COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 04 FEVRIER 2016
jlp
N°2016/ 91
Rôle N° 14/09316
SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE
C/
[K] [Y] [J]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Robert BUVAT
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt n° 6FS-D rendu par la Cour de Cassation en date du 15 Janvier 2014, qui a cassé et annulé l'arrêt n° 317 rendu le 29 juin 2012 par la 4ème Chambre A de la Cour d'Appel D'AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n°10/11909 , sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN du 6 Mai 2010, enregistré au répertoire général sous le n° 01/04372 .
DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE ET FONCIERE DE PROVENCE, [Adresse 1]
représentée par Me Robert BUVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d'AVIGNON
DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
Madame [K] [Y] [J]
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Magali DEJARDIN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2016
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Par exploit du 17 avril 2001, le Crédit Immobilier de France (Vaucluse) auquel s'est par la suite substituée la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence, a fait assigner [P] [R] devant le tribunal de grande instance de Marseille pour voir dire qu'elle est bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente, parfaite, conclue le 19 avril 2000 sous diverses conditions suspensives, ayant pour objet un immeuble situé [Adresse 3], dire qu'en exécution de ladite promesse, elle devra la laisser effectuer tous sondages, mesurages et études sur le terrain (situé [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 3], cadastrée [Adresse 6], section [Cadastre 1] E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) sur lequel elle sera autorisée à pénétrer et dire que le délai de la promesse synallagmatique de vente est prorogé pour douze mois, augmenté de six mois si nécessaire, conformément à l'article 9 de l'acte à compter du jugement à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, elle a notamment fait valoir que les parties avaient signé, le 19 avril 2000, une promesse synallagmatique de vente au prix de 5 500 000 Fr. HT, constituant un accord parfait sur la chose et sur le prix au sens de l'article 1589 du code civil, promesse consentie pour un délai de douze mois prorogeable six mois si nécessaire pour des raisons administratives et que parmi les conditions suspensives, figurait la réalisation de certains relevés par le bénéficiaire de la promesse, l'article 4 de la convention l'autorisant « à effectuer tous sondages, mesurages et études sur le terrain en vue de l'établissement des dossiers techniques au dépôt des dossiers de demande d'un permis de lotir, de défricher, de démolir ou de construire ».
La Compagnie Immobilière et Foncière de Provence a également demandé au tribunal de dire que le jugement à intervenir vaudra vente, des lors que les conditions suspensives auront été réalisées.
Mme [R] est décédée le [Date décès 1] 2007, après avoir institué [K] [J] pour légataire universelle ; celle-ci est intervenue volontairement à l'instance.
En défense, Mme [J] a prétendu que l'acte litigieux s'analysait en une promesse unilatérale de vente qui, n'ayant pas été enregistrée dans les dix jours de sa conclusion, était nulle et de nul effet en application des dispositions de l'article 1589-2 du Code civil, que sa nullité était également encourue en raison de la potestativité d'une des conditions suspensives et du fait qu'aucun exemplaire de la promesse n'avait été remis à Mme [R], que la promesse n'avait pas été signée par Mme [R], ni par elle-même pour son compte et qu'à supposer même que Mme [R] ait signé la promesse, l'état de détresse psychique et physique, dans lequel elle se trouvait alors, la rendait incapable de consentir valablement à l'acte.
Par jugement du 6 mai 2010, le tribunal a notamment :
-dit que la promesse signée le 19 avril 2000 constitue une promesse unilatérale de vente,
-dit que cette promesse unilatérale de vente est nulle et de nul effet faute d'avoir été enregistrée dans le délai prévu par l'article 1589-2 du code civil,
-débouté, en conséquence, la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence de l'ensemble de ses demandes,
-débouté Mme [J] de sa demande de dommages et intérêts,
-condamné la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence à payer à Mme [J] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La Compagnie Immobilière et Financière de Provence a relevé appel de ce jugement devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence en vue de sa réformation.
