COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 MARS 2016
N° 2016/ 142
Rôle N° 14/17043
[B] [Y]
[V] [T]
SARL CLAUBON
C/
SNC JESTA FONTAINEBLEAU
Grosse délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Juillet 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/02985.
APPELANTS
Maître [B] [Y] Es qualité de « Administrateur judiciaire » de la « SARL CLAUBON », désignée à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de Cannes en date du 27 mai 2014
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE,
Maître [V] [T] Es qualité de « Mandataire judiciaire » de la «SARL CLAUBON », désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de Cannes en date du 27 mai 2014
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE,
SARL CLAUBON agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE,
INTIMEE
SNC JESTA FONTAINEBLEAU immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le N° B 423 162 882, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Dominique BERTON- MARECHAUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Février 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2016,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SARL Claubon exploite, depuis le 27 juin 1997, le lot nº [Cadastre 1] dépendant d'une galerie commerciale située [Adresse 2], dans le cadre d'un bail commercial consenti par la SA Noga Hôtels Cannes, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1997 pour se terminer le 31 mars 2006, moyennant un loyer annuel de 240.000 Francs.
Par exploit d'huissier en date du 19 octobre 2005, la SARL Claubon a sollicité le renouvellement de son bail commercial pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er avril 2006.
Par jugement d'adjudication du 9 février 2006, publié à la conservation des hypothèques 3 mars 2006, la SNC Jesta Fontainebleau est devenue propriétaire de l'immeuble.
Par acte du 22 mars 2010, celle-ci a donné congé à la locataire à effet du 30 septembre 2010, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2010, moyennant la fixation d'un loyer annuel de 150.000 euros H.T. et hors charges.
La SNC Jesta Fontainebleau a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer annuel de renouvellement, juridiction devant laquelle la SARL Claubon a évoqué l'existence d'une demande en renouvellement du bail en date du 19 octobre 2005, adressée à la société Noga Hôtels Cannes.
Par jugement du 4 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux a sursis à statuer sur la fixation du loyer jusqu'à ce que le tribunal de grande instance se prononce sur la contestation relative à la date de renouvellement du bail.
Par jugement du 10 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- débouté la société Jesta Fontainebleau de sa demande tendant à voir déclarer nulle et à tout le moins inopposable à elle, la demande de renouvellement de bail du 19 octobre 2005 et de sa demande tendant à voir retenir un accord des parties pour un renouvellement à effet du 1er avril 2008 ;
- dit et jugé le bail commercial du 27 juin 1997 et la demande de renouvellement du 19 octobre 2005, valables et opposables à la société Jesta Fontainebleau ;
- dit et jugé que le bail liant les parties est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2006 ;
- débouté la société Claubon du moyen tiré de la prescription de l'action de la bailleresse en fixation d'un nouveau loyer de renouvellement ;
- dit qu'il appartiendra au juge des loyers de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2006.
La SARL Claubon, Maître [Y], en qualité d'administrateur judiciaire de la locataire et Maître [T], mandataire judiciaire de la locataire, ont relevé appel de ce jugement mais uniquement sur la prescription de l'action en fixation du loyer de renouvellement.
Par conclusions signifiées le 27 novembre 2014, les appelants concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société Jesta Fontainebleau de ses demandes tendant à voir déclarer nulle et à tout le moins inopposable à elle, la demande de renouvellement de bail du 19 octobre 2005, tendant à voir retenir un accord des parties pour un renouvellement à effet du 1er avril 2008, dit et jugé le bail commercial du 27 juin 1997 et la demande de renouvellement du 19 octobre 2005, valables et opposables à la société Jesta Fontainebleau, dit et jugé que le bail liant les parties est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2006 mais à la réformation du jugement pour le surplus. Ils demandent à la cour de dire et juger que la SNC Jesta Fontainebleau est prescrite en son action en fixation du loyer de renouvellement, que le bail liant les parties est définitivement renouvelé à compter du 1er avril 2006 pour neuf ans et concluent à la condamnation de la SNC Jesta Fontainebleau au paiement à la SARL Claubon de la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants rappellent que la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2006, date qui constitue le point de départ du délai de prescription biennal de l'action en révision du loyer et que faute de réalisation de diligences interruptives de prescription avant le 1er avril 2008, le bailleur est prescrit en son action par application de l'article L. 145-60 du Code de commerce.
