COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 26 AVRIL 2016
N° 2016/ 230
Rôle N° 13/19981
[L] [X] [J]
[Z] [I] [Y] épouse [J]
C/
[D] [U] [H]
[Y] [S]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de GRASSE en date du 17 Septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11-12-0129.
APPELANTS
Monsieur [L] [X] [J]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1] (Angleterre)
de nationalité Anglaise, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Sylvie BAILLEUL, avocat au barreau de LILLE substituée par Me Anne-Sophie BERNARD, avocat au barreau de LILLE, plaidant
Madame [Z] [I] [Y] épouse [J]
née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 2] (Angleterre)
de nationalité Anglaise, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Charles TOLLINCHI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Sylvie BAILLEUL, avocat au barreau de LILLE substituée par Me Anne-Sophie BERNARD, avocat au barreau de LILLE, plaidant
INTIMES
Madame [D] [U] [H], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Rita MASSAD, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Rita MASSAD, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Mars 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Avril 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Avril 2016,
Signé par Mme Frédérique BRUEL, Conseillère, pour la Présidente empêchée et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Madame [H] et Monsieur [S] sont mariés et domiciliés en Grande-Bretagne pour l'une et dans les Emirats arabes pour l'autre.
Ils ont loué à [Localité 3] une résidence secondaire pour se retrouver en famille au cours de l'année, aux époux [J], de nationalité anglaise.
Trois baux ont été passés en 2009, 2010 et 2011.
Les loyers de 2009 et 2010 ont été intégralement payés (270 000 euros par an) à l'avance, de même que celui de 2011.
Un dépôt de garantie de 60 000 euros a été versé entre les mains d'un séquestre outre la somme de 20 000 euros 'dépôt flottant' pour garantir le réglement de charges éventuelles.
Alors que le troisième contrat de location ait été signé début janvier 2011 et que les bailleurs, les époux [J] recoivent une somme de 270 000 euros de loyers d'avance, les bailleurs délivraient le 18 février 2011, soit un mois après, un commandement visant la clause résolutoire à Madame [H].
Les époux [J] ont assigné les locataires devant le tribunal d'instance de Grasse en résiliation du bail aux torts des locataires pour défaut d'entretien du bien et défaut de paiement de certains frais.
Par jugement en date du 17 septembre 2013, le tribunal a :
- constaté que la clause résolutoire n'a pu jouer, faute de preuve des manquements à la charge des locataires,
- constaté la résiliation du bail d'un commun accord des parties de manière anticipée au 30 septembre 2011,
- dit qu'aucune des parties ne se voit attribuer la rupture du lien contractuel,
- condamné les époux [J] à verser aux locataires la somme de 67 500 euros au titre des loyers indûment perçus,
- condamné les époux [J] à verser à Monsieur [S] la somme de 60 000 euros au titre du dépôt de garantie.
Les époux [J] ont interjeté appel.
Ils demandent que le bail soit résilié aux torts de Madame [H] à effet du 11 janvier 2012, en tout état de cause, de dire que ce bail a été résilié par l'effet du congé délivré par Madame [H] au 11 janvier 2012, de débouter Madame [H] de sa demande de remboursement du loyer payé d'avance jusqu'au terme contractuel, de condamner conjointement et solidairement Monsieur [S] et Madame [H] à rembourser aux époux [J] au titre des réparations et charges locatives, la somme de 137 095,16 euros outre une somme de 21 419,43 livres sterling ou sa contrepartie en euros, outre intérêts, débouter les consorts [S] et [H] de toutes leurs demandes.
SUR QUOI :
Sur la résiliation :
Attendu qu'un commandement visant la clause résolutoire délivré le 18 février 2011 à la locataire Madame [H] par les époux [J], vise diverses violations du bail ; qu'il convient d'examiner ces dernières successivement.
Sur la violation de la clause 3-4.1 des conditions générales du bail par le non réglement de la somme de 10 000 euros :
Attendu que les époux [J] sollicitent la somme de 10 000 euros qui correspondrait au coût de la rédaction du 3ème bail, en application de la clause 3-4.1 du contrat de bail.
Attendu qu'il convient de noter que ladite clause ne figure nullement dans le bail ; qu'aucune facture d'acte n'a été émise, soumise ou transmise à Madame [H].
Que c'est à bon droit que le premier juge a débouté cette demande.
Sur la violation de l'article 6(b) et 4 (d) du bail :
Attendu que les époux [J] reprochent à leur locataire d'avoir, en 2011, permis à sa gouvernante Madame [K] de domicilier son activité professionnelle dans les lieux loués.
Que la lettre de rappel de 2011 de la contribution foncière des entreprises, que les époux [J] produisent au soutien de leur demande, est basée sur l'année 2009.
