COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 20 OCTOBRE 2016
N° 2016/419
Rôle N° 15/02372
[K] [K]
C/
SCI PATRIMOINE DU MIDI
Grosse délivrée
le :
à :
ME DESOMBRE
SCP MARY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 15 Décembre 2014 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/01017.
APPELANTE
Madame [K] [K]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/4004 du 17/04/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Martine DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assisté par Me Jocelyne-Elda LE BRETTON, avocat au barreau de NICE,
INTIMEE
SCI PATRIMOINE DU MIDI, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Eric MARY de la SCP MARY-PAULUS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2016
Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Suivant acte du 1er août 1980, Monsieur [V] a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [K] au droit duquel est venue Madame [K] [K], un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 13 200 francs.
Par jugement contradictoire 15 décembre 2014, le tribunal d'instance de Nice a validé le congé délivré par la société Patrimoine du Midi, le 3 septembre 2012 à effet le 31 juillet 2013, dit Madame [K] [K] occupante sans droit ni titre ordonné son expulsion des lieux loués, fixé l'indemnité d'occupation due au montant des loyers et la condamné à payer la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 17 février 2015, Madame [K] [K] a interjeté régulièrement appel de ce jugement.
Par arrêt avant dire droit du 18 février 2016, la cour a enjoint à la SCI du Patrimoine du Midi de produire son titre de propriété et tous éléments permettant de vérifier les conditions de reconduction du bail, la juridiction ayant estimé que l'acte d'achat produit visant la société Karpe Diem en qualité de vendeur et un lot n°25 dont il n'était pas établi qu'il correspond à l'appartement litigieux, la qualité de bailleur de la SCI Partimoine du Midi n'était pas établie et qu'au surplus, en raison de l'incertitude sur la date d'acquisition, le terme du bail ne pouvait être identifié.
Dans ses conclusions déposées et notifiées le 1er juillet 2016,Madame [K] demande à la cour de :
* infirmer le jugement,
* déclarer nul et de nul effet le congé délivré,
* débouter la SCI Patrimoine du midi de ses demandes,
*condamner la SCI Patrimoine du midi à lui régler :
- 10 000 € au titre de dommages et intérêts,
- 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* enjoindre à la SCI Patrimoine du midi de produire le titre de propriété de la société Karpe Diem,
* condamner la SCI Patrimoine du midi à lui remettre les quittances de loyers régularisées et les décomptes de charges et ce sous astreinte de 300e par jour à compter de la décision,
Et à prendre en charge les dépens.
Et à titre subsidiaire : dire que l'application brutale et déloyale de la clause d'indexation prive le bailleur du droit à formuler toutes prétentions.
Elle soutient que si la SCI Patrimoine du Midi a produit son titre de propriété en date du 31octobre 2006, elle ne communique pas le titre de propriété de la société Karp Diem, son vendeur, que le SCI Patrimoine du Midi s'est substituée à son bailleur le 15 juin 2005, date à compter de laquelle le bail s'est renouvelé pour une durée de 6 ans, soit de juin 2005 à juin 2011 puis de juillet 2011 à juin 2017, de sorte que le congé délivré le 3 septembre 2012 est entaché de nullité.
Elle fait valoir que de surcroît, la procédure n'a pas été dénoncée au préfet ainsi que l'exige la loi du 18 janvier 2005 en son article 24, qu'en effet, la SCI patrimoine formule des demandes de prononcé de la résiliation en raison d'un arriéré locatif, que toute régularisation ultérieure est impossible.
Elle soutient que le commandement de payer délivré le 20 février 2013 porte sur un solde locatif correspondant à l'indexation du loyer depuis 2008, que cette régularisation tardive et brutale lui cause un préjudice certain.
Par conclusions du 18 mai 2016, la SCI Patrimoine du Midi demande à la cour de :
* confirmer la décision de première instance,
*condamner Madame [K] [K] à lui payer la somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que le 3 septembre 2012, elle a fait délivrer congé pour vendre à la locataire pour le 31 juillet 2013, que ce congé est parfaitement valable mais qu'au surplus un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date pour lequel il a été donné.
