COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT MIXTE
DU 24 NOVEMBRE 2016
hg
N°2016/647
Rôle N° 15/18100
SCI BMO
C/
Association AFUL [Localité 1]
SA SOGIRE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Philippe MARIN
la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Sébastien GUENOT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 05 Octobre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 08/05448.
APPELANTE
SCI BMO Prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [Y] [J], dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Philippe MARIN, avocat au barreau de TOULON
INTIMEES
AFUL [Localité 1] Association Foncière Urbaine Libre,
dont le siège social est [Adresse 2], représentée par l'EURL NOUVELLE GESTION DU GOLFE, dont le siège est sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Michel LABORDE de la SCP LABORDE FOSSAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
SA SOGIRE
dont le siège social est [Adresse 4]
représentée par Me Sébastien GUENOT de la SCP FENOT GHRISTI GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2016 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, et Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Sophie LEONARDI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2016.
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique du 20 octobre 1989, l'association foncière urbaine libre [Localité 1] (l'AFUL) a été constituée, son objet étant d'assurer l'unité foncière, le fonctionnement et la conservation d'un ensemble immobilier regroupant les îlots de la zone d'aménagement concerté des [Localité 1] dont l'assiette foncière est située lieudit «[Localité 2]» section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].
La SCI BMO a acquis dans cette ZAC des [Localité 1], par acte du 20 avril 2006 :
- 26 lots correspondant à des emplacements de parking,
- le volume n°2 de l'état descriptif de division à usage commercial comprenant une partie du niveau -1 et rez-de-chaussée et une partie du sur-sol formant un centre de remise en forme.
Par la résolution 7 de l'assemblée générale du 12 février 2007, a été votée la limitation de l'accès au centre aquatique aux propriétaires de tous types de lots et aux locataires de lots dont la destination est l'habitation.
Par acte d'huissier du 24 juin 2008, la SCI BMO a assigné l'AFUL afin :
- qu'il soit dit que les charges relatives au centre aquatique étaient sans cause à son égard depuis le 12 février 2007,
- d'être exonérée de ces charges depuis cette date,
- d'obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'interdiction d'accès au centre aquatique votée par l'AFUL pour les locataires de lots non destinés à un usage d'habitation.
Par acte d'huissier du 2 juillet 2008, l'AFUL, «représentée par son directeur en exercice, la société Sogire», a assigné la SCI BMO en paiement des sommes suivantes, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 23 633,53 euros en principal,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Par actes d'huissier des 18 et 28 novembre 2011, l'AFUL a assigné la SCI BMO et la société Sogire, aux fins d'obtenir la garantie de cette dernière de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de l'affaire principale.
Par ordonnance du 22 juin 2012, le juge de la mise en état a annulé les assignations des 2 juillet 2008 et 28 novembre 2011 au motif que l'AFUL était dépourvue de personnalité juridique et de capacité à agir, s'est déclaré incompétent pour statuer sur le surplus des prétentions de la SCI BMO, et, constatant la nullité des procédures engagées au moyen des assignations susvisées, a dit que subsistaient les instances diligentées par la SCI BMO à l'encontre de l'AFUL, et par l'AFUL à l'encontre de la société Sogire.
