COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 MARS 2016
N° 2016/ 170
Rôle N° 13/07296
S.A.R.L. SHEET ANCHOR FRANCE
C/
SA NEOTION
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jean-françois JOURDAN
Me Catherine CHAMAGNE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 09/07672.
APPELANTE
S.A.R.L. SHEET ANCHOR FRANCE immatriculée au RCS de PARIS sous le n°441 888 195, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis,, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Patrick MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant
INTIMEE
SA NEOTION, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Catherine CHAMAGNE, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée par Me David MEAS, avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Février 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2016,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SA Néotion, ayant comme président Monsieur [I], lequel était associé au sein de la SCI Azur, a été locataire de l'immeuble situé à [Localité 1] appartenant à cette dernière société selon bail du 31 mars 2005 conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2005.
Ce bail comportait la faculté pour le preneur d'y mettre fin à l'expiration de chaque période triennale en donnant congé par acte extra judiciaire, au moins six mois avant l'expiration de la période triennale en cours.
Dans le cadre de pourparlers avec une société Quartz Properties en vue de la vente de l'immeuble de la SCI Azur, un nouveau bail commercial sera signé pour neuf ans le 5 février 2007 avec cette société par la SA Néotion, représentée par Monsieur [I] en qualité de Directeur Général Délégué.
Ce bail était assorti de la condition suspensive de l'acquisition de l'immeuble par la SAS Quartz Properties, et ne permettait au preneur de donner congé qu'à l'échéance de la deuxième période triennale.
Cette vente ne s'est pas concrétisée et l'immeuble a été acheté par la SARL Sheet Anchor France.
Lors de cette cession, sont intervenues deux autres conventions :
- un nouveau bail commercial a été signé le 3 mai 2007 par la SA Néotion, représentée par Monsieur [I] en qualité de directeur général délégué, sous la condition suspensive de la résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007 ;
- une convention de résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007 a été signée le 2 mai 2007 entre la SAS Quartz Properties et la SA Néotion, sous la condition suspensive de la signature du bail ci-dessus.
Ce nouveau bail conclu pour neuf ans à compter du 3 mai 2007 comportait la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de la deuxième période triennale.
La SA Néotion a donné congé le 12 février 2008 pour le 31 mars 2008 et a quitté les lieux le 12 août 2008.
Par acte d'huissier du 24 juillet 2008, la SARL Sheet Anchor France a enjoint la SA Néotion de respecter ses obligations jusqu'à la date d'expiration de la deuxième période triennale, soit jusqu'au 2 mai 2013 et de procéder au règlement de l'intégralité du loyer du troisième trimestre 2008.
Sur le fondement du bail daté du 3 mai 2007, la SARL Sheet Anchor France a ensuite fait assigner la SA Néotion en paiement de loyers, charges et pénalités, instance au cours de laquelle la société Néotion a excipé de la nullité du bail.
Pour débouter la société SHEET ANCHOR de sa demande, le premier juge, par jugement du 26 mars 2013, a considéré que celle-ci ne pouvait se prévaloir de ce bail irrégulier pour n'avoir pas été soumis à la procédure des conventions réglementées, à savoir l'absence de consultation du conseil d'administration, relevant par ailleurs que le congé avait été régulièrement délivré en application d'un bail conclu le 31 mars 2005 avec la SCI Azur.
La SARL Sheet Anchor France a relevé appel du jugement.
Par conclusions notifées le 18 mai 2015, la SARL Sheet Anchor France conclut au débouté de la SA Néotion de l'ensemble de ses demandes, demande à la cour de dire et juger que le bail du 3 mai 2007 lie les parties, que la cessation des rapports contractuels est intervenue le 2 mai 2013 suite au congé signifié le 26 octobre 2012 par la locataire, de condamner la SA Néotion au paiement de la somme de 602 756,68 euros à titre de loyers et charges impayés au 2 mai 2013, avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil et de celle de 72 330,80 euros TTC sur le fondement de l'alinéa 2 de l'article 15 du bail.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour considérerait que le bail du 3 mai 2007 ne lie pas les parties, la SARL Sheet Anchor France demande à la cour de dire et juger que les parties sont régies par le bail du 31 mars 2005, que la SA Néotion n'a pas donné congé pour le 31 mars 2008 ni le 31 mars 2011, qu'elle reste tenue jusqu'au 31 mars 2014 et la condamner au paiement des sommes sollicitées ci-dessus, outre les loyers et charges jusqu'au 31 mars 2014.
Elle sollicite en toute hypothèse, sa condamnation au paiement d'une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 10 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
En réponse à la SA Néotion qui soutient que le bail du 3 mai 2007 procédant de la résiliation du bail du 31 mars 2005, ne s'est jamais formé et est nul comme étant le fruit d'une fraude à son intérêt social, la SARL Sheet Anchor France répond que la réalisation de la condition suspensive tenant à la résiliation amiable et anticipée du bail conclu le 5 février 2007 résulte de la production de la convention de résiliation de ce bail.
