COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 27 SEPTEMBRE 2016
N° 2016/ 445
Rôle N° 14/13228
[Q] [C]
[O] [H] épouse [C]
C/
SARL CITYA TORDO
Grosse délivrée
le :
à :
Me Thierry TROIN
Me Thimothée JOLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 23 Mai 2014 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1112001308.
APPELANTS
Monsieur [Q] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Thierry TROIN de l'ASSOCIATION BENSA-TROIN FLORENCE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Louis BENSA, avocat au barreau de NICE
Madame [O] [H] épouse [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thierry TROIN de l'ASSOCIATION BENSA-TROIN FLORENCE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Louis BENSA, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SARL CITYA TORDO Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 29 Juin 2016 en audience publique devant la Cour composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente,
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2016,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La cour est saisie d'un appel interjeté le 2 juillet 2014 par Monsieur [Q] [C] et Madame [O] [H] épouse [C] d'un jugement en date du 23 mai 2014 rendu par le tribunal d'instance de Nice qui a rejeté leurs demandes présentées à l'encontre de la S.A.R.L Citya Tordo et les a condamnés au paiement de la somme de 700€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions en date du 11 avril 2016 auxquelles il est fait expressément référence, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour de :
- réformer le jugement dont appel,
- condamner la SARL Citya Tordo à payer la somme de 6.115,60 € à titre de dommages et intérêts, outre 3.000 € de dommages et intérêts complémentaires pour l'immobilisation de leur bien pendant plus d'un an, 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 14 avril 2016 auxquelles il est fait expressément référence, la S.A.R.L Citya Tordo demande à la cour de :
- dire et juger que la société Citya Tordo n'a commis aucune faute,
- dire et juger que le préjudice n'est pas direct et ne peut donner lieu à réparation,
- dire et juger qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la faute, si elle venait à être caractérisée, et le préjudice évoqué,
- constater que Monsieur [C] n'établit pas le quantum de son préjudice,
En conséquence,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- débouter les époux [C] de leurs entières demandes,
Y ajoutant,
Condamner solidairement les époux [C] au paiement d'une somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Monsieur et Madame [C] étaient copropriétaires d'un appartement situé à [Adresse 3] dont le syndic est la société Citya Tordo Immobilier.
Par acte en date du 1er juin 2011, ils ont signé avec un Monsieur [L] un compromis en vue de la vente de leur lot en copropriété tel que composé de « deux pièces, cuisine avec cave, débarras, courette couverte au Nord privative et jardin privatif '.
A réception de cet acte communiqué par le notaire chargé de la vente, la SARL CITYA TORDO IMMOBILIER a en sa qualité de syndic indiqué que cette courette couverte nord était en réalité commune et non privative alors que cette courette était bien mentionnée comme privative dans la désignation reprise par le notaire en 2007pour la vente passée auprès de leur auteur.
Les époux [C] soutiennent que sans obstruction du syndic, le bien aurait pu être vendu en juillet ou août 2011 au maximum, que la cave et (ou) débarras courette couverte nord constituaient une même entité comme désignée dans tous les actes notariés et qu'ils ont été dans l'obligation d'engager des frais inutiles pour faire, après autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, l'acquisition de cette courette qui de toute façon leur était acquise, au moins par prescription, pour finaliser la vente avec Monsieur [L] en mars 2012.
Il résulte de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété établis préalablement le 15 mars 1968 par M. [R] administrateur de la société propriétaire de l'immeuble que le lot n°2 est composé ' d'un appartement composé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilette et cave ' le dit appartement teinté en rouge et portant le n°2 au dit plan du rez de jardin, et le lot n° 18 ' conférant la jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardin jouxtant le n° 17".
