnance de référé du 19 juin 2009 a :
- ordonné à l'ASL de signer le procès-verbal de réception avec réserves établi le 26 mai 2009 concernant le portail d'entrée, les trois bassins de rétention, une des deux aires de jeux, l'éclairage commun et le local aux ordures ménagères,
- donné acte à l'ASL de son acceptation de signer ce procès-verbal de réception partielle avec réserves,
- déclaré opposables les opérations d'expertise en cours résultant de deux ordonnances du 9 décembre 2005 et 3 juillet 2007 et a étendu la mission de l'expert à l'examen contradictoire avec l'ASL de la deuxième aire de jeux, des clôtures, de la voirie, du réseau d'eaux usées, du réseau pluvial et des espaces verts.
Sur assignation délivrée par la SCI Marseille 11ème à l'ASL, le tribunal de grande instance de Marseille, par jugement en date du 12 mars 2015, a :
- fixé au 18 mai 2009 la date de livraison des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné aux ordures ménagères, des espaces verts, des aires de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers,
- ordonné à l'Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales de signer le procès-verbal de réception des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné aux ordures ménagères, des espaces verts, des aires de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers, dans le délai d'un mois à compter de la date de signification du jugement et passé ce délai sous une astreinte de 100 € par jour de retard,
- condamné l'Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales à payer à la SCI Marseille XI lieudit [Localité 1] les sommes suivantes :
114 918, 20 € au titre des charges communes pour la période du 18 mai 2009 au 31 décembre 2012 avec intérêts de droit à compter du 8 novembre 2012 et capitalisation,
3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI Marseille XI lieudit [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouté l'Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales de ses demandes reconventionnelles,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné l'ASL Le Clos des Cigales aux dépens,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Le 4 mai 2015, l'ASL Le Clos des Cigales a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 7 octobre 2016, et auxquelles il convient de se référer, elle demande à la cour de :
- vu les articles 1134 et suivants du code civil,
- vu les articles 1792 et suivants du code civil,
- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé au 19 mai 2009 la date de livraison des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné au local aux ordures ménagères, des espaces verts, de l'aire de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers,
- le confirmer en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI Marseille XI et le réformer pour le surplus,
- statuant à nouveau :
- dire et juger que l'ASL Le Clos des Cigales ne peut être tenue de signer le procès-verbal de réception sous peine d'astreinte qu'à compter de la présentation de ce procès-verbal par le maître d'oeuvre et la SCI Marseille XI Lieudit [Localité 1],
- à titre principal,
- condamner la SCI Marseille XI à procéder à l'achèvement des travaux sur les parties communes et à la reprise des malfaçons listées par M. [F] dans sa note en date du 24 avril 2013 et, concernant les espaces verts, selon devis de l'entreprise Nature et Prestige qui a été établi conformément aux prescriptions de M. [X] dans son rapport du 30 avril 2013, le tout sous astreinte de 300 € par jour de retard qui courra à compter de la signification de la décision à intervenir,
- au subsidiaire,
- dire et juger que l'ASL Le Clos des Cigales sera fondée à formuler les reprises des non-façons ou des malfaçons listées par M. [F] dans sa note du 24 avril 2013 et concernant les espaces verts selon devis de l'entreprise Nature et Prestige qui a été établi conformément aux prescriptions de M. [X] dans son rapport du 30 avril 2013 après signature du procès-verbal de réception,
- en toute hypothèse,
- débouter la SCI Marseille XI de sa demande de remboursement des charges pour la période du 18 mai 2009 jusqu'au 31 décembre 2012 au motif qu'il s'agit de prestations qui n'ont pas été effectuées ou qui n'étaient pas justifiées au regard de l'état des plantations et subsidiairement, désigner un expert avec mission de faire les comptes entre les parties,
- condamner la SCI Marseille XI Lieudit [Localité 1] à restituer à l'ASL Le Clos des Cigales la somme de 117 918,20 €, avec intérêts de droit à compter du 18 février 2016,
- condamner la SCI Marseille XI au paiement d'une somme de 5 000 € au titre de |'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 3 juillet 2015, et auxquelles il y a lieu de se référer, la SCI Marseille XI lieudit [Localité 1] demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris,
- fixer au mois d'avril 2005 et au plus tard au mois d'août 2005, la date de livraison des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné aux ordures ménagères, des espaces verts, des aires de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers,
- condamner l'Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales à payer à la SCI Marseille XI lieudit [Localité 1] :
la somme principale de 45.637,23 € au titre des charges communes 2006, avec intérêts de droit à compter du 31 décembre 2006 et capitalisation,
la somme principale de 65 860, 99 € au titre des charges communes 2007, avec intérêts de droit à compter du 31 décembre 2007 et capitalisation,
la somme principale de 16 881,96 € au titre des charges communes 2008, avec intérêts de droit à compter du 31 décembre 2008 et capitalisation,
la somme principale de 65 144,08 € au titre des charges communes 2009, avec intérêts de droit a compter du 31 décembre 2009 et capitalisation
la somme principale de 29 516,51 € au titre des charges communes 2010, avec intérêts de droit à compter du 31 décembre 2010 et capitalisation,
la somme principale de 23 920 € au titre des charges communes 2011, avec intérêts de droit à compter du 31 décembre 2011 et capitalisation,
la somme principale de 26 738,09 € au titre des charges communes 2012, avec intérêts de droit à compter du 31 décembre 212 et capitalisation,
- débouter l'Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,
- condamner 1'Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales au paiement d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner l'Association Syndicale Libre Le Clos des Cigales au paiement d'une de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2016.
