COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2016
N° 2016/465
Rôle N° 15/13166
[G] [K]
C/
SARL LES GLACIERS ITALIENS
SCI MAXIME RASPAIL
Grosse délivrée
le :
à :
ME LAMARCHE
SCP BADIE
ME VIRY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/07436.
APPELANTE
Madame [G] [K]
née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Anne LAMARCHE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
SARL LES GLACIERS ITALIENS Pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit Dont le siège est sis
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assisté par Me Juliette HUA de l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
SCI MAXIME RASPAIL,
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Martial VIRY de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine KONSTANTINOVITCH, présidente de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2016,
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La famille [K] est propriétaire à [Localité 2] d'un immeuble cadastre [Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété, composé d'un rez-de-chaussée , de deux étages et de combles, situé en bord de mer et ayant trois entrées : une [Adresse 2] et deux [Adresse 3] (anciennement [Adresse 4]).
La copropriété de l'immeuble est composée de cinq lots qui, à la suite de différents partages familiaux appartiennent aujourd'hui
pour les lots l, 2 et 3 (rez-de-chaussée et premier étage) à la SCI Maxime Raspail (dont les porteurs de parts sociales sont exclusivement l'ensemble des membres de la famille [K],
pour le lot 4 (2ème étage) et pour le lot 5 (combles) à [G] [K] (fille de [Z] [K]) par suite de deux donation en nue propriété , puis en usufruit.
La SCI Maxime Raspail qui vient aux droits de Monsieur [V] [K] (auteur commun, et avant 1950 propriétaire unique de l'immeuble) et la SARL les Glaciers Italiens sont liées par le contrat de bail du 1er juin 1996 lequel stipule clairement que
sont mis à disposition du preneur des locaux sis « [Adresse 4] et [Adresse 3]» tout changement de distribution ne «pourra absolument pas» se faire « sans le consentement express du bailleur»
les obligations mises à la charge du preneur concernant l'entrée [Adresse 3] sont listée au paragraphe 4 de la page 3 du bail (laisser libre l'accès, ne pas l'utiliser à des fins commerciales et ne rien y entreposer)
Par acte du 15 juillet 2013 la SCI Maxime Raspail a assigné la SARL les Glaciers Italiens devant la juridiction d'instance aux fins principalement de résiliation du bail les liant (pour violation et non respect de ses dispositions) et expulsion de la locataire et à défaut de condamnation de la locataire sous astreinte à remettre en état les lieux loués.
Madame [G] [K] intervenante volontaire, propriétaire en pleine propriété du second étage en l'état d'une donation du 16 mai 2012, a sollicité la remise en état des lieux et la condamnation à son bénéfice au paiement des sommes de 15 000 euros de dommages et intérêts , ce avec exécution provisoire
Par jugement en date du 18 juin 2015 le Tribunal d'instance de Draguignan a :
prononcé la résiliation du bail liant la SCI Maxime Raspail et la SARL les Glaciers Italiens
débouté les parties de toute prétention plus ample ou contraire
condamné la SARL les Glaciers Italiens aux entiers dépens de l'espèce distraits au profit de maître [W] [S]
condamné la SARL les Glaciers Italiens à verser à la SCI Maxime Raspail la somme de 2090 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
rejeté la demande d'exécution provisoire
Le premier juge a considéré que le preneur avait fermé l'entrée boulevard des [Adresse 4] en violation du bail , les exigences de la Commune relatives à la véranda n'étant pas de nature à le délier de ses obligations contractuelles.
Les demandes de Mme [K] ont été rejetées dans les motifs de la décision déférée, en l'absence d'atteinte avérée à son droit de propriété, l'attestation notariée du 18 novembre 2014 produite ne faisant pas état du bénéfice de l'entrée coté boulevard.
Mme [G] [K] a relevé appel de ce jugement par une première déclaration au greffe en date du le 20 juillet 2015 enrôlée sous le n° RG 15/13166, puis une seconde déclaration 14 octobre 2015 enrôlée sous le numéro RG 15/1830.
La seconde procédures a été jointe à la première par ordonnance en date du 11 janvier 2016.
