COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
3e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2016
N° 2016/415
Rôle N° 14/15443
SCP [X] [G] [H] [H]
SCCV VIA AURELIA
C/
[N] [E]
[R] [F] épouse épouse [E]
SA ALLIANZ VIE VENANT AUX DROITS DE AGF VIE
CREDIT FONCIER DE FRANCE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Paul GUEDJ
Me Corine SIMONI
Me Charles TOLLINCHI
Me Antoine FAIN-ROBERT
Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 26 Juin 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/02376.
APPELANTES
SCP [X] [G] [H] Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
ayant Me Philippe GLASER, avocat au barreau de PARIS,
SCCV VIA AURELIA Représentée par son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [N] [E]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON
Madame [R] [F] épouse épouse [E]
née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON
SA ALLIANZ VIE VENANT AUX DROITS DE AGF VIE, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
ayant Me Jean-Claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
CREDIT FONCIER DE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à ce titre domicilié au siège social sis, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Octobre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Béatrice MARS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvie CASTANIE, Présidente
Mme Béatrice MARS, Conseiller (rapporteur)
Mme Florence TANGUY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2016,
Signé par Madame Sylvie CASTANIE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
A la suite d'un démarchage à domicile auprès des époux [E], [Y] [Q], exerçant l'activité d'agent commercial chargé d'un sous-mandat de vente par la société Stelium Immobilier leur a fait signer, le 8 avril 2009, un contrat de réservation portant sur un appartement et une aire de stationnement, dans un immeuble à construire à [Localité 3], dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, en vue de sa location dans le cadre d'un investissement en partie défiscalisé.
Par acte authentique du 4 août 2009, la SCCV Via Aurelia a vendu, en état futur d'achèvement aux époux [E], un appartement (C 33 niveau 3 du bâtiment C) et une aire de stationnement (numéro 170 niveau 1 du bâtiment E ) formant respectivement les lots numéros 36 et 57 de la copropriété créée, moyennant le prix de 136 610 euros.
Les acquéreurs demeurant dans les Hautes Pyrénées ont été représentés à l'acte.
Les lots acquis ont été financés grâce à un prêt de 141 682 euros souscrit le 28 mai 2009, auprès du Crédit Foncier de France, les époux [E] ayant adhéré à une assurance de groupe auprès de la compagnie Allianz Vie afin de garantir le remboursement des mensualités.
Le préteur des deniers a débloqué le prêt au fur et à mesure de la construction, sur demande des époux [E] et l'appartement leur a été livré le 24 février 2011.
Il a été mis en location sans discontinuer à compter du 1er mars 2011 par l'intermédiaire de la société Omnium Gestion devenue CECG exerçant à l'enseigne JYLOGE, les propriétaires ayant souscrit une police d'assurance contre les risques locatifs.
La livraison ayant eu lieu avec retard, la SCCV Via Aurelia a adressé aux époux [E], le 18 mars 2011, une indemnisation de 2345,17 euros par chèque qu'ils ont encaissé.
Faisant valoir notamment l'existence de malfaçons et d'un avantage fiscal ne correspondant pas à ce qu'il leur avait été indiqué, par actes en dates des 23 et 27 février 2012, les époux [E] ont assigné, devant le Tribunal de Grande Instance de Draguignan, la SCCV Via Aurelia, la SAS Omnium Finance, [Y] [Q], la SCP [Q] [G] et France [H] et de la SCP [V] [O] et [Z] [J], la société Crédit Foncier de France et la compagnie Allianz Vie venant aux droits de AGF Vie aux fins d'obtenir la résolution de la vente et l'indemnisation des préjudices subis.
