COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2016
jlp
N° 2016/ 373
Rôle N° 14/24095
SCI ARASH
C/
Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE GRAY D'ALBION
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES
Me Laurence PARENT-MUSARRA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Novembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03866.
APPELANTE
SCI ARASH, dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Laurence LEVAIQUE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thierry BENSAUDE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE GRAY D'ALBION, sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice SAS CITYA SAINT HONORE CANNES dont le siège social est à [Adresse 3]
représentée par Me Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Avril 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Christine LORENZINI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2016,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
La société civile immobilière Arash est propriétaire au sein de la résidence Le Gray d'Albion située à [Localité 1] des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
Par exploit du 30 juin 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gray d'Albion a fait assigner la SCI Arash devant le tribunal de grande instance de Grasse en paiement d'une somme de 27 685,59 € due au titre d'un arriéré de charges de copropriété et de frais suivant décompte arrêté au 2 juin 2014.
Le tribunal, par jugement réputé contradictoire en date du 10 novembre 2014, a condamné la SCI Arash au paiement de la somme de 26 790,63 € au titre des charges et des frais, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2014 sur la somme de 16 789,06 € et à compter de l'assignation pour le surplus, outre les sommes de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Arash a régulièrement relevé appel, le 22 décembre 2014, de ce jugement lui ayant été signifié le 3 décembre 2014.
Elle demande à la cour (conclusions déposées par le RPVA le 28 avril 2016) de réformer le jugement, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions, de lui ordonner de procéder, sous astreinte, à l'annulation des débits inscrits à ses relevés de charges au titre des travaux de rénovation de la galerie marchande pour un montant de 34 178,12 €, au titre des « charges de la galerie marchande et climatisation galerie » pour un montant de 9162,80 € (période du 1er janvier 2012 au 30 juin 2015) et au titre des frais de procédure, mises en demeure, suivi de procédure et travaux d'ascenseur pour un montant de 1942,47 € (période du 1er juin 2010 au 30 mars 2016), ainsi que de le condamner à lui payer la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que :
-il résulte des articles 2-6 et 1-4, 14ème, du règlement de copropriété que les charges afférentes aux travaux de la galerie marchande constituent des « charges spéciales aux commerces », qui ne peuvent être imputées qu'aux seuls propriétaires de lots situés dans les passages intérieurs pour piétons, ainsi que ceux situés à l'abord des trottoirs sous arcade, côté [Adresse 4] et [Adresse 4],
-or, ses lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ne sont accessibles que par la [Adresse 1] à [Localité 1] et n'ont aucun lien avec la galerie commerciale,
-le règlement de copropriété ne prévoit d'ailleurs pour les lots n° 1400 et 1401 que des tantièmes de charges générales,
-outre les travaux de rénovation, elle s'est vue appliquer une quote-part des charges de la galerie commerciale, apparaissant dans les appels de charges sous les intitulés « galerie marchande » et « climatisation galerie », alors que de telles charges ne peuvent être appliquées qu'aux lots situés dans le périmètre de la galerie commerciale,
-en outre, le syndicat des copropriétaires ne donne aucun détail de la répartition des charges spéciales relatives aux travaux de rénovation de la galerie commerciale entre les différents lots qui constituent la copropriété de l'immeuble.
-elle ne peut davantage être tenue de contribuer aux charges d'ascenseur, qui ne présente aucune utilité pour ses lots, ni se voir imputer des frais de procédure, qui constituent des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Formant appel incident, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gray d'Albion sollicite la condamnation de la SCI Arash à lui payer la somme de 42 632,79 € selon décompte arrêté au 15 mars 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée le 13 mars 2014, outre l'allocation des sommes de 900 € à titre de dommages et intérêts et 5000 € en remboursement de ses frais irrépétibles (conclusions déposées par le RPVA le 27 avril 2016).
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 avril 2016.
MOTIFS de la DECISION :
La première contestation de la SCI Arash porte sur l'imputation d'une quote-part, à hauteur de ses tantièmes de parties communes générales (71 et 75/100 000èmes), des travaux de rénovation de la galerie marchande pour la somme totale de 32 533 € (et non 34 178,12 €) correspondant aux appels de fonds suivants :
' 6193,49 € le 1er janvier 2014
' 7741,85 € le 1er avril 2014
' 7741,85 € le 1er juillet 2014
' 1565,57 € le 1er décembre 2014
' 4645,12 € le 1er janvier 2015
Ces travaux ont été votés lors de l'assemblée générale du 28 juin 2013 ayant adopté les résolutions n° 17 à 34 détaillant les divers travaux et leurs modalités d'exécution.
Au soutien de son argumentation tirée de l'interprétation, qu'elle fait des articles 2-6 et 1-4, 14ème, du règlement de copropriété, elle communique notamment un procès-verbal de constat de Me [Z], huissier de justice, dont il ressort que son local commercial située [Adresse 1] ne dispose d'aucun accès, ni vitrine dans la galerie commerciale du « [Établissement 1] », mais est uniquement accessible par le trottoir bordant la [Adresse 1].
