COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 15 SEPTEMBRE 2016
N° 2016/379
Rôle N° 15/06467
SNC HOTEL SAINT TROPHIME
C/
[S] [I]
[F] [M] épouse [I]
Grosse délivrée
le :
à :
ME FAUPIN
ME VERDIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 10 Avril 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00937.
APPELANTE
SNC HOTEL SAINT TROPHIME,
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON plaidant
INTIMES
Monsieur [S] [I]
né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marie paule VERDIER, avocat au barreau de TARASCON plaidant
Madame [F] [M] épouse [I]
née le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie paule VERDIER, avocat au barreau de TARASCON plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Juin 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Françoise FILLIOUX, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2016,
Signé par Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller pour le président empêché et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Suivant acte du 1er décembre 1987, les époux [I] ont donné à bail commercial à la société Hôtel 'Saint Trophime', un local situé [Adresse 3], à usage de d'hôtel.
En raison des infiltrations dont souffraient l'immeuble, une expertise a été sollicitée auprès du Juge des référés du tribunal de grande instance de Tarascon qui a con'é la mesure à M. [H] par ordonnance du 27 juillet 2007.
Estimant que les travaux réalisés n'avaient pas été de nature à enrayer les désordres constatés, une nouvelle expertise a été ordonnée par le juge des référés le 3 mars 2011, cette nouvelle mission était con'ée au même expert pour les problèmes d'étanchéité de la toiture du bâtiment et M. [B] étant chargé d'examiner l'installation de chauffage.
Par ordonnance du 19 janvier 2012, la mission de M. [H] a été élargie par le juge des référés, suite à des nouvelles in'ltrations qui a rendu son rapport le 30 octobre 2012.
Par jugement contradictoire du 10 avril 2015, le tribunal de grande instance de Tarascon a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 10 décembre 2013 et la résiliation du bail à cette date et condamné M. [S] [I] et Mme [F] [M] épouse [I] à payer à la SNC Saint Trophime 2 160,92€ au titre du remboursement des travaux de remise en état des chambres et 20 000€ en indemnisation du préjudice subi en raison de la résistance abusive des bailleurs, débouté les parties de leurs autres demandes et condamné les bailleurs aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise et a ordonné l'exécution provisoire.
La juridiction a estimé qu'il incombait au locataire de se conformer aux obligations du contrat de bail conclu le 1er décembre 1987, aux termes duquel il était tenu à l'entretien complet de la devanture, des peintures extérieures et des fermetures de l'immeuble qui devaient être 'constamment en parfait état de propreté', qu'il ressort du constat du 04 janvier 2011, une absence d'entretien de la devanture et des volets et fenêtres depuis de nombreuses années, que par ailleurs, le locataire n'a pas justifié du respect de la législation relative à 1'entretien des installations soumises à contrôle dans l'hôtel, tel l'ascenseur, que ces manquements sont de nature à justifier l'application de la clause résolutoire,
La juridiction a rejeté la demande au titre de la perte d'exploitation présentée par la locataire au motif qu'elle n'était pas fondée et la demande de travaux de réfection de la couverture de l'immeuble devenue sans objet du fait de la résiliation, mais a alloué aux locataires la somme de 20 000 € en indemnisation en raison du préjudice subi en raison de la réticence abusive des bailleurs à faire réaliser les travaux de réfection de la couverture nécessaires pour mettre fin aux infiltrations.
Le 16 avril 2015, la société saint Trophime a interjeté régulièrement appel de ce jugement.
Dans ses conclusions déposées et notifiées le 6 juin 2016, elle demande à la cour de :
* infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a condamné les bailleurs à lui régler la somme de 20 000€ au titre d'indemnisation du préjudice subi,
* ordonner la réalisation de travaux préconisés par l'expert sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision et à défaut de réalisation des travaux dans un délai de 4 mois, condamner les bailleurs à lui régler la somme de 101 759,90€ avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation en référé,
*ordonner que les travaux soient vérifiés par Monsieur [H], expert judiciaire, aux frais des bailleurs,
*l'autoriser à consigner les loyers jusqu'à l'exécution des travaux,
*condamner les bailleurs à lui régler la somme de 122 046,22€ pour compenser la perte de ressources pendant la période des travaux, et 6 889,85€ au titre des travaux de reprise dans les chambres
*les condamner à lui régler :
- 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et à prendre en charge les dépens.