Par jugement en date du 26 juin 2014, le Tribunal de Grande Instance de Draguignan a':
- Mis hors de cause la SAS Omnium Finance,
- Rejeté la demande d'annulation fondée sur le dol, l'absence de cause et le non-respect du devoir de conseil du vendeur professionnel,
- Dit et jugé que le contrat de réservation signé par les époux [E] le 8 avril 2009 n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public du Code de la Consommation sur le démarchage à domicile,
- Annulé le contrat de réservation du 8 avril 2009,
- Annulé le contrat de vente par acte notarié passé devant Me [H], notaire à Vidauban, du 4 août 2009 portant sur la vente en l'état futur d'achèvement par la SCCV Aurelia aux époux [E] un appartement (C 33 niveau 3 du bâtiment C) et une aire de stationnement (numéro 170 niveau 1 du bâtiment E) formant respectivement les lots numéros 36 et 57 de la copropriété sur la parcelle [Adresse 6],
- Dit que le jugement devra être publié au Service de la publicité foncière de [Localité 4] à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCCV Via Aurelia,
- Condamné les époux [E] solidairement à restituer à la SCV Via Aurelia les biens objets de la vente,
- Condamné la SCCV Via Aurelia à restituer aux époux [E] ensemble, la somme de 122 949 euros perçue au titre du prix de la vente avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2012 et rejeté sa demande en paiement du solde du prix de vente,
- Annulé le contrat de prêt souscrit pour financer l'achat immobilier annulé,
- Fixé à la somme de 128 021 euros le montant du capital débloqué par la banque Crédit Foncier de France pour le compte des époux [E],
- Fixé à la somme de 32563,10 euros le total des échéances réglées au jour du jugement,
- Après compensation, condamné les époux [E] solidairement à restituer à la SA Crédit Foncier de France la somme de 95 457,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date des premières conclusions de demande de remboursement de la banque,
- Prononcé la résiliation des contrats d'assurance de groupe souscrits par les époux [E] auprès des sociétés Allianz Vie et Allianz Iard,
- Dit que les cotisations mensuelles réglées au jour du jugement resteront acquises aux assureurs,
- Condamné la SCCV Via Aurelia à payer aux époux [E] ensemble, à titre de dommages-intérêts la somme de 4 893,72 euros avec intérêts à compter du jugement,
- Rejeté les demandes des époux [E] en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, des primes d'assurances payées, du préjudice fiscal, des sommes versées au mandataire de gestion locative,
- Dit que les loyers perçus avant la présente décision resteront acquis aux époux [E],
- Condamné la SCCV Via Aurelia à payer à la société Crédit Foncier de France la somme de 30 069,59 euros à titre de dommages-intérêts,
- Rejeté les demandes à l'encontre de [Y] [Q], de la SCP [Q] Boucaud-Charlotte d'Esteve de Bosch-Boucaud et France [H] et de la SCP [V] [O] et [Z] [J],
- Condamné les époux [E] solidairement à verser à la SCP [V] [O] et [Z] [J] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts,
- Condamné les époux [E] à verser à [Y] [Q] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,
- Condamné les époux [E] in solidum à verser à la SCP [Q] Boucaud-Charlotte d'Esteve de Bosch-Boucaud et France [H] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,
- Condamné les époux [E] in solidum à verser à la [V] [O] et [Z] [J] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,
- Condamné les époux [E] in solidum à verser à la société Allianz Vie la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,
- Condamné la SCCV Via Aurelia à verser aux époux [E] ensemble la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,
- Condamné la SCCV Via Aurelia à verser à la société Crédit Foncier de France la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,
- Rejeté la demande d'exécution provisoire de la décision.
La SCCV Via Aurelia a relevé appel de la décision le 5 août 2014.
