COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 NOVEMBRE 2016
N° 2016/ 518
Rôle N° 16/03634
[I] [K]
SARL THE CLASSIC CAR'S
C/
SA AXA FRANCE IARD
SCI MIPA
S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS 'ENTREPRISE')
SA AXA FRANCE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Pauline BOUGI
Me Gilles ALLIGIER
Me Sylvie MAYNARD
Me Didier NOURRIT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 04 Février 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04874.
APPELANTS
Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pauline BOUGI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
SARL THE CLASSIC CAR'S prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pauline BOUGI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMEES
SA AXA FRANCE IARD Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Patrick LE DONNE de l'ASSOCIATION LE DONNE - HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de NICE, plaidant
SCI MIPA, demeurant [Adresse 4]
assistée par Me Didier NOURRIT de la SCP NOURRIT VINCIGUERA NOURRIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS à l'enseigne CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE, immatriculée au RCS de FREJUS 391 845 104 au capital de 7.622.45 euros, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Maître Benoît LAMBERT de la SELARL Cabinet FOURMEAUX & Associésés, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
SA AXA FRANCE prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis (intervenant forcé sur appel provoqué), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Patrick LE DONNE, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Septembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2016,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La S.C.I MIPA a confié à l`agence immobilière la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS à l'enseigne CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE, un mandat aux fins de location des locaux dont elle est propriétaire situés à [Adresse 6].
Monsieur [I] [K] a, en sa qualité de gérant de la société DESIGN LUXE AUTO, signé un engagement de location le 12 mai 2014 après avoir visité les locaux loués, lesquels devaient être séparés d`un local beaucoup plus grand jusque là occupé en totalité par la société AD Distributions.
Monsieur [K] a créé une nouvelle société dénommée THE CLASSIC CAR'S et souhaité que le bail commercial soit régularisé au nom de cette société.
Deux contrats de location successifs ont été régularisés le 31 juillet 2014 pour substituer la société THE CLASSIC CAR'S à la société DESIGN LUXE AUTO en qualité de preneur.
Il y a été rappelé que le locataire ferait son affaire de la mise en route des compteurs d'eau et d'électricité.
Le preneur y a également obtenu une franchise de loyers pendant cinq mois aux fins de réaliser les travaux nécessaires à l'exercice de son activité de rénovation, commercialisation, achat, vente et location de véhicules.
Cette franchise de loyer, hors charges et taxes foncières a été portée au 1er juillet 2015 par avenant en date du 18 décembre 2014.
Soutenant avoir constaté d'une part que les locaux n'étaient pas alimentés en eau et en électricité et n'étaient pas reliés au tout-à-l'égout, que la toiture contenait de l'amiante et d'autre part que les diagnostics obligatoires ne lui avaient pas été remis lors de la signature du bail, Monsieur [I] [K] et la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S ont sollicité l'autorisation d'assigner à jour fixe la SCI MIPA et la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS en nullité des actes et indemnisation de leurs préjudices devant le tribunal de grande instance de Draguignan.
Cette autorisation leur a été délivrée par ordonnance en date du 10 juin 2015.
Par exploits d'huissier en date des 12 et 16 juin 2015, la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et monsieur [I] [K] ont fait assigner la S.C.I MIPA afin d'obtenir au principal la nullité des engagements de location, et les voir condamner in solidum à verser, à la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S les sommes de 141 787,87 € à titre de dommages et intérêts ainsi que 12 500 € par mois à compter du 1er juillet 2015 au titre de la perte d'exploitation, et à Monsieur [K] la somme de 25 000€ au titre de son préjudice personnel.
La S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS a fait intervenir à la cause la société AXA FRANCE, son assureur.
Par jugement en date du 4 février 2016, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- rejeté la demande présentée par la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S tendant à voir prononcer la nullité du bail commercial signé le 31 juillet 2014 et de son avenant rédigé le 18 décembre 2014 pour vice du consentement,
- dit n'y avoir lieu à prononcer la résolution de ce bail pour absence de remise au preneur de l'état des risques technologiques et naturels,
- dit et jugé que la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR' S ne rapporte nullement la preuve de l'existence de vices cachés affectant les lieux loués,
- dit qu'en conséquence, il n'y avait pas lieu à prononcer la résolution du bail commercial souscrit le 31 juillet 2014 2014 et de son avenant rédigé le 18 décembre 2014 de ce chef,
- dit et jugé que la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS à l'enseigne CED IMMOBILIER D'ENTREPRlSE n'a commis aucune faute,
- débouté la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR' S et monsieur [I] [K] de leur demande de dommages et intérêts,
- déclaré sans objet le recours en garantie exercé par la SCI MIPA contre la S.A. AXA FRANCE IARD,
- condamné in solidum la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et monsieur [I] [K] à verser à la SCI MIPA la somme de 4 000 € (quatre mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et monsieur [I] [K] à verser à la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS à l'enseigne CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE la somme de 4 000 € (quatre mille euros) sur le fondement des dispositions de Particle 700 du code de procédure civile.
