COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
3e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 18 FEVRIER 2016
N° 2016/0065
Rôle N° 14/11645
SCI LES TAMARIS
C/
[O] [V]
[Q] [Y] [N] épouse [V]
[J] [S]
SARL ACI PARTNER'S
SCP CHATAIGNIER DE GRUTTOLA
SARL CP GRECO INVEST
Société CREDIT AGRICOLE DES SAVOIE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Pierre-Yves IMPERATORE
Me Pascale MAZEL
Me Paul GUEDJ
Me Myriam HABART-MELKI
Me Gilles MATHIEU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00300.
APPELANTE
SCI LES TAMARIS prise en la personne de son représentant légal en exercice , demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Monsieur [O] [V]
né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Pascale MAZEL, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [Q] [Y] [N] épouse [V]
née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Pascale MAZEL, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
ayant Me Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D'OISE,
SARL ACI PARTNER'S (Radiée au RCS le 15/1/13), demeurant [Adresse 6]
défaillante
SCP CHATAIGNIER DE GRUTTOLA Poursuites ert diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
ayant Me Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE
SARL CP GRECO INVEST représentée par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Myriam HABART-MELKI de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Benoît BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE
Société CREDIT AGRICOLE DES SAVOIE Société coopérative à capital et personnel variables, régie par le livre V du Code rural, inscrite au RCS d'[Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Elise AUBERT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Novembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Martin DELAGE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvie CASTANIE, Présidente
Monsieur Martin DELAGE, Conseiller (rédacteur)
Mme Béatrice MARS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2015 et prorogé au 21 Janvier 2016 et au 18 Février 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2016,
Signé par Madame Sylvie CASTANIE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte authentique du 9 novembre 2009 établi par Maître [J] [S], Notaire à Paris, la SCI Les Tamaris a vendu dans une résidence service pour personnes âgées en l'état futur d'achèvement aux époux [V], un studio situé dans un immeuble immobilier dans le 12ème arrondissement de Marseille, [Adresse 4], pour un prix fixé à 154.284 euros sur les conseils de la société Aci Partners et de la société CP Greco Invest.
Les époux [V] avaient obtenu un prêt de Caisse Régionale de Crédit Mutel de Savoie d'un montant de 135.000 euros.
Par acte en date du 29 novembre 2012, Monsieur et Madame [V] ont assigné, la SCI Les Tamaris, la société Aci Partners, Maître [J] [S], la SCP Chataignier de Gruttola, la société Greco Invest et Caisse Régionale de Crédit Mutel de Savoie, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de prononcer l'annulation du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 9 novembre 2009 en invoquant le dol et subsidiairement sa résolution judiciaire pour inexécution, ainsi que la résolution subséquente des contrats souscrits auprès de la SARL Aci Partners et la SARL Greco invest, et la réparation de leurs différents préjudices.
Par jugement en date du 10 mars 2014 le tribunal de grande instance de Marseille a :
-Déclaré recevables les demandes de nullité ou de résolution de la vente formée par [O] [V] et [Q] [V] son épouse,
-Débouté les époux [V] de toutes leurs demandes fins et conclusions formées à I 'encontre de Maître [S], de la la SCP Chataignier de Gruttola, notaires, de la SARL Aci Partners et de la SARL Gp Greco Invest,
-Débouté la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Savoie de toutes ses demandes fins et conclusions formées à l'encontre de Maître [S], de la la SCP Chataignier de Gruttola, de la SARL Aci Partners et de la SARL Gp Greco Invest,
-Rejeté la demande de nullité de la vente en date du 9 novembre 2009 formé par les époux [V],
-Prononcé la résolution du contrat de vente conclu le 9 novembre 2009 entre les époux [V], d'une part, et la SCI Tamaris, d'autre part, portant sur le bien immobilier sis à [Adresse 8],
-Condamné la SCI Tamaris à verser aux époux [V], ensemble, la somme de 141.909,72€ avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010 au titre de la restitution du prix,
-Condamné la SCI Tamaris à verser à [O] [V] et [Q] [V] ensemble la somme de 15.717,03 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010 à titre de dommages-intérêts,
-Condamné in solidum [O] [V] et [Q] [V] à restituer à la SCI Tamaris les sommes éventuellement perçues au titre des loyers à compter du 28 septembre 2010 jusqu'au jour du jugement,
-Débouté la SCI Tamaris de toutes ses autres demandes fins et conclusions,
-Prononcé la résolution du contrat de prêt souscrit par les époux [V] auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Savoie le 4 août 2009,
-Condamné in solidum les époux [V] à verser à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Savoie, la somme de 135.000 €, sous déduction des sommes versées depuis la première échéance, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2009,
-Condamné la SCI Tamaris à verser à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Savoie la somme de 27.812,43 € au titre des intérêts non perçus,
-Déclaré irrecevables les demandes de résolution des contrats d'agent d'affaires concernant la SARL Aci Partners et la la SARL Gp Greco Invest formées par les époux [V],
-Condamné la SCI Tamaris à verser au titre de l'article 700 du CPC, aux époux [V] ensemble la somme de 2.500 €, à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Savoie la somme de 2. 000€, à Maître [S] la somme de 2.500 € et à la SARL GP Invest la somme de 2.500 €.