Elle précise que l'assignation aux fins de validation d'un congé n'a pas à être dénoncée au préfet, que les sommes réclamées dans le commandement de payer correspondant à des loyers sont incontestablement dues, que de surcroît, ces conclusions ont été notifiées au préfet le 17 mai 2015 permettant en tout état de cause la régularisation de la procédure.
Enfin, elle précise que la société Karp Diem a acquis le bien le 15 juin 2005 de Madame [L] qu'elle l'a revendu le 31 octobre 2006 à la SCI du Patrimoine, que lors de l'acquisition par une personne morale du bien, le bail courait jusqu'au 31 juillet 2007 et qu'il expirait bien le 31 juillet 2013.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2015.
SUR CE
Attendu qu'il convient de relever que le juge de première instance n'a pas condamné la locataire au paiement d'un solde de loyers en l'absence de demande en ce sens, que la SCI du Patrimoine n'en demande pas plus le bénéfice devant la cour ;
Attendu que la SCI du Patrimoine du Midi produit aux débats un acte notarié daté du 31 octobre 2006 d'où il résulte qu'elle a acquis de la société Karp Diem dans immeuble situé [Adresse 1] composé de trois étages et comportant deux appartements au 2ième, les lots n°24 et 25 situés au 2ième étage soit nécessairement l'appartement de Madame [K] [K] puisqu'il résulte du bail qu'elle occupe un appartement situé au [Adresse 1] ; que la qualité de propriétaire des lieux de la SCI Patrimoine du Midi n'est pas sérieusement contestable ;
Attendu que l'acte du 31octobre 2006 précise que la société Karp Diem est propriétaire des biens pour les avoir acquis le 15 juin 2005 de Madame [L], veuve de Monsieur [V], de sorte qu'à l'expiration du bail initialement consenti, une tacite reconduction s'est opérée, en raison du maintien dans les lieux de la locataire en accord avec son bailleur qui ne s'y pas opposé, que
la tacite reconduction correspond à l'extinction du contrat et à la naissance concomitante d'un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent, que le bail conclu en 1980 pour une durée d'un an s'est donc reconduit tacitement jusqu'en 1989 par périodes annuelles, qu'à compter du 6 juillet 1989, date à laquelle la législation a été modifiée, le contrat s'est renouvelé pour une durée de 3 ans en vertu de la règle posée par l'article 10 alinéa 3 de la loi sus visée qui prévoyait une durée de 3 ans lorsque le bailleur était une personne physique et de 6 ans en cas de bailleur personne morale ;
Attendu que la durée du bail est déterminée par la qualité des parties lors de l'entrée dans les lieux des preneurs ou lors du renouvellement du contrat, que par conséquent, le changement de bailleur en cours de bail par substitution d'une personne morale à une personne physique ne peut avoir d'effet sur la durée du bail en cours ;
Attendu qu'en l'espèce le changement de qualité du bailleur, devenu une personne morale le 15 avril 2005, a entraîné lors du renouvellement suivant soit le 31 juillet 2007, une augmentation à 6 ans de la durée du bail, soit jusqu'au 31 juillet 2013, que le congé pour vendre délivré le 3 septembre 2012 pour le 31 juillet 2013 est donc parfaitement régulier et valable, que le congé pour vente n'a pas à être dénoncé au préfet, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquant qu'en cas de résiliation en raison d'une dette locative, qu'il convient de confirmer la décision de première instance à ce titre ;
Attendu que sur la validité du commandement de payer, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance, que le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte et qu'il doit être confirmé sur la validité du commandement ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la validité des demandes formulées à titre subsidiaire par la SCI Patrimoine du Midi, les juridictions ayant fait droit à sa demande principale ;
Attendu que Madame [K] [K], devenue depuis le 31 juillet 2013 occupante sans droit ni titre, est mal fondée à obtenir délivrance de quittances de loyers pour la période postérieure à cette date alors que le bailleur lui a régulièrement délivré des quittances d'indemnité d'occupation ;
Attendu que la décision des premiers juges sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, doit être confirmée, qu'il sera alloué en sus à l'intimée la somme de 600€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
statuant par arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré,
Condamne Madame [K] [K] à payer à la SCI Patrimoine du Midi la somme de 600€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Madame [K] [K] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
