COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 01 DECEMBRE 2016
N° 2016/499
Rôle N° 15/05317
SCI INDIANA
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
SAS CELIO FRANCE
SCI BIKER
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX
SELARL BOULAN
SCP COHEN
ME RISTAINO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Février 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/09551.
APPELANTE
SCI INDIANA immatriculée au R.C.S. de FRÉJUS sous le numéro 422 922 393, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par Me Frédérique GARIBALDI-RIBES, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant
INTIMEES
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] Dont le siège est sis [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice, la SAS CABINET NEXITY LAMY, dont le siège est sis [Adresse 4],
elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par Me Philippe BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN plaidant
SAS CELIO FRANCE immatriculé au RCS de BOBIGNY 313 334 856, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié
demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE plaidant
SCI BIKER, immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro N°349 999 169 demeurant [Adresse 6]
représentée par Me John RISTAINO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Brigitte PELTIER, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2016,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI BIKER et la SCI INDIANA ont donné à bail des locaux dont elles sont seules propriétaires, situés dans un petit immeuble à [Adresse 7], à la SA Marc Laurent aux droits de laquelle est venue la société CELIO France, respectivement par actes sous seing privé du
- 3 mai 1998 ( 25 m2 en rez de chaussée outre une réserve au 1er étage, également d'environ 25 m²), renouvelé pour neuf années à compter du 25 avril 2007 selon avenant du 15 janvier 2008,
- et du 15 mars 2000 (9 m² en rez de chaussée et locaux des 2ème et 3ème étage de 30 et 28 m²), renouvelé pour neuf années à compter du 1er novembre 2009 selon avenant du 1er novembre 2009 ; les deux bailleurs ont consenti à la réalisation de travaux destinés à la réunification des locaux.
Des désordres structurels sont apparus dès 2009 et un expert judiciaire a été désigné à la suite d'une assignation délivrée le 12 avril 2013 par la société Celio ; l'expert a déposé son rapport définitif le 31 juillet 2014.
Par jugement en date du 10 février 2015, rectifié le 14 avril 2015, le Tribunal de Grande Instance de Draguignan a, au visa de l'article 1720 du Code civil, condamné, sous bénéfice de l'exécution provisoire,
- la SCI INDIANA et la SCI BIKER in solidum à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire en page 41 de son rapport, relatifs à l'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée, évalués à 36.000 €.
- la SCI INDIANA à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire en pages 39 et 40 de son rapport relatifs à l'ossature de l'immeuble et l'ossature de l'escalier, évalués respectivement à 188.000 € et 85.000 €
- la SCI INDIANA et la SCI BIKER à démarrer les travaux dans les quatre mois de la signification, sous astreinte de 500 € par jour de retard et à charge pour elles, dans ce délai, de faire désigner un administrateur provisoire de la copropriété dans les conditions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 et de réaliser les travaux dans les délais visés par l'expert judiciaire.
- la SCI INDIANA à réaliser dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement les travaux d'étaiement de l'escalier préconisés par l'expert.
Avant dire droit, le Tribunal a ordonné une expertise avec mission de chiffrer les préjudices tant matériels qu'immatériels subis par la Société CELIO France du fait de la reprise des désordres.
La SCI INDIANA a relevé appel de cette décision.
Par ordonnance en date du 26 janvier 2016 le Conseiller de la mise en état a rejeté la demande de la société CELIO à fin de radiation de l'affaire pour non exécution du jugement en constatant que les bailleresses rapportaient la preuve de leur volonté d'exécuter la décision.
Par ordonnance en date du 31 mai 2016 le Conseiller de la mise en état a rejeté, comme impliquant un examen au fond, la demande de la SCI INDIANA visant à désigner à nouveau l'expert judiciaire au regard des constatations faites au cours des travaux entrepris.
Aux termes de ses dernières écritures de 39 pages, en date du 16 septembre 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI INDIANA conclut à la réformation du jugement déféré ; au débouté des prétentions adverses à son encontre ; à la condamnation de la société CELIO à lui payer la somme de 272.780, 40 € avec intérêts de retard à compter du 1er Avril 2016 et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, celle de 50.000 € à titre de justes dommages et intérêts pour le préjudice causé par l'usage abusif de son bail ; ordonner la capitalisation des intérêts ; à ce qu'il soit statué ce que de droit sur les demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires concernant le double degré de juridiction et sa présence au débat ; à une nouvelle désignation de l'expert judiciaire avec mission, rechercher la cause des désordres, au vu des éléments nouveaux versés au débat à l'issue des travaux réalisés dans l'immeuble et répondre à différentes questions techniques en réexaminant ses conclusions au regard de l'ensemble des pièces du dossier et en évaluant le coût des travaux ; à la condamnation de la société BIKER à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre entiers dépens ; à la condamnation de la société CELIO à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre entiers dépens.