Postérieurement à la décision critiquée la SCI Maxime Raspail bailleur, qui était demandeur à l'instance aux fins de résiliation du bail, a consenti à son renouvellement, par avenant en date du 31 août 2015.
Les dernières écritures de l'appelant Mme [K], appelante ont été déposées le 20 juin 2016 , celle de la SCI Maxime Raspail le 3 juin 2016 et celles de la SARL les Glaciers Italiens le 4 décembre 2015.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 septembre 2016.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Mme [K] appelant dans le dispositif de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour ,au visa de l'article 544 du code civil , de déclarer son appel recevable, de réformer le jugement déféré et de
condamner la SARL les Glaciers Italiens sous astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard dans le mois de la signification de l`arrêt à intervenir et ce. pendant un délai de six mois à libérer accès du [Adresse 2] et d'une manière générale de libérer l'ensemble des parties communes telles obstruées selon constat huissier établi par Maitre [O]
la condamner à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour entrave ainsi causée à son droit de jouissance et pour sa résistance manifestement abusive.
condamner la Société Civile Immobilière Maxime Raspail à lui payer la somme de 40.000 € de dommages et intérêts en l'état du contrat de bail conclu et renouvelé en fraude de ses droits le 31 août 2015.
condamner la SARL les Glaciers Italiens et la SCI Maxime Raspail au paiement de la somme de 4.000 euros chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d` appel ainsi qu'aux dépens.
Elle fait valoir que l'immeuble qui ne comporte que deux étages , le rez de chaussé et le 1er étage étant la propriété de la SCI Maxime Raspail et le second étage la sienne. Le règlement de copropriété établi le 18 juin 1981 vise clairement « un immeuble à usage d 'habitation et de commerce situe à [Adresse 3] et [Adresse 2] élevé de deux étages sur rez-de-chaussée sous-sol combles au dessus. Cet immeuble comprend: un bâtiment
en façade Sud sur [Adresse 2] ( anciennement [Adresse 4])
et en façade Nord sur la [Adresse 3] comportant deux entrées permettant d'accéder à l'ensemble des locaux : l'une dite de service sur l'[Adresse 2], et l'autre principale sur la [Adresse 3]. »
Par contrat en date du 26 mai 1951 M. [V] [K] avait consenti un bail commercial à la société Germain , portant sur le rez de chaussé et le 1er étage qui stipulait clairement «' en raison de la restitution au bailleur du 2ème étage il aura droit ainsi que tous ses ayants droits de l'usage commun avec le locataire des deux entrées de l'immeuble et de l'escalier de l'immeuble»
Le bail renouvelé le 1er juin 1996 fait référence au bail du 26 mai 1951 en ces termes «' Tel que lesdits locaux sont décrits dans le bail dans les différents avenants et le rapport de l'expert judiciaire de Monsieur [G] sans qu'il soit besoin de donner une plus ample description, le preneur déclarant parfaitement les connaitre. '' Cette mention est reprise intégralement dans le bail signé entre la SCI Maxime Raspail et la SARL Glaciers Italiens. L'avenant du 31 août 2015 stipule clairement que «' les parties renouvellent le bail commercial aux mêmes conditions et charges à l'exception du loyer et de la durée du bail'»
L'arrêté municipal portant occupation du domaine public, est attribuée à titre personnel, il ne lui est pas opposable et ne saurait justifier une atteinte à son droit de propriété, d'autant que l'article 11 dudit arrêté mentionne: « Les droits des tiers et notamment les droits d'accès des habitants et propriétaires de l'immeuble et ceux de l'administration sont réservés ''.
La fermeture de l'accès front de mer ouvert à la circulation, lui porte préjudice, déprécie le bien, l'accès de l'immeuble étant exclusivement possible par une zone piétonne.
La SCI Maxime Raspail qui était demandeur à l'instance aux fins de résiliation a consenti au renouvellement du bail en fraude à ses droits, uniquement dans un but lucratif ( augmentation du loyer)
La SCI Maxime Raspail dans le dispositif de ses dernières conclusions demande à la cour de:
statuer sur la recevabilité de l'appel de Mme [K]
la débouter de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées contre la SCI Maxime Raspail.
la condamner à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les aux entiers dépens avec distraction au profit de Me [I] conformément à l'article 399 du Code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'en l'état du renouvellement du bail commercial signé le 31 août 2015, elle n'en sollicite plus la résiliation judiciaire et se désiste de l'instance et de l'action engagée par assignation du 8 juillet 2013.
