COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 JUIN 2016
jlg
N° 2016/ 437
Rôle N° 15/00258
S.C.I. STIFEN
C/
Syndicat des copropriétaires LE MAS DE TANIT-TRANCHE 1
Grosse délivrée
le :
à :
Me Corine SIMONI
SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 30 Décembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/05971.
APPELANTE
S.C.I. STIFEN prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, [Adresse 2]
représentée par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires LE MAS DE TANIT-TRANCHE 1, sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL LACROIX IMMOBILIER, , elle-même prise par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Christine LORENZINI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
Le règlement de copropriété du groupe d'immeubles dénommé le [Adresse 4], situé [Adresse 1], a été établi par acte notarié du 7 juillet 1971, publié le 10 août 1971.
Ce règlement comporte une clause ainsi rédigée :
« Section VIII - Charges spéciales à la galerie commerciale.
1°) Définition
a) Les charges spéciales à la galerie commerciales aménagée en dessous des bâtiments comprennent :
-les frais d'entretien, d'aménagement de réfection de la galerie commerciale (revêtement des sols, des murs, des poteaux, faux-plafonds, luminaires, etc') ; ainsi que ses accès et fermetures ;
-les dépenses entraînées par l'éclairage de la galerie ;
S'il y a lieu :
-les dépenses afférentes au matériel et équipements contre l'incendie ;
-les primes d'assurance qui concerneraient exclusivement la galerie ;
Et généralement, toutes les dépenses intéressant uniquement la galerie commerciale et son utilisation.
b) Il est observé que la galerie commerciale forme un ensemble réalisé à l'intérieur de plusieurs groupes de bâtiments, de sorte que les charges ci-dessus définies s'appliqueront à tous les commerces de la galerie sans qu'il y ait lieu de distinguer selon qu'ils se trouvent situées dans l'un ou l'autre des groupes de bâtiments composant l'immeuble.
2°) Répartition
a) Les charges ci-dessus définies seront réparties entre les seuls propriétaires des commerces et vitrines situés sur la galerie commerciale au prorata des quotes-parts de copropriété générale qui leur sont attachées. Toutefois les locaux, telle la piscine, ne possédant qu'un accès secondaire sur la galerie ne participeront aux charges que pour la moitié des quotes-parts qui y sont attachées.
Ainsi qu'il a été indiqué ci-dessus, les charges afférentes à la galerie commerciale seront réparties d'abord entre les propriétaires des commerces et vitrines compris dans la première tranche puis entre ceux-ci et les propriétaires des commerces et vitrines compris dans une tranche ultérieure.
b) Les dépenses de toute nature afférentes à l'entretien, la réparation ou la réfection des devantures et vitrines des locaux privatifs seront supportées par le propriétaire de chacun des locaux commerciaux, à titre de charge individuelles.
c) Les dépenses afférentes aux éléments de l'installation de protection contre l'incendie qui seraient communs aux commerces et aux garages seront supportées par les propriétaires des locaux intéressés au prorata des tantièmes de copropriété générales qui leur sont attachés.
d) Les dépenses afférentes aux installations d'extraction d'air seront réparties entre les propriétaires des locaux intéressés au prorata des tantièmes de copropriété générale qui leur sont attachés. »
Par acte notarié du 18 novembre 2004, la SCI Stifen a acquis les lots [Cadastre 10], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ainsi désignés :
-Lot [Cadastre 4] :
« Escalier, 1er sous-sol, surplus de l'ex-lot [Cadastre 11] consistant en une pièce à usage de bureau réserve ou local commercial, avec droits de passage les plus étendus sur le lot [Cadastre 9], ci-après désigné, afin de rejoindre les garages au sous-sol et les escaliers d'accès à l'extérieur.
Avec les 2122/971462èmes de la propriété du sol et des parties commune générales. »
-Lot [Cadastre 8] :
« Escalier 1, situé au 1er sous-sol, qui provient de la réunion des lots n° [Cadastre 2] et [Cadastre 5], consistant en un local à usage commercial ou professionnel.
Avec les 3141/971462èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. »
-Lot [Cadastre 9] :
« Escalier 1, un premier sous-sol qui provient de la réunion des lots n° [Cadastre 3] à [Cadastre 6], couloir de circulation privatif et notamment à usage d'issue de secours au bénéfice du lot n° [Cadastre 7] et grevé d'un droit de passage le plus étendu sur une largeur minimale de 3 mètres au profit du lot n° [Cadastre 7].
Avec les 1658/971462èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. »
Lors de l'assemblée générale du 27 août 2012 à laquelle la SCI Stifen n'a pas participé, a été adoptée une résolution n° 17 ainsi libellé dans le procès-verbal des délibérations :
« Point 17 : décision à prendre quant à changer le faux-plafond et l'éclairage de la galerie commerciale.
Nota : cette question ne concerne que les propriétaires de la galerie commerciale et studios piscine.
Préalablement au débat, M. [D] précise aux copropriétaires que les lots studios piscine participent aux charges de la galerie commerciale conformément aux dispositions du règlement de copropriété.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles du devis notifié, de l'avis du conseil syndicale et après avoir délibéré, décide d'effectuer les travaux de changement du faux-plafond et de l'éclairage de la galerie commerciale. L'assemblée générale examine et soumet au vote la proposition présentée. L'assemblée générale vote une enveloppe maximale à ne pas dépasser d'un montant de 39 162 euros TTC. Elle mandate le syndic et le conseil syndical pour élargir l'appel d'offres et arrêter le devis qui présentera la meilleur rapport qualité/prix. L'assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les tantièmes de charges générales des propriétaires des lots de la galerie commerciale y compris les studios piscine.