Vu les conclusions de la SCCV Via Aurelia , appelante, signifiées le 26 août 2016, aux termes desquelles il est demandé à la Cour de':
- Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 juin 2014,
A titre principal':
- Débouter les époux [E] de leurs demandes en nullité par ricochet pour violation des articles L 121-23-7° du Code de la Consommation et L. 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation, du contrat de réservation préliminaire et des actes de vente en l'état futur d'achèvement et de prêt hypothécaire,
- Dire et juger qu'en toute hypothèse la régularité de forme et de fond des actes reçus par Maître
France [H], Notaire, le 4 août 2009, de même que les formalités de notification et de dépôt qu'elle atteste avoir accomplies, sont de nature à purger toutes conventions préparatoires antérieures de vices éventuels qui pourraient les affecter,
A titre subsidiaire':
- Dire et juger irrecevable et infondée en raison d'une exécution totale et sans réserve pendant plus de deux ans des conventions querellées, les demandes en nullité des époux [E] à l'encontre notamment de la SCCV Via Aurelia,
- Condamner solidairement les époux [E] à restituer à la SCCV Via Aurelia les loyers et indemnités d'assurance perçus par eux depuis la livraison du bien en février 2011 ainsi que le montant des indemnités qui leur ont été versées au titre du retard de livraison (2 345,17 euros),
- Débouter les époux [E] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur une responsabilité contractuelle de la SCCV Via Aurelia,
- Débouter la SA Crédit Foncier de France de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions
en tant que dirigées à l'encontre de la SCCV Via Aurelia et en particulier de sa demande de
dommages et intérêts fondée sur une responsabilité délictuelle à son égard,
- Condamner solidairement les époux [E] à payer à la SCCV Via Aurelia la somme de 13 661 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2012, avec capitalisation desdits intérêts au bout d'une année entière d'échéance, soit à compter du 15 février 2013 et ainsi de suite et ce, jusqu'à parfait paiement,
- Condamner solidairement les époux [E] et, solidairement, toute partie succombante, à payer à la SCCV Via Aurelia, une indemnité de 5000 euros HT, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner solidairement les époux [E] et, solidairement, toute partie succombante, à rembourser à la SCCV Via Aurelia les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matières civile et commerciale qu'elles seraient amenées à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.
Vu les conclusions des époux [E], intimés, notifiées le 30 août 2016, aux termes desquelles il est demandé à la Cour de':
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le contrat de réservation entre la SCCV Via Aurelia et les époux [E] est nul et en ce qu'il a annulé par voie de conséquence le contrat de vente immobilière,
A titre subsidiaire':
- Constater l'existence d'un dol et d'un non-respect des dispositions du Code de la construction et de l'habitation, ayant entaché la formation du contrat de réservation et du contrat de vente immobilière,
- Par voie de conséquence confirmer le jugement,
A titre infiniment subsidiaire':
- Prononcer la résolution de l'acte de vente conclu entre la SCCV Via Aurelia et les époux [E] le 4 août 2009, compte-tenu du retard concernant la livraison du bien et de sa non-conformité par rapport à ce qui avait été contractuellement prévu,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCCV Via Aurelia à rembourser aux époux [E] le prix de vente dudit immeuble,
- Dire et juger que les les époux [E] ne devront restituer les biens immobiliers en cause qu'après le règlement des sommes mises à la charge de la SCCV Via Aurelia,
- Dire et juger que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCCV Via Aurelia, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à l'annulation de la vente se substitueront des dommages et intérêts à la charge de la SCCV Via Aurelia à hauteur de 25 000 euros,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononce la nullité du contrat de prêt immobilier,
- Dire et juger que de la restitution du capital mis à la disposition des époux [E] et restant à rembourser, sera déduit l'ensemble des sommes par eux versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés ou tout autre frais liés à ce prêt versés à la date de l'arrêt à intervenir,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la résiliation du contrat d'assurance affecté au prêt résolu,
- Débouter la SCCV Via Aurelia de sa demande reconventionnelle en remboursement des loyers perçus,