La cour a rendu, le 16 décembre 2011, un premier arrêt aux termes duquel elle a déclaré l'appel recevable, réformé le jugement entrepris après avoir considéré que l'acte du 19 avril 2000 ne pouvait être requalifié en promesse unilatérale de vente et, avant-dire droit sur les autres demandes, ordonné la réouverture des débats afin que Mme [J] clarifie sa position et ses demandes en indiquant si elle conteste la signature de Mme [R] sur l'acte litigieux et si elle remet en cause la validité des actes notariés des 17 avril 2000 (procuration) et 20 avril 2000 (prêt et achat à titre de licitation).
Par un second arrêt du 29 juin 2012, la cour a, entre autres dispositions :
-débouté Mme [J] de toutes ses demandes,
-dit que la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives du 19 avril 2000 est valide et doit être exécutée en ses formes et teneur,
-donné acte à la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence qu'elle a renoncé à la condition suspensive de « régularisation de la vente des parcelles [J] (160 m²), ville de [Localité 1] (313 m²) et Bisaccia (920 m²) »,
-dit que les délais prévus par l'article 9 de la convention sont prorogés de telle sorte que de nouveaux délais de douze mois plus six mois commenceront à courir à compter de la date du présent arrêt,
-condamné Mme [J] à laisser la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence effectuer tous sondages, mesurages et études sur le terrain objet de la convention, conformément à l'article 4, sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée,
-condamné Mme [J] à payer à la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-déclaré toutes autres demandes irrecevables ou mal fondées.
Mme [J] a formé un pourvoi en cassation à l'encontre des arrêts rendus le 16 décembre 2011 et le 29 juin 2012.
Par arrêt du 15 janvier 2014, la Cour de cassation (3ème chambre civile) a rejeté le pourvoi en ce qui est dirigé contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2011, mais a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt du 29 juin 2012 aux motifs suivants :
Vu l'article 1324 du code civil, ensemble l'article 287 du code de procédure civile ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que, dans le cas où la partie à qui on oppose un acte sous seing privé en dénie la signature, il appartient au juge de vérifier l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte ;
Attendu que pour dire que la promesse synallagmatique de vente du 19 avril 2000 est valide et doit être exécutée, l'arrêt retient que Mme [J] ne conteste toujours pas explicitement la signature de Mme [R] sur l'acte litigieux et qu'il n'y a donc pas lieu de procéder à une vérification de signature que l'intéressée ne réclame pas et que la mise en parallèle de l'acte litigieux avec la procuration notariée du 17 avril 2000, dont la validité n'est pas contestée, ne justifie pas, et que les stipulations de l'acte notarié de prêt du 20 avril 2000, rendent superflue ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme [J] soutenait que la signature apposée sur la promesse de vente n'était pas celle de Mme [R] et qu'il lui appartenait de vérifier la signature contestée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Désignée comme juridiction de renvoi, autrement composée, cette cour a été saisie à l'initiative de la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence par déclaration reçue le 6 mai 2014 au greffe.
