COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 31 MARS 2016
Jlp
N° 2016/ 209
Rôle N° 14/19269
[F] [L] épouse [U]
[S] [U]
[C] [U]
[W] [U]
[Q] [U] épouse [I]
C/
[T] [Y]
[M], [C] [X]
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE BEAUSOLEIL
Grosse délivrée
le :
à :
Me Guy CHETRITE
Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY
Me Sylvie MAYNARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 09 Septembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 09/00436.
APPELANTS
Madame [F] [L] épouse [U]
née le [Date naissance 8] 1945 à [Localité 4] (13)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Guy CHETRITE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [S] [U]
né le [Date naissance 6] 1943 à [Localité 4] (13)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Guy CHETRITE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [C] [U]
née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 4] (13)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Guy CHETRITE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [W] [U]
né le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 4] (13)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Guy CHETRITE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [Q] [U] épouse [I]
née le [Date naissance 9] 1959 à [Localité 4] (13)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Guy CHETRITE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [T] [Y] venant aux droits de ses parents, Monsieur [N] [Y] né le [Date naissance 2] 1930 à [Localité 4], décédé le [Date naissance 4] 2011 à [Localité 1] et de Madame [A] [X] épouse [Y] née le [Date naissance 7] 1928 à [Localité 4] et décédée le [Date naissance 3] 2012 à [Localité 2].
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de [Localité 4]
Madame [M], [C] [X]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de [Localité 4]
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la Société Le Bon Syndic.com, dont le siège social est [Adresse 1]
représenté par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Vanessa MOSCATO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Février 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean-Luc PROUZAT, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Christine LORENZINI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2016,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Priscilla BOSIO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
[O] [G] et [B] [R] son épouse, [N] [Y] et [A] [X] son épouse, [J] [E] et [M] [X] son épouse étaient propriétaires indivis d'une parcelle de terre de 3973 m² cadastrée à [Adresse 2] », section A n° [Cadastre 3] (aujourd'hui A [Cadastre 1]), qu'ils ont partagée et soumise au régime de la copropriété par un acte de Me [P], notaire à [Localité 1], en date des 19 et 30 août 1965.
Il a ainsi été constitué trois lots sur chacun desquels devait être édifiée une maison d'habitation avec jardin attenant, dont l'accès devait s'effectuer par un chemin commun de 4 m de large, chaque lot comprenant des parties privatives et une quote-part exprimée en 400èmes de la propriété du sol indivis.
L'article 6 du règlement de copropriété prévoyait que l'implantation des bâtiments, leur gabarit et leur unité esthétique sont définis par le permis de construite déjà accordé et l'article 11 que les locaux d'habitation ne pourront être occupés que bourgeoisement, que l'exercice d'un commerce ou d'une industrie est interdit, mais que les entreprises de maçonnerie seront autorisées.
M. [G], qui était propriétaire avec son épouse du lot n° 1, avait édifié à côté de sa maison d'habitation, pour les besoins de l'exploitation de son entreprise de maçonnerie, un hangar et un appentis dans lesquels il entreposait son matériel.
[S] [U], [F] [L] son épouse, [C], [W] et [Q] [U] (les consorts [U]) ont acquis indivisément de M. et Mme [G] le lot n° 1 par acte notarié du 27 septembre 1977, lequel énonce notamment que ledit lot comprend une construction à usage d'habitation édifiée entre 1965 et 1971 sur la base d'un permis de construire du 22 décembre 1964, ayant fait l'objet d'un permis rectificatif délivré le 15 septembre 1977.
Le 22 novembre 1978, M. et Mme [U] ont acquis la parcelle cadastrée A [Cadastre 2] attenante au lot n° 1, ont démoli le mur de clôture de la copropriété et ont installé un portail de communication entre les deux parcelles, utilisant ainsi pour accéder à la parcelle A [Cadastre 2] le chemin, partie commune.
Par arrêt du 5 janvier 1988, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, retenant l'existence d'une aggravation de la servitude de passage grevant le lot n° 2 ([Y]) et le lot n° 3 ([X]), a condamné M. et Mme [U] à supprimer le portail et à rétablir le mur, qu'ils avaient démoli, sous astreinte.
Saisis en liquidation d'astreinte, la cour de ce siège, dans un nouvel arrêt rendu le 25 janvier 2007, a liquidé l'astreinte prononcée et fixé une nouvelle astreinte pour le rétablissement des lieux dans leur état antérieur.
M. et Mme [U] ayant saisi le conciliateur de justice du canton de [Localité 3], celui-ci a, le 27 avril 2007, constaté par procès-verbal l'accord des parties pour mettre fin au litige les opposant par la constitution d'une servitude de passage au profit de la parcelle A [Cadastre 2] par le chemin de la copropriété et la création d'une l'association syndicale libre, chargée de la gestion de cette servitude ; il était convenu que M. et Mme [U] prendraient en charge la totalité des frais et démarches et qu'ils dédommageraient M. [Y] de ses frais de procédure par le versement d'une somme de 32 000 €, dont 20 000 € à la date de signature du procès-verbal et le solde lors de l'établissement des actes notariés.
