COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 NOVEMBRE 2016
N° 2016/ 521
Rôle N° 15/05789
[U] [C]
C/
[G] [Z] VEUVE [B]
SAS SBDF
Grosse délivrée
le :
à :
Me Patrick GIOVANNANGELI
Me Radost VELEVA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Mars 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/8282.
APPELANT
Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Patrick GIOVANNANGELI de l'AARPI AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant par observations
INTIMEES
Madame [G] [Z] veuve [B]
née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Radost VELEVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Laurent LATAPIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
SAS SBDF Prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Radost VELEVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Laurent LATAPIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2016,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Aux termes d'un acte notarié en date du 11 août 1982, Monsieur [B] est devenu titulaire d'un bail emphytéotique d'un terrain situé dans le parc de [Localité 1] dit ' [Localité 2]' ( Var) où sont exploités 100 petits chalets de vacances.
Suivant acte notarié en date du 21 janvier 2004, il a consenti à Monsieur et Madame [T] un bail expirant le 1er janvier 2040 sur une des parcelles moyennant un loyer annuel de 2.758,50€.
Par acte du 4 janvier 2006, Monsieur et Madame [T] ont cédé leur droit au bail à Monsieur [U] [C], Monsieur [B] étant intervenu à l'acte pour donner son agrément.
Reprochant à Monsieur [C] d'avoir agrandi son chalet au delà de la superficie autorisée en contravention des clauses du bail, Madame [B] en sa qualité affirmée d'héritière des biens de son mari décédé et la SAS SBDF exploitante du Parc lui ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire en date du 6 décembre 2012.
En l'absence de remise en état, Madame [B] et la SAS SBDF ont fait assigné Monsieur [C] le 26 février 2013 devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de voir constater la résiliation de son bail.
Par jugement en date du 18 mars 2015, il a été fait droit à la demande de Madame [B], l'action de la SAS SBDF étant jugée irrecevable et l'expulsion de Monsieur [C] ordonnée sous astreinte.
Monsieur [C] a relevé appel de cette décision le 7 avril 2015.
Dans ses dernières conclusions en date du 18 juin 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, Monsieur [C] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :
Sur l'irrecevabilité des demandes :
- constater que Madame [B] et la SA SBDF ne justifient pas de leur qualité à agir.
- constater que le demandeur agit pour défendre un intérêt illégitime
En conséquence,
- déclarer irrecevable leur demande.
Sur la demande de résiliation du bail :
- constater l'absence de preuve des manquements,
- constater la prescription des demandes,
- constater que la clause résolutoire et la clause destination ne permettent pas de résilier le bail,
- constater la mauvaise foi du bailleur,
- constater le caractère réel du bail,
- constater le caractère disproportionné de la résiliation avec les manquements invoqués,
- déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail de Monsieur [C] sollicité par Madame [B]
Sur les demandes de révision et d'augmentation des loyers :
- constater que cette révision du loyer sollicitée par Madame [B] ne respecte pas les règles de l'indice National du coût de la construction,
- constater que cette révision du loyer sollicitée par Madame [B] ne respecte pas les règles du contrat de cession de bail,
- constater que les circonstances ne justifient aucunement une telle augmentation du loyer.
En conséquence,
- déclarer irrecevables ces demandes.
- débouter Madame [B] et la SA SBDF de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner la SA SBDF in solidum avec Madame [B] à payer la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions en date du 10 août 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, Madame [B] et la SA SBDF demande à la cour de :
A titre premièrement principal :
- confirmer le jugement en litige,
- dire et juger que le commandement de payer délivré le 6 décembre 2012 est conforme aux prescriptions de la Loi.
Par voie de conséquence, constater le jeu de la clause résolutoire du bail.
- constater la résiliation du bail susvisé.
- ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [U], ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique, et d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
A titre deuxièmement principal:
- réformer le jugement en ce qu'il a déclaré Faction de la SAS SBDF irrecevable,
- réformer le jugement en ce qu'il a débouté Madame [B] et la SAS SBDF de leur demande aux fins de remise ne état,
Par même voie de conséquence,
- dire et juger Faction de la SAS SBDF recevable,
- condamner Monsieur [C] [U], en cas de résiliation du bail, à retirer le chalet lui appartenant, et ce, sous astreinte de 1 000.00 € par semaine de retard.
- condamner Monsieur [C] [U] à payer à la société SBDF et à Madame [G] [B], ensemble, toute indemnité d'occupation fixé à l 000,00 € par mois, et ce,jusqu'à leur départ effectif.
- Condamner Monsieur [C] [U] à payer à la société SBDF et à Madame [G] [B], ensemble, la somme de 15 000.00 € de dommages et intérêts.
A titre subsidiaire,
- En cas de non résiliation du bail, condamner Monsieur [C] [U], à remettre en état et aux normes le chalet avec une surface totale de moins de 35m2, et ce, sous astreinte de 1 000.00 € par semaine de retard.
- condamner Monsieur [C] [U] à payer à la société SBDF et à Madame [G] [B], ensemble, la somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure.