Par jugement contradictoire du 5 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Draguignan a statué en ces termes:
- rejette les demandes de la SCI BMO ;
- condamne la SCI BMO à verser à l'AFUL [Localité 1] la somme de
252 620,97 euros au titre des charges impayées arrêtées au 9 octobre 2014, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2014 ;
- rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par l'AFUL [Localité 1] ;
- ordonne l'exécution provisoire ;
- condamne la S.A.S. PV-CP Résidences et Ressorts France aux dépens, qui seront distraits au profit de la SCP Laborde et Fossat, société d'avocats ;
- condamne la SCI BMO à verser à l'AFUL [Localité 1] la somme de
6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne l'AFUL [Localité 1] à verser à la société Sogire la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel d'Aix en Provence le 14 octobre 2015, la SCI BMO a fait appel de cette décision en intimant l'AFUL et la société Sogire.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 janvier 2016, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCI BMO entend voir:
- réformer le jugement,
- constater le défaut d'existence ou de personnalité juridique de l'AFUL,
- la déclarer irrecevable à agir,
- la débouter de ses prétentions,
subsidiairement:
- déclarer prescrites toute demande en paiement de charges pour la période antérieure au 7 novembre 2009,
- dire que les charges relatives au centre aquatique sont sans cause à son égard depuis le 12 février 2007,
- l'exonérer en conséquence de ces charges depuis cette date,
- débouter l'AFUL de ses prétentions,
- la condamner à lui payer 100 000 € de dommages et intérêts à raison de sa faute à avoir voté l'interdiction d'accès au centre aquatique pour les locataires de lots non destinés à un usage d'habitation,
- ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d'autre,
plus subsidiairement:
- annuler la résolution 7 de l'assemblée générale du 12 février 2007 pour abus de majorité et violation des droits des membres de l'AFUL,
en tout état de cause:
- condamner l'AFUL aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à lui payer 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que:
- l'AFUL, dont les statuts ne sont ni datés ni signés par un représentant officiel de l'AFUL, qui n'a pas été déclarée en préfecture, et n'a pas publié ses statuts, n'a pas été valablement constituée et n'a pas de personnalité morale;
- ces irrégularités ne peuvent être couvertes dans les conditions prévues par l'article 121 du code de procédure civile, s'agissant d'une irrégularité de fond attachée à l'absence de capacité juridique;
- elle ne peut accomplir son objet à défaut d'être propriétaire d'une parcelle immobilière;
- ni la société Sogire, ni la société Lamy n'étaient les représentants habilités de l'AFUL et ne pouvaient valablement engager l'AFUL; seules les conclusions datées du 7 novembre 2014 sont régulières, l'AFUL étant représentée par son président en exercice;
- elle disposait de 30 ans pour agir sur le fondement de l'irrégularité de la constitution de l'AFUL et non de 5 ans ( art 2222 du code civil )
- la régularisation est impossible alors que la constitution de l'AFUL est elle-même entachée d'irrégularité;
- la société Maeva, propriétaire d'un volume dans l'AFUL est en situation dominante en ayant imposé sa filiale, la société Sogire comme présidente de l'AFUL et en ayant fait voter l'exclusion des locataires de lots à destination autres que l'habitation, ce qui exclut ses locataires et permet de réserver l'utilisation du centre aquatique aux locataires Maeva, tout en maintenant ses obligations de contribuer aux charges afférentes à ce centre aquatique;
- elle a pourtant exonéré les locaux commerciaux du syndicat des copropriétaires résidence Gassin Animation desdites charges suivant protocole transactionnel.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 novembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, l'AFUL entend voir:
- confirmer le jugement,
- débouter la SCI BMO de toutes demandes,
- condamner la SCI BMO à lui payer:
* 252 620,97 € avec intérêt aux taux conventionnel de 1% par mois à compter du 20 juin 2013 jusqu'à parfait paiement par application des dispositions de l'article 23.1 des statuts mis à jour et adoptés par l'assemblée générale du 20 juin 2013,
* 100 000 € à titre de dommages et intérêts,
* 20 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Pour elle:
- l'acte authentique du 20 octobre 1989 a constitué l'AFUL et ses statuts sont datés et signés,
- chaque acquéreur de lot devient automatiquement membre de l'AFUL,
- les statuts mis en conformité avec l'ordonnance du 1er juillet 2004 ont été remis à la sous-préfecture le 15 janvier 2014, et les formalités de publicité ont été accomplies le 12 avril 2014 au Journal Officiel,
- les comptes des différents exercices ayant été régulièrement approuvés, la SCI BMO est redevable de l'arriéré de charges qui lui est réclamé,
- seuls les propriétaires et résidents peuvent bénéficier de l'usage de la piscine et non les adhérents de la salle de sport exploitée dans les locaux de la SCI BMO ou l'ANPE qui loue les biens de la SCI;
- le vote majoritaire de la résolution 7 de l'assemblée générale du 12 février 2007 ne peut être considéré comme fautif ou abusif.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 mars 2016, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la société Sogire entend voir:
- constater qu'aucune prétention n'est dirigée contre elle et être mise hors de cause,
- confirmer le jugement,
- condamner l'AFUL à lui payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient, à toutes fins utiles:
- que la demande tendant à voir dire que l'AFUL n'a pas été valablement constituée est irrecevable pour cause de prescription découlant de l'article 1304 du code civil;
- qu'elle a recouvré sa capacité à agir en justice dès lors qu'elle a mis ses statuts en conformité avec l'ordonnance du 1er juillet 2004;
- qu'elle même n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur l'existence ou la personnalité juridique de l'AFUL:
Il est soutenu que l'AFUL n'a pas été valablement constituée le 20 octobre 1989 car:
- ses statuts, ni datés ni signés par un représentant officiel de l'AFUL, n'ont pas été publiés,
- elle n'a pas été déclarée en préfecture.