Le 13 février 2008, [T] [Y] a obtenu un permis de construire pour l'agrandissement de sa maison d'habitation construite sur le lot n° 2 auquel il a renoncé après que l'assemblée générale des copropriétaires lui eut refusé, le 5 juin 2008, l'autorisation de travaux sollicitée.
Par jugement du 2 avril 2009, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, saisi par les consorts [Y] et [X], a dit n'y avoir lieu à liquider l'astreinte fixée par l'arrêt du 25 janvier 2007 et accordé un délai de cinq mois à M. et Mme [U] pour exécuter l'arrêt du 5 janvier 1988.
M. et Mme [U] ont alors assigné leur adversaires devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence afin que soit donné force exécutoire à l'accord passé le 27 avril 2007 devant le conciliateur.
Par arrêt du 28 novembre 2013, infirmant le jugement rendu par le tribunal, la cour a notamment déclaré nul et de nul effet l'accord signé le 27 avril 2007 hors la présence du syndicat des copropriétaires et a condamné M. [Y] à rembourser les sommes perçues en exécution de cet accord.
Au motif que les consorts [U] avaient réalisé, sans autorisation de la copropriété, diverses constructions, notamment une extension du hangar existant et une modification de l'appentis ou remise attenant, les consorts [Y] et [X] les ont fait assigner, par exploits du 6 janvier 2009, devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en démolition sous astreinte des desdites constructions et indemnisation de leurs préjudices, l'assignation étant dénoncée le même jour au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2].
[N] [Y] et [A] [X] son épouse sont décédés en cours d'instance ; [T] [Y] a alors repris l'instance, qu'ils avaient engagée, en sa qualité d'héritier.
Par jugement du 9 septembre 2014, le tribunal a notamment :
-condamné les consorts [U] à démolir les extensions construites sans autorisation, ainsi qu'à remettre les dépendances (hangar et appentis) en leur état d'origine lors de l'acquisition du lot n° 1 et ce, sous astreinte de 1000 € par jour de retard qui commencera à courir trente jours après la signification du jugement,
-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à condamner les consorts [U] à prendre en charge l'intégralité des frais relatifs à la création d'une association syndicale libre,
-débouté les consorts [U] de leur demande tendant à condamner M. [Y] et Mme [X] au paiement d'une amende civile et/ou des dommages et intérêts,
-condamné les consorts [U] à verser à M. [Y] et Mme [X] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 en faveur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2],
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Les consorts [U] ont régulièrement relevé appel de ce jugement, le 6 octobre 2014, en vue de sa réformation.
Ils demandent à la cour (conclusions reçues le 6 novembre 2015 par le RPVA) d'écarter des débats le compte-rendu du conciliateur de justice du 8 mai 2008 et le constat d'accord du même conciliateur en date du 27 avril 2007 et de rejeter les prétentions des intimés ; ils concluent à la confirmation du jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à leur condamnation à prendre en charge les frais relatifs à la création d'une association syndicale libre ; enfin, ils sollicitent la condamnation des consorts [Y] et du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2000 € chacun à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (sic).
Au soutien de leur appel, ils invoquent :
' l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires à défaut d'autorisation d'agir en justice conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
' la prescription de l'action en démolition tenant le fait que les constructions litigieuses existent depuis 1978, date du début de l'activité d'imprimeur de M. [Y] ;
' le caractère de partie privative du terrain sur lequel les constructions ont été réalisées ;
' le fait que le compte rendu de séance du conciliateur, établi le 8 mai 2008, est produit en méconnaissance du principe de confidentialité résultant de l'article 1531 du code de procédure civile.
Formant appel incident, M. [Y] conclut à la condamnation des consorts [U] à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice consécutif à leur comportement abusif, pour l'avoir empêché de réaliser le projet qu'il avait prévu de faire et correspondant aux droits à bâtir attachés à son lot (sic) ; il sollicite avec Mme [X] la confirmation du jugement pour le surplus, soutenant que les constructions litigieuses ont été réalisées après 1984 sur une partie commune, que les consorts [U] se sont ainsi appropriés sans autorisation de la copropriété, ni permis de construire, et que leur action en démolition, qui est une action réelle soumise à la prescription trentenaire, est donc recevable ; enfin, ils réclament la condamnation des consorts [U] à leur payer la somme de 5000 €, chacun, en remboursement de leurs frais irrépétibles (conclusions reçues par le RPVA le 8 janvier 2015).