L'article 1-4 du règlement de copropriété, modifié par acte de Me [R], notaire associé à [Localité 1], en date du 27 mars 2012 publié le 11 avril 2012, énonce, au paragraphe 14 « dispositions particulières aux locaux à usage commercial », que les passages intérieurs pour piétons, situés au rez-de-chaussée et pour partie en premier niveau de l'ensemble immobilier, ainsi que les trottoirs sous arcades côté rue d'[Localité 2] et trottoir, côté [Localité 3] jusqu'aux limites du domaine public seront réputés être des parties communes dont la jouissance sera exclusivement réservée aux commerces, qu'il en sera de même des installations, équipements et locaux techniques ou de services affectés au seul usage et à l'utilité de ces lots et que les charges afférentes à ces espaces, installations et locaux seront supportés par les seuls propriétaires des lots ci-dessus ; l'article 2-6 du règlement de copropriété stipule que conformément à l'article 1-4 14°) ci-dessus, ces charges (les charges spéciales aux commerces) comprendront toutes les dépenses relatives aux locaux, espaces, services et installations (y compris la climatisation) qui seront réservés à l'usage exclusif des commerces.
Si le règlement de copropriété modifié en 2012 énonce que les passages intérieurs pour piétons et les trottoirs côté [Adresse 4] et [Localité 3] sont réputés des parties communes, il n'en dispose pas moins que la jouissance de ces passages intérieurs et trottoirs est exclusivement réservée aux commerces, sans faire de distinction selon que les commerces concernés sont ou non situés dans les passages intérieurs de la galerie et les axes d'entrée et de sortie [Adresse 4] et [Adresse 4] ; il ressort d'ailleurs du plan de la galerie marchande, versé aux débats, que celle-ci comporte quatre entrées principales, dont une [Adresse 1] où se situe le local commercial de la SCI Arash, et sept entrées piétons, dont quatre côté [Adresse 1] ; le syndicat des copropriétaires n'est, en outre, pas démenti lorsqu'il affirme qu'avant la modification du règlement de copropriété intervenue en 2012, l'article 1-4, 14°) réservait la jouissance des passages intérieurs pour piétons et des trottoirs côté [Adresse 4] et [Localité 3] aux seuls commerces constituant les lots 809 à 868 et partie du lot 982, ce qui démontre que l'assemblée générale des copropriétaires, en modifiant cette disposition du règlement, a entendu affecter la jouissance de la galerie marchande à tous les lots à usage commercial, quel que soit leur emplacement, et imputer à ces derniers les charges correspondantes.
C'est donc à tort que la SCI Arash conteste la quote-part des travaux de rénovation de la galerie marchande, calculée au prorata de ses tantièmes de parties communes générales, sachant que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales constituées par la galerie marchande, ni de tantièmes spécifiques à ces parties communes, mais dispose que les charges spéciales aux commerces, qui comprendront toutes les dépenses relatives aux locaux, espaces, services et installations y compris la climatisation, seront supportées par les propriétaires des lots à usage commercial.
La SCI Arash n'apparaît pas davantage fondée à contester les charges, qui lui sont réclamées sous les intitulés « galerie marchande » et « climatisation galerie » à hauteur de la somme de 9162,80 €, qui correspondent également à des charges spéciales aux commerces, qui lui incombent en vertu des articles 1-4 14°) et 2-6 du règlement de copropriété ; de même, les dépenses dites « d'ascenseur » pour 217,80 € entrent dans cette catégorie de charges, s'agissant de dépenses, votés lors d'une assemblée générale du 29 juin 2012, afférentes à un monte-charges réservé uniquement aux commerces, permettant aux fournisseurs d'acheminer les colis, qui leur sont destinés, à partir d'un quai de livraison situé au niveau -1.
S'agissant enfin des frais, le premier juge a justement retenu, se fondant sur les dispositions de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, que les frais de suivi de dossier contentieux ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire au motif qu'ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic, et que les honoraires et frais d'avocat exposés pour la mise en demeure et l'introduction de l'instance entrent dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile ; il s'ensuit qu'hormis les frais de mise en demeure et de relance exposés entre février 2011 et février 2014, doivent être défalquées de la créance du syndicat la somme de 874,80 € au titre des frais de suivi de dossier contentieux (97,20 € x 9) et celle de 661 € sous les intitulés « Me [B] aff. Arash » (80 €), « dossier précontentieux » (282 €) et « honoraires introduction instance » (299 €), soit la somme totale de 1535,80 €.
La créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gray d'Albion s'établit au 15 mars 2016 à la somme de : 42 632,79 € - 1535,80 € = 41 096,99 €, au paiement de laquelle la SCI Arash doit être condamnée, avec intérêts au taux légal à compter, non du 13 mars 2014, qui correspond à la date d'une lettre recommandée de mise en demeure n'ayant pas touché son destinataire, mais du 12 avril 2016, date de signification des premières conclusions devant la cour contenant la demande en paiement du solde de charges et de frais arrêté au 15 mars 2016.
Le jugement entrepris doit donc être réformé quant au montant de la condamnation en principal et intérêts prononcée à l'encontre de la SCI Arash ; le surplus de ses dispositions doit être confirmé, notamment en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, destinée à compenser son préjudice financier lié au déséquilibre, que crée le défaut de paiement des charges dans la trésorerie, distinct du simple retard dans le paiement.
Succombant pour l'essentiel sur son appel, la SCI Arash doit être condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 10 novembre 2014, mais seulement quant au montant de la condamnation en principal et intérêts prononcée à l'encontre de la SCI Arash,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société civile immobilière Arash à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Gray d'Albion la somme de 41 096,99 €, au titre des charges de copropriété et frais exigibles au 15 mars 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2016,
Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Condamne la SCI Arash aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
LE GREFFIERLE PRESIDENT