Contrairement à ce qui est allégué, les statuts de l'AFUL doivent être considérés comme datés du 20 octobre 1989 suivant l'acte authentique reçu ce jour là par Maître [C] et la prescription applicable n'est pas celle prévue par l'article 2222 du code civil mais celle découlant de l'article 1304 du code civil dans la mesure où une association syndicale libre se forme par le consentement unanime des propriétaires intéressés.
Par application de cet article, la demande tendant à voir dire que l'AFUL n'a pas été valablement constituée dans les conditions alors imposées par les lois des 21 juin 1865 et 8 avril 1898, est irrecevable pour cause de prescription, à défaut d'avoir été engagée dans le délai de cinq ans de sa constitution.
Il est également prétendu qu' à défaut d'être propriétaire d'une parcelle immobilière, l'AFUL est nulle faute de pouvoir accomplir son objet.
Or son objet, tel que défini à l'article 3 des statuts est d'assurer l'unité foncière, le fonctionnement et la conservation de l'ensemble immobilier de ses membres, ce qui n'implique pas qu'elle soit personnellement propriétaire d'un bien immobilier.
Aucune cause de nullité ne peut être retenue de ce chef.
Sur sa régularisation:
En application de l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, «les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice... sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par l'article 8...», lequel exige une déclaration en préfecture avec dépôt de statuts et publicité de ceux ci au journal officiel.
L'article 60 de l'ordonnance précitée a imparti aux associations syndicales constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 un délai de deux ans à compter du 5 mai 2006 pour mettre leurs statuts en conformité avec le nouveau dispositif légal;
ledit article 60, modifié par l'article 59 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, précise :
«Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée.»
Il était admis dès avant l'adoption de cette disposition que l'irrégularité pouvait être couverte dans les conditions prévues par les articles 117 et 121 du code de procédure civile
En l'espèce, l'AFUL justifie d'une publicité de ses statuts le 22 septembre 2010 dans le journal travaux publics et bâtiment du Midi ainsi que de la publicité au Journal Officiel le 12 avril 2014 de sa déclaration à la Sous Préfecture de [Localité 3], avec précision de son nouvel objet, de son siège social et de la date de délivrance du récepissé, le 15 janvier 2014.
Ce récépissé mentionne la remise d'un exemplaire des statuts mis en conformité.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a considéré que L'AFUL avait recouvré sa capacité d'agir en justice le 12 avril 2014 et valablement conclu postérieurement en étant représenté par le cabinet Nouvelle Gestion du Golfe, maintenu président et directeur de l'AFUL par délibération de l'assemblée générale du 20 juin 2013.
Sur la demande en paiement des charges:
La SCI BMO soutient en premier lieu que l'action en paiement est prescrite pour la période antérieure au 7 novembre 2009 dans la mesure où c'est uniquement par ses conclusions du 7 novembre 2014 que l'AFUL était régulièrement représentée par le cabinet Nouvelle Gestion du Golfe.
Les statuts de l'AFUL prévoient à l'article 17 que le président représente l'association en justice et qu'en cas de décès ou d'incapacité le directeur exerce ses pouvoirs.
Il n'est pas contesté qu'avant ses conclusions du 7 novembre 2014, l'AFUL était représentée par la société Sogire puis la société Lamy, lesquelles n'avaient pas qualité à la représenter.