Concernant l'allégation de fraude en ce que le bail signé le 3 mai 2007 permettait, dans la perspective de vente de son immeuble, d'avantager anormalement la SCI Azur dont Monsieur [I] était l'associé, la SARL Sheet Anchor France indique que celui-ci, en qualité de directeur général délégué, disposait des pouvoirs nécessaires pour signer le bail, rappelant qu'il n'appartient pas au bailleur de se substituer au preneur pour apprécier ses intérêts.
Elle ajoute que la SA Néotion, présidée par Monsieur [T], avait une parfaite connaissance de ce bail dès le 12 juin 2007 en signant à cette date un avenant au bail du 3 mai 2007 autorisant la sous-location des locaux et un mandat consenti à la société DTZ de recherche d'un sous-locataire, ces éléments excluant toute collusion entre elle et Monsieur [I].
La SARL Sheet Anchor France ajoute que la SA Néotion ne pouvait prétendre n'avoir découvert le bail du 3 mai 2007 que le 12 octobre 2007 alors qu'une sous-location a été consentie à une filiale de la SA Néotion, la SA Néotion TNT France, présidée par Monsieur [T], qui a occupé partie des locaux loués à compter du mois de juillet 2007, locaux dans lesquelles cette société était toujours domiciliée le 13 septembre 2009,
L'appelante expose en effet que suite au départ des lieux loués, la SA Néotion a donné mandat à la société DTZ Jean Thouars de rechercher en ses lieu et place, un cessionnaire ou sous locataire et qu'interrogée par acte déclaratif du 13 février 2009, ce mandataire a transmis le mandat qui lui avait été consenti par la SA Néotion ainsi que le bail fourni pour justifier de ses droits et obligations locatifs, ce bail étant celui du 3 mai 2007.
La SARL Sheet Anchor France relève également que le contrat de sous-location signé par la SA Néotion le 15 juin 2007, fait expressément référence à l'autorisation du bailleur donnée trois jours auparavant et prévoit une durée de 8 ans et 10 mois pour se terminer le 2 mai 2016, date d'expiration du bail du 3 mai 2007 et non pas celle du bail du 31 mars 2005. Elle relève aussi que les périodes résiliation triennales sont identiques à celles du bail principal du 3 mai 2007 et non pas à celle du bail du 31 mars 2005, l'erreur portant sur la période triennale permettant de donner congé ne lui étant pas imputable le document étant rédigé par le locataire et le sous locataire.
Elle conteste que le bail du 3 mai 2007 aurait entraîné une augmentation du loyer par rapport au bail du 31 mars 2005 et fait valoir que la SA Néotion a finalement donné congé le 26 octobre 2012 pour le 2 mai 2013.
Concernant le bail du 31 mars 2005, la SARL Sheet Anchor France fait grief aux premiers juges d'avoir considéré que la SA Néotion aurait donné congé dans le respect des clauses du bail alors que pour prétendre être libérée au 31 mars 2008, la locataire ne pouvait donner congé le 15 octobre 2007, le délai légal étant le 30 septembre 2007 de sorte qu'elle restait tenue jusqu'au 31 mars 2011.
Par conclusions notifiées le 9 octobre 2015, la SA Néotion a conclu à la confirmation du jugement, au débouté de la SARL Sheet Anchor France de ses demandes et à sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SA Néotion soutient que le bail daté du 3 mai 2007 n'a été conclu que dans le seul intérêt des époux [I] et de la SARL Sheet Anchor France, qu'il était inutile en ce que la cession de l'immeuble ne modifiait pas sa situation de locataire découlant du bail du 31 mars 2005 et était contraire à ses intérêts en ce qu'il ne l'autorisait à donner congé au mieux, qu'en 2013, alors que le bail de 2005 lui permettait de quitter les lieux en 2008, ajoutant que ce bail a été dissimulé aux organes sociaux de la société.
Elle fait en effet valoir que Monsieur [I] a fait réaliser le 9 février 2006, une étude par la société Atisréal Auguste qui indiquait que la vente de l'immeuble de la SCI Azur n'était envisageable que dans le cadre d'un bail de six ans fermes négocié avec le preneur actuel afin de rassurer l'investisseur sur la pérennité de son investissement.
La SA Néotion expose que le 31 juillet 2007, Monsieur [I] cessait ses fonctions de directeur général délégué de société NÉOTION, et avoir découvert les agissements de celui-ci en octobre 2007.