Elle soutient que le bail interdit à la société CELIO de surcharger les planchers ; qu'elle n'a pas usé de l'immeuble loué, en bon père de famille, conformément à la destination des étages ; qu'elle ne rapporte pas la preuve qu'elle voulait louer des locaux permettant un stockage de 500 Kg /m2 alors même qu'il s'agit d'un immeuble très ancien, datant du XVIIIe siècle, comme tous les immeubles du vieux St Tropez ; qu'elle a loué des étages destinés à être des appartements, bureaux ou salles de réunion, mais en tout cas pas des lieux de stockage aux normes du béton armé ; que le bailleur n'a pas failli à son obligation de délivrance ; que le preneur dispose d'équipes d'architectes et de bureau d'études qui aménagent toutes les boutiques de par le monde et qu'il savait qu'il louait dans un immeuble ancien ; que CELIO a réalisé les travaux de réunion de tous les étages ; que la preuve n'est pas rapportée qu'elle ait supprimé la volée de marche du rez de chaussée ; que même dans cette hypothèse, il ressort de l'expertise réalisée au cours des travaux entrepris, en application de l'exécution provisoire, que la dite suppression est sans incidence avec les désordres relevés ; que CELIO est responsable des dommages causés à l'immeuble par l'usage abusif de celui ci, la surcharge fautive des planchers la mauvaise exécution des travaux et le défaut d'entretien généralisé comme le rapport d'expertise l'a expressément défini ; que CELIO ne prouve, ni son droit à indemnité au titre de la perte de jouissance, ni son quantum basé sur ses propres allégations infondées ; qu'e11e a violé gravement les obligations nées de son bail en ce qu'elle a percé les planchers refaits sans autorisation, rajouté une pièce déplacé des cloisons, percé des cloisons pour installer une climatisation, sans autorisation du bailleur ; que dans ce contexte, la société CELIO fait la preuve de son extrême mauvaise foi et a encore porté une atteinte grave à l'immeuble ; qu'elle n'a pas commis de faute envers elle et ne lui a pas causé de préjudice ; que les prétentions de la société BIKER et du syndicat des copropriétaires à son encontre ne sont pas fondées, faute de démonstration d'une faute qu'elle aurait commise à leur égard.
Aux termes de ses dernières écritures de 28 pages, en date du 14 septembre 2016, dites énièmes, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI BIKER conclut à la l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a notamment refusé de dire et juger que la responsabilité des désordres incombait aussi bien à la Société CELIO France qu'à la SCI INDIANA ; à la condamnation in solidum de la SCI INDIANA et son locataire, la société CELIO à faire réaliser, par une entreprise qualifiée, l'intégralité des travaux préconisés dans le rapport d'expertise du 30 juillet 2014, hormis les travaux concernant l'humidité en rez de chaussée, sous le contrôle d'un architecte DPLG, choisi par le syndicat de copropriété et dont les sociétés INDIANA et CELIO seront tenues in solidum au paiement des honoraires ; à ce qu'il soit fait interdiction, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée, à la SCI INDIANA et à ses locataires d'utiliser les lots N° 5, 8 et 9 (situés au 2éme et 3éme étage) à un usage autre que celui d'appartement, ces derniers ne devant pas supporter une charge supérieure à 150 kg au m2 conformément aux préconisations de l'expert ; à titre infiniment subsidiaire, que la SCI INDIANA devra la relever et garantir des condamnations prononcées au profit de la Société CELIO ; à la condamnation de chacune des sociétés CELIO et INDIANA à lui payer une somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du du Code de procédure civile outre entiers dépens.
Elle fait valoir que la SCI INDIANA et son locataire, la société CELIO, sont responsables, in solidum, des désordres examinés par l'expert, à l'exception de l'humidité affectant le plancher du rez de chaussée, dont la responsabilité incombe au syndicat ; que les travaux réalisés par la SCI INDIANA ne sont pas conformes aux préconisations de l'expert judiciaire ; que la réparation des préjudices allégués par la Société CELIO incombe, pour partie à la SCI INDIANA et pour le reste à la Société CELIO, responsable de son propre préjudice, pour avoir fait un usage anormal des lots de copropriété concernés et pour avoir méconnu les stipulations du contrat de bail, relatives aux modalités d'exécution des travaux.
Aux termes de ses dernières écritures de 64 pages, en date du 23 septembre 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société CELIO conclut à la recevabilité de l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires ;
A titre principal,
+ à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a :
- condamné la SCI INDIANA et la SCI BIKER in solidum a effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire en page 41 de son rapport relatifs à « l'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée » évalués à 36.000 € ; y ajoutant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, in solidum avec la SCI BIKER et la SCI INDIANA, à effectuer les dits travaux ;
- condamné la SCI INDIANA à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire en page 39 et 40 de son rapport relatifs à « l'ossature de l'immeuble et l'ossature de l'escalier » évalués respectivement à 188.000€ et 85.000€ ; y ajoutant à la condamnation de la SCI BIKER et du syndicat des copropriétaires in solidum avec la SCI INDIANA, à effectuer ces travaux, en portant pour l'avenir l'astreinte à hauteur de 2.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ; à la condamnation in solidum de la SCI INDIANA, la SCI BIKER et du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réfection des menuiseries extérieures et de ravalement de la façade, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir.
