COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 NOVEMBRE 2016
Bm
N° 2016/ 652
Rôle N° 15/16592
SCI CLAIRE FONTAINE
SARL BEVAL
C/
[G] [P] [Y]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES
Me Gilles BROCA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 19 Août 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00316.
APPELANTES
SCI CLAIRE FONTAINE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 1]
représentée par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean Paul AIACHE TIRAT, avocat au barreau de NICE
SARL BEVAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 2]
représentée par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean Paul AIACHE TIRAT, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [G] [P] [Y]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Octobre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2016,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Monsieur [G] [Y] est propriétaire d'un terrain cadastré AH [Cadastre 1] constituant le lot 31 du lotissement « [Adresse 4] » approuvé par arrêté préfectoral du 2 juillet 1926.
Se plaignant du non-respect de l'article 15 du cahier des charges du lotissement par les sociétés CLAIRE FONTAINE et BEVAL à l'origine de l'édification d'une résidence-services sur une partie de la parcelle AH [Cadastre 2], et sur les parcelles AH [Cadastre 3] et [Cadastre 4], monsieur [Y] a saisi en démolition le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile
Selon ordonnance du 19 août 2015, les sociétés CLAIRE FONTAINE et BEVAL ont été condamnées :
- in solidum à faire en sorte que l'emprise au sol de la construction d'aspect unique implantée sur la commune d'[Localité 1] (06), parcelles cadastrées section AH [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 2] désormais AH [Cadastre 5] et [Cadastre 6], constitutive d'une résidence services et dénommée «Résidence [Établissement 1] » atteigne une superficie maximale de 250 m²
- in solidum à démolir par conséquent, l'excédent sous astreinte à défaut d'exécution, d'un montant de 500 euros par jour de retard, astreinte qui courra passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision et pendant quatre mois au maximum, terme à l'issue duquel la juridiction devra à nouveau être saisie
- à payer à monsieur [G] [Y] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles
- aux entiers dépens.
Les sociétés CLAIRE FONTAINE et BEVAL ont régulièrement relevé appel, le 16 septembre 2015, de cette ordonnance en vue de sa réformation.
Elles demandent à la cour, selon conclusions déposées le 31 mars 2016 par RPVA, de :
- mettre à néant l'ordonnance querellée
- mettre hors de cause la société BEVAL
- dire que le premier juge a excédé la compétence du juge des référés en interprétant au fond les rapports contractuels des parties, et leur portée au regard du fond du droit des lotissements
- subsidiairement, dire que le contrat servant de base à la demande est inexistant ou pire dépourvu de cause au regard de l'absence de réalisation de son objet
- en toute hypothèse, renvoyer monsieur [Y] à se pourvoir devant le juge du fond et le condamner à payer à la société BEVAL ainsi qu'à la société CLAIRE FONTAINE la somme de 3000 euros chacune.
Au soutien de leur appel, elles font essentiellement valoir que :
- la société CLAIRE FONTAINE est seule propriétaire dans le lotissement, tandis que la société BEVAL n'est que l'exploitante des constructions litigieuses
- la saisine du juge administratif d'une question préjudicielle, s'impose
- les bâtiments litigieux ne constituent pas une construction unique dépassant la superficie de 250 m²
- le lotissement n'a pas d'existence légale par suite de la caducité de l'arrêté d'approbation de 1926, qui n'a pas été suivi d'un arrêté d'autorisation
- le juge des référés n'est pas compétent pour interpréter le cahier des charges
- l'article 15 du cahier des charges est respecté
- la clause relative au coefficient de construction figurant dans cet article correspond à des règles d'urbanisme de nature réglementaire et relève d'une caducité de 10 ans.
Formant appel incident, monsieur [G] [Y] sollicite de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 19 août 2016 :
- confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions sauf à dire que l'astreinte dont est assortie cette décision ne sera pas limitée dans le temps
- condamner in solidum les sociétés appelantes à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner in solidum les sociétés appelantes aux entiers dépens.