En l'état des conclusions qu'elle a déposées le 6 novembre 2015, celle-ci demande à la cour de :
Tenant l'arrêt définitif rendu par la cour de céans le 16 décembre 2011 :
-dire et juger que la qualification de l'acte sous-seing privé comme étant une convention synallagmatique de vente est définitivement acquis du chef de l'arrêt rendu par la Cour suprême le 15 janvier 2014,
Statuant au visa des dispositions des articles 1589, 1102, 1108, 1134, 1156 et suivants, 1171 et 1602 du code civil :
-réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
-dire et juger que par la convention liant les parties en date du 19 avril 2000, Mme [R] s'est engagée à vendre et le Crédit Immobilier devenu CIFP à acquérir les parcelles stipulées à l'acte pour un prix de 838 470 €,
-dire et juger que les paraphes et signatures apposées sur l'acte synallagmatique du 19 avril 2000 sont de la main d'[P] [R],
-dire et juger prescrit et à tout le moins non établi en preuve le moyen de rescision soutenue au visa de l'article 1674 du Code civil,
-dire et juger que Mme [J] ne rapporte pas la preuve ni ne qualifie un vice du consentement de Mme [R], consentement qui était valide lorsqu'elle procédait à la régularisation du compromis synallagmatique de vente sous diverses conditions suspensives et une condition résolutoire qu'elle a fait en sorte de lever dès le lendemain (20 avril 2000), compromis synallagmatique déterminant de manière précise l'accord des parties sur la chose et sur le prix, acte s'inscrivant dans le cadre juridique d'une opération dont il est démontré que l'intimée a participé à sa pleine réalisation notamment par la signature en date du 17 avril 2000 d'une procuration notariée par laquelle elle donnait mandat à sa cousine et héritière, Mme [J], de signer les actes authentiques nécessaires à l'exécution de l'obligation dont elle était tenue à l'égard de son acquéreur, obligation substantielle puisque soumise à condition résolutoire,
-lui donner acte de son choix de renoncer à la condition suspensive de régularisation dans le délai de huit mois des ventes [J], ville de [Localité 1] et Bisaccia,
Rejetant dès lors toutes conclusions, moyens ou demandes contraires:
-faire alors droit à la demande juste et fondée d'exécution forcée de ladite vente initiée par elle,
-dire et juger, au visa des dispositions de l'article 1589 du code civil, que la vente est parfaite,
Très subsidiairement :
-dire et juger que la décision à intervenir vaudra vente aux conditions du compromis synallagmatique régularisé le 19 avril 2000, des parcelles sises à [Localité 1] section E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour un prix de 838 469 €,
-lui accorder un délai de douze mois rallongé de six mois dans les conditions de la clause 9 de la promesse synallagmatique pour permettre la réalisation des dites conditions suspensives,
-ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques compétente et constater que la valeur de l'immeuble pour la perception de la TPF est celle figurant à la promesse, soit 838 470 €,
-dire et juger, en conséquence, que la vente sera parfaite dès réalisation des conditions suspensives sauf renonciation de l'acquéreur qui en profite à celles-ci et ordonner la comparution dans le mois de la notification qui lui en sera faite de Mme [J] chez le notaire [S], faute de quoi il sera donné défaut contre elle et le procès-verbal de constatation de la réalisation ou d'abandon du bénéfice des conditions suspensives sera publié en l'état à la conservation des hypothèques compétente constatant la perfection de la vente,
-ordonner à Mme [J] de laisser libre accès à l'immeuble pour lui permettre d'effectuer toutes études, mesurage, sondages et, généralement, toutes opérations nécessaires à l'établissement de tous documents administratifs, purge de droits et demande de permis de construire,
-dire et juger qu'il appartiendra à Mme [J] d'établir une déclaration d'intention d'aliéner,
-condamner au besoin Mme [J] au paiement d'une astreinte non comminatoire de 10 000 € par jour de retard, faute d'avoir transmis les clés et régulariser une déclaration d'intention d'aliéner et ce, pendant un mois après lequel délai, elle pourra saisir le juge de l'exécution pour liquider l'astreinte provisoire et fixer une astreinte définitive,
-ordonner la libération des lieux avec le concours de la force publique à défaut de remise volontaire des clés à la date de la constatation de la réalisation des conditions suspensives,
-dire et juger que l'arrêt à intervenir valant acte de cession et titre de propriété sera en tant que tel publié à la conservation des hypothèques de [Localité 1],
Très subsidiairement et pour le cas où la cour préférerait recourir à l'établissement d'un acte notarié :