Le Tribunal a enfin rejeté la demande formée parla SCI Tamaris et par la SCP Chataignier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Tamaris a interjeté de cette décision par déclaration d'appel en date du 13 juin 2014.
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Vu les conclusions prises pour Maître [J] [S], déposées et notifiées le 14 octobre 2015,
Vu les conclusions prises pour la SCI Les Tamaris, déposées et notifiées le 9 janvier 2015,
Vu les conclusions prises pour Monsieur et Madame [V] déposées et notifiées le 1er octobre 2015,
Vu les conclusions prises pour les conclusions prises pour la SCP Chataigner de Gruttola déposées et notifiées le 30 septembre 2014,
Vu les conclusions prises pour la société CP Greco Invest (CGP Invest), déposées et notifiées le 7 novembre 2014,
Vu les conclusions prises pour le Crédit Agricole des Savoies, déposées et notifiées le 20 octobre 2014,
*****
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes du jugement rendu le 10 mars 2014, le tribunal de grande instance de Marseille a rejeté la demande de nullité formulée par les époux [V] et a notamment prononcé la résolution du contrat de VEFA conclu avec la SCI Les Tamaris le 9 novembre 2009.
En cause d'appel, la SCI Les Tamaris sollicite que le jugement soit infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 9 novembre 2009 et confirmé en ce qu'i1 a débouté les époux [V] de leur demande de nullité du contrat de VEFA, qu'il soit confirmé en ce qu'il a débouté les époux [V] de leur demande d'indemnisation pour préjudice financier à hauteur de 50.000 €, et infirmé ce qu'il a fait droit à sa demande d'indemnisation pour préjudice moral à hauteur de 10.000 €, outre la somme de 5 717,03 € au titre du remboursement de divers frais, et très subsidiairement, demande à la Cour de juger qu'il y aura lieu à cantonnement des sommes en cas d'anéantissement du contrat de vente, que les époux [V] soit condamnés à verser à la SCI LES TAMARIS le solde dû au titre de la livraison des lots privatifs sous peine d'une astreinte de 100€/jour de retard ainsi qu'à des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010. A titre subsidiaire si la Cour confirmait la résolution du contrat, le Jugement devrait être confirmé en ce qu'il a condamné les époux [V] à restituer à la SCI LES TAMARIS les sommes éventuellement perçues au titre des loyers à compter du 28 septembre 2010.
Les époux [V] ont formé appel incident. Ils demandent que soit prononcée la nullité de la vente pour dol en violation des articles 1116 et suivants du code civil et à titre subsidiaire la résolution de la vente et entendent voir engager la responsabilité professionnelle de toutes autres personnes morales ou privées assignées dans la cause.
Sur la nullité de la vente :
Selon les dispositions de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Le dol est l'ensemble des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu'une des parties à un contrat n'aurait pas donné, si elle n'avait pas été l'objet de ces manoeuvres. Le dol suppose à la fois, de la part de l'auteur des manoeuvres, une intention dolosive et, pour la personne qui en a été l'objet, un résultat qui lui a été préjudiciable et qui justifie qu'elle obtienne l'annulation du contrat fondée sur le fait que son consentement a été vicié.