- condamné la SCI MIPA à verser à la S.A. AXA FRANCE IARD la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.
- rejeté toute autre demande.
Monsieur [K] et la S.A.R.L The Classic car's ont relevé appel de cette décision le 1er mars 2016.
Ils ont été autorisés à assigner à jour fixe la S.C.I MIPA et la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS par ordonnance en date du 10 mars 2016 et les ont fait assigner par actes des 30 mars et 8 avril 2016.
La S.A.R.L Agence les Mimosas a fait intervenir la SA AXA FRANCE en sa qualité d'assureur par assignation du 30 mars 2016.
Dans leurs dernières conclusions en date du 12 septembre 2016, auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé,Monsieur [K] et la S.A.R.L The Classic car's demandent à la cour de :
- réformer intégralement cette décision,
- dire et juger recevables les prétentions émises par la Société THE CLASSIC CAR'S et Monsieur [K] dans leurs conclusions notifiées le 31 mai 2016,
- dire et juger recevables pièces n° 55 à 59 produites par la Société THE CLASSIC CAR'Set Monsieur [K].
A titre principal,
Vu les articles 1 110 et 1116 du Code civil,
- dire et juger que la SCI MIPA est l'auteur d'un dol à l'égard de la Société THE CLASSIC CAR'S et de Monsieur [K].
En Conséquence,
- prononcer la nullité du bail commercial signé le 31 juillet 2014 entre la SCI MIPA et la
Société THE CLASSIC CAR'S,
A titre subsidiaire,
Vu les articles 1 184 et 1719 du Code civil,
- dire et juger que la SCI MIPA a manqué à son obligation de délivrance,
- prononcer la résolution du bail commercial signé le 31 juillet 2014 entre la SCI MIPA et la Société THE CLASSIC CAR'S aux torts du bailleur.
A titre infiniment subsidiaire,
Vu les articles 1 184 et 1721 du Code civil,
- dire et juger que la SCI MIPA a manqué à son obligation de garantie des vices cachés,
- prononcer la résolution du bail commercial signé le 31 juillet 2014 entre la SCI MIPA et laSociété THE CLASSIC CAR'S aux torts du bailleur,
A titre plus infiniment subsidiaire,
Vu l'article L125-5 du Code de l'environnement,
- constater qu'un état des risques naturels et technologiques n'a pas été remis à la Société
THE CLASSIC CAR'S lors de la signature du bail,
En Conséquence,
- prononcer la résolution du bail commercial signé le 31 juillet 2014 entre Ia SCI MIPA et la Société THE CLASSIC CAR'S.
En tout état de cause
Vu l'article 1382 du Code civil,
- dire et juger que la SARL AGENCE LES MIMOSAS À L'ENSElGNE «CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE ''a commis un manquement à son obligation d'information,
- dire et juger que la SARL AGENCE LES MIMOSAS (À L'ENSEIGNE «CED IMMOBILIER D'ENTREPRlSE '') a commis un manquement aux obligations lui incombant en qualité de rédacteur du bail,
En conséquence,
- condamner la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS (À L'ENSEIGNE «CED IMMOBILIER D'ENTREPRlSE '' solidairement avec la SCI MIPA a indemniser la Société THE CLASSIC CAR'S et Monsieur [K] de leur préjudice
- condamner la SCI MIPA et la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS (À L'ENSElGNE «CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE '' solidairement à verser à la Société THE CLASSIC CAR'S la somme de 210 468,87 euros au titre de I'indemnisation de son préjudice,
- condamner la SCI MIPA à rembourser à Monsieur [K] la somme de 4 200 euros versée au titre du dépôt de garantie,
- condamner la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS (À L'ENSEIGNE «CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE) à rembourser à Monsieur [K] la somme de 2 269 euros versée au titre de ses honoraires,
- condamner la SCI MIPA et la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS À L'ENSEIGNE «CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE '' solidairement à verser à Monsieur [K] la somme de 25 000 euros au titre de l''indemnisation de son préjudice personnel,
- condamner la SCI MIPA et la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS (À L'ENSEIGNE «CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE) solidairement à verser à la Société THE CLASSIC CAR'S la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile, en remboursement des frais irrépétibles,
- les condamner solidairement à verser à Monsieur [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de I'article 700 du Code de Procédure Civile, en remboursement des frais irrépétibles,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorder, en ce qui
concerne ces derniers, à Maître Pauline BOUGI, le droit prévu à l'article 699 du Code de
Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 27 septembre 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.C.I MIPA demande à la cour de :
- débouter la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et M. [K] de leur appel, et confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan du 4 février 2016 sauf en ce qu'il a condamné la SCI MIPA à payer à la SA AXA FRANCE IARD une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- débouter la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et M. [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et M. [K] à payer à la SCI MIPA une
somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil ;
- condamner la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et M. [K] à payer à la SCI MIPA une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en indemnisation des frais irrépétibles d'appel ;
- dans l'hypothèse où la Cour estimerait devoir indemniser la SA AXA FRANCE IARD de ses frais irrépétibles, condamner la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et M. [K] à l'indemniser de ses frais irrépétibles de première instance comme d'appel ;
- condamner les appelants aux entiers dépens d'appel s'ajoutant à ceux de première instance.