L'acte de vente passé le 15 juillet 1968 entre M. [R] d'une part et Madame [M] divorcée [A] d'autre part et auteur des époux [C] précisent que le lot n°2 se compose d'un appartement composé de deux pièces, cuisine, cabinet de toilette et cave et le lot n°18 le droit à la jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardin jouxtant le n° 17 ,situé au droit de l'appartement vendu, les mots partie de jardin 'au nord' et 'avec partie de la courette couverte' étant expressément rayés de l'acte.
Il n'est donc pas possible de soutenir que la cave et que la partie de la courette couverte formaient une seule et même entité dès lors que les mentions de l'acte authentique font foi de leur dissociation et que l'acte de leur auteur exclut expressément la partie de la courette couverte située au nord de l'effet translatif de propriété.
Il n'est pas contesté que le jardin privatif dont il est fait état et jouxtant le n°17 au droit de l'appartement soit situé au sud de la propriété litigieuse.
La photographie d'un plan illisible et colorié en rouge et bleu ainsi que l'assertion par mail de Maître [W], notaire, selon laquelle la courette au droit du lot n°2 serait coloriée en rouge, ne saurait suffire à modifier la teneur des actes authentiques précités, la partie litigieuse ne concernant d'ailleurs pas celle situé au droit de l'appartement mais au nord de la copropriété et intégrée dans l'accès commun.
Les modificatifs apportées au règlement de copropriété n'avaient pas modifié la composition de ces lots lorsque Madame [M] divorcée [A] a entendu les vendre aux époux [C] par acte notarié en date du 17 avril 2007.
Cet acte rédigé le 17 avril 2007 en l'étude de Maître [J] [B] notaire à [Localité 1] fait mention cette fois ci d'un lot n°2 constitué 'd'un appartement, cuisine, cabinet de toilette et cave, débarras avec courette couverte au nord, le lot n°18 étant sans changement et composé d'un droit à la jouissance exclusive et particulière de la partie de jardin au droit de l'appartement.
Cette discordance entre les actes des 15 juillet 1968 et 17 avril 2007 sur la composition du lot n°2 alors que le règlement de copropriété n'avait pas été modifié a été signalée au notaire par le syndic et figure en pages 12 et 13 de l'acte les assemblées générales des 3 avril 2006, 3 mars 2007 et 12 avril 2007 faisant état de l'opposition de la copropriété à considérer la partie de la cour fermée par Madame [A] comme une partie commune ' que cette dernière se serait octroyée sans droit ni titre.
Le problème est réapparu au moment du projet de revente de l'appartement par les époux [C] en 2011, ces derniers n'ayant dans l'intervalle pas cru devoir sollicité la tenue d'une assemblée générale pour modifier le règlement de copropriété et prévenir toute contestation de la consistance du bien vendu au détriment du nouvel acquéreur.
Il ne peut donc être fait grief la S.A.R.L Citya Tordo, syndic, d'avoir à nouveau signalé cette anomalie dès réception du compromis de vente intervenu ente les époux [C] et M. [L] le 1er juin 2011 et d'avoir fait toute diligence pour provoquer une assemblée générale dès le 14 septembre 2011 afin de rectifier le règlement de copropriété et sécuriser définitivement l'acte authentique devant bénéficier à M. [L], lequel acte a finalement été passé le 29 mars 2012.
Le fait que l'assemblée générale des copropriétaires ait exigé une cession onéreuse de la partie litigieuse au lieu de modifier gratuitement le règlement de copropriété sur la base d'une erreur primitive ou d'une prescription acquisitive l'une et l'autre invoquée par les époux [C] alors que la preuve de cette erreur et que le caractère continu et non équivoque de la prescription étaient contestées au moins lors des assemblées générales de 2006 résulte d'un vote de l'assemblée générale en date du 24 octobre 2011.
Aucune faute délictuelle ne peut donc être reprochée au syndic et le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.
Les dépens seront laissés à la charge de Monsieur et Madame [C], parties perdantes.
Par considération d'équité, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles supplémentaires exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Rejette toutes autres demandes ;
Laisse les dépens d'appel à la charge des époux [C], et autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