A titre infiniment subsidiaire, pour le cas ou la restitution des loyers serait ordonnée':
- Condamner la société venderesse à rembourser aux époux [E], sur présentation des justificatifs, l'ensemble des frais et honoraires de gestion locative du bien, l'ensemble des frais d'assurance (en ce compris les frais d'assurance vacance locative) outre l'ensemble des charges de copropriété et impôt afférents à la détention de ce bien,
- Infirmer le jugement sur le quantum des dommages et intérêts et condamner la SCI Via Aurelia à payer aux époux [E] la somme de 19 529, 26 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
A titre infiniment subsidiaire, pour le cas ou l'anéantissement de la vente ne serait pas confirmée :
- Condamner la SCCV Via Aurelia à payer aux époux [E] la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Infirmer en cette hypothèse le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la résiliation du contrat d'assurance affecté au prêt résolu,
- Rejeter toutes demandes, fins, et conclusions adverses,
- Condamner la SCCV Via Aurelia à payer aux époux [E] la somme de 6000 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions de la SA Crédit Foncier de France, intimée, notifiées le 21 novembre 2014, aux termes desquelles il est demandé à la Cour de':
- Statuer ce que de droit sur la demande des époux [E] en nullité de la vente et dans l'hypothèse ou il y serait fait droit,
- Sous réserve d'actualisation à la date du paiement par les époux [E]':
- Fixer la créance du Crédit Foncier de France à la somme de 128 029,46 euros,
- Fixer la créance des époux [E] à la somme de 31 565,55 euros,
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il ordonne la compensation entre la créance du Crédit Foncier de France et celle des époux [E] et en ce qu'il condamne ces derniers solidairement au paiement du solde dû après compensation,
- Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions concernant le Crédit Foncier de France, sauf à fixer les dommages et intérêts à la charge de la SCCV Via Aurelia à la somme de 36 145,62 euros arrêtée au 31 décembre 2014 et à parfaire au jour du paiement par les époux [E],
- Condamner la SCCV Via Aurelia ou tout autre succombant, à payer au Crédit Foncier de France la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions de la SA Allianz Vie (anciennement AGF Vie) et la SA Allianz Iard (anciennement AGF Iart) intimées, notifiées le 27 février 2015, aux termes desquelles il est demandé à la Cour de':
- Confirmer le jugement entrepris, en ce que le Tribunal a, en conséquence des annulations qu'il prononce, dit que les adhésions des époux [E] à la convention d'assurances de groupe emprunteurs devaient être résiliées et non résolues et en ce qu'il leur a été alloué des sommes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Prendre acte de ce qu'elles n'entendent pas prendre partie sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées par les époux [E], d'annulation des actes de vente et de prêt litigieux,
- Dire qu'en tout état de cause leur adhésion à la convention d'assurance de groupe emprunteur ne peut faire l'objet que d'une résiliation à la date à laquelle la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives, les assureurs étant tenus à garantie tant que les époux [E] procéderont au paiement de leurs primes, jusqu'au terme contractuel ou jusqu'à ce que la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives,
- Dire que ladite adhésion ne peut faire l'objet d'une résolution judiciaire,
- Prendre acte de ce que les époux [E] ne formulent aucune demande financière à leurs encontre,
- Condamner la ou les parties qui succomberont à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par ordonnance du 9 juillet 2015, le Conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l'appel provoqué formé par les époux [E] à l'encontre de la SCP [Q] Boucaud-Charlotte D'Esteve de Bosch-Boucaud et France [H].
La Cour, saisie sur déféré a, par arrêt du 10 mars 2016, confirmé l'ordonnance du 9 juillet 2015 et, sur l'omission de statuer, déclaré irrecevables les appels provoqués formés par les époux [E] à l'encontre de [Y] [Q] et de la SCP [V] [O] et [Z] [J].
MOTIFS DE LA DECISION':
- Sur la nullité'du contrat préliminaire :
Le contrat de réservation signé par les époux [E] dans le cadre d'un démarchage à domicile mentionne, article 10, les délais de renonciation et rétractation prévus aux articles L121-25 du Code de la Consommation et L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, ainsi que la formule : 'pour exercer la faculté de renonciation ou rétractation, le réservataire utilisera le formulaire détachable figurant au présent contrat'.