Dans ses dernières conclusions en date du 22 juin 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la S.A.R.L. Agence LES MIMOSAS à l'enseigne CED IMMOBILIER D'ENTREPRISE,demande à la cour de :
- dire et juger les nouvelles prétentions et les nouvelles pièces des appelants non contenues dans la requête, à savoir :
- la demande de remboursement au titre du dépôt de garantie,
- la demande de remboursement des honoraires de l'agence,
- les pièces numérotées de 55 à 59,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et par conséquent,
- débouter la Société THE CLASSIC CAR'S et Monsieur [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la Société AGENCE LES MIMOSAS, celle-ci n'ayant commis aucune faute à l'origine de préjudices subis et la Société THE CLASSIC CAR'S n'ayant subi en outre aucun préjudice.
- très subsidiairement et si par extraordinaire une quelque condamnation devait être prononcée à l'encontre de la Société AGENCE LES MIMOSAS,
- dire et juger que la société AGENCE LES MIMOSAS sera intégralement relevée et garantie en principal, dommages et intérêts, frais accessoires, article 700 du code de procédure civile et les dépens par son assureur, la compagnie d'assurance AXA France IARD,
- condamner in solidum la Société THE CLASSIC CAR'S et Monsieur [I] [K] à payer à la Société AGENCE LES MIMOSAS la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,
- condamner in solidum la Société THE CLASSIC CAR'S et Monsieur [I] [K] en tous les frais et dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 19 mai 2016 auxquelles il est fait expressément référence pour plus ample exposé, la SA AXA FRANCE IARD demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et par conséquent,
- dire et juger que la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS n'a commis aucune faute à l'encontre de la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et de Monsieur [K],
- débouter par conséquent les appelants ou toute autre partie, des demandes dirigées à l'encontre de la Compagnie AXA, la mise hors de cause pure et simple de celle-ci corollaire à la confirmation du jugement entrepris devant être prononcée.
Subsidiairement,
Si par extraordinaire, la Cour devait retenir un principe de responsabilité de la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS,
A titre principal, en l'état du fondement invoqué par la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et Monsieur [K] à l'encontre de la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS,
- prononcer la mise hors de cause pure et simple de la Compagnie AXA assureur RCP de la,SARL AGENCE LES MIMOSAS, le contrat de RCP n'ayant pas vocation à s'app1iquer, s'agissant d'une exclusion contractuelle expresse, en l'état de l'allégation d'une faute intentionnelle ou dolosive de la SARI.. AGENCE LES MIMOSAS à l'encontre de la S.A.R.L THE CLASSIC CAR'S et de Monsieur [K].
Encore plus subsidiairement,
Si la Cour devait infirmer le jugement entrepris en retenant la responsabilité de la S.A.R.L.
AGENCE LES MIMOSAS, mais en excluant le caractère intentionnel ou dolosif des fautes qui lui seraient reprochées,
- débouter la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et Monsieur [K] de toute demande d'indemnisation, aucune preuve de préjudice, au-delà de l'absence de démonstration d'une faute de l'assurée de la concluant n'étant apportée aux débats,
- donner acte à la concluante de la notification de ses limites contractuelles de garantie à l'égard de son assurée, à savoir une franchise de 10 % avec un minimum de 600 € et un maximum de 1 500 € ainsi qu°un plafond de garantie de 382 500 €.
- débouter par conséquent, la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS de l'appel en cause dirigé à l'encontre de son assureur.