Elle s'en rapporte à la justice sur le litige opposant [G] [K] et la SARL les Glaciers Italiens auquel elle est étrangère.
Elle soutient qu'aucun grief ni fondement juridique, n'est avancé au soutien de la demande de dommages et intérêts formée par l'appelante et qu'elle n'a commis aucune faute pouvant justifier une condamnation.
La SARL les Glaciers Italiens dans le dispositif de ses dernières conclusions demande à la cour de confirmer le jugement déféré , de déclarer Mme [K] irrecevable en ses demandes mal fondées , de la débouter de ses demandes , fins et conclusions et de la condamner à lui régler la somme de 5 000€ pour procédure abusive , outre 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud & Juston
Elle fait valoir
sur l'irrecevabilité des demandes de Mme [K] : d'une part qu'en application de l'article 325 du Code de procédure civile , en l'état du désistement d'instance de la SCI Maxime Raspail, qui n'avait demandé que la résiliation bail , l'appel de Mme [K] est irrecevable, d'autre part qu'aucun lien contractuel ne la lie à Mme [K] dont les demandes doivent être exclusivement dirigées contre la SCI Maxime Raspail
sur le fond : le bail du 23 mars 2005 aujourd'hui renouvelé met à la charge du preneur des obligations exclusivement pour l'entrée [Adresse 5], qui est semi piétonne, entrée réservée à la déserte des appartements. Les modifications apportées ne sont pas de son fait mais lui ont été imposées par l'arrêté municipal. Il a remis un clé de l'entrée de la véranda créée sur le domaine public au bailleur qui a ratifié l'installation de la terrasse couverte et fermée sur l'[Adresse 2]. Mme [K] ne démontre pas être propriétaire du bien n'étant usufruitière , ni la violation du règlement de copropriété, ni l'existence d'un préjudice.
SUR QUOI LA COUR
1- ) sur la qualité de propriétaire de Mme [K]
Il est démontré par l'attestation notariée en date du 1er septembre 2015 que Mme [K] est propriétaire des lots n°4 ( appartement au 2ème étage outre les 254/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales) et n° 5 ( combles situés au dessus du 2ème étage et les 200/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales) de l'immeuble cadastré section [Cadastre 1] sis [Adresse 3] , par suite d'une donation en nue propriété en date du 8 novembre 1996 et d'une donation de l'usufruit le 16 mai 2012.
2-) sur la recevabilité de l'appel formé par Mme [K]
En application de l'article 546 du Code de procédure civile le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt , si elle n'y a pas renoncé.
Madame [G] [K] justifie être propriétaire en pleine propriété du second étage de l'immeuble litigieux , en l'état d'une donation du 16 mai 2012.
Par le fait de son intervention volontaire, accueillie par le premier juge, qui a statué sur ses prétentions elle est devenue partie à l'instance, en conséquence de quoi son appel est recevable nonobstant le désistement de la SCI Maxime Raspail.
3-) sur la résiliation du bail
Seule les parties liées par le contrat de bail sont fondées à demander la résiliation du contrat les liant Le contrat de bail a été renouvelé le 31 août 2015, la cour constate donc qu'il n'y a plus lieu à statuer de ce chef.
4-) sur la demande de remise en état sous astreinte
Mme [K] dont les demandes ont été rejetées par le premier juge , demande à la cour de condamner la SARL les Glaciers Italiens à libérer l'accès [Adresse 2] et les parties communes sous astreinte.
Elle fonde son action sur l'article 544 du code civil qui dispose que «'la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue , pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements» et fait valoir le règlement de copropriété qu'elle produit et la mauvaise foi du preneur.