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] forme également un appel incident aux fins de condamnation des consorts [U] à prendre en charge l'intégralité des frais relatifs à la création d'une association syndicale libre ; il demande également à la cour de confirmer le jugement pour le surplus et de condamner les consorts [U] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile (conclusions reçues par le RPVA le 21 janvier 2016).
Le 25 janvier 2016, les consorts [U] ont déposé de nouvelles conclusions avec quinze pièces nouvelles (n° 13 à 27), dont M. [Y] et Mme [X] ont sollicité le rejet.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 janvier 2016.
MOTIFS de la DECISION :
1- la demande rejet des conclusions et pièces du 25 janvier 2016 :
Le simple fait pour les consorts [U] de déposer, le 25 janvier 2016, soit la veille du prononcé de l'ordonnance de clôture de nouvelles conclusions et quinze pièces nouvelles, mettant ainsi M. [Y] et Mme [X] dans l'impossibilité d'en prendre connaissance et, éventuellement, d'y répondre avant la clôture de l'instruction, caractérise une violation du principe du contradictoire et du droit au procès équitable, énoncés aux articles 16 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; il y a donc lieu de déclarer irrecevables les conclusions et les pièces nouvelles des appelants, déposées le 25 janvier 2016.
2- la recevabilité de la demande en justice du syndicat des copropriétaires :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] s'est vu dénoncer par M. [Y] et Mme [X] l'assignation, que ceux-ci avaient délivré, le 6 janvier 2009, à l'encontre des consorts [U] et, étant intervenu volontairement devant le tribunal, a présenté une demande, qui lui était propre, tendant à la condamnation des consorts [U] à prendre en charge l'intégralité des frais relatifs à la création d'une association syndicale libre, tel que cela avait été prévu aux termes du constat d'accord établi le 27 avril 2007 sous l'égide du conciliateur du canton de Gardanne ; le syndic de la copropriété, la société Foncia Grand Delat auquel s'est substitué en cours de procédure la société Le Bon Syndic.com, ne s'est donc pas borné à intervenir au nom du syndicat pour corroborer l'action de deux copropriétaires, mais a présenté une demande pour le compte du syndicat, constituant une demande incidente, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, en méconnaissance des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
Une telle demande doit dès lors être déclarée irrecevable, les consorts [U] étant fondés à se prévaloir du défaut d'autorisation donné au syndic ; en outre, le premier juge a justement retenu que si l'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 5 juin 2008, avait décidé de poursuivre le projet de création d'une association syndicale libre conformément à la décision d'assemblée générale du 27 avril 2007, il ne pouvait pour autant être mis à la charge des consorts [U] les frais afférents à la création d'une telle structure, puisque le constat d'accord établi le 27 avril 2007 par le conciliateur de justice, qui contenait l'engagement des consorts [U] d'assumer de tels frais en contrepartie de la constitution d'une servitude de passage au profit de la parcelle A [Cadastre 2], avait été annulé par l'arrêt de la cour du 28 novembre 2013.
3- la démolition des constructions litigieuses :
M. [Y] et Mme [X] soutiennent que leur action, qui tend à la suppression de constructions réalisées par les consorts [U] sur un terrain, partie commune, dont ils n'ont que la jouissance privative, et qui a donc pour but de restituer aux parties communes ce que ces derniers se sont indument appropriés, constitue une action réelle, qui se prescrit par trente ans et non par dix ans, conformément à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; ce faisant, les intéressés qui, en tant que détenteurs d'une quote-part de parties communes, s'estiment recevables, sans avoir à justifier d'un préjudice particulier, à faire cesser les atteintes portées aux parties communes, fussent-elles à jouissance privative, tiennent pour acquis, au soutien de leur action, que le jardin sur lequel les consorts [U] ont édifié des constructions (l'agrandissement d'un hangar existant en 1977 lors de l'acquisition du lot n° 1 et la transformation d'un appentis attenant au hangar en un bâtiment construit en « dur » en limite de la parcelle A [Cadastre 2]) revêt le caractère de partie commune, ce que contestent les consorts [U] ; aucun autre moyen n'est proposé au soutien de l'action en démolition desdites constructions.
Il résulte à cet égard des dispositions du règlement de copropriété en date des 19 et 30 août 1965 pages 4 et 5 :
Désignation des lots :
L'ensemble immobilier est divisé en trois lots, numérotés de un à trois, qui comprennent :
Lot numéro un : une parcelle de terrain de 1297 m², sur laquelle sera édifiée une maison à usage d'habitation avec jardin attenant.
Lot numéro deux : un terrain de 1200 m² sur lequel sera édifié une maison d'habitation et jardin attenant.
Lot numéro trois : un terrain de 1200 m² sur lequel sera édifié une maison d'habitation et jardin attenant.
Chaque lot comprend, pour chacun d'eux, l'indivision des parties privatives faisant l'objet d'un droit exclusif de propriété ou d'usage et une quote-part exprimée en quatre centièmes de la propriété du sol indivis.