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de la SCI MIPA sur le fondement de l'article 700 au bénéfice de la Compagnie AXA, au besoin en y substituant toute partie dans la mesure où la demande au titre des frais irrépétibles présentée par la Compagnie AXA était présentée à l'encontre de tout succombant.
Dans le cadre de l'appel,
- condamner tout succombant à payer à la Compagnie AXA la somme de 2 000 € suivant les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître ALLIGIER aux offres de droits.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la procédure
Pour utiliser la procédure à jour fixe, l'article 918 du code de procédure civile dispose que
« la requête doit exposer la nature du péril, contenir les conclusions sur le fond et viser les pièces justificatives'.
Cette disposition interdit au requérant d'ajouter des prétentions, des moyens ou des pièces à celles déposées, sauf à ce qu'elles constituent une réponse aux conclusions des parties adverses.
Dans leur dernières conclusions, Monsieur [K] et la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S ont demandé la condamnation de la SCI MIPA à rembourser à Monsieur [K] la somme de 4 200€ versée au titre du dépôt de garantie et la S.A.R.L. AGENCE LES MIMOSAS, à l'enseigne CED IMMOBILIER, à rembourser à Monsieur [K] la somme de 2 269 € versée au titre de ses honoraires.
La SARL AGENCE LES MIMOSAS soutient qu'il s'agit de demandes additionnelles non contenues dans les conclusions du 9 mars 2016 déposées en annexe de la requête aux fins d'assignation à jour fixe.
Mais ces prétentions, qui figuraient déjà dans les demandes de première instance, figurent bien à la page 17 des conclusions du 9 mars 2016 déposées en annexe de la requête et intégrées dans le préjudice général sollicité par les appelants, le fait que l'obligation de remboursement ait été alternativement réclamée par Monsieur [K] et par la société dont il est le gérant, dans le cadre de conclusions communes, ne modifiant pas la garantie du contradictoire assuré par l'article précité.
La SARL AGENCE LES MIMOSAS demande également que soient écartées des débats les pièces 55 à 59 annexées aux avant-dernières conclusions du 31 mai 2016, aux motifs que ces pièces ne peuvent s'analyser comme des pièces nécessaires à la réplique des conclusions ou pièces adverses.
Ces pièces se décomposent comme suit :
- 55 rapport d'expertise de Messieurs [W] et [Q] du 11 mai 2016,
- 56 rapport d'expertise de Madame [J] du 10 mai 2016,
- 57 extraits de mandat de Monsieur [P],
- 58 attestation d'assurance,
- 59 K bis des socités de Monseur [P].
Mais les pièces 55 et 56 sont constituées de deux rapports d'expertise amiables effectués à la demande de Monsieur [K] en sa qualité de gérant pour répondre aux contestations contenues dans les conclusions adverses sur la réalité et l'étendue du préjudice d'exploitation sur la base de l'attestation Matexpert du constat d'huissier versés en pièces 24-25 et 26 par la société Mipa et tendant à établir que la S.A.R.L the Classic Car's exerçait normalement son activité au 18 juin 2015.
Les pièces 57 et 59 sont des documents permettant de contester l'affirmation également contenue dans les conclusions adverses selon laquelle M. [K] aurait largement abusé de la faiblesse des associés de la S.C.I Mipa ( Mrs [P] et [A]), pour leur soutirer divers avantages contractuels ( P5/16 des conclusions MIPA du 31 mai 2016) en démontrant l'activité réelle et la surface financière notamment de Monsieur [P], dirigeant ou associé de diverses sociétés financières et immobilières et particulièrement averti en matière de négociations commerciales.
Il est en outre à rappeler qu'à la demande des parties, la cour a ordonné le report de l'audience en application de l'article 923 du code de procédure civile pour leur permettre de répliquer à ces nouvelles pièces.
Seule la pièce 58 afférente à l'assurance des locaux sera écartée des débats par application de l'article 918 du code de procédure civile, bien que restant indifférente au litige faisant l'objet de l'instance d'appel.
Les dernières pièces complémentaires versées par les appelants en sus des pièces critiquées n'ont pas fait l'objet d'observations et se rapportent à des pièces justificatives des répercussions des désordres invoqués sur l'état de santé de M. [K] telles que contestées dans les dernières écritures des intimés.
En conséquence, seule la pièce '58- attestation d'assurance' sera écartée des débats.
- Sur la validité du bail commercial
Monsieur [K] et la société the Classic Car's concluent à la nullité du bail, au motif que leur aurait été volontairement dissimulée l'absence d'alimentation en électricité et en eau et le défaut de raccordement au tout à l'égout ainsi que la présence de l'amiante dans le toit de l'immeuble.