Ils font grief au premier juge d'avoir considéré que le délai de prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire du droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, motivation qui, indiquent les appelants, se rapporte aux dispositions de l'article 2224 du Code civil, non applicables aux actions issues du statut des baux commerciaux.
En toutes hypothèses, ils font valoir que même si les dispositions de l'article 2224 étaient applicables, cela ne ferait pas obstacle à la constatation de la prescription intervenue, le texte visant les faits que le titulaire du droit aurait dû connaître pour lui permettre de l'exercer, considérant que la SA Noga Hôtels Cannes à laquelle la demande de renouvellement du bail a été adressée aurait dû faire connaître cette information à la SNC Jesta Fontainebleau, aucune disposition n'imposant à la locataire de réitérer sa demande de renouvellement à l'occasion du changement de propriétaire. Ils précisent en conséquence, que la date à laquelle la société Noga Hôtel Cannes aurait dû lui communiquer cette information est le jour de l'adjudication le 9 février 2006, ajoutant qu'il pèse sur le nouveau bailleur une obligation de diligences qui lui imposait de se préoccuper du renouvellement du bail.
Pour répondre à l'argumentation adverse, la SARL Claubon conteste l'application à l'espèce de l'article 684 ancien du Code de procédure civile en ce qu'il vise les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement et ceux consentis postérieurement au commandement, rappelant que le bail liant les parties est antérieur au commandement aux fins de saisie et bénéficie d'une date certaine.
Ils considèrent qu'aucun bail n'a été consenti par l'auteur de la société Jesta Fontainebleau entre la date du commandement et la date d'adjudication du bien loué, expliquant que la demande de renouvellement du bail est un acte unilatéral qui doit être distingué de la souscription d'un bail entre plusieurs cocontractants, que faute de réponse de la part du bailleur dans le délai de trois mois de la demande de renouvellement, le bail est automatiquement renouvelé, aucune diligence particulière de la part du bailleur n'étant pour cela exigé, ajoutant qu'il n'y a donc pas eu de nouveau bail consenti par la société Noga Hôtels.
Par conclusions notifiées le 26 janvier 2015, la SNC Jesta Fontainebleau conclut à l'irrecevabilité et au mal fondé de l'appel, au principal, à la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté le moyen de prescription et subsidiairement forme appel incident au visa des dispositions des articles 684 et 689 anciens du Code de procédure civile et demande de fixer la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2010. En toute hypothèse, elle conclut au débouté des appelants de l'ensemble de leurs demandes et à leur condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
L'intimée expose qu'elle ne pouvait exercer une action en fixation du loyer du bail renouvelé dès lors qu'elle n'avait pas connaissance de la demande de renouvellement. Elle rappelle que son titre de propriété est constitué par le cahier des charges et en aucun cas le jour de l'adjudication.
Concernant les diligences qu'elle aurait dû entreprendre selon la locataire, l'intimée fait valoir que l'échéance contractuelle prévue dans un bail commercial n'implique pas la cessation du bail et celui-ci se proroge en l'absence de délivrance d'un congé ou de demande de renouvellement et dans la mesure où la société Noga Hôtels, depuis le commandement valant saisie du 8 avril 2002, ne pouvait consentir le moindre bail ou renouvellement de bail qui soit opposable aux poursuivants et à l'adjudicataire, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir connu d'une demande de renouvellement non mentionnée au cahier des charges, considérant ainsi que l'application de l'article 2224 du code civil ne fait aucun doute
Subsidiairement, elle invoque la nullité du renouvellement du bail, considérant que la locataire a manifestement dissimulé la demande de renouvellement et la méconnaissance des dispositions de l'ancien article 684 du Code de procédure civile, rappelant que l'ancien bailleur n'avait pas le pouvoir de conférer à la locataire un renouvellement de bail, en l'état du commandement valant saisie délivré le 8 avril 2002.