- dit que les travaux d'embellissement des surfaces de vente devront être réalisés après avis favorable de la SAS CELIO FRANCE et selon les choix liés à son exploitation commerciale et dit que les travaux devront être effectués par des entreprises habilitées et sous contrôle d'un architecte DPLG ; y ajoutant, désigner à nouveau l'expert avec pour mission de dire si à son avis les locaux présentent, en leur état actuel, des désordres ou un risque structurel.
- ordonné une expertise pour évaluer son préjudice de jouissance.
+ à l'infirmation du jugement déféré en ce :
- qu'il a condamné la SCI INDIANA et la SAS CELIO France in solidum à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire en page 40 de son rapport relatifs aux «désordres secondaires » évalués à 6500 € ; et statuant a nouveau, à la condamnation in solidum des sociétés INDIANA, BIKER et du syndicat des copropriétaires à effectuer ces travaux dans les conditions fixées par le Tribunal ;
- qu'il l'a déboutée de sa demande de réparation de son préjudice subi avant la fermeture du site, le 27 octobre 2015 et statuant à nouveau à la condamnation in solidum de la SCI lNDlANA, la SCl BIKER et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 429.134,70 € au titre de son préjudice de jouissance partiel subi avant fermeture et travaux pour la période du 7 septembre 2009 au 27 octobre 2015 ; à titre subsidiaire, désigner à nouveau l'expert désigné par le jugement déféré, dans le cadre d'une consultation visée par les articles 256 à 262 du code de procédure civile, avec pour mission de chiffrer ses préjudices de toute nature, tant matériels qu'immatériels subis et à subir du fait de la fragilité structurelle et des infiltrations mises en évidence, en considération notamment des dégradations des conditions d'exploitation et de stockage, et du trouble commercial entre le 7 septembre 2009 et le 27 octobre 2015.
A titre subsidiaire, à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.
En état de cause, au débouté des prétentions adverses ; à la condamnation in solidum des sociétés INDIANA, BIKER et du syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 50.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.
Elle fait valoir les désordres relatifs à l'humidité du plancher ainsi que ceux relatifs à l'ossature de l'immeuble et de l'escalier relèvent de la responsabilité in solidum de la SCI INDIANA, de la SCI BIKER, et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, désormais doté d'un organe de représentation ; que ses demandes qui étaient recevables à l'égard des bailleurs en leur qualité de copropriétaires, le sont aussi à l'égard du syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des ouvrages de gros 'uvre et, comme relevé par l'expert d'une erreur de prise en charge de l'entretien structurel de l'immeuble par la copropriété outre une absence d'entretien de ses structures communes ; que la SCI INDIANA a manqué à son obligation de délivrance en ce que les locaux des 2ème et 3ème étage ont été loués à usage commercial, alors qu'elle ne peut exercer son activité commerciale dans les étages sans porter atteinte a la structure de l'immeuble, sauf travaux de renforcement structurel qui auraient donc dû être réalisés dès avant la prise à bail des locaux ; que les deux bailleurs, copropriétaires ont commis des fautes ayant concouru à l'apparition de l'ensemble des désordres ; que la condamnation in solidum s'impose d'autant que l'ensemble des travaux doivent être réalisés au cours d'une opération commune selon l'expert ; que la SCI INDIANA n'a pas réalisé les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire ; qu'il convient donc de les condamner à réaliser plus particulièrement les travaux de menuiseries extérieures et de réfection de la façade ; que les travaux réalisés n'ont pas été suivis par un architecte DPLG et qu'elle émet les plus expresses réserves ; que les salariés ont demandé la fermeture du magasin dans l'attente de vérifications complémentaires de la structure de l'immeuble ; que les désordres secondaires sont la conséquence des désordres structurels relevant de la responsabilité in solidum de la SCI INDIANA, de la SCI BIKER et du syndicat des copropriétaires ; qu'elle ne sollicite que l'indemnisation du trouble de jouissance partiel subi avant la fermeture totale du site en date du 27 octobre 2015, les autres demandes restant soumises à l'appréciation du premier juge ; qu'elle a été contrainte de limiter le stockage des marchandises dans les étages, ce qui constitue une atteinte à son droit de jouissance des lieux, se traduisant par une impossibilité de jouir de 70 % des étages et 34,7 % de la surface louée ; que les demandes formées par la société BIKER, nouvelles en cause d'appel,doivent être écartées par application de l'article 564 du Code de procédure civile ; qu'elles conduisent en outre à lui interdire d'exploiter commercialement les locaux loués ;
Aux termes de ses dernières écritures de 14 pages, en date du 6 septembre 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, le Syndicat des copropriétaires, appelé en la cause par la société Celio par acte du 20 octobre 2015, conclut à l'inapplicabilité de l'article 555 du Nouveau code de procédure civile ; à l'application de l'article 564 du Code de procédure civile ; en tout état de cause, s'agissant de la « réalisation des travaux de réfection des menuiseries extérieures et de réfection de la façade », à la prescription à son encontre concernant le défaut structurel de l'escalier, des murs et du mur en sous sol ; à l'irrecevabilité de son intervention forcée ; sur le fond, très subsidiairement, au débouté adverse ; en tout état de cause, en cas de condamnation in solidum, à ce qu'il soit relevé et garanti de toute condamnation par la SCI INDIANA et la SCI BIKER ; à la condamnation de la société CELIO à effectuer à ses frais tous les travaux décrits par l'expert et à lui payer la somme de 20.000 euros pour procédure abusive et celle de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.