-dire et juger alors et condamner en tant que de besoin Mme [J], dès réception de la notification de la levée des conditions suspensives prévues à l'acte, à l'exception de la condition à laquelle il a été renoncé, à se rendre dans un délai d'un mois chez Me [S], notaire à [Localité 2], pour procéder à la régularisation de l'acte de cession (...) et ce, sous astreinte de 2000 € par jour de retard à compter d'un délai de 30 jours suivant la notification dont il vient d'être parlé,
-dire et juger que le délai de validité de la promesse synallagmatique de vente du 19 avril 2000 est prorogé pour une durée de 12 mois, augmenté de 6 mois si nécessaires pour raison administrative et conformément à l'article 9 de la promesse à compter du jour de la remise par Mme [J] des clés ou des moyens permettant l'accès aux parcelles concernées,
-dire et juger qu'en exécution de la promesse synallagmatique de vente, Mme [J] devra lui remettre les moyens d'accéder aux parcelles acquises à l'effet d'effectuer tous sondages, mesurages et études (...) et régulariser une déclaration d'intention d'aliéner,
-dire et juger qu'elle est autorisée à pénétrer dans lesdits immeubles à l'effet d'effectuer toutes les opérations nécessaires à l'établissement des dossiers, études et mesures utiles au dépôt des demandes administratives et permis de construire,
-dire et juger que l'obligation judiciaire de remise des clés et de régularisation d'une DIA à la charge de Mme [J] est assortie d'une astreinte provisoire de 10 000 € par jour de retard à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir ('),
-ordonner la libération des lieux avec le concours de la force publique à défaut de remise volontaire des clés à la date de la constatation de la réalisation des conditions suspensives,
Plus subsidiairement encore :
-dire et juger que la promesse synallagmatique de vente est valide et doit être exécutée en ses formes et teneur,
-lui donner acte qu'elle a renoncé à la condition suspensive de régularisation de la vente des parcelles [J] (160 m²), ville de [Localité 1] (413 m²) et Bisaccia (920 m²),
-dire et juger que les délais prévus par l'article 9 de la convention seront prorogés de telle sorte que de nouveaux délais de douze mois plus six mois commencent à courir à compter de la plus tardive des dates de remise des clés ou des moyens d'accès sur le site et de la signature par Mme [J] de la déclaration d'intention d'aliéner,
-condamner d'ores et déjà Mme [J] au paiement d'une astreinte de 20 000 € par infraction constatée de la violation des dispositions de l'article 4 de la convention ou de son refus de régulariser la DIA.
Enfin, elles sollicitent l'allocation de la somme de 10 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [J], par conclusions déposées le 27 février 2015, demande à la cour de :
A titre principal :
Vu les articles 1108 et suivants du code civil,
-dire que Mme [R] ne pouvait valablement donner son consentement lors de la signature de la promesse de vente,
-prononcer la nullité de ladite promesse,
A titre subsidiaire et si la cour s'estimait insuffisamment informée, malgré les conclusions du professeur [V], sur l'état de santé de Mme [R] au moment de la signature de l'acte litigieux :
-ordonner une expertise médicale sur pièces afin de déterminer si Mme [R] a pu ou non donner un consentement valable lors de la signature de la promesse de vente,
A titre infiniment subsidiaire :
Vu les articles 1674 et suivants du code civil,
-dire que la promesse de vente signée par Mme [R] était manifestement lésionnaire,
-faire droit à la demande de rescision du prix sur la base fixée par le cabinet [G],
A titre très infiniment subsidiaire :
-désigner trois experts tenus de dresser un seul procès-verbal et de ne former qu'un avis à la pluralité des voix,
-dire que cette expertise sera à la charge de la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence,
En tout état de cause :
-débouter la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-condamner la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence à lui verser la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-la condamner à lui verser la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 1er décembre 2015.
MOTIFS de la DECISION :
Il résulte des articles 287 et 288 du code de procédure civile que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée, il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer ; en l'occurrence, Mme [J], si elle indique ne pas avoir été présente lors de la signature de l'acte du 19 avril 2000 et ne pouvoir donc se prononcer sur sa véracité, n'en fait pas moins valoir que Mme [R] n'a eu de cesse, depuis l'origine, de dénier sa signature et de remettre en cause l'authenticité de la promesse litigieuse ; la comparaison entre la signature figurant sur la promesse synallagmatique de vente du 19 avril 2000 et celle apposée par Mme [R] sur une procuration notariée reçue le 17 avril 2000 par Me [S], notaire, permet pourtant de se convaincre que la signature contestée est celle de l'intéressée.