L'intimée soutient l'absence de formation du bail du 3 mai 2007, conclu sous condition suspensive de la résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007, en ce que la convention de résiliation amiable et anticipée signée le 2 mai 2007 entre SAS Quartz Properties et la SA Néotion est nulle faute d'objet, puisque le bail du 5 février 2007 n'est jamais entré en vigueur, la défaillance de la condition suspensive ayant pour effet que le contrat ne s'est jamais formé.
La SA Néotion fait subsidiairement valoir que le bail du 3 mai 2007 est nul car entaché de fraude, en soutenant qu'avec la SAS Quartz Properties et Monsieur [I], la SARL Sheet Anchor France a échafaudé un montage frauduleux de la convention.
Elle expose que Monsieur [I] savait qu'il ne pouvait vendre l'immeuble de la SCI Azur qu'avec un bail imposant à la SA Néotion de rester dans les lieux au moins six ans, société destinée à s'accroître par l'augmentation du nombre de ses salariés rendant inadaptés les locaux loués.
La SA Néotion indique que la SARL Sheet Anchor France ne pouvait ignorer le conflit d'intérêt existant pour Monsieur [I] en raison de sa position au sein de la SA Néotion et de sa qualité d'actionnaire de la SCI Azur, ni l'atteinte aux intérêts de la SA Néotion, la nécessité de soumettre le bail à la procédure des conventions réglementées, l'existence du bail du 31 mars 2005 et la nécessité de le résilier avant de conclure un autre bail, avenant adressé à Monsieur [I] et non au président, la substitution de la SARL Sheet Anchor France à la SAS Quartz Properties devant entraîner l'entrée en vigueur du bail du 5 février 2007.
Encore plus subsidiairement, l'intimée indique que le bail est nul en application de l'article L.225-45 du code de commerce prévoyant que les conventions conclues sans l'approbation du conseil d'administration peuvent être annulées si elles ont eu des conséquences dommageables pour la société, rappelant qu'en l'espèce, le bail du 3 mai 2007 n'a pas été autorisé par le conseil d'administration de la SA Néotion et lui a porté préjudice au regard des modalités de délivrance du congé, ajoutant que ce bail a été désapprouvé par les actionnaires de la société.
Concernant l'avenant et le contrat de sous-location, elle fait observer que ce bail de sous-location, préparé par Monsieur [I], faisait croire que le bail principal était toujours le bail du 31 mars 2005, en indiquant qu'il pouvait être rompu le 3 mai 2010, 3 mai 2013 alors que le bail de 2007 interdisait une sortie avant 2013, précisant que ce contrat de sous-location a été signé de manière fortuite par Monsieur [T], président de la SA Néotion, qui n'a pas prêté attention.
Elle considère enfin que ce bail est entaché de nullité en raison de la mauvaise foi de la SARL Sheet Anchor France en application de l'article 1134 alinéa 3 du code civil.
La SA Néotion précise que l'annulation du bail du 3 mai 2007 ne ferait pas revivre le bail du 31 mars 2005 car ce dernier a été révoqué par la SCI Azur et qu'en tout état de cause, elle en a régulièrement donné congé, expliquant qu'une révocation à l'amiable et d'un commun accord d'un contrat peut résulter d'une acceptation tacite, par défaut de protestation, du cocontractant, rappelant que depuis février 2007, la SCI Azur n'a réclamé aucun loyer au titre du bail du 31 mars 2005, considérant qu'il était tacitement révoqué et qu'elle en a donné congé le 12 février 2008.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. La SA Néotion soutient que le bail du 5 février 2007 n'est jamais entré en vigueur au regard de la défaillance de la condition suspensive, de sorte qu'est est nulle faute d'objet la convention de résiliation amiable et anticipée signée le 2 mai 2007 entre SAS Quartz Properties et la SA Néotion, ce dont il se déduirait que le bail du 3 mai 2007, conclu sous condition suspensive de la résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007, ne s'est jamais formé.
Aux termes de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation contractuelle est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie; et elle n'est censée être défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.
Le bail daté du 5 février 2007 a été consenti par la SAS Quartz Properties à la SA Néotion sous la condition suspensive de 'l'acquisition par le bailleur de l'immeuble objet des présentes'.
Par une convention du 3 mai 2007, à effet au 2 mai, les mêmes parties ont convenu de la résiliation amiable et anticipée du bail du 5 février 2007 ne pouvant être exécuté qu'après la réalisation de la condition suspensive toujours susceptible d'être accomplie à la date de la signature de cette convention, de sorte que les parties pouvaient mettre fin au bail dans le cadre conventionnel choisi sans que la nullité ne soit encourue.
La SA Néotion soutient la nullité du bail daté du 3 mai 2007 comme entaché de fraude en invoquant une collusion frauduleuse entre son dirigeant Monsieur [I] et la SARL Sheet Anchor France par l'usage de droits exercés dans un but illicite atteignant des intérêts généraux en application de l'article L. 225-41 alinéa 1er du Code de commerce.