Il soutient qu'aucune évolution du litige ne justifie sa mise en cause d'appel ; que le rapport d'expertise doit lui être déclaré inopposable ; que la structure de l'immeuble n'est évidemment pas adaptée à un usage commercial ; que les 'ssures relevées en façade et dans la cage d'escalier, causées par une déformation des planchers surexploités, proviennent d'une surexploitation non conforme à l'état descriptif de division du 7 mars 1989 ; que n'ayant commis aucune faute, il ne peut être tenu au titre de ces désordres ; qu'il est non moins évident que les désordres secondaires ne sont pas de son ressort ; que s'agissant du 3ème reproche, il est évident que la copropriété qui existe depuis plus d'une centaine d'année ne peut être tenue responsable d'une erreur de conception ancienne ; que l'humidité étant constante et patente, il s'agit d'un vice apparent qui ne peut lui être reproché ; que le débat entre la société CELIO et ses bailleurs ne le concerne pas ; que l'intervention forcée est donc irrecevable ; que la société CELIO a agi de manière abusive ; que la demande à fin de « réalisation des travaux de réfection des menuiseries extérieures et de réfection de la façade » doit être rejetée comme non chiffrée ; que les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires sont des demandes nouvelles en appel qui sont irrecevables en vertu de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'il est évident que vu l'ancienneté de l'immeuble, les prescriptions sur ce vice de construction sont largement acquises et qu'on ne voit pas en quoi la société CELIO pourrait s'en prévaloir ; qu'in limine litis, ce problème concernant la prescription relative aux éléments structurels de l'immeuble est avancé ; que le débouté s'impose autant que l'irrecevabilité ; qu'une inopposabilité du rapport d'expertise est bien évidemment de droit.
Par conclusions de procédure en date du 26 septembre 2016, la SCI INDIANA a sollicité le rejet des dernières écritures dites n°9 de la société Celio, contenant de nouvelles demandes, notifiées et déposées la veille de la date de l'audience, la plaçant dans l'impossibilité matérielle d'y répondre ; or, il apparaît que la société Celio a conclu le 2 septembre 2016, puis le 12 septembre 2016,et à sa demande, le prononcé de l'ordonnance de clôture a été reporté à la date de l'audience afin de lui permettre de répliquer aux dernières écritures adverses ; elle a conclu à nouveau le 23 septembre 2016 et aucune autre partie n'a conclu après elle ; ses écritures tardives en date du 26 septembre 2016, ne permettant pas aux autres parties de répondre à ses nouvelles prétentions doivent en conséquence être écartées par application de l'article 16 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2016.
SUR CE
Sur l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires :
En application de l'article 555 du Code de procédure civile, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause ; au cas d'espèce, les défendeurs en première instance, seuls copropriétaires de l'immeuble en litige, donné à bail à la société CELIO, n'ont procédé que postérieurement au jugement déféré à la désignation du syndic de la copropriété, tandis que la société CELIO s'est abstenue de faire désigner et intervenir un administrateur ad hoc ; dès lors, le syndicat des copropriétaires est fondé à soutenir que la circonstance résultant de cette désignation postérieure au jugement déféré, ne caractérise pas une évolution du litige au sens de l'article 555 sus visé du Code de procédure civile ; cette intervention forcée sera en conséquence déclarée irrecevable ; toutefois, cette mise en cause tardive ne résultant que de sa constitution tardive, sa demande formée à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.
Sur les baux liant les parties :
Il ressort des débats et pièces du dossier que les baux aux droits desquels est venue la société Celio sont à destination de l'exploitation de « tous commerces souhaités à l'exception d'activités liées au commerce alimentaire » et qu'ils portent sur divers locaux composant un immeuble de 3 étages du XVIIIe (selon les bailleurs) et XIXe siècle (selon la description de l'expert), situé en front de port ; cet immeuble d'une « contenance de 45 m² a été divisé en 9 lots, dont partie d'abord louée par la société BIKER (magasin en rez de chaussée et réserve au 1er étage) les autres parties ( 9 m² en rez de chaussée, un appartement au 2ème étage, et une chambre, un séjour et une cuisine au 3ème étage), louées ultérieurement par la SCI INDIANA, à fin de réunification des surfaces.
Ces baux prévoient que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées ('.) et notamment la modification éventuelle des accès aux étages (') ».
Le bail consenti par la société Biker ajoute que les travaux « se feront sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations resteront à la charge du preneur (...) Lesdits travaux seront réalisés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur, comme il a été dit au paragraphe ci-dessus. (') Le bailleur autorise les réunifications éventuelles des (') étages (...)»