L'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention, lorsque les man'uvres pratiquées par des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
L'obligation contractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol ou la réticence dolosive, s'il ne s'y ajoute la constatation du caractère volontaire et intentionnel de dissimulation.
En l'espèce, il résulte de la succession des accords intervenus entre les parties les 12 mai 2014 et 31 juillet 2014, que preneur et bailleur se sont engagés pour louer des locaux qui devaient être partagés, sans même attendre la division de l'immeuble qui n'est intervenue qu'à compter du 4 août 2014.
Le contrat de bail conclu le 31 juillet 2014 prévoit que le preneur fera son affaire personnelle de 'la mise en route des compteurs d'eau et électricité'.
Cette maladresse de rédaction, pour le moins équivoque, a pu faire croire au preneur que le local était alimenté en eau et électricité ou le serait à compter de la division de l'immeuble, le terme de mise en route impliquant que les compteurs existaient déjà pour les deux locaux.
Or le procès-verbal de constat en date du 9 décembre 2014, établit au contraire que s'il existait bien deux coffrets EDF à la droite du hangar occupé jusque là en totalité par la société AD Distributions, le deuxième coffret ne comportait aucun compteur électrique et que le local loué à la S.A.R.L Classic Car's ne disposait d'aucune alimentation distincte du réseau de distribution en eau et en électricité de l'établissement principal et que le raccordement au tout-à-l'égout n'avait pas non plus été effectué jusqu'au second local.
Il n'en résulte pas pour autant une intention dolosive de dissimulation d'autant que ce fait ne résultait que de la séparation du hangar postérieure à la signature de la location.
D'autre part, le propriétaire qui connaissait l'intention du preneur d'effectuer un certain nombre de travaux a tenté de compenser les manquements inhérents à l'impossibilité de démarrer immédiatement l'exploitation, faute d'équipements préalables, en consentant une franchise de loyer au preneur de 5 mois dès l'engagement initial, franchise réitérée le 31 juillet 2014 à la signature du bail.
Enfin , il n'est pas établi que le propriétaire ou l'agence auraient volontairement dissimulé avant la signature du bail l'existence d'amiante pour amener Monsieur [K] à contracter, sachant qu'il n'existait pas d'amiante en suspension dans les locaux et que l'entreprise antérieurement implantée dans la totalité du hangar n'avait jamais signalé de difficultés particulières à cet égard depuis des années.
Dans ces conditions, la réticence dolosive du bailleur n'est pas établie et Monsieur [K] et la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S seront déboutés de leurs demandes tendant à voir prononcer la nullité du bail commercial de ce chef.
- Sur l'obligation de délivrance
En application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un local loué et ses accessoires indispensables à une utilisation normale des lieux.
Le bailleur manque à son obligation de délivrance lorsque les locaux mis à disposition sont dépourvus des caractéristiques techniques permettant d'y exploiter l'ensemble des activités prévues au bail.
Constitue indiscutablement à ce titre un manquement à l'obligation de délivrance l'absence totale d'alimentation en électricité et en eau d'un local empêchant toute exploitation normale d'un fonds de commerce dans les lieux loués.
En l'espèce, le constat d'huissier du 9 décembre 2014 établit que la S.C.I Mipa a mis en location un local qui n'était pas alimenté en eau et en électricité et qui n'était pas accordé au tout-à-l'égout, alors que la destination contractuelle prévue était celle de la rénovation, la commercialisation, l'achat, la vente et la location de véhicules.
Il en ressort que le preneur ne pouvait y exercer son activité notamment de rénovation de véhicules en l'absence d'alimentation électrique et d'eau.
Le fait que les bailleurs aient tenté de compenser l'impossibilité d'exploitation par une franchise des loyers ne saurait les exonérer de leur obligation de délivrance.
Toutefois, il résulte des documents produits par les parties que les bailleurs ont postérieurement au constat d'huissier acquitté les factures permettant le raccordement en eau et en électricité ainsi qu'en justifie le paiement du coût de raccordement ERDF du 24 novembre 2014, de la visite technique SOCOTEC en date du 10 décembre 2014, et le coût du raccordement et mise en service du coffre de protection d'un atelier de carrosserie en date du 13 décembre 2014 autres, la facture pour finaliser la tranchée du 31 décembre 2014 et porté à six mois supplémentaires la franchise par l'avenant du 18 décembre 2014.
Or, dans le cadre de cet avenant conclu pour modifier le bail après ces travaux de raccordement, il y est précisé que les parties se sont « entendues sur le prix et la chose » et porté la franchise des loyers au 1er juillet 2015 en modifiant le contrat initial.