Les époux [V] font valoir qu'ils ont été amenés à croire qu'ils avaient acquis un studio dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. L'exploitation prévue de la résidence 'Canta Galet' en établissement médicalisé pour personnes âgées était pour eux une condition essentielle et déterminante de leur consentement lors de l'acquisition du lot litigieux. Ils estiment avoir été trompés intentionnellement par la SCI Les Tamaris.
Il résulte de la lecture des éléments du dossier que par arrêté publié au recueil des actes administratifs de l'Etat le 19 janvier 2009, soit 11 mois avant la vente, la demande de création d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes a été rejetée au motif notamment que le projet présenté par le promoteur présentait de nombreuses anomalies relatives au projet architectural et au projet de soins. Ce rejet faisait suite à un avis défavorable du comité régional de l'organisation sociale et médico sociale en date du 3 octobre 2008.
Il résulte de la lecture des différents documents versés au débats que si les projets d'investissement qui ont été présentés aux époux [V] concernaient en effet un investissement dans un EHPAD ou dans une résidence médicalisée, le contrat de réservation et le bail commercial signés le 19 mai 2009 font état d'une résidence services pour personnes âgées.
Le règlement de copropriété du 6 décembre 2007 et l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier dont les acquéreurs ont reconnu dans l'acte de vente avoir pris connaissance, mentionne que le bâtiment B est une résidence pour personnes âgées.
L'acte notarié en date du 09 novembre 2009 au paragraphe intitulé désignation (page 3 de l'acte) précise que les époux [V] ont acquis un studio dans le bâtiment B d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence pour personnes âgée, alors que à la page cinq du même acte au paragraphe affectation des locaux il est indiqué que les biens vendus font parti d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée pour personnes âgées. Ces deux mentions contradictoires ne peuvent suffire à caractériser le dol du vendeur à défaut d'autres éléments caractérisant l'intention de tromper les époux [V].
Il n'est pas démontré que la SCI Les Tamaris, les notaires et les agents d'affaires, aient agi intentionnellement dans le but de tromper les époux [V]. La preuve de manoeuvres et de leur volonté de nuire n'est pas rapportée, la décision sera confirmée en ce qu'elle a débouté les époux [V] de leur demande en nullité de la vente sur le fondement de l'article 1116 du code civil.
Sur la résolution de la vente :
La Cour relève que l'acte notarié indique que la livraison du studio devait intervenir au cours du quatrième trimestre 2009. La SCI Les Tamaris soutient que le bien pouvait être livré à compter du mois de février 2013 et invoque un certain nombre de causes de suspension du délai de livraison qu'elle estime légitimes.
La SCI Tamaris produit ainsi une attestation de son maître d'oeuvre faisant état de 107 jours ouvrables d'intempéries, soit 5 mois, auxquels il ajoute 44 jours de travaux supplémentaires pour la société BEC Construction, et 3 mois et demi supplémentaires pour la société SVDT en charge des VRD, qui toutefois ne sont pas prévus comme cause légitime de suspension. Après application de la clause de doublement de la suspension prévue dans l'acte notarié, le retard de livraison n'est donc justifié qu'à hauteur de 10 mois. Les autres intempéries alléguées par la SCI Tamaris ne sont pas justifiées et non attestées par la maître d'oeuvre.
Comme l'a relevé le premier juge, la défaillance de l'architecte ne peut être retenue comme cause légitime de suspension du délai de livraison celle-ci résultant de l'absence de règlement de ses honoraires et donc de la propre défaillance de la SCI Les Tamaris. Cette dernière a été elle même défaillante entraînant le refus du Crédit Foncier de France qui finançait l'opération immobilière au moyen d'une ouverture de crédit, de débloquer les fonds.
En l'espèce, le retard de livraison est de 27 mois et seuls 10 mois relèvent d'une cause légitime de suspension des délais contractuellement prévus. Comme l'a justement retenu le premier juge, l'importance du retard de livraison constitue un manquement de la SCI Les Tamaris à ses obligations contractuelles, manquement dont la gravité justifie la résolution de la vente. La décision sera confirmée.