Le bail consenti par la SCI INDIANA le 15 mars 2000 précise : « Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. » ; il en résulte que les bailleurs ont donné l'autorisation d'effectuer des transformations permettant la réunification de l'immeuble et que la SCI INDIANA s'est réservée l'exécution de ceux nécessaires à l'indépendance des locaux dont elle conservait la jouissance, soit selon le plan annexé : un mur à monter et une cloison à ouvrir.
Sur la responsabilité au titre des désordres :
En application de l'article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1o De délivrer au preneur la chose louée (') / 2o D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3o D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...) » et aux termes de l'article 1720 du même code : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. / Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ; il en résulte que l'obligation de délivrance, qui suppose celle d'une chose en bon état de réparation, impose au bailleur de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination et ce, durant toute la période de location ; elle implique ainsi que le bailleur conserve la charge des vices de structure de l'immeuble, en dépit des clauses par lesquelles le preneur déclare prendre les lieux en l'état et/ou renonce à tout recours contre le bailleur ; en revanche, le bailleur n'est pas tenu au titre de réparations résultant d'une activité qui n'invitait pas à penser qu'elles seraient nécessaires ; en effet, et par application des articles 1728 du code civil le preneur est tenu : « d'user de la chose en bon père de famille, suivant la destination donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (...) ».
L'expert judiciaire a relevé des désordres structurels, secondaires et d'humidité sur le plancher du rez-de-chaussée.
1- S'agissant des désordres structurels :
a) concernant les planchers et fissures de façade (travaux évalués à la somme de 188.000 euros HT) :
L'expert précise : « les désordres sont initialement causés par une déformation des planchers surexploités / Les planchers du deuxième et du troisième étage sont anciens et ils ne répondent qu'à des usages d'habitation anciens (') / Les charpentes bois bénéficient d'une très forte élasticité qui obligent les enduits et les plâtras des planchers à la fissure (...) / En sous face des planchers, les fissures observées aux abords des encastrements des poutres bois témoignent des fléchissements de celles-ci (') / Les fissures observées sur l'angle et la façade de la rue Clémenceau, témoignent d'une descente de charge dissymétrique, ce qui signifie d'ailleurs que les fissures de façade sont causées directement par la surcharge des plancher » ; en conclusion de ce paragraphe, l'expert écartant tout vice, erreur de conception ou d'exécution précise encore : « Des désordres de fissures observés sur les maçonneries et planchers porteurs proviennent directement d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages. / La SAS CELIO FRANCE use de la surface du plancher du 2ème étage comme entrepôt d'arrière boutique de son commerce et use du troisième étage comme entrepôt occasionnel de son commerce. La structure de l'immeuble n'est pas adaptée à cet usage. / (') Les planchers intérieurs surchargés ont modifié la structure de l'immeuble (') les descentes de charges sont mal réparties, et l'ensemble organise des fissures en façade (') Le désordre affecte la solidité de l'immeuble »
Ainsi, et comme l'a justement relevé le premier juge les fissures des façades et des planchers proviennent d'une surexploitation du deuxième et troisième étage par la société CELIO qui y stocke sa marchandise et y a installé des appareils de climatisation.
En effet, il ressort des débats que la société CELIO a utilisé les surfaces des planchers des 2ème et 3ème étage, comme entrepôt de stockage de son commerce ; ainsi, l'huissier de justice requis le 5 janvier 2011, à l'effet de constater l'état des planchers avant travaux, a noté au niveau 3 que « la totalité de l'étage est occupée par le stockage de cartons et marchandises » et que « la totalité de la surface est occupée par des rayonnages », constatant « que le niveau 4 est entièrement occupé par un stockage de cartons contenant des marchandises de prêt à porter. ».
En ce sens, la SCI INDIANA observe que les photographies jointes attestent de cartons empilés et d'étagères et portants jusqu'au plafond ; elle en conclut que ces désordres proviennent directement, comme relevé par l'expert, de la surcharge des planchers et d'une négligence dans l'exploitation des ouvrages ; elle rappelle les articles 1, 4 et 9 du bail aux termes desquels : « Le preneur prendra les lieux loués dans l'état ou ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état , ni réparation, ni lui faire aucune réclamation quelconque a ce sujet. Le preneur restera responsable des travaux tels que prévus à l'article 606 du Code Civil si les désordres résultent d'ouvrages réalisés par le preneur. », « Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées durant l'exercice de son activité tout en restant garant vis à vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts de la part d'autres locataires ou voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité (') / Il aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité en ce et y compris les travaux de gros 'uvre et notamment la modification éventuelle des accès aux étages sous réserve de les effectuer dans les règles de l'art et sous la surveillance d'un Bureau de Contrôle. », « Le preneur ne pourra faire entrer, ni entreposer des marchandises présentant des risques et inconvénients quels qu'ils soient ».