Elle soutient que les bailleurs ne sauraient invoquer l'article 1722 du Code civil pour se soustraire à leurs obligations, en assimilant l'importance des travaux à une destruction du bien alors que les dispositions légales ne s'appliquent qu'en cas fortuit, incompatible avec la vétusté que les bailleurs ont laissé s'installer en l'espèce, que les époux [I], qui invoquent des travaux d'un montant de 200.000 € leur incombant, ne sauraient faire croire que ce montant dépasse la valeur de l'immeuble qu'ils détiennent alors qu'ils l'ont proposé à la vente pour le triple de cette valeur.
Elle fait valoir qu'il ressortirait d'un constat réalisé le 4 janvier 2011 que les volets en façade de l'immeuble ne seraient pas correctement entretenus, entretien chiffré par devis à la somme de 24.634,61 €, que le Tribunal en a déduit une absence de respect par le locataire de ses obligations, et ce faisant une acquisition de la clause résolutoire contenue au bail alors qu'il apparaît une réelle disproportion, entre l'absence d'entretien alléguée et la sanction qui en résulte pour le locataire, que le retard dans l'exécution de cette obligation est sans commune mesure avec celui imputable aux époux [I] que le défaut qui pourrait être reproché au locataire, s'il était réel, ne porterait néanmoins aucune atteinte à l'immeuble, ni à la survie de l'entreprise exploitante, qu'en tout état de cause, les travaux de réfection des volets ont été entrepris.
Elle expose de plus que la clause résolutoire insérée au bail n'est prévue qu'en cas de non-paiement du loyer, mais nullement pour l'inexécution de l'obligation de parfaite propreté de la devanture du bâtiment, qu'aucune mise en demeure ou acte extra judiciaire n'a été adressé à la locataire lui octroyant un délai pour se conformer à l'obligation d'entretien de la façade.
Elle fait valoir que les infiltrations d'eau par la toiture persistent depuis au moins 2011, date du premier accedit de Monsieur [H], qui a alors constaté que la toiture était poreuse et fuyarde que les infiltrations persistent à ce jour, que l'expert impute cet état à la vétusté de sorte qu'un remplacement complet de la toiture à la charge des bailleurs est à prévoir puisqu'en effet, ces derniers ont l'obligation d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle est louée et le bail ne mettant pas à la charge des locataires les réparations relevant de la vétusté, que l'expert chiffre les travaux à la somme de 95 509€ TTC ;
Elle sollicite l'indemnisation de son préjudice d'exploitation lié à l'impossibilité manifeste de louer les chambres sinistrées entre septembre 2010 et juillet 2015, qui s'élève à la somme de 122.046,22 €, étant précisé que le préjudice s'arrête à ce jour au mois de janvier 2013 puisque la locataire a refait les chambres au mois de février 2013, qu'il s'agit là d'une perte d'exploitation calculée à partir du chiffre d'affaires attendu pour un taux d'occupation conforme à celui du secteur de la Ville [Localité 3].
Elle indique par ailleurs qu'elle a dû réaliser des remises en état des chambres affectées par les infiltrations au mois de février 2013 et qu'il conviendra de condamner les requis au remboursement de l'ensemble des factures payées à ce titre.
Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 15 septembre 2015, les intimés concluent :
* à la confirmation du jugement,
A titre subsidiaire : à l'infirmation du fondement juridique de la résiliation et à la constatation de la résiliation du bail en application des dispositions de I'article 1722 du Code civil à la date du 10 décembre 2013 et en conséquence, à l'expulsion de la locataire avec si besoin le concours de la force publique
A titre infiniment subsidiaire sur les travaux : débouter la locataire de ses demandes
* Réformer le jugement sur les condamnations au paiement des sommes au titre du préjudice,
* Condamner la locataire à leur payer 20.000 € au titre du préjudice moral, 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils exposent qu'ils ont pris en charge tous les travaux préconisés par l'expert dans son premier rapport puisque ce dernier mentionne en juin 2010 l'absence de nouvelle fuite, que dans un arrêt du 7 mai 2009, la cour d'appel d'Aix en Provence a constaté leur diligence, que néanmoins, Monsieur [H], expert judiciaire, lors de la seconde expertise, prenait une position opposée en faisant valoir qu'une réfection totale de la toiture devait être mise en place pour un montant total de 92 509€ en 2012.