L'assemblée autorise le syndic à procéder à 3 appels de fonds, selon les tantièmes des charges générales des propriétaires des lots de la galerie et studios piscine, aux dates suivantes : 1/3 au 1er décembre 2012 et 1/3 au 1er mars 2013 et 1/3 au 1er avril 2013. »
Par acte du 8 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles le Mas de Tanit - tranche 1 (le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI Stifen en paiement de la somme de 17 974,87 euros en exposant que cette somme correspond à sa quote-part dans la dépense des travaux votés aux termes de la résolution 17 de l'assemblée du 27 août 2012.
Par jugement du 30 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Nice, après s'être déclaré compétent pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires, a :
-condamné la SCI Stifen à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 974,87 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés à la date du 25 août 2014,
-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-condamne la SCI Stifen au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
La SCI Stifen a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 janvier 2015.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 9 juillet 2015 et auxquelles il convient de se référer, elle demande à la cour :
-de réformer le jugement entrepris,
-de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
-de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de le condamner aux dépens.
Elle fait valoir :
-que ses lots n'ont jamais fait partie de la galerie commerciale, de même que les lots [Cadastre 11] et [Cadastre 12] de la division desquels ils proviennent ,
-que le syndicat des copropriétaires, sommé le 10 janvier 2014 de produire les plans de l'immeuble montrant la galerie, ne s'est jamais exécuté,
-qu'il résulte d'un procès-verbal de constat qu'elle a fait établir par un huissier le 23 décembre 2013, que ses locaux ne sont pas desservis par les couloirs de la galerie commerciale.
Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 11 mai 2015, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
-de réformer le jugement uniquement quant au montant des condamnations mises à la charge de la SCI Stifen et s'agissant de sa demande de dommages et intérêts,
-de condamner la SCI Stifen à lui payer la somme de 20 464,74 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, arrêtés à la date du 27 avril 2015,
-de condamner la SCI Stifen à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
-de débouter la SCI Stifen de ses demandes reconventionnelles.
Il expose :
-que l'ex-lot [Cadastre 11] a été divisé en 3 lots : les lots [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],
-que ex-lots [Cadastre 12] a été divisé en 3 lots : les lots [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7],
-que le lot [Cadastre 8] est né de la réunion des lots [Cadastre 2] et [Cadastre 5],
-que le lot [Cadastre 9] est né de la réunion des lots [Cadastre 3] et [Cadastre 6],
-que le débat stérile et sans objet instauré par la SCI Stifen ne peut ôter le caractère commercial aux lots lui appartenant,
-que par ce débat, la SCI Stifen tente d'inverser la charge de la preuve en lui imposant de prouver que ses lots sont bien des commerces de la galerie,
-qu'il a fait une application stricte du règlement de copropriété et qu'il appartient à la SCI Stifen de démontrer que la clause du règlement de copropriété relative aux charges spéciales à la galerie commerciale ne lui serait pas applicable,
-que pour être convaincu du bien fondé de ses demandes, il convient de souligner que les studios piscines, situés au-dessus des lots appartenant à la SCI Stifen, sont d'anciens locaux commerciaux et continuent de participer aux charges de la galerie commerciale.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2016.
Motifs de la décision :
Dès lors qu'il y est fait état des commerces et vitrines situés sur la galerie commerciale et qu'il y est prévu que les locaux ne possédant qu'un accès secondaire sur la galerie ne participeront aux charges que pour la moitié des quotes-parts qui y sont attachées, la clause relative aux charges spéciales à la galerie commerciale doit être interprétée en ce sens que ces charges doivent être réparties entres tous les propriétaires de lots ayant une issue sur cette galerie.
Il résulte du procès-verbal de constat du 23 décembre 2013 ainsi que des photographies qui y sont annexées, et il n'est d'ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires, que les lots [Cadastre 4], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] dont la SCI Stifen est propriétaire, n'ont aucune issue sur la galerie commerciale.
Dans l'état descriptif de division d'origine, les anciens lots [Cadastre 11] et [Cadastre 12] étaient ainsi désignés :
-Lot [Cadastre 11] : « un local à usage commercial sis au 1er sous-sol portant le numéro [Cadastre 1] du plan, avec patio. »
-Lot [Cadastre 12] : « un ensemble de locaux à usage de commerce (cinéma), situé pour partie en dessous du bâtiment H2 desservi par des escaliers privatifs et des circulations privatives en rez-de-chaussée et en sous-sol. »
Ni leur désignation dans l'état descriptif d'origine, ni aucune des pièces produites ne permettant d'établir que les anciens lots [Cadastre 11] et [Cadastre 12] de la division desquels proviennent les lots de la SCI Stifen, avaient une issue sur la galerie commerciale, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à demander à cette société qu'elle participe aux charges spéciales à cette galerie.
La clause invoquée par le syndicat des copropriétaires à l'appui de sa demande ayant nécessité une interprétation en raison de son ambiguïté, ce dernier n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit d'agir en justice, en sorte que la SCI Stifen sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Par ces motifs :
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il s'est déclaré compétent pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Statuant à nouveau sur les infirmés ;
Déboute le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles le Mas de Tanit - tranche 1 de ses demandes ;
Déboute la SCI Stifen de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles le Mas de Tanit - tranche 1 à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Stifen;
Condamne le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles le Mas de Tanit - tranche 1 aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