Pour écarter sa propre responsabilité dans la survenance de ces désordres et entendre condamner la SCI INDIANA, la société CELIO fait valoir que l'expert a constaté que « l'ossature de la partie d'immeuble de la SCI INDIANA n'est pas adaptée aux usages de la SAS CELIO FRANCE » ; affirmant d'une part que le bailleur ne pouvait ignorer qu'elle y entreposerait la marchandise destinée à la vente, d'autre part que ce stockage était nécessaire et complémentaire à son commerce et conforme à la destination contractuelle des locaux, elle en déduit qu'il a manqué à son obligation de délivrance de locaux à usage de commerce, comme cela a été retenu par le premier juge.
Toutefois, et comme le relève la SCI INDIANA :
- il ne ressort pas du bail que les étages devaient servir d'entrepôts de stockage ; en effet, la société CELIO n'a pas conclu avec la SCI INDIANA un bail à destination d'entrepôt mais tout commerce dans un immeuble ancien, dont les plans annexés mentionnaient que les étages étaient aménagés en pièce à vivre (studio, salon, cuisine et chambre), observation devant être faite que cet aménagement n'empêchait pas la destination commerciale des dits étages puisque l'expert indique que l'immeuble a été divisé « en 1989 pour constituer 2 copropriétés mitoyennes à destination commerciale et à tout étage » (page 21 du rapport d'expertise),
- il n'est par ailleurs pas établi que la société CELIO a avisé le bailleur de son intention d'utiliser les étages à destination exclusive de stockage et de réserve,
- il n'est également pas démontré que le stockage, dans le même immeuble et en étage, dans les proportions mises en 'uvre par la société CELIO, était nécessaire à son activité ni que la location des étages d'un immeuble dont le rez de chaussée est occupé par un commerce est nécessairement destinée au stockage des réserves, plutôt qu'à l'aménagement par exemple, d'espaces de ventes privées, de bureaux ou salle réservées au personnel.
Enfin, il sera observé, que l'expert précise que « les travaux préconisés ne visent pas à l'adaptation des activités de stockage de la SAS CELIO FRANCE au deuxième et au troisième étage ».
Par ailleurs, et comme le soutient la société BIKER, les baux « tous commerces » présentent la particularité de laisser au locataire la liberté du choix de l'activité, sous réserve du respect des dispositions de la nature de l'immeuble ainsi que dans le cas d'espèce de l'état descriptif de division.
Il en résulte que le preneur qui avait « à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité » n'est pas fondé à soutenir ni qu'il a fait un usage normal et conforme à la destination contractuelle des locaux des 2ème et 3ème étage d'un immeuble ancien en les transformant en entrepôts de stockage, ni que ces désordres caractérisent un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ; le jugement déféré aux termes duquel le premier juge a retenu la responsabilité de la SCI INDIANA au motif qu'il ne résultait pas des pièces produites qu'elle avait attiré l'attention de son locataire sur la surexploitation des planchers des étages sera réformé, et ce, d'autant que la société CELIO, professionnel averti ne peut prétendre avoir ignoré les contraintes résultant d'un immeuble ancien, alors même qu'elle s'est entourée de son bureau d'architectes, notamment comme cela ressort des débats, pour réaménager les locaux en 2002 ; elle sera en conséquence déclarée responsable des fissures et de la déformation des planchers, provenant de la surexploitation de ceux-ci et caractérisant un manquement aux obligations du preneur telles que résultant de l'article 1728 sus visé du du Code civil, s'agissant non de locaux loués pour servir d'entrepôt de stockage mais de locaux situés dans un immeuble ancien ; enfin, et faute de lien de causalité avec le désordre, elle sera également déboutée de sa prétention à entendre condamner les bailleurs au titre de leur faute résultant de l'absence de désignation d'un syndicat des copropriétaires.
b) concernant les fissures de la cage d'escalier (travaux évalués à la somme de 85.000 euros HT) :
L'expert a conclu que « Les désordres observés sur l'escalier et la cage d'escalier, proviennent d'une erreur de conception et/ou d'exécution. Les 'ssures observées dans et sur l'escalier de l'immeuble, résultent de la résistance insuffisante des ouvrages de soutien » ; il explique en ce sens : « en 2000, la SCI INDIANA démolit la première volet d'escalier pour interrompre l'accès depuis le rez de chaussée à l'étage. La démolition de l'escalier ne donne pas suite à la réalisation d'un plancher intermédiaire pour fermer la trémie. / La descente de charge de l'escalier ancien est modifiée. L'escalier repose uniquement sur la poutre (dite poutre en sous-'uvre) et sur le pilier de brique » ; il conclut « La démolition de la première volée d'escalier (et l'absence de construction d'un plancher intermédiaire pour fermer la trémie) concentre toute la descente de charge traditionnelle de l'escalier sur le pilier de brique. Le pilier est insuffisamment tenu en tête. Les liaisons avec la poutre en sous-'uvre sont sommaires. Le pilier vacille / Les maçonneries s'affaissent et ces affaissements organisent les fissures. Au poids de l'escalier s'ajoute la surcharge des planchers périphériques. ».