Sur la responsabilité des notaires et des agents d'affaires :
La résolution de la vente étant fondée non sur le dol ou un défaut de conformité, mais sur le retard dans la livraison, la responsabilité des notaires et des agents d'affaires ne peut être recherchée, le retard de livraison ne pouvant leur être imputé.
Sur les préjudices :
Comme l'a souligné le premier juge, Monsieur et Madame [V] ne sont pas fondés à réclamer la totalité du coût du prêt, de l'assurance de crédit souscrite de même que le cautionnement souscrit auprès de CAMCA ou les frais de dossier de crédit immobilier, dans la mesure où ils ne démontrent pas que ces sommes resteront à leur charge compte tenu de la résolution de la vente.
Il appartient par ailleurs à Monsieur et Madame [V] de se rapprocher de l'administration fiscale en vue de la restitution des droits acquittés indûment en application de l'article 1961 du Code Général des Impôts.
Le prêt a été intégralement versé par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE SAVOIE qui était donc fondée à réclamer le remboursement de la somme de 135.000,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2009, jour de mise à disposition des fonds, sous déduction des sommes remboursées par les époux [V].
En revanche, il convient de relever qu'en vertu des contrats de vente, le solde de 10 % payable à la livraison (5% au titre de l'achèvement et 5 % au titre de la livraison), d'un montant total de 12 474,28 € n'a pas été payé par les époux [V], ce que soutient la SCI venderesse et ne contestent pas les époux [V]. Cette somme sera déduite de la somme allouée par le premier juge. La SCI Les TAMARIS sera condamnée à verser au époux [V] la somme de 129 335, 44 euros (et non la somme de 141 809,72 retenue par le premier juge).
Comme l'a retenu le premier juge, les époux [V] sont fondés à réclamer les frais consécutifs à la vente à hauteur de 2.536,27 euros.
Les sommes versées au titre des charges de copropriété, parfaitement justifiés et non contestées doivent être remboursées par la venderesse dans la mesure où elle sont destinées à assurer l'entretien et la valorisation du bien immobilier qui est resté en sa possession. La SCI sera condamnée à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 5.022,91 euros en remboursement des charges.
Les éléments versés aux débats relatifs au préjudice financier résultant de la perte d'une chance d'avoir pu investir dans un autre projet immobilier, ne suffisent à démontrer le caractère réel et certain d'un tel préjudice. Monsieur et Madame [V] n'avaient mobilisé aucune somme puisqu'ils avaient emprunté l'intégralité des sommes investies. Cette demande sera dès lors rejetée.
Suivant en cela le premier juge, la Cour admet en revanche l'existence d'un préjudice moral résultant des préoccupations subies par les époux [V] résultant à la fois des conséquences du retard de livraison sur leur situation financière et de la présente procédure. La décision sera confirmée en ce qu'elle a alloué aux époux [V] la somme de 10 000 euros à ce titre.
La SCI Les TAMARIS sera en conséquence condamnée à verser au époux [V] la somme de 17 559,18 euros à titre de dommages et intérêts (et non la somme de 15717,03 euros retenue par le premier juge). (2536,27 + 5022,91 + 10000)
La décision sera confirmée pour le surplus.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence,
Confirme en toutes ses dispositions la décision du tribunal de grande instance de Marseille en date du 3 février 2014, sauf en ce qui concerne les sommes mises à la charge de la SCI Les Tamaris à l'égard des époux [V],
Statuant à nouveau sur ces seuls points :
Condamne la SCI LES TAMARIS à verser à Monsieur [O] [V] et à Madame [Q] [N] épouse [V] ensemble la somme de 129 335,44 euros (cent vingt neuf mille trois cent trente cinq euros quarante quatre centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2010 au titre de la restitution du prix,
Condamne la SCI LES TAMARIS à verser à [O] [V] et à [Q] [N] épouse [V] ensemble, la somme de 17 559,18 euros (dix sept mille cinq cent cinquante neuf euros et 18 centimes) avec intérêts au taux légal a compter du 28 septembre 2010 à titre de dommages et intérêts,
Condamne la SCI LES TAMARIS aux dépens de l'appel, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