Ils précisent qu'ils ont délivré congé avec refus de renouvellement pour le 23 novembre 2014 et proposition d'une indemnité d'éviction.
Ils font valoir que par constat dressé par Maître [Y] en date du 4 janvier 2011, il est démontré que la locataire n'entretient pas l'immeuble notamment les volets n'ont jamais été repeints, que le juge des référés, dans sa décision du 3 mars 2011, avait constaté cette défaillance et ordonné à la locataire d'avoir à effectuer ces travaux dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance, qu'en application de la clause contractuelle stipulée en page 3 du bail commercial en vertu de laquelle à défaut de l'exécution par le preneur d'une de ses obligations le bail sera résilié de plein droit et sachant que les présentes conclusions valent mise en demeure, il convient de constater la résiliation du bail.
A titre subsidiaire, ils concluent à la résiliation du bail en vertu des dispositions de l'article 1722 du code civil, au motif qu'ils ont effectué des travaux entrant dans le cadre de l'expertise soit entre 2007 et 2010 pour un montant de 63.733,72 € TTC ; qu'au cours de l'été 2013, les bailleurs ont été contraints de poser des chauffe- eaux électriques pour 5.315,05 €, puis en septembre 2013, une nouvelle chaudière a été changée, au coût pour les bailleurs de 22.355,57€, alors qu'ils perçoivent un loyer annuel de 37.709,20 soit après déduction de l'impôt foncier restant à leur charge 26 000€, que le bailleur doit certes effectuer toutes les réparations autres que locatives qui s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en l'état de servir à l'usage pour lequel il a été loué mais que cette obligation trouve sa limite lorsque les travaux s'apparentent à une reconstruction, notamment en raison de l'importance du montant des travaux a réaliser ; que ce déséquilibre économique est parfaitement démontré en l'espèce.
A titre subsidiaire, sur la demande d'exécution de travaux, ils indiquent qu'il convient de constater que la locataire n'est plus titulaire d'un bail commercial depuis le 24 novembre 2014 du fait du congé délivré par les propriétaires que la locataire ne s'est pas opposée à I'expertise visant à fixer l'indemnité d'éviction, que la demande concernant les travaux est devenue sans objet.
Sur les demandes d'indemnisation du préjudice, ils affirment que la chronologie des opérations démontre d'une part que la lenteur de la procédure résulte de la réticence de la locataire à verser la provision de I'expert, et d'autre part que la détection des fuites n'a pas été si évidente puisqu'il a fallu pratiquement 5 ans à l'Expert pour se déterminer, les infiltrations n'étant de surcroît pas systématiques, ainsi, lors des violents orages du dimanche 9 janvier 2011, il n'avait été constaté aucune fuite, que de surcroît, la locataire qui réclame une somme de 122.046,22 € en raison de l'impossibilité selon elle de louer les chambres sinistrées de septembre 2010 à janvier 2013 ne verse aucun justificatif alors que le bail interdit toute indemnisation par le bailleur des troubles de jouissance subis pendant la durée des travaux.
Concernant la réfection des chambres, ils font valoir que seules les chambres 25 et 31 ont été sinistrées suite aux fortes pluies de septembre 2010, que deux des factures produites concernent la réfection des faïences, sans rapport avec des infiltrations d'eau.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2015.