A la page 6 du contrat de réservation, au dessous de la place réservée à la signature des cocontractants, de façon visible puisque en caractère gras et prédécoupé, figure une partie détachable': 'Annulation de la commande - Faculté de renonciation et de rétractation'.'
Toutefois, comme le souligne à juste titre le premier Juge les mentions qui y sont portées ne respectent pas le formalisme de l'article R121-5 du Code de la Consommation, étant précisé que cet article, prévoyant une protection du non professionnel, doit être reproduit intégralement y compris dans ses modalités, telles que les mentions en caractères gras, soulignés ou en 'caractères lisibles'.
En l'espèce, le formulaire détachable qui doit comporter sur une face l'adresse exacte et complète à laquelle il doit être envoyé, et sur l'autre face, les modalités d'annulation de la commande, figure en son entier sur l'acte même. La mention 'Annulation de commande'' n'est pas suivie de la référence "Code de la consommation, articles L. 121-23 à L. 121-26". Les modalités d'envoi du formulaire de rétractation ne sont pas respectées en ce que les mentions "L'envoyer par lettre recommandée avec avis de réception" et "L'expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant" ne sont pas soulignées ou ne figurent pas en caractères gras. Le formulaire fait indifféremment référence à l'article L 121-25 du Code de la Consommation et à l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, ceci en caractère plus petits.
Ainsi le formulaire de rétraction ne respecte pas les prescriptions de l'article R121-5 du Code de la Consommation.
Le non respect des dispositions sur le démarchage à domicile et dès lors des conditions posées, telles que l'existence d'un bordereau de rétractation et les mentions précises qu'il doit contenir, entraîne la nullité de l'acte.
En l'espèce, cette nullité, en ce qu'elle sanctionne un contrat qui a méconnu une règle censée protéger l'intérêt particulier d'un cocontractant, notamment en raison de sa position particulière au sein du rapport contractuel, et alors qu'il a été démarché à domicile, est une nullité relative qui peut, dans certains cas, être couverte.
Aux termes de l'article L 271-1 Code de la Construction et de l'Habitation : 'l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à construire dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la présentation du contrat préliminaire et lorsque l'acquisition est réalisée en la forme authentique et qu'il n'a pas été précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale ce délai court à compter de la notification du projet d'acte'.
Dans l'acte notarié de procuration en date du 9 juin 2009, [N] [E] et son épouse [R] [E] ont attesté 'avoir reçu sous pli recommandé avec avis de réception un exemplaire du contrat préliminaire avec ses pièces annexées et ne pas avoir exercé la faculté de rétraction instituée par l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation (') déclarant que ce délai est à ce jour expiré'.
L'acte notarié de vente en date du 4 août 2009 mentionne': 'l'acquéreur déclare et reconnaît': qu'un exemplaire du contrat préliminaire établi sous signatures privées lui a été régulièrement notifié par le vendeur (') qu'il n'a pas exercé la faculté de rétraction dont il disposait (') qu'il ne voit aucun élément faisant obstacle à la signature du présent acte'.
Ainsi les époux [E], qui ont été privés de la faculté de rétractation lors du démarchage à domicile, ont, par la suite, été régulièrement informés de celle prévue à l'article L 271-1 Code de la Construction et de l'Habitation.
Dès lors, la signature de l'acte authentique du 4 août 2009, traduit la volonté éclairée des époux [E] de poursuivre la vente et est donc de nature à couvrir l'irrégularité affectant le contrat préliminaire.
Il convient donc de réformer la décision du premier Juge sur ce point.
Sur le dol':
Aux termes de l'article 1116 du Code Civile (applicable à l'espèce)': 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé'.