Il en résulte que les fissures de la cage d'escaliers sont la conséquence de la suppression du premier volet d'escalier, à laquelle s'est ajoutée la surcharge des planchers et qu'ainsi le désordre est augmenté par la négligence d'exploitation des ouvrages.
Toutefois, si l'expert attribue à la SCI INDIANA, la responsabilité des travaux concernant l'escalier, en se référant au bail commercial ainsi qu'à ses plans annexés prévoyant la fermeture de l'accès au 2ème niveau, aucune des pièces du dossier, ne permet de confirmer cet observation, contestée par la SCI INDIANA ; en ce sens, il sera relevé que le bail consenti le 15 mars 2000 précise : « Le bailleur exécutera les travaux nécessaires à la séparation entre les locaux loués et la partie dont il conserve la jouissance jusqu'au 30 octobre 2000 : fermeture de l'accès au deuxième niveau et ouverture du mur permettant une communication avec le magasin actuellement occupé par le preneur et les locaux loués aux présentes. Les dits travaux devront être effectués au jour de la prise de possession selon plan ci-joint. », ce dont il ne résulte pas que le bailleur avait la charge de supprimer le dit escalier ; en outre, s'il ressort des plans annexés au bail, que la SCI INDIANA avait la charge de monter un mur et d'ouvrir une cloison permettant de réunir les rez de chaussée, ce document, pas plus que la clause ci-avant énoncée ne met à sa charge la suppression de l'escalier ; en revanche, et comme il a été dit, aux termes des deux baux souscrits, le preneur avait « à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées qu'il jugera nécessaires à l'exercice de son activité en ce et y compris les travaux de gros 'uvre et notamment la modification éventuelle des accès aux étages sous réserve de les effectuer dans les règles de l'art et sous la surveillance d'un Bureau de Contrôle. / Ces transformations sont d'ores et déjà autorisées (') / Le bailleur consent aux travaux relatifs à tous percements de murs (') dans l'hypothèse d'une éventuelle acquisition par le preneur des locaux mitoyens (') » ; or, autorisée dans les termes de l'article sus-énoncé, à exécuter des travaux dans l'immeuble, la société CELIO ne démontre pas que le bailleur a pris en charge, comme elle le soutient, la suppression de l'escalier ; dès lors, le jugement déféré sera réformé de ce chef et la société CELIO sera également déclarée responsable du désordre résultant pour partie de cette suppression outre de la surcharge des planchers supérieurs ; faute de lien de causalité avec le désordre, elle sera également déboutée de sa prétention à entendre condamner les bailleurs au titre de leur faute résultant de l'absence de désignation d'un syndicat des copropriétaires.
2- S'agissant des désordres secondaires (travaux évalués à la somme de 6.500 euros HT) :
Le premier juge retenant que l'expert indique que les désordres secondaires (s'agissant notamment les plâtres sur la cage d'escalier) sont dus au mouvement de structure de l'immeuble ainsi qu'à un défaut d'entretien par le locataire a dit que ces désordres secondaires doivent être pris en charge tant par la SCI INDIANA que par la société CELIO qui s'est engagée contractuellement à entretenir les lieux loués ; toutefois, et comme il a été dit, les mouvements de structure de l'immeuble sont la conséquence de l'utilisation des locaux à des fins de stockage non prévues au bail, l'expert précisant encore que les plâtres ne résistent pas au choc répété de transport de marchandises et que la mise en place d'un réseau de climatisation a encore aggravé le problème en occasionnant un vieillissement prématuré des ossatures de l'immeuble ; à cet égard, il sera encore observé que la climatisation n'a pu être installée en extérieur en raison des interdictions affectant les immeubles construits en front de port, motif pour lequel la société CELIO a percé les planchers et les murs pour installer un local de climatisation ; le jugement déféré sera en conséquence réformé de ce chef et la société CELIO sera seule déclarée responsable des désordres secondaires, sans lien de causalité avec l'absence de syndicat des copropriétaires, provenant pour partie d'une négligence dans l'entretien lui incombant et pour partie de l'exploitation qu'elle a faite des lieux loués.
3- S'agissant de l'humidité sur le plancher du rez de chaussée (travaux évalués à la somme de 36.000 euros HT):
L'expert indique que le désordre d'humidité, constaté sur le sol et les plinthes du rez-de-chaussée commercial appartenant à la SCI BIKER, « provient d'une erreur de conception ancienne des murs enterrés de l'immeuble » subissant des remontées d'eau par capillarité ; le premier juge en a exactement déduit au visa des articles 1720 et 1721 du Code civil que ce désordre devait être pris en charge par les sociétés BIKER et INDIANA comme affectant la structure du rez de chaussée de l'immeuble, de sorte que la SCI INDIANA n'est pas fondée à soutenir pouvoir être exonérée de ce chef ; si elle observe encore que la société CELIO est tenue par une obligation d'entretien alourdie, incluant « l'étanchéité des toits terrasse et autres », il n'en résulte pas que le preneur soit tenu à la réparation d'un vice de conception affectant les murs enterrés de l'immeuble ; le jugement déféré sera dès lors confirmé.