La SNC Jesta Fontainebleau soutient également, à défaut de nullité, l'inopposabilité du renouvellement au motif que la société Noga hôtels ne pouvant consentir au renouvellement du bail, la SARL Claubon ne peut revendiquer l'existence d'un bail opposable à la société Jesta Fontainebleau à la date du 1er avril 2006, date à laquelle elle est propriétaire, rappelant que ne pouvant lui être opposés que les actes que son auteur aurait pu lui opposer alors qu'il n'est pas fait mention au cahier des charges d'une demande de renouvellement du bail.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. Prescription :
L'article L. 145-60 du Code de commerce ne fixe pas le point de départ de la prescription biennale.
La SARL Claubon considère que la fixation du point de départ du délai de prescription au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer emprunte aux dispositions de l'article 2224 du code civil qui selon elle n'est applicable qu'aux actions de droit commun alors que, et en cela citant un auteur, 'les actions issues du statut, qui font l'objet de points de départ relativement précis,... naissent non pas de faits mais d'actes, la sécurité juridique en cette matière imposant des formalités, donc un point de départ objectif'.
Si cette appréciation s'impose en effet lorsque le bailleur est l'auteur ou le destinataire de l'acte, voire a été appelé à y concourir, en ce qu'elle traduit sa connaissance du droit qu'il entend faire valoir, par contre, certaines actions peuvent être fondées sur des faits dont le bailleur n'a pas nécessairement connaissance au jour où ils se réalisent.
Ainsi, en l'espèce, il n'est pas établi que la demande de renouvellement du bail sollicitée par la SARL Claubon ait été portée à la connaissance de la SNC Jesta Fontainebleau, laquelle n'avait aucune diligence particulière à accomplir concernant la situation locative du bien acquis au regard des dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce, de sorte que le délai biennal de prescription n'a pu courir à compter du 1er avril 2006.
Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé.
2. Nullité et inopposabilité du bail renouvelé :
Pour conclure à la nullité du bail renouvelé, la SNC Jesta Fontainebleau soutient, mais sans en justifier, que la SARL Claubon a manifestement dissimulé la demande de renouvellement du bail.
Au soutien de sa demande, l'intimée invoque également les dispositions de l'article 684 ancien du Code de procédure civile aux termes duquel « les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement peuvent être annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si, dans l'un et l'autre des cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent ».
La SNC Jesta Fontainebleau fait valoir que le bail renouvelé est un nouveau bail que la SA Noga Hôtels Cannes, à laquelle un commandement aux fins de saisie avait été délivré le 8 avril 2002, n'avait pas le pouvoir de conférer à la SARL Claubon.
Cette saisie a pour effet de rendre l'immeuble indisponible, interdisant à son propriétaire et débiteur, l'accomplissement d'aucun acte n'ayant pas acquis date certaine qui puisse en amoindrir la valeur, sens dans lequel se comprennent les dispositions ci-dessus visées.
S'il est indéniable que le bail commercial renouvelé est un nouveau bail, il doit être relevé qu'en l'espèce, la SA Noga Hôtels Cannes s'étant abstenue de répondre dans le délai de trois mois à la demande de renouvellement du bail sollicité le 19 octobre 2005 pour le 1er avril 2006, un nouveau bail s'est établi par l'effet de la présomption d'acceptation du principe du renouvellement du bail précédent, par application des dispositions de l'article L. 145-10 du Code de commerce, bail qui pour avoir date certaine, échappe ainsi aux dispositions de l'article 684 ancien du Code de procédure civile visées par la SNC Jesta Fontainebleau.
L'intimée fait de plus vainement valoir l'inopposabilité du renouvellement du bail au motif de l'absence de mention de la demande de renouvellement du bail au cahier des charges, aucune obligation n'étant impartie à la locataire dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière affectant son bailleur.
Le jugement est par conséquent confirmé en ce que, rejetant les moyens soulevés par l'intimée du chef de la nullité et de l'inopposabilité du renouvellement du bail, il a fixé la date du bail renouvelé pour neuf ans au 1er avril 2006.
La SNC Jesta Fontainebleau doit être condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement du 10 juillet 2014 prononcé par le tribunal de grande instance de Grasse;
Y ajoutant :
Condamne la SNC Jesta Fontainebleau à payer à la SARL Claubon la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SNC Jesta Fontainebleau aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