En l'espèce les époux [E] font valoir qu'ils ont été trompés sur le potentiel locatif du bien, qui ' n'a plus été loué depuis le départ du locataire le 18 août 2015"' ce dernier ayant donné son congé 'pour fuir des infiltrations'.
Sur ce point, il n'apparaît pas des documents produits, que [Y] [Q], ou la SCCV Aurelia se soient engagés à une occupation effective et continue du bien, dépendant de la variation du marché locatif, ni qu'ils aient su, alors que le dol s'apprécie au moment de la conclusion du contrat, que des 'infiltrations', à supposer leur existence établie, empêcheraient toute location.
De même, alors que les époux [E] soutiennent ne pas avoir bénéficié de l'avantage fiscal espéré et prévu par le dispositif [P], ils ne produisent aucun élément permettant d'établir l'existence de mensonge de [Y] [Q] ou de la SCCV Via Aurelia, notamment lors de l'établissement, le 21 mars 2009, de la 'fiche de radiographie' rappelant leur situation de revenus et de patrimoine ou sur l'étude financière personnalisée réalisée à la suite de ces informations qui mentionne le montant de l'économie d'impôts existant à la suite d'un investissement dans le programme Via Aurelia. Ce document établit donc seulement le niveau d'économie fiscale que pouvait espérer les époux [E] à ce type d'opération et dont il leur appartenait seuls d'apprécier l'intérêt.
De même, les époux [E] ne démontrent pas l'existence d'un mensonge quant à la qualité réelle de [Y] [Q] alors qu'ils produisent les cartes de visites remises par ce dernier qui le présentent comme conseiller en investissement indépendant du groupe Omnium Finance (dont fait partie la SCCV Via Aurelia) et conseiller indépendant de la société Odysseal.
Enfin, les époux [E] étaient en possession des caractéristiques précises du bien dont il leur était proposé l'achat, son emplacement, son environnement, et ses équipements extérieurs. Il leur appartenait, pour un achat immobilier d'un montant de 136 610 euros situé à 650 kilomètres de leur domicile, de se renseigner et de vérifier l'adéquation du prix demandé par la SCCV Via Aurelia au marché immobilier local, ce qui est possible même pour un acquéreur profane.
Comme le souligne à juste titre le premier Juge, les arguments tirés de faits postérieurs à la date de l'achat sont inopérants.
La décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation sur le dol sera donc confirmée.
- Sur la résolution de la vente':
Les époux [E] demandent la résolution de la vente au motif que le bien livré n'est pas conforme à ce qui était prévu au contrat, qu'il a été livré avec un retard de 9 mois par rapport à la date prévue.
Sur le premier point, les époux [E] ont acquis un appartement (C33) situé au niveau 3 du bâtiment C portant le numéro 36 au plan, se composant de deux pièces principales et une aire de stationnement, numéro 57 au plan.
Ils produisent un courrier du 15 janvier 2011, portant une rature au niveau de la date, adressé à leur Notaire et en copie notamment à la SCCV Via Aurelia, aux termes duquel ils indiquent': 'nous nous sommes retrouvés sur place en présence d'un huissier (') il a été constaté que l'implantation de l'immeuble en entier, et de ce fait la disposition de l'appartement C33 étaient radicalement différentes du plan annexé à l'acte de vente (') nous vous annonçons notre intention de demander l'annulation de cette vente'.
Un constat d'huissier en date du 4 février 2011, établi à la demande des époux [E] mentionne': 'je me fais remettre (') une copie du plan de masse avec implantation des bâtiments (') sur ce plan j'observe que le bâtiment C est situé à l'extrémité Sud, qu'il a une forme de L et qu'il est orienté Sud/Nord'Ouest/Est. Sur place le bâtiment présente un emplacement inversé par rapport au plan du permis de construire (') il apparaît donc qu'à la construction, le bâtiment C a été édifié après une rotation à 180 ° dans le sens Est-Ouest, les façades Nord et Sud étant inchangées. De ce fait l'exposition de l'appartement est actuellement Nord-Est alors qu'il devait avoir une exposition Nord-Ouest'.