Sur les demandes formées par la société CELIO :
Il suit de ce qui précède que la société CELIO responsable des désordres, à l'exception de ceux concernant l'humidité du rez de chaussée, n'est pas fondée en sa demande de condamnation des bailleurs à l'exécution des autres travaux.
Elle n'est également pas fondée en ses demandes formées au titre du préjudice de jouissance partiel quant à la réduction des surfaces qu'elle entendait destiner au stockage.
En outre, si le désordre résultant de l'humidité sur le plancher du rez de chaussée révèle un manquement à l'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux, la société CELIO ne justifie toutefois d'aucun trouble de jouissance du fait de la dite humidité.
En ce sens, il sera relevé que l'expert précise n'avoir pas relevé « de préjudice matériel du demandeur », ni observé « de préjudice de jouissance ou financier des locaux commerciaux » ; en effet, et comme soutenu par la SCI INDIANA, la société CELIO n'a pas démontré que le bailleur était tenu de lui délivrer des locaux dont les planchers auraient dû supporter une charge de 500 kgs par m2 ; elle n'établit pas au demeurant avoir subi un préjudice du fait de la réduction du stockage des marchandises, à laquelle elle a procédé à compter de l'année 2009 ; il en résulte que le le jugement déféré aux termes duquel le premier juge l'a déboutée de cette demande au titre du préjudice de jouissance antérieur à la réalisation des travaux, sera confirmé de ce chef.
Responsable des désordres nécessitant l'exécution de travaux de reprise, à l'exception de ceux concernant l'humidité des planchers, elle sera en conséquence, également déboutée des prétentions formées au titre de son préjudice de jouissance durant les dits travaux de reprise, observation devant être faite que les travaux nécessaires à la réparation de l'humidité en rez de chaussée ont été exécutés en même temps que les autres travaux résultant de sa faute ; le jugement déféré ayant accueilli la demande en expertise pour évaluer ce préjudice dont la société CELIO ne justifiait pas, sera réformé de ce chef, sans qu'il n'y ait lieu par voie de conséquence à ampliation de la dite mission expertale.
Sur les demandes formées par la SCI INDIANA :
Si la SCI INDIANA soutient que l'exécution des travaux a permis de faire de nouvelles constatations, il n'apparaît pas toutefois que celles-ci soient de nature à modifier l'issue du présent litige ; il n'y a donc pas lieu à nouvelle consultation de l'expert judiciaire.
La SCI INDIANA sollicite le remboursement du montant des travaux qu'elle a exécutés, soit la somme de 272 780, 40 € avec intérêts de retard à compter du 1er Avril 2016 ; toutefois, le présent arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restitution et constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution, observation devant être faite que les sommes restituées ne portent intérêt au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de l'arrêt infirmatif.
Elle sollicite également paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par l'usage abusif du bail ; elle stigmatise plus particulièrement l'installation d'une climatisation à l'origine de diverses dégradations ; toutefois, elle ne produit aucun élément susceptible de permettre de d'évaluer ce préjudice, observation devant être faite, d'une part que le bail n'a pas été résilié ni les lieux restitués après remise en état, d'autre part qu'il ressort des débats qu'elle a introduit une instance à fin de résiliation du bail à ce titre ; il ne peut en conséquence être fait droit à cette demande qui apparaît dès lors prématurée ; or, si comme il a été dit, les travaux à l'exécution desquels la SCI INDIANA a été condamnée sont la conséquence de l'usage des locaux à des fins exclusives de stockage non prévues au bail, la société CELIO se trouve condamnée aux termes du présent arrêt à en supporter le coût, de sorte qu'il n'est pas établi de préjudice résiduel autre que celui résultant de la nécessité de conclure dans le cadre des procédures en cours, réparé par l'attribution d'une indemnité au titre des frais irrépétibles ; il n'y a en conséquence pas lieu à condamnation et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur les demandes formées par la société BIKER :
Les demandes, nouvelles en cause d'appel, formées par la société BIKER, doivent être rejetées comme le souligne la société CELIO, par application de l'article 564 du Code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles :
Enfin, les dépens ainsi qu'une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et au profit des SCI INDIANA et BIKER seront mis à la charge de la société CELIO qui succombe au titre de ses prétentions principales.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement
Déclare irrecevable l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires.
Réforme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI INDIANA à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire, relatifs à l'ossature de l'immeuble, l'ossature de l'escalier et les désordres secondaires, évalués respectivement à 188.000 €, 85.000 € et 6.500 €, et a ordonné une expertise avec mission de chiffrer les préjudices tant matériels qu'immatériels subis par la Société CELIO France du fait de la reprise des désordres, et statuant de nouveau,
Déboute la société CELIO des ses demandes formées de ce chef et dit qu'elle supportera le coût des dits travaux.
Confirme le jugement déféré pour le surplus.
Rejette toute autre demande.
Condamne la société CELIO à payer à la SCI INDIANA et à la SCI BIKER une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société CELIO aux entiers dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