Il convient de relever qu'aux termes de la procuration du 17 avril 2000, qu'un notaire de l'étude [S] avait fait signer à Mme [R] à la maison de retraite « [Établissement 1] » à Majilai (04) où elle avait alors sa résidence, celle-ci a donné mandat à Mme [J], instituée comme sa légataire universelle, d'une part, d'acquérir à titre de licitation, moyennant le prix de 1 740 000 Fr (265 261,29 €) le tiers indivis (détenu par son frère [J] [R]) dans l'immeuble situé [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 3]e et, d'autre part, de conclure auprès de la Société marseillaise de Crédit, sous diverses garanties, un prêt de 1 840 000 Fr, dont 1 740 000 Fr en vue de financer le prix d'acquisition, le solde étant destiné à régler la provision sur frais de licitation et d'affectation hypothécaire.
La signature est, en effet, semblable sur les deux documents, établis à deux jours d'intervalle, comme d'ailleurs les paraphes, qui y sont apposés sur chacune des pages ; il s'agit d'une signature hésitante, qui trahit l'âge de son auteur (77 ans), mais qui est bien de sa main ; en outre, il est produit l'attestation d'un certain [E] [U], se présentant comme son conseiller en gestion de patrimoine, qui affirme s'être déplacé, à sa demande, sur son lieu d'hospitalisation pour lui faire signer la promesse et qui indique qu'elle a signé celle-ci à sa présence approuvant chaque point ; le fait que la promesse mentionne qu'elle a été signée, le 20 avril 2000, à [Localité 1], ce qui, à l'évidence, n'est pas le cas, ne saurait remettre en cause l'authenticité de la signature.
En l'état de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2014, rejetant le pourvoi contre l'arrêt de cette cour du 16 décembre 2011, il a été définitivement jugé que l'acte du 19 avril 2010 constitue une promesse synallagmatique de vente et non, comme l'avait retenu le tribunal, une promesse unilatérale, nulle et de nul effet faute d'avoir été enregistrée dans le délai prévu par l'article 1589-2 du code civil.
Mme [J] invoque l'existence d'une collusion frauduleuse entre le Crédit Immobilier de France et M. [U], dont elle indique qu'il n'était pas le conseil de Mme [R], mais du frère de celle-ci, lequel avait, selon elle, des intérêts distincts de ceux de sa s'ur dans la mesure où il souhaitait vendre sa part indivise dans l'immeuble, objet de la promesse, tandis que sa s'ur voulait y conserver son logement (sic) ; pour autant, si M. [U] est présenté comme le conseiller financier de M. [R] dans un courrier adressé en télécopie, le 14 octobre 1999, par la société FDI Habitat (filiale du Crédit Immobilier de France) au notaire de celui-ci, il n'en demeure pas moins qu'il est également intervenu pour le compte de Mme [R], puisqu'il a été rendu destinataire de la proposition d'achat du Crédit immobilier de France transmise, le 16 novembre 1999, par l'intermédiaire de Me [S] ; l'affirmation selon laquelle les intérêts des consorts [R] étaient distincts ne résulte d'aucun élément du dossier, quand bien même Mme [R] aurait manifesté le désir à plusieurs reprises, fin 2009, lorsqu'elle était hospitalisée au CH de [Localité 3], avant d'être admise en maison de retraite à compter du 3 avril 2000, de retourner dans son appartement.
L'intimée dénonce également l'attitude ambigüe de Me [S], dont elle précise qu'il n'a jamais été le notaire de Mme [R] ; certes, les courriers, qu'a notamment adressé ce notaire, le 16 novembre 1999, à Mme [R] et à Mme [J], font apparaître qu'il était bien le mandataire du Crédit Immobilier de France, mais l'argument développé est en lui-même sans incidence sur la validité de la promesse litigieuse, sachant que Me [S] a établi la procuration notariée du 17 avril 2000 pour le compte de Mme [R], ainsi que l'acte du 20 avril 2000 par lequel celle-ci, représentée par Mme [J], a contracté auprès de la Société Marseillaise de Crédit le prêt de 1 840 000 Fr.