Il expose en substance que :
- L'article 15 du cahier des charges stipule que la surface totale occupée par la construction principale ne peut en aucun cas dépasser une superficie de 250 m²
- les constructions édifiées en exécution du permis de construire déposé par la SCI CLAIRE FONTAINE dépassent largement cette superficie, en méconnaissance de l'article 15 précité
- la société BEVAL n'a pas lieu d'être mise hors de cause en sa qualité de propriétaire de la parcelle [Cadastre 2] et à tout le moins d'exploitante de la résidence-service litigieuse
- l'article 15 ne nécessite aucune interprétation
- les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme ne remettent pas en cause les clauses à valeur contractuelle des cahiers des charges
- le lotissement du [Adresse 4] existe toujours, seules les clauses à caractère réglementaire étant devenues caduques
- le permis de construire a été délivré sous réserve du droit des tiers et ne peut faire échec à l'application du cahier des charges
la limitation dans le temps de l'astreinte n'est pas justifiée.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 septembre 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile, le juge des référés, peut même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite consiste en un acte ou une abstention pouvant résulter d'une méconnaissance d'une règle légale ou de dispositions contractuelles.
En l'occurrence, monsieur [G] [Y] se prévaut d'une méconnaissance de la clause figurant à l'article 15 du cahier des charges du lotissement du [Adresse 4] (Alpes-Maritimes), aux termes de laquelle « la surface totale occupée par la construction principale ne pourra en aucun cas dépasser une superficie de 250 m². »
C'est à tort que la société BEVAL sollicite sa mise hors de cause, motif pris de ce qu'elle n'est pas propriétaire des terrains sur lesquels ont été édifiées les constructions objet de la demande de démolition ; en effet, elle ne conteste pas sa qualité d'exploitante desdites constructions.
Par ailleurs, les appelantes invoquent la nature réglementaire de la clause et concluent à tout le moins à la saisine du juge administratif d'une question préjudicielle ; toutefois, le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; le premier juge a donc décidé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ses dispositions continuaient à s'appliquer entre colotis ; aucune antinomie ne peut être relevée entre les jurisprudences administrative et civile dès lors que tout permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers.
De plus, l'article L 442-9 du code de l'urbanisme invoqué par les appelantes ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges et ne permet donc pas de conclure à la caducité de la clause litigieuse figurant à l'article 15.
Il ne peut davantage être soutenu que le lotissement n'a pas d'existence légale par suite de la caducité de l'arrêté d'approbation de 1926, alors même que dans sa demande de permis de construire du bâtiment litigieux, la SARL BEVAL mentionne que « la propriété fait partie du lotissement du [Adresse 4], commune d'[Localité 1] ».
Les sociétés appelantes font grief également au juge des référés d'avoir déduit l'existence d'un trouble manifestement illicite d'une prétendue méconnaissance d'une clause ambiguë du cahier des charges, dont l'interprétation excède ses pouvoirs ; cependant, l'article 15 litigieux constitue une clause claire et précise, ne nécessitant aucune interprétation, en ce qu'elle exclut d'évidence toute construction au sol d'une superficie dépassant 250 m², quelle que soit sa nature ; or les constructions litigieuses ont été édifiées en vertu d'un arrêté du 31 décembre 1998 autorisant la société CLAIRE FONTAINE à édifier un bâtiment d'une surface largement supérieure, ainsi que retenu par le premier juge.
En considération de l'ensemble de ces éléments, le trouble manifestement illicite dont se plaint monsieur [G] [Y] est caractérisé.
Enfin, ce dernier ne démontre pas en quoi l'astreinte limitée à quatre mois par le juge des référés serait injustifiée.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
L'ordonnance entreprise doit ainsi être confirmée dans toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance de référé du 19 août 2015 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SARL BEVAL de sa demande de mise hors de cause,
Déboute monsieur [G] [Y] de sa demande tendant à voir ordonner une astreinte sans limitation dans le temps,
Rejette toutes prétentions contraires ou plus amples des parties,
Condamne in solidum la SCI CLAIRE FONTAINE et la SARL BEVAL aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à monsieur [G] [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