SUR CE
Attendu que le bail conclu le 1er décembre 1987 entre les parties comporte une clause résolutoire formulée ainsi 'il est expressément convenu qu'à défaut de paiement exact à son échéance d'un seul terme de loyer principal ou accessoires ou prestations, et un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou en cas d'inexécution de l'une des clauses du présent bail, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble aux bailleurs, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux' que cette clause exprime l'accord des parties pour prévoir qu'en cas de défaut d'exécution de ses obligations par le preneur, le bail serait résilié, que la clause ne peut être invoquée qu'en cas de manquement à une stipulation expresse du bail, qu'en l'espèce le bail mettait à la charge du locataire 'l'entretien complet de la devanture, des peintures extérieures et des fermetures de l'immeuble, le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté' ;
Attendu que le bailleur, qui entend faire jouer la clause résolutoire, doit délivrer au locataire une mise en demeure de se conformer aux clauses du bail et lui accorder par cet acte un délai de régularisation à l'expiration duquel si le manquement persiste, le bail sera résilié conformément aux dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce ;
Attendu que par constat d'huissier du 4 janvier 2011, le bailleur a fait constater l'absence d'entretien des volets par le preneur, que Maître [Y], huissier de justice, les décrit comme étant vétustes et non entretenus, la peinture étant écaillée, des lamelles manquantes, les gongs les crochets et les espagnolettes rouillés et l'enduit altéré, que le locataire fait état d'une réfection entreprise depuis cette date mais dont il ne justifie pas ;
Attendu néanmoins que les bailleurs, qui n'ont pas fait délivrer de commandement, se prévalent de leurs conclusions de première instance aux termes desquelles ils sollicitaient la mise en jeu de la clause résolutoire, que s'il est acquis que les conclusions valent mise en demeure, il n'en demeure pas moins que faute d'indiquer le délai d'un mois pour s'exécuter, cet acte est inefficace pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire puisque l'absence de mention du délai était de nature à empêcher le preneur de prendre la mesure exacte de la portée des écritures et d'y apporter la réponse appropriée dans le délai requis ; de sorte qu'il convient d'infirmer la décision de première instance et de dire qu'il n'y a pas lieu de constater la résiliation du bail ;
Attendu que conformément aux dispositions de l'article 1722 du code civil, lorsque la chose est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, mais qu'il n'y a perte de la chose que lorsque le preneur est dans l'impossibilité d'en jouir et d'en faire l'usage auquel elle était destinée ou lorsqu'il est constaté que les travaux de réfection seraient trop onéreux par rapport à la valeur vénale de l'immeuble ;
Attendu que l'expert dans son rapport du 30 octobre 2012 constate que depuis le 30 août 2010, date de son précédent rapport, de nouvelles infiltrations en toiture se sont produites et que les réparations effectuées par les bailleurs n'ont pas résolu le problème d'étanchéité de la couverture en raison de la porosité des tuiles, que les chambres n° 25, 29 et 31 ont subi plusieurs dégâts des eaux, qu'il conclut à de multiples infiltrations et de nombreux dégâts des eaux, en raison de la porosité des tuiles anciennes, de la dégradation de leur fixation, de leur fragilité, de la détérioration et altération des éléments de couverture, des défauts de fixation et des déformations importantes, de la dégradation des soudures et du vieillissement des éléments en bois, qu'il attribue ces désordres à une détérioration due au temps et aux intempéries rendant la couverture impropre à son usage et préconise un changement des tuiles et de la zinguerie, la vérification de la charpente en remplacement des bois hors service et le renforcement des assemblages, qu'il chiffre les travaux à la somme de 92 509€ TTC et 9 250€ le coût de la maîtrise d'ouvrage ;
Attendu qu'il convient de constater que les locaux ne sont pas été entièrement détruits, qu'il n'existait pas, en raison des infiltrations une impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail puisque le preneur continue à exploiter les locaux à usage d'hôtel, que l'expert a chiffré les travaux de réfection de la toiture pour un coût qu'il n'a pas signalé comme excédant le prix de la chose louée, ce dont les bailleurs ne se prévalent pas puisqu'ils arguent uniquement d'un défaut de rentabilité au regard du montant du loyer annuel fixé 37 709,20€ ;
Attendu toutefois, qu'il convient de constater au regard des factures qu'ils produisent, ils ont dépensé entre 2001 et 2008 une somme totale de 34 380€ pour l'entretien foncier de la chose louée, que l'expert a chiffré le montant des travaux fonciers réalisés entre 2007 et 2010 à 36 733,42 € ; alors que pendant la même période le montant des loyers perçus s'élevait à 181 300€ après déduction de la taxe foncière ;