Il s'ensuit qu'à cette date l'obligation de délivrance des équipements en eau et électricité avait été restaurée et le locataire a accepté de réitérer son accord sur la chose telle qu'elle lui était délivrée au jour de la signature de l'avenant.
Il s'ensuit que sur cette base, la résiliation du bail n'est pas fondée.
S'agissant des risques encourus, le bailleur est tenu également de mettre à disposition de son locataire un local exempt de vices et permettant l'utilisation normale et sans danger de l'activité commerciale correspondant à la destination contractuelle.
Il résulte des pièces produites que le diagnostic des risques naturels et technologiques ( ERNT) a bien été communiqué à Monsieur [K] par la production du document technique paraphé par ses initiales lors de la signature du contrat du 31 juillet 2014, la substitution entre les deux sociétés ne justifiant pas une nouvelle remise du diagnostic dès lors que le contrat était signé le même jour et que le gérant était identique.
Le locataire invoque l'existence d'amiante en toiture du local ; il indique qu'aucun signalement ne lui a été fait et que ne lui ont été communiqués aucun diagnostic ou fiche technique lui permettant de constater l'ampleur des travaux à réaliser ainsi que leur coût.
Le bail conclu entre les parties ne contient pas de référence à l'amiante.
Les bailleurs admettent que ces bâtiments situés dans cette zone artisanale et construits avant 1997 contiennent de l'amiante puisque toutes les plaques sous tuile faites en éternit en contenaient.
Les plaques sous tuiles contenant de l'amiante constituent des matériaux répertoriés sur la liste B annexe 13-9 du code de la santé publique.
Elles ne présentent aucun danger dès lors qu'on ne touche pas à la structure, en ce qu'elles ne provoquent pas spontanément des émanations de poussière de fibres d'amiante.
La législation ne fait pas obligation au bailleur de remettre, lors de la régularisation d'un bail, un dossier technique amiante ( DTA) qui ne s'impose qu'en matière de vente d'immeuble.
Le législateur a néanmoins prévu qu'un dossier 'technique amiante' doit être établi par le propriétaire dans le cadre de présence de matériaux A et B et mis à la disposition des occupants ou des employeurs lorsque les locaux abritent des lieux de travail conformément aux dispositions de l'article R 1334-29-5 -II de la santé publique et que ces personnes doivent être informées des modalités de consultation de ce dossier.
L'article 1334-29-5 -III stipule en outre qu'une fiche récapitulative du dossier technique amiante doit être communiquée par le propriétaire dans un délai d'un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux employeurs lorsque cet immeuble abrite des locaux de travail.
En l'espèce, il n'est pas établi que ce dossier technique amiante DTA ou cette fiche récapitulative ait été mise à la disposition de la société the Classic car's destinée à établir dans les locaux loués un atelier de carrosserie pour la rénovation des véhicules et constituant donc un lieu de travail, ni même que ces documents aient été établis ou mis à jour avant la séparation des locaux et la signature du bail, dès lors que le bail qui contient le détail des prestations à la charge du preneur et des bailleurs ne font état que de ' la visite, négociation, rédaction du projet du bail et du bail, constat des lieux', la seule facture récapitulative des prestations de l'agence produite aux débats faisant uniquement mention d'une 'rédaction d'un bail commercial, établissement de L'ERNT et l'état des lieux d'un local sis [Adresse 6]'.
Dès lors que l'activité de la société Classic car's comportait une activité de rénovation des véhicules qui induisait des percements dans la structure de l'immeuble pour laisser passer des cheminées d'extraction , les travaux de désamiantage étaient indispensables ou les documents y afférent devaient être fournis au preneur au jour de la signature du contrat, la destination contractuelle induisant des travaux touchant à la structure des locaux loués et non de simples travaux d'embellissement ou d'aménagement laissés à son libre choix.
Il résulte d'ailleurs de l'attestation de la société EUROPA en date du 22 octobre 2015 et de son agent commercial qu'en juin 2014, soit avant la signature du contrat de location, l'agent commercial Monsieur [R] [V] avait bien expliqué à son client, Monsieur [K], en présence de l'agent immobilier que pour des raisons techniques, il était préconisé de faire des percements en toiture, ce que l'agent immobilier Monsieur [G] [P] avait validé.
Dans ces conditions, il appartenait au bailleur et à son agence connaissant les intentions du preneur de faire établir ou mettre à jour un diagnostic amiante, de le mettre à disposition à son cocontractant et de lui communiquer une fiche récapitulative de ce dossier ou de procéder lui- même aux travaux de désamiantage indispensables à l'exercice de l'activité du preneur avant la signature du contrat du 31 juillet 2014.