Attendu que le bail de 2009, produit aux débats, permet à Madame [K] d'exercer sa profession comme auto-entrepreneur dans les lieux.
Attendu que la production du certificat d'inscription au répertoire des métiers de Madame [K] dès la signature du second bail, soit en 2010, permet de dire que celle-ci n'est plus domiciliée professionnellement dans le bien loué.
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que pour la période courant à compter de janvier 2011, soit après l'effet du troisième bail, la clause 6b et 6d a été respectée.
Que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté ce moyen.
Sur la violation de la clause 4c :
Attendu que les époux [J] font état d'un défaut d'entretien de la chaudière.
Attendu qu'aucune pièce n'a été versée pour justifier de cette demande ; que cette dernière sera rejetée.
Sur la violation de l'article 5 du bail, relatif au réglement des charges :
Attendu que la clause 5 du contrat de bail prévoit l'envoi par les bailleurs tous les 14 jours d'un e-mail à la locataire, par lequel ils lui transmettent les factures et charges à payer.
Que la locataire dispose alors d'un délai de 7 jours à compter de la réception de cet e-mail, pour procéder aux réglements.
Attendu qu'il est établi qu'aucun mail de tranmission de factures n'est produit aux débats, de sorte que le manquement n'est pas avéré.
Que ce moyen sera également rejeté.
Attendu qu'il résulte de ce qui précède, que c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 30 septembre 2011, de manière anticipée, sans imputer la responsabilté de la rupture à Madame [H].
Attendu par ailleurs, que Madame [H] demande de dire que la résiliation anticipée du bail est imputable aux bailleurs et invoque divers manquements de ces derniers à leurs obligations.
Qu'en effet, Madame [H] reproche à ses bailleurs de lui avoir causé divers troubles de jouissance, tels que vols de courrier, interdiction de mentionner le nom des locataires sur la boîte aux lettres, intrusion des propriétaires dans le domaine loué....
Mais attendu que Madame [H] ne rapporte nullement la preuve de ses allégations.
Que c'est à bon droit que le tribunal n'a pas imputé la rupture du lien contractuel aux époux [J].
Sur la restitution de la somme de 60 000 euros correspondant au dépôt de garantie :
Attendu que Monsieur [S] a bénéficié de deux contrats de location successifs pour la propriété litigieuse et a loué le bien de janvier 2009 au10 janvier 2011.
Qu'à l'entrée dans les lieux, il a versé à titre de garantie, la somme de 60 000 euros entre les mains de l'Agence [Adresse 4], intervenant en qualité de séquestre.
Que lorsque sa compagne, Madame [H], a signé le nouveau contrat de location pour l'année 2011, il a été convenu entre l'ensemble des parties, que le dépôt de garantie ne sera restitué à Monsieur [S] qu'à l'issue de ce nouveau bail.
Attendu que les bailleurs refusent de restituer ladite somme ; qu'ils se sont prévalus dans un premier temps de dépenses faites ou à réaliser, pour ajouter, devant la cour, d'autres dépenses.
Attendu que les bailleurs, variant sans cesse dans leurs allégations, créent une confusion totale ; qu'ils ne rapportent nullement la preuve de leurs prétentions à l'égard des locataires ; que par ailleurs, il convient de préciser qu'aucun état des lieux d'entrée contradictoire n'a été établi.
Que c'est à juste titre que le premier juge a condamné les bailleurs à restituer la somme de 60 000 euros à Monsieur [S], outres les intérêts légaux à compter du 30 novembre 2011.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 67 500 euros au titre des loyers payés d'avance pour la période du 1er octobre 2011 au 11 janvier 2012 :
Attendu qu'il est établi et nullement contesté que le bail a fixé un loyer annuel de 270 000 euros soit 22 500 euros mensuels pour la période du 11 janvier 2011 au 11 janvier 2012 ; que le loyer global a été payé d'avance ;
Attendu que la résiliation du bail étant intervenue à la date du 30 septembre 2011, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les loyers du 1er octobre 2011 au 11 janvier 2012, ont été indûment versés et a condamné les bailleurs à rembourser la somme de 67 500 euros.
Attendu que toutes les autres dispositions du jugement querellé seront confirmées.
Attendu qu'il ne saurait y avoir lieu à octroi de dommages et intérêts ou en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quelque partie que ce soit.
Attendu que les dépens en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par les époux [J].
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement du tribunal d'instance de Grasse en date du 17 septembre 2013 en toutes ses dispositions.
Dit n'y avoir lieu à octroi de dommages et intérêts ou à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quelque partie que ce soit.
Dit que les dépens en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par les époux [J].
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