L'accès aux lots sus-désignés se fera par un chemin de quatre mètres de largeur, d'une surface de 273 m². Ce chemin sera donc commun aux trois lots et sera entretenu à frais communs par les propriétaires des mêmes lots à concurrence de '
Quote-part afférente à chaque lot dans la copropriété des parties indivises :
Le terrain affecté à l'usage collectif appartiendra indivisément aux propriétaires des lots ci-dessus désignés dans les proportions suivantes :
Lot numéro un : '''''.. 150/400èmes
Lot numéro deux : ''''. 125/400èmes
Lot numéro trois : ''''... 125/400èmes
Total égal à l'unité : '''.. 400/400èmes
L'interprétation des clauses du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier ainsi divisé conduit à considérer que les parties privatives de chaque lot comprennent un terrain de 1297 m² ou de 1200 m² et un droit à construire une maison d'habitation sur le terrain correspondant et que les parties communes ou indivises consistent dans le chemin d'accès aux lots, dont la propriété du sol, exprimée en 400 centièmes, se trouve répartie entre les trois lots détenant, le premier 150/400èmes de la propriété du sol et les deux autres, 125/400èmes chacun ; dès lors, le jardin attenant à la maison d'habitation, qui devait en 1965 être construite sur le terrain, ne peut être regardé que comme une partie privative et non comme une partie commune, fût-elle à jouissance privative, ainsi que l'a retenu le premier juge.
Il s'ensuit que M. [Y] et Mme [X] ne sont pas fondés à soutenir que les constructions litigieuses ont été réalisées sur une partie commune, que les consorts [U] se seraient ainsi appropriés ; le jugement doit dès lors être réformé en ce qu'il condamné ces derniers à démolir les extensions construites sans autorisation, ainsi qu'à remettre les dépendances (hangar et appentis) en leur état d'origine lors de l'acquisition du lot n° 1.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] invoque, par ailleurs, le fait que l'activité d'imprimerie exercée dans lesdites dépendances est contraire au règlement de copropriété, qui interdit l'exercice d'un commerce ou d'une industrie, à l'exception d'une entreprise de maçonnerie ; pour autant, le syndicat se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à demander la confirmation du jugement ayant ordonné la démolition des extensions, sans solliciter l'interdiction de l'activité d'imprimerie qu'il estime contraire au règlement de copropriété, ce qui correspond à une prétention non récapitulée au dispositif à laquelle la cour n'a donc pas à répondre, conformément à l'article 954 du code de procédure civile.
3- la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] :
Pour solliciter l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 50 000 €, M. [Y] fait valoir que les consorts [U] se sont opposés au vote d'une résolution (n° 10) lors de l'assemblée générale du 5 juin 2008 visant à l'autoriser à réaliser les travaux de construction d'une villa sur son lot n° 2, alors qu'ils s'étaient engagés devant le conciliateur de justice à ne pas s'opposer au projet de construction ; à l'appui d'une telle affirmation, M. [Y] se fonde cependant sur un compte rendu de séance établi et signé le 8 mai 2008 par le conciliateur de justice du canton de [Localité 3] qui, rapportant les déclarations recueillies lors d'une réunion couvertes par le principe de confidentialité, ne pouvait être produit en justice ; par ces motifs, substitués à ceux du premier juge, la décision de celui-ci de débouter l'intéressée sa demande de dommages et intérêts se trouve justifiée.
4- les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. [Y] et Mme [X] doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer aux consorts [U] la somme de 3000 € au titre des frais non taxables qu'ils ont dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires conservera ses propres dépens et les consorts [U] seront dispensés, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation dans les frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déclare irrecevables les conclusions et les pièces nouvelles des appelants, déposées le 25 janvier 2016.
Au fond, réforme le jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en date du 9 septembre 2014 en ce qu'il a :
-déclaré la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] recevable,
-condamné les consorts [U] à démolir les extensions construites sans autorisation, ainsi qu'à remettre les dépendances (hangar et appentis) en leur état d'origine lors de l'acquisition du lot n° 1,
-condamné les mêmes aux dépens et à payer à M. [Y] et Mme [X] une indemnité de procédure,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déclare irrecevable la demande du syndicat tendant à la condamnation des consorts [U] à prendre en charge l'intégralité des frais relatifs à la création d'une association syndicale libre,
Déboute M. [Y] et Mme [X] de leur demande de démolition des extensions réalisées par les consorts [U] sur leur lot n° 1,
Condamne M. [Y] et Mme [X] aux dépens de l'instance,
Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne M. [Y] et Mme [X] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux consorts [U] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que le syndicat des copropriétaires conservera ses propres dépens et que les consorts [U] seront dispensés de toute participation dans les frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
LE GREFFIERLE PRESIDENT