MOTIFS :
Le cahier des charges et statuts de l'Association Syndicale Libre, établi le 24 juillet 2003, à la requête de la SCI Marseille IX Lieudit [Localité 1], stipule que la réception des équipements se fera à première demande de la SCI Marseille 11ème Lieudit [Localité 1] dès lors qu'il y aura eu prise de possession des logements par les acquéreurs, alors même que l'ensemble immobilier ne soit pas totalement achevé. Cette réception vaut pour les parties communes.
La SCI Marseille IX a fait sommation à l'ASL Le Clos des Cigales, par acte d'huissier du 18 mai 2009, de prendre livraison des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné aux ordures ménagères, des espaces verts, de l'aire de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers.
La SCI Marseille IX, à qui les clauses du cahier des charges s'imposent, n'ayant fait aucune demande antérieure à cette date, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a fixé la date de livraison de ces parties communes à cette date.
L'ASL ayant accepté, dès 2009, de signer le procès-verbal de réception partielle avec réserves à sa présentation ainsi qu'il ressort de l'ordonnance de référé du 19 juin 2009, et les conclusions de l'expert venant confirmer que l'ensemble des ouvrages concernés sont réceptionnables, la décision entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné à l'ASL Le Clos des Cigales de signer le procès-verbal de ces ouvrages sous astreinte.
Le cahier des charges et statuts de l'ASL Le Clos des Cigales du 24 juillet 2003 prévoit que les parties communes (...) deviendront la propriété de l'ASL (...) qui en assure l'entretien, la maintenance, la réfection, le remplacement éventuel ainsi que la répartition des charges de toute nature afférentes et ce, même dans le cas où le transfert de ces parties communes, équipements sus-visés destinés à lui appartenir n'aurait pas été régularisé au bénéfice de celle-ci. (...) Toutefois il est précisé que la réception des équipements au profit de l'ASL Le Clos des Cigales se fera à première demande de la SCI Marseille XI.
Le transfert de propriété des ouvrages communs à l'ASL étant en date du 18 mai 2009, l'ASL est redevable des charges communes à compter de cette date envers la SCI Marseille XI qui les a payées ainsi qu'il ressort des nombreuses factures produites.
L'ASL soutient que les prestations ainsi comptabilisées qui porteraient sur la végétation n'auraient pas été effectuées, compte tenu de l'état des espaces verts. Les factures mentionnent des travaux d'espaces verts à raison de deux fois par mois, comprenant des tontes et débroussaillages manuels, des tailles de formation des massifs, un traitement préventif chimique de toutes les surfaces d'espaces verts, un traitement préventif phyto-curatif des arbres et arbustes, un traitement manuel et chimique de la voirie et un contrôle permanent de l'arrosage automatique. L'ASL ne rapporte pas la preuve que ces travaux d'entretien ou de réfection étaient fictifs, s'agissant d'un ensemble immobilier d'une superficie de 3 hectares 38 ares 92 centiares comprenant une voirie et des espaces verts communs étendus. Le montant de ces charges communes pour la période du 18 mai 2009 au 31 décembre 2012 étant de 114 918,20 € ainsi qu'il ressort des pièces produites, l'ASL sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts de droit à compter du 8 novembre 2012, date de l'assignation devant le juge du fond, et capitalisation des intérêts.
La demande tendant à la condamnation de la SCI Marseille XI à procéder à l'achèvement des travaux sur les parties communes et à la reprise des malfaçons apparaît infondée en l'absence de livraison des parties communes avec réserves. Cette demande formée par l'ASL Le Clos des Cigales sera donc rejetée.
La SCI Marseille XI sollicite l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive. Faute de justifier d'un préjudice distinct du retard dans la prise en charge par l'ASL des charges communes, ce préjudice étant réparé par les intérêts de retard, la SCI sera déboutée de sa demande.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Marseille XI la charge des frais qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Condamne l'ASL à payer à la SCI Marseille XI la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile,
Condamne l'ASL Le Clos des Cigales aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