Il n'est pas établi que le preneur ait eu connaissance de la nécessité d'une procédure de désamiantage, du coût et de la durée de ces travaux ayant pour lui la conséquence de ne pouvoir exploiter normalement son commerce au moment de la signature du contrat ni même au moment de l'avenant du 18 décembre 2014, ses premières réclamations à cet égard n'ayant débuté que le 20 février 2015 sur la base d'un rapport d'expertise Tolle sollicité par ses soins en date du 6 février 2015 , le coût évalué lui étant alors précisé pour 19'395€, avec la condition supplémentaire indiquée par l'entreprise spécialiste que le propriétaire de la structure du bâtiment pour une intervention de sécurité devrait obtenir au préalable l'arrêt de toute activité ou de cohabitation durant les travaux de désamiantage, et donc l'accord de la seconde entreprise présente dans la seconde partie du hangar dont la toiture devait être désamiantée.
Le fait qu'une société Mat expert atteste a posteriori qu'il existait sur le marché des cabines de peinture avec des cheminées d'extraction de sortie latérale évitant les percements en toiture ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance et l'agence de son obligation d'information dès lors qu'ils n'étaient pas maîtres de l'option choisie par le preneur après consultation de l'entreprise EUROPA.
Le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales.
Seule la photographie jointe au sein du rapport [W] et [Q] permet de vérifier qu'un extracteur latéral a finalement été posé, soit avant le 11 avril 2016, date de leur visite, sans que la date en soit connue.
Ce manque d'information de la part de l'agent immobilier et le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur sur la présence d'amiante et ses conséquences dommageables n'ont pas permis au preneur d'exploiter normalement ces locaux dont la mise en route a encore été retardée après l'avenant du 18 décembre 2014, alors que les travaux de désamiantage auraient du être réalisés ou le preneur informé des difficultés dues à la présence d'amiante avant la signature du contrat de location ou le cas échéant avant la signature de l'avenant.
Ces manquements qui ne permettaient toujours pas au preneur d'exploiter normalement ses locaux après la signature de l'avenant justifient la résiliation du bail aux torts du bailleur et la condamnation solidaire de ce dernier et de l'agence à réparer les préjudices subis .
Il n'y a pas lieu d'examiner les autres demandes de résiliation exposées à titre subsidiaire.
La résiliation sera prononcée à la date de l'arrêt dans la mesure où la S.A.R.L. Classic Car's a pu continuer à exploiter partiellement son activité.
- Sur les préjudices
En application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui fait état d'un préjudice d'en démontrer la réalité et l'importance.
Le remboursement du dépôt de garantie est prématuré dans la mesure où le preneur n'a pas quitté les lieux.
Les frais d'agence qui n'ont été acquittés que pour moitié correspondent au coût réel des travaux exécutés.
Les frais engagés pour l'aménagement de l'activité du preneur ne sont pas indemnisables.
En effet d'une part, ils n'ont pas été effectués en pure perte dans la mesure où les constats d'huissier des 10 février 2015 et le 18 juin 2015 établissent la réalité d'une activité, qu'il subsiste un fonds de commerce en activité que le locataire a lui-même évalué dans une annonce publiée sur un site internet à la somme de 238'000 €,et d'autre part le contrat de bail résilié mais non annulé stipulait que les travaux d'aménagement et installations resteraient la propriété du bailleur au départ du preneur sans ouvrir droit à indemnité.
Il n'en reste pas moins que pour poursuivre son activité, le locataire devra trouver de nouveaux locaux et y déménager les marchandises et autres éléments transférables, frais de déménagement qui seront fixés à la somme de 2.000€.
La société The Classic car's sollicite une indemnisation pour le dommage subi en raison de l'impossibilité d'exploiter normalement son activité dans les lieux loués.
Les pertes d'exploitation sont justifiées dès lors que la réduction d'activité de l'entreprise est consécutive aux manquements dommageables.
Elles ne peuvent être réclamées pour la période antérieure au 18 décembre 2014, les parties ayant été d'accord pour compenser l'impossibilité de toute exploitation de la société privée d'alimentation en eau et électricité par une franchise de loyer.
Le retard pris par l'installation du cabinet peinture en raison des problèmes d'amiante a généré un ralentissement de l'activité à partir du 1er janvier 2015 .
Le constat d'huissier en date du 18 juin 2015 n'établit pas que l'activité de l'atelier peinture fonctionnait normalement à cette date, aucune photographie extérieure ne démontrant à cette date l'existence de cheminées d'extraction qu'elles soient verticales ou latérales.