Il est établi que l'immeuble litigieux appartient pour partie à Mme [K] et pour partie à la SCI Maxime Raspail, s'agissant d'une immeuble en copropriété, celle-ci est régie par la loi du 10 juillet 1964 , comme le rappelle le règlement de copropriété le 18 juin 1981 produit par Mme [K] aux termes duquel :
au paragraphe désignation il est mentionné que l'immeuble comporte : «une entrée de service [Adresse 2], une entrée principale [Adresse 3] et une autre entrée [Adresse 2] donnant accès aux locaux à usage de magasin sis en rez-de-chaussée» - l'immeuble est composé : «' ' au rez de chaussé d'un vestibule dont l'accès s'effectue par les deux entrées ci dessus indiquées, comportant les escaliers d'accès au sous sol et aux étages , des locaux de magasin '.'»
au chapitre état descriptif de division :
«' sont parties communes : le sol de l'immeuble , les gros murs , la toiture, les entrées dites principale et de service '.. et d'une façon générale toutes les parties de l'immeuble qui par leur vocation ou leur fonction ont une nature commune»
le lot n° 2 est composé : 'des locaux à usage de commerce avec vitrine et entrée en façade sur l'[Adresse 2] , ayant également accès par les entrées dites principale et de service de l'immeuble'
Il s'en évince qu'il existe deux entrées [Adresse 2], l'une étant l'entrée de service de l'immeuble et l'autre donnant accès aux locaux commerciaux, propriété exclusive du propriétaire du lot n° 2 , aujourd'hui la SCI Maxime Raspail et l'entrée principale avenue Gambetta , objet du litige opposant les parties.
C'est donc à tort que le premier juge a considéré que Mme [K] ne démontrait pas son droit de propriété, qui est établie par l'attestation notariée ci dessus rappelée outre que le caractère commun de l'entrée litigieuse est lui aussi établi.
Il est établi par le constat d'huissier en date du 10 août 2012 que la SARL les Glaciers Italiens a encombré les parties communes en empilant des cartons empiétant sur près de la moitié du couloir de passage de l'entrée principale [Adresse 3] et fermé totalement le local commercial sur l'[Adresse 2] par une terrasse fermée privative, faisant disparaître les deux entrées qui s'y trouvaient, ce sans le consentement de son bailleur la SCI Maxime Raspail et de la copropriétaire Mme [K].
Pour ce faire la SARL les Glaciers Italiens elle avait de sa seule initiative sollicité et obtenu de la Commune une autorisation de voirie pour création sur la totalité de la façade de l'immeuble [Adresse 2] d'une structure fermée.
Le libre accès à la propriété est un accessoire du droit de propriété, la seule constatation d'une voie de fait constitue une atteinte à la propriété qui ouvre droit à réparation, car nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
Aux termes des articles 8 et 9 de la loi du 10'juillet 1965, chaque copropriétaire doit respecter et faire respecter le règlement de copropriété, il dispose des parties privatives dans son lot, use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble,
Le copropriétaire-bailleur est directement responsable du comportement dommageable imputable à son locataire. Il doit veiller à ce que ce dernier, auquel il n'a pu transmettre plus de droits qu'il n'en possède lui-même pour la jouissance du lot donné en location, respecte aussi bien les obligations de voisinage que les prescriptions du règlement de copropriété. Une utilisation des lieux non conforme aux conditions de jouissance des lots stipulées dans ce règlement engage la responsabilité du copropriétaire-bailleur, laquelle n'est pas ici recherchée.
En cas d'appropriation ou d'utilisation abusive d'une partie commune, le responsable peut être condamné, selon le cas, soit à restituer les lieux dans leur état initial, soit à démolir les ouvrages irrégulièrement installés, soit à enlever les objets ou marchandises entreposés sans autorisation
Le preneur au bail commercial, d'une part en s'appropriant de l'entrée de service de l'immeuble qu'il a englobée dans une terrasse à usage privatif , d'autre part en obstruant l'entrée principale en y entreposant des cartons, a porté atteinte à la co propriété et doit répondre des fautes ainsi commises.
L'autorisation municipale dont il se prévaut n'est pas opposable à Mme [K] et ne constitue nullement un droit l'autorisant à empiéter sur les parties communes de la copropriété ; au regard du caractère absolu du droit de propriété il est indifférent que Mme [K] ne subisse aucun préjudice, comme il est allégué et non démontré ou que les clés du local commercial lui ait été remises pour qu'elle puisse l'emprunter pour accéder au second étage.