Par ordonnance en date du 9 juin 2016, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions délivrées par Monsieur [C] le 4 mars 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur l'irrecevabilité des actions
Monsieur [C] soutient que Madame [G] [B] et la société SBDF ne font pas la preuve de leur qualité pour agir.
L'attestation notariée versé aux débats de première instance faisait état de ce que Monsieur [Z] [B] ,décédé le [Date décès 1] 2007,était marié avec Madame [G] [Z] sous le régime de la communauté universelle de biens avec attribution intégrale de ladite communauté lors du décès du premier des deux époux ainsi qu'il résultait d'un acte reçu en ses minutes le 12 avril 2006.
Madame [G] [Z] veuve [B] , seule habilitée à recueillir l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers pouvant dépendre la succession de Monsieur [Z] [B], est donc bien titulaire des droits tirés du bail emphytéotique détenu par son défunt mari.
En revanche, si elle indique avoir créé la société SBDF pour continuer l'exploitation du parc, elle ne justifie absolument pas avoir apporté les droits dont elle bénéficie à ce titre à la société en cause.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que seule Madame [B] faisait la preuve de son droit d'agir et a déclaré l'action de la société SBDF irrecevable.
Monsieur [C] invoque également l'intérêt illégitime poursuivi par la bailleresse qui chercherait à l'évincer en sa qualité de président de l'association des résidents.
Il s'agit là d'un moyen de fond au regard de la bonne foi de la bailleresse, cette dernière conservant en droit un intérêt légitime à agir en justice pour faire respecter les obligations qui seraient nées du bail dont il est titulaire.
- Sur le fond
Par commandement en date du 6 décembre 2012, Madame [B] et la SAS SBDF ont fait délivrer à Monsieur [C] une injonction d'avoir à enlever l'extension de la surface du chalet et d'un abri de jardin qui dépasseraient les 35 m² autorisés par le bail en rappelant qu'au chapitre destination des lieux loués il était prévu que « le bien loué ne pourra être utilisé que pour l'implantation d'une habitation légère de loisirs. À cet effet il est précisé que le bien loué ne pourrait être utilisé que pour l'implantation d'une seule habitation de loisirs d'une superficie maximum de 35 m²'.
Mais cette exigence de superficie qu'elle cite ne figure pas dans l'acte de bail du 21 janvier 2004.
Elle figure dans l'acte de cession de bail de 2006 où Monsieur [B] avait donné son agrément avec cette précision , la clause résolutoire n'étant dans ce second acte consentie qu'au seul bénéfice du cédant sous la sanction de la résiliation de la cession en cas de manquement aux obligations qu'il contenait.
Dans l'acte de bail de 2004 au chapitre destination, il est simplement stipulé que': le bien loué ne pourra être utilisé que pour l'implantation d'une habitation légère de loisirs » .
Dans ces conditions, il s'avère que ce bail qui lie les parties et les obligations qui en découlent,à peine de clause résolutoire, ne contiennent aucune exigence au regard de la superficie maximum de l'habitation de loisirs que le locataire était autorisé à implanter.
En conséquence, la clause résolutoire pour violation d'une obligation qui n'existait pas au moment où elle a été stipulée ne saurait prospérer de ce chef en l'absence de tout avenant modificatif du bail.
Madame [B] soutient par ailleurs que l'obligation de remise en état reste néanmoins exigible, dès lors que l'implantation d'un chalet de plus de 35 m² dans un parc résidentiel de loisirs ne saurait être admise et qu'elle serait soumise à déclaration préalable en application de l'article R 4 21-9 du code de l'urbanisme.
Mais dès lors que cette obligation n'est pas contractuelle, il n'appartient qu'à l'administration de se prévaloir de cette disposition, sauf pour Madame [B] à prouver que l'administration aurait exigé du bailleur principal, sous peine de sanction, la réduction ou la démolition de cette construction soumise à simple déclaration.
Au surplus, les mesures effectuées , sans recours à un géomètre expert, par deux huissiers mandatés par les parties les 2 et 18 avril 2013 et dont les conclusions sont contraires, ne sauraient suffire à établir la surface exacte de la construction , ni la date des extensions éventuelles, ce qui exclut d'invoquer la prescription des manquements, ainsi que la non-conformité de la construction aux plans initiaux du parc ou à la réglementation en vigueur.
Il résulte au contraire en l'état du compte rendu d'accedit réalisé le 27 septembre 2012 par l'expert judiciaire désigné dans le cadre d'un litige opposant Madame [B] à un collectif de 68 personnes qu'en l'état, seul le chalet de Monsieur [C] présenterait une superficie de moins de 35 m² et correspondrait en tout état de cause aux plans de la maison témoin.
Il convient en conséquence de rejeter l'ensemble des demandes de Madame [B], étant précisé que la bailleresse ne sollicite pas en cause d'appel une augmentation des loyers.
Madame [B] et la SAS SBDF seront condamnées aux dépens.
Madame [B] sera seule condamnée à payer à Monsieur [C] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Infirme le jugement en ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré l'action de la SAS SBDF irrecevable ;
Déboute Madame [B] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne Madame [B] à payer à Monsieur [C] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Madame [B] et la SAS SBDF aux entiers dépens de première instance et d'appel, et autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