Attendu que la réfection de la toiture constitue une dépense d'un montant élevé mais qu'il appartient aux bailleurs de l'amortir sur plusieurs années, que l'importance de cette dépense est insuffisante à permettre de qualifier le bâtiment de détruit ; qu'il convient de débouter les bailleurs de leur demande à ce titre ;
Attendu que les frais des travaux de réfection de la toiture en raison de son état de vétusté avancée ainsi que l'a conclu l'expert, sont à la charge du bailleur ; que ce dernier justifie de la délivrance d'un congé sans offre de renouvellement avec effet au 23 novembre 2014 ; qu'une procédure judiciaire est en cours afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur, que le locataire, qui bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement, est fondée à solliciter l'exécution des obligations contractuelles du bailleur, le maintien dans les lieux se faisant aux clauses et conditions du bail ; qu'il convient de condamner Monsieur et Madame [I] à faire exécuter les travaux préconisés par l'expert, sans toutefois assortir cette condamnation d'une astreinte ;
Attendu que Maître [Y], huissier de justice a constaté le 8 octobre 2008 un dégâts des eaux dans la chambre n°25 empêchant toute exploitation de cette pièce, que l'assureur du locataire en décembre 2010 dénonçait l'existence de sinistres à répétition '3 en une semaine' depuis la toiture, que l'expert judiciaire lors de ses visites des lieux en 2008 et 2009 a constaté des fuites d'eau au plafond de la chambre n°25 et dans le dégagement ; que lors de sa visite en mai 2012, il a, à nouveau, relevé une infiltration importante dans la chambre n°25, ainsi que dans la chambre 29 et dans la chambre n°31 ; qu'il est donc établi que de 2008 à ce jour, la locataire qui exploite un hôtel comportant 20 chambres a subi un préjudice d'exploitation en raison des désordres affectant 3 chambres ; que la locataire justifie en 2007 d'un résultat d'exploitation de 36 616 € soit 1 831€ par chambres, que l'hôtel a un taux d'occupation moyen sur l'année de 61% ; que sa perte pour la période depuis 2008 s'élève à 30 156,57€, les infiltrations dans trois chambres du 2ième étage ne pouvant justifier à elle seule les difficultés économiques rencontrées ;
Attendu que les bailleurs doivent assumer le coût de réfection des chambres dont la locataire justifie par la production d'une facture pour un montant de 2160,92€, les autres réparations concernant la réfection des salles de bains, sans lien avec le présent litige ; qu'il convient de confirmer la décision de première instance ;
Attendu que dans un arrêt du 7 mai 2009 qui a autorité de la chose jugée, la cour d'appel d'Aix en Provence a rejeté la demande des locataires au titre de la résistance abusive des bailleurs, au motif qu'ils avaient, au contraire, fait preuve de diligence ; que la cour ne peut donc examiner le comportement des bailleurs que pour la période postérieure à cette date ;
Attendu que qu'il est constant que Monsieur [H] lors de sa visite en 2010, soit après le remplacement de tuiles cassées et descellées, avait constaté l'absence de fuite, ce qui a pu laisser croire aux bailleurs à une parfaite exécution de leurs obligations, que toutefois, dès le 23 septembre 2010, ils étaient avisés de la reprise des infiltrations en toiture par l'assureur de leur locataire, que lors de l'expertise amiable diligentée en mars 2011, les deux parties représentées par leur assureur respectif, concluaient à la vétusté de la couverture, cause des infiltrations et notaient le refus des bailleurs de procéder à tous nouveaux travaux en toiture ; que nonobstant cet avis concordant, les bailleurs n'ont pas obtempéré, contestant devant le juge des référés l'origine des fuites et le contraignant à ordonner une nouvelle expertise judiciaire ; qu'il convient de confirmer la décision de première instance sur l'octroi de dommages et intérêts au locataire en raison de la résistance abusive des bailleurs ;
Attendu que les bailleurs qui ont failli, ne justifient d'aucun préjudice moral ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à autoriser la consignation des loyers par la locataire qui exploite son commerce d'hôtel dans les lieux loués ;
Attendu que l'équité commande d'allouer à la locataire la somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme le jugement déféré sauf sur la constatation de la résiliation du bail et le rejet de la demande de travaux et de préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau sur ces points :
Condamne Monsieur et Madame [I] à payer à la société saint Trophime la somme de 30 156,57€ au titre du préjudice de jouissance et 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Ordonne l'exécution par Monsieur et Madame [I] des travaux préconisés par l'expert judiciaire ;
Condamne Monsieur et Madame [I] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