En conséquence de quoi , au regard de la seule demande formée par Mme [K] , la SARL les Glaciers Italiens sera condamnée à libérer l'accès du [Adresse 2] et d'une manière générale de libérer l'ensemble des parties communes obstruées , ce dans un délai de 6 mois , sous astreinte de 100€ par jour de retard.
5-) sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive
La SARL les Glaciers Italiens ne pouvait se méprendre sur ses droits au regard du contrat de bail et la revendication par la copropriétaire de l'usage de l'entrée de service, lorsqu'elle a sollicité l'autorisation de voirie et réalisé les travaux obstruant la dite entrée.
Elle produit un courrier datée du 22 avril 2010 émanant du précédent propriétaire M. [D] [K] père d'[G] [K] aux termes duquel ce dernier lui demande de lui restituer amiablement l'usage de l'entrée [Adresse 2] par suite des modifications qu'elle a réalisées qui le prive de cette entrée.
Mme [K] justifie d'un courrier en date du 7 juin 2012 adressé par Maître [W] au représentant de la SARL les Glaciers Italiens aux fins d'effectuer sous quinzaine toutes les modifications nécessaires au regard de l'atteinte portée au droit de propriété.
Il est donc établi qu'au moins depuis 2010 M.[D] [K], puis sa fille ont entrepris des démarches amiables aux fins de retrouver l'usage de l'entrée commune , ce sans succès, la SARL les Glaciers Italiens ayant au contraire sollicité l'autorisation de voirie et conforté par des travaux la fermeture du passage.
La SARL ne justifie d'aucune démarche aux fins de trouver un terrain d'entente, sauf de la proposition de remise des clés du local commercial qui ne saurait être une réponse adaptée, en conséquence de quoi la résistance abusive est établie et la SARL les Glaciers Italiens sera condamnée à payer à Mme [G] [K] à ce titre la somme de 3 000€
6-) sur la demande de dommages et intérêts pour faute de la SCI Maxime Raspail
Mme [K] reproche à la SCI d'avoir renouvelé le bail , résilié par le premier juge, ce en fraude de ses droits et demande à ce titre réparation, alors que celle-ci soutient n'avoir commis aucune faute.
L'avenant au bail signé le 31 août 2015 le renouvelle aux mêmes conditions et charges que le bail du 23 mai 2005 , à l'exception du montant du loyer et de la durée du bail , le preneur ne peut donc s'en prévaloir pour revendiquer un droit d'usage privatif sur l'entrée de service commune [Adresse 2] .
En l'état de l'appel formé contre le jugement en date du 18 juin 2015 qui n'était pas assorti de l'exécution provisoire, le rapprochement intervenu entre la SCI ( dont Mme [K] fait partie) et le preneur ayant abouti au renouvellement du bail avec augmentation du loyer qui est passé de 15 000€ HT à 40 000€ HT / an, ne caractérise nullement une faute , ni une fraude aux droits de Mme [K].
En conséquence de quoi , les demandes formées contre la SCI Maxime Raspail seront rejetées.
7-) sur les frais et dépens
L'équité commande de condamner la SARL les Glaciers Italiens à payer à Mme [K] la somme de 40000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de ne pas faire droit à la demande formée par la SCI Maxime Raspail contre Mme [K].
La SARL les Glaciers Italiens qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à la disposition des parties conformément à l'art 450 al 2 du Code de procédure civile
INFIRME le jugement déféré et statuant avant dire droit
Déclare l'appel formé par Mme [G] [K] recevable
Dit n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial liant la SCI Maxime Raspail et la SARL les Glaciers Italiens
Condamne la SARL les Glaciers Italiens a libérer l'accès du [Adresse 2] et l'ensemble des parties communes obstruées , dans un délai de 6 mois qui commencera à courrier du jour de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100€ par jour de retard
Condamne la SARL les Glaciers Italiens à payer à Mme [K] la somme de 3 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
Déboute Mme [K] des demandes formées à l'encontre de la SCI Maxime Raspail
Condamne la SARL les Glaciers Italiens à payer à Mme [G] [K] la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Rejette la demande formée par la SCI Maxime Raspail au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne la SARL les Glaciers Italiens aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