Il est dès lors exact que par application de l'aricle 121 du code de procédure civile, la régularisation intervenue le 7 novembre 2014 n'est valable que pour la demande en paiement de charges non prescrites à cette date, soit celles échues avant le 7 novembre 2009.
Pour s'opposer à la demande en paiement correspondant à ces charges, la SCI BMO soutient que les charges relatives au centre aquatique sont dépourvues de cause à son égard, à défaut de contrepartie.
Les statuts qui ont valeur de document contractuel entre les colotis, prévoient en page 11 que les charges sont réparties en proportion du nombre de m² de surface hors 'uvre nette construite des locaux de chaque membre, déduction faite des surfaces de locaux présentant un intérêt collectif et gérés à ce titre par l'association.
Lors de l'assemblée générale du 12 février 2007, la résolution 7 a été votée à l'unanimité des membres présents et représentés pour 17 320 tantièmes (en l'absence de la société Lumarol, auteur de la SCI BMO détenant 2 000 tantièmes) et a prévu un accès au centre aquatique strictement réservé aux propriétaires de lots situés dans le périmètre de l'AFUL, l'accès des locataires de lots n'étant possible que pour les lots dont la destination est l'habitation.
Il est exact que le vote de cette résolution conduit à faire supporter des charges collectives aux propriétaires des lots commerciaux tout en restreignant drastiquement l'accès à la partie commune concernée au seul propriétaire des lots, ce qui rompt l'équilibre des statuts sans l'accord de tous et notamment de ceux qui se trouvent privés d'un droit antérieur.
La demande en nullité de la résolution 7 de l'assemblée générale du 12 février 2007 doit donc être prononcée, et du fait de l'absence de contrepartie à l'appel des charges afférentes à la piscine collective entre le 12 février 2007 et le prononcé de la présente décision, l'AFUL doit être déboutée de sa demande en paiement desdites charges.
En l'absence de ventilation effectuée dans sa demande en paiement de 252 620,97€, l'AFUL sera invitée à produire un décompte détaillé, expurgé des charges relatives à la piscine collective, mais d'ores et déjà, en tenant compte des propres déclarations de la SCI BMO sur le fait que les charges indues sont de 23 377, 38 € par an et que le décompte produit est arrêté au 1er octobre 2014, elle sera condamnée à payer une provision de 88 979, 31 € (252 620,97 € - 163 641,66 ( 7 x 23 377, 38 €)) avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2014, faute par l'AFUL de justifier du taux conventionnel qu'elle invoque.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI BMO :
La SCI BMO qui ne justifie d'aucun préjudice autre que celui réparé par la dispense de paiement des charges sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour faute de l'AFUL à avoir adopté la résolution annulée et à avoir parallèlement signé un protocole transactionnel le 14 juin 2012 avec le syndicat des copropriétaires résidence Gassin Animation dispensant ses locaux commerciaux des charges de la piscine collective, le protocole ayant été ratifié par la résolution 8 de l'assemblée générale du 20 juin 2013.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive:
Le droit d'agir en justice ou de s'opposer à une demande en justice ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée.
Une partie des prétentions de la SCI BMO étant accueillie, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts de l'AFUL.
Le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé.
Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile:
En l'absence de prétention dirigée contre la société Sogire, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné l'AFUL à lui payer 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y sera ajouté 1 000 € au titre de la procédure en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'AFUL [Localité 1] recevable en son action, rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de l'AFUL [Localité 1], et condamné l'AFUL [Localité 1] à verser à la société Sogire la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Prononce la nullité de la résolution 7 de l'assemblée générale du 12 février 2007,
Dit que la SCI BMO n'est pas redevable des charges afférentes à la piscine collective entre le 12 février 2007 et le prononcé de la présente décision,
Invite l'AFUL [Localité 1] à produire un décompte détaillé, expurgé des charges relatives à la piscine collective,
Condamne la SCI BMO à payer une provision de 88 979, 31 € à l'AFUL [Localité 1] avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2014,
Condamne l'AFUL [Localité 1] à payer 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Sogire,
Surseoit à statuer sur la demande en paiement de charges et réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la SCI BMO et de l'AFUL [Localité 1].
Renvoie l'affaire devant la mise en état.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