Considérant l'inutilité du bail du 3 mai 2007 en l'état du bail préexistant du 31 mars 2005 dont la SARL Sheet Anchor France ne pouvait ignorer l'existence ainsi que l'augmentation des charges imposées par ce bail constituées par l'impossibilité de donner congé avant l'expiration de la deuxième période triennale, la SA Néotion impute à la SARL Sheet Anchor France une complicité avec Monsieur [I] de dissimulation de ce bail aux organes sociaux de la société alors qu'il n'est relevé à l'encontre de la SARL Sheet Anchor France aucun acte positif permettant d'établir une collusion de sa part avec le représentant de la SA Néotion, le bailleur faisant de plus valoir que celle-ci, par l'intermédiaire de Monsieur [T], Président Directeur Général depuis le 9 novembre 2006, a le 12 juin 2007, signé un avenant au bail du 3 mai 2007 par lequel le bailleur autorise la sous-location, l'allégation selon laquelle cette signature a été portée de façon fortuite par Monsieur [T] étant battue en brèche par la signature d'un bail de sous-location le 15 juin 2007 avec la SA Néotion TNT France, aucun comportement frauduleux ou déloyal ne pouvant être imputé dès lors à la SARL Sheet Anchor France.
2.La SA Néotion soutient la nullité du bail daté du 3 mai 2007 également sur le fondement de l'article L.225-45 du code de commerce qui prévoit que les conventions visées à l'article L.225-38 et conclues sans autorisation préalable du conseil d'administration peuvent être annulées si elles ont eu des conséquences dommageables pour la société, s'agissant de toute convention intervenant directement ou par personne interposée entre la société et son directeur général ou l'un de ses directeurs généraux délégués, ce afin d'éviter les conflits d'intérêts entre ceux de la société et ceux de ses dirigeants.
En l'espèce, le bail conclu avec la SARL Sheet Anchor France ne fait pas partie des conventions visées à l'article L.225-38 du Code de commerce.
Ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, Monsieur [T] a signé un avenant de sous-location le 12 juin 2007, en référence expresse au bail du 3 mai 2007 et le 15 juin 2007, a consenti un contrat de sous-location avec la SA Néotion TNT France, filiale de la SA Néotion d'une durée de 8 ans et 10 mois se terminant le 2 mai 2016, soit la durée restant du bail principal, tous éléments dont il résulte la connaissance de ce bail par les dirigeants de la SA Néotion, ce d'autant que dans le cadre du mandat de recherche d'un sous locataire donné par la SA Néotion à la société DTZ Jean Thouars, c'est bien le bail du 3 mai 2007 qui a été fourni.
Il se déduit des éléments qui précèdent que le bail du 3 mai 2007 lie les parties, le jugement devant être infirmé en ce qu'il a, pour débouter la SARL Sheet Anchor France de ses demandes, considéré que ce bail était irrégulier.
Tout en soutenant que le bail du 31 mars 2005 était tacitement révoqué, la SA Néotion indique avoir régulièrement donné congé le 12 février 2008 pour le 12 août 2008.
Tenue par le bail du 3 mai 2007, le congé ne pouvait être valablement donné que pour l'échéance du 2 mai 2013, bail en application duquel elle a donné congé le 26 octobre 2012, le congé par elle délivré le 12 février 2008 ne l'ayant pas été régulièrement.
Ayant cessé ses paiements le 12 août 2008, celle-ci est redevable de la somme de 602 756,68 euros au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner.
Il y a lieu également, en application de la clause 15 du bail, de condamner la SA Néotion au paiement de la somme de 72 330,80 euros à titre de clause pénale.
Pour justifier de sa demande de dommages et intérêts, la SARL Sheet Anchor France fait valoir que la SA Néotion a bafoué les droits de son cocontractant, échafaudé une théorie en invoquant ses propres turpitudes et en procédant à des allégations mensongères, formulation qui ne permet pas d'imputer un comportement fautif particulier de la part de la SA Néotion, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la demande.
Enfin, la SA Néotion doit être condamnée à payer à la SARL Sheet Anchor France la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Infirme le jugement du 22 janvier 2013 prononcé par le tribunal de grande instance de Marseille;
Statuant à nouveau :
Dit que le bail du 3 mai 2007 lie les parties ;
Condamne la SA Néotion à payer à la SARL Sheet Anchor France la somme de 602 756,68 euros à titre de loyers et charges arrêtés au 2 mai 2013 avec intérêts au taux légal ainsi que celle de 72 330,80 euros TTC à titre de clause pénale ;
Déboute la SARL Sheet Anchor France de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la SA Néotion à payer à la SARL Sheet Anchor France la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SA Néotion aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