Cependant il apparaît que la cabine peinture était normalement en service au jour du rapport de visite du 11 avril 2016 de Mrs [W] et [Q], une cheminée latérale d'extraction étant parfaitement visible ( p 9/18 rapport [W] et [Q]).
Il appartient au preneur pour justifier de son préjudice directement lié aux manquements retenus d'établir la date à laquelle cette cheminée latérale a été posée et les travaux effectués entre le 18 juin 2015 et le 11 avril 2016.
A défaut, son préjudice d'exploitation sera limité au 30 juin 2015.
La seule mention des chiffres d'affaires ne permet pas de vérifier la perte réelle de bénéfices sur cette période.
Seul le rapport de Madame [J] expert comptable figurant sur la liste des experts de cour d'appel et extérieur à la société preneuse permet d'y parvenir.
Après avoir vérifié que l'activité commerciale développée par la société Classic car's se décomposait sur l'année 2015 entre une activité de réparation ( 62 318 € ) et une activité de négoce ( 27 250), la perte d'exploitation pour la seule activité carrosserie reconstituée sur des bases prévisionnelles inférieures à la moyenne de celles réalisée par les entreprises de même secteur, selon les comparaisons répertoriées dans les rapports [W] et [Q], représente un manque à gagner mensuel de 7.512€ par mois soit jusqu'au 30 juin 2015 €, la somme de 7.512x6 = 45.072 €.
De cette somme il convient de déduire la franchise de loyer consentie par le bailleur au titre des stipulations contractuelles sur cette période soit 2.725 X6 = 16 350€
Le préjudice réellement subi par la société the Classic car's au titre des manquements du bailleur sera donc évaluée à 28 722 €.
Le préjudice économique subi par la société The Classic Car's sera donc limitée à 28 722 + 2.000€ = 31 000€, somme à laquelle la S.C.I Mipa et la S.A.R.L. Agence les mimosas seront condamnés in solidum.
- Sur le préjudice personnel
Il n'est pas établi que M. [K] ait été exposé à des poussières d'amiante pendant la durée de son exploitation ni que ses affections respiratoires, telles que décrites par son médecin traitant et son pneumologue, ne soient pas uniquement dues à l'inhalation de produits de peinture et autres produits toxiques pendant toute sa carrière.
Le lien de causalité entre son état de santé physique auquel il lie son préjudice d'anxiété et les manquements des intimés à leurs obligations n'est pas établi.
Sa demande d'indemnisation à titre personnel sera rejetée.
- Sur la garantie AXA
Les approximations dans la rédaction des baux et le manquement à l'obligation d'information constituent pour l'agence immobilière des négligences professionnelles qui ne peuvent être qualifiées d'intentionnelles.
La société AXA devra donc répondre des condamnations auxquelles la SARL AGENCE LES MIMOSAS est condamnée dans les limites contractuelles de franchise et de plafond de garantie.
- Sur les autres demandes
Les dépens resteront à la charge de la S.C.I MIPA et de la S.A.R.L. Agence les mimosas, parties perdantes.
Elles seront en outre condamnées à payer à la S.A.R.L. THE CLASSIC CARS et à Monsieur [K] la somme de 4.000€ au titre de leurs frais irrépétibles.
L'équité ne commande pas d'indemniser la société AXA de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Ecarte la pièce 58 des débats,
Déclare les autres pièces et demandes des parties recevables,
Infirme le jugement et statuant à nouveau,
Constate le manquement du bailleur à son obligation de délivrance,
Constate le manquement de l'agence à son obligation d'information,
En conséquence,
Prononce la résiliation du bail commercial signé le 31 juillet 2014 et modifié par avenant du 18 décembre 2014 entre la S.C.I MIPA et la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S aux torts du bailleur,
Condamne in solidum la S.C.I MIPA et la S.A.R.L. Agence les mimosas à verser à la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S une somme de 31.000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice économique,
Rejette la demande présentée par Monsieur [K] au titre de son préjudice personnel,
Condamne in solidum la S.C.I MIPA et la S.A.R.L. Agence les mimosas à payer à la S.A.R.L. THE CLASSIC CAR'S et à Monsieur [K] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que la S.A.R.L Agence les mimosas sera garantie de l'ensemble des condamnations mises à sa charge par son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, dans les limites de la franchise et du plafond de garantie prévue au contrat,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne in solidum la S.C.I MIPA et la S.A.R.L Agence les mimosas aux entiers dépens de première instance et d'appel, et autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