La SCCV Via Aurelia conteste l'argumentation faisant seulement valoir qu'une attestation de conformité a été délivrée par la commune de [Localité 3].
Des pièces produites il apparaît qu'un permis de construire a été délivré le 12 janvier 2007 par la Commune de Vidauban à la société Omnium Invest.
Le 5 juin 2013, la Mairie a délivré, suite à la demande déposée par la SCI Via Aurelia le 3 mai 2013, une autorisation de modification du permis de construire initial relative à : 'la modification de l'implantation des bâtiments B1, B2, B3, C, suppression de 9 villas et de 10 places de stationnement'. C'est sur la seule base de cette modification de permis de construire que la commune a délivré l'attestation de non contestation de la conformité des travaux.
Ainsi il apparaît que l'implantation du bâtiment C a bien été modifiée.
Aux termes de l'article 1184 du Code Civil': la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
En l'espèce, la SCCV Via Aurelia ne produit aucun document démontrant que les époux [E] aient été avisés de ce que, après la signature de l'acte de vente, une modification était intervenue concernant l'implantation du bâtiment dans lequel ils avaient acquis un appartement, modifiant dès lors l'exposition des pièces à vivre.
Il résulte du constat d'huissier du 4 février 2011, que l'exposition de l'appartement des époux [E] se trouve au Nord-Est alors qu'il devait avoir une exposition Nord-Ouest.
Le constat du 3 décembre 2014, note que les pièces ont été redistribuées à l'opposé de ce qui était prévu sur le plan de l'acte notarié, ce qui entraîne, selon l'expert évaluateur mandaté par les époux [E], une perte de valeur et un préjudice que ce professionnel évalue à la somme 11 500 euros.
Il apparaît, alors que les époux [E] ont pris possession de leur appartement qu'ils ont immédiatement loué, que la non conformité reprochée ne peut revêtir le caractère de gravité tel qu'elle puisse entraîner la résolution de la vente et qu'elle peut être suffisamment réparée par l'allocation de dommages et intérêts d'un montant de 25 000 euros.
Les demandes d'annulation ou de résolution de l'acte du 4 août 2009 présentées par les époux [E] étant rejetées, il n'y a pas lieu à résolution du contrat de prêt souscrit pour l'achat du bien immobilier auprès du Crédit Foncier de France, ni du contrat d'assurance de groupe souscrit auprès des sociétés Allianz Vie et Allianz Iard.
- Sur la demande de la SCCV Via Aurelia':
La demande de la SCCV Via Aurelia tendant à la condamnation solidaire des époux [E] au paiement d'une somme de 13 661 euros correspondant 'aux deux derniers appels de fond des stades achèvement et remise des clefs''sera rejetée, en l'absence de justificatif probant, la seule mise en demeure de payer délivrée par cette société ou le document qu'elle a établi sur les comptes entre les parties ne pouvant suffire.
PAR CES MOTIFS':
La Cour, par décision contradictoire, en dernier ressort':
- Infirme le jugement en date du 26 juin 2014,
Et statuant à nouveau':
- Déboute [N] [E] et [R] [E] de leur demande d'annulation de l'acte en date du 4 août 2009,
- Déboute [N] [E] et [R] [E] de leur demande de résolution de l'acte en date du 4 août 2009,
- Condamne la SCCV Via Aurelia à payer à [N] [E] et [R] [E], ensemble, une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Déboute les parties de l'intégralité de leurs autres demandes,
- Condamne la SCCV Via Aurelia à payer à [N] [E] et [R] [E], ensemble, à la SA Crédit Foncier de France, à la compagnie Allianz Vie et à la compagnie Allainz Iard, chacune, la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamne la SCCV Via Aurelia aux dépens avec recouvrement direct au profit des avocats de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