Il est ensuite soutenu que Mme [R] ne pouvait valablement donner son consentement, le 19 avril 2010, compte tenu de son état de santé gravement altéré tant du point de vue physique que neurologique et qu'elle ne pouvait s'engager de manière consciente, éclairée et volontaire, d'autant qu'elle était amenée à réaliser, en peu de temps, une série d'actes complexes, à savoir l'emprunt destiné à acquérir les droits de son frère dans l'indivision, l'octroi de garanties dérogatoires pour le remboursement du prêt, l'acquisition par licitation des droits de son frère et la vente sous diverses conditions suspensives de l'ensemble immobilier, dont l'acte authentique devait intervenir sous un délai de 18 mois.
A cet égard, l'article 1108 du code civil dispose que la validité d'une convention est notamment conditionnée par le consentement de la partie qui s'oblige ; il ressort, par ailleurs, de l'article 414-1 du même code que pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit et que c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte ; l'article 414-2 énonce enfin que de son vivant, l'action en nullité n'appartient qu'à l'intéressé et qu'après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans les cas suivants : 1° Si l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental ; 2° S'il a été fait alors que l'intéressé était placé sous sauvegarde de justice ; 3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d'ouverture d'une curatelle ou d'une tutelle ou si effet a été donné au mandat de protection future.
En l'occurrence, force est de constater que lors de la signature de la promesse du 19 avril 2000, Mme [R] n'était l'objet d'aucune action tendant à l'ouverture d'une mesure de protection, dont le juge des tutelles aurait été saisi ; Mme [J], qui était bénéficiaire d'un testament, de sa part, recueilli le 1er février 2000 par Me [S] et qui avait accepté d'être désignée comme sa mandataire aux termes de la procuration du 17 avril 2010, n'avait pas alors mis en cause l'insanité d'esprit de l'intéressée, bien qu'elle ait été à même, en tant que médecin, d'apprécier ses capacités mentales à consentir de tels actes.
Des pièces médicales versées aux débats, il ressort que :
-lors d'une hospitalisation de Mme [R] au CH de [Localité 3] (du 17 au 25 octobre 2009), il est diagnostiqué un syndrome dépressif pour lequel les psychiatres ont évoqué une hystérie de conversion et, sur le plan neurologique, un état dégénératif avec une atrophie cérébrale (courrier du docteur [C] du 22 novembre 2009), le compte-rendu d'hospitalisation faisant état d'une bradypsychie, d'un trouble de l'attention, mais d'une orientation correcte dans le temps et l'espace ;
-le 6 janvier 2000, il est fait état d'un syndrome démentiel dégénératif peut-être dans un contexte de Parkinson et d'un syndrome dépressif réactionnel (courrier du docteur [P]) ;
-après que Mme [R] eut subi une opération pour un adénocarcinome du colon gauche, il est noté, le 11 février 2000, une régression neuropsychique et une aggravation du Parkinson (courrier du docteur [D]) et, le 5 mars 2000, un syndrome parkinsonien avec troubles cognitifs associés entraînant une perte d'autonomie (compte-rendu du docteur [N]);
-à l'occasion d'une convalescence de Mme [R] (du 6 mars au 3 avril 2000) au CH de [Localité 3], il est toujours diagnostiqué un syndrome Parkinsonien et un déficit cognitif (courrier du docteur [C] du 20 avril 2000) ;
-alors qu'elle réside à la maison de retraite [Établissement 2], il est relevé une régression motrice s'inscrivant dans le cadre d'une atrophie cortico basale probable,(déficit cognitif, syndrome extra pyramidal, apraxie de la marche (courrier du docteur [H] du 12 mai 2000).
Au cours de la période d'octobre 1999 à mai 2000, Mme [R] présentait donc des troubles cognitifs et, de façon cyclique, un état dépressif, associés à une perte d'autonomie ; de plus, elle avait subi, en janvier 2010, une opération chirurgicale, qui avait consisté en l'ablation d'une partie du colon gauche atteint d'une tumeur cancéreuse ; dans un certificat en date du 16 décembre 2014, produit aux débats, le professeur [V], neurologue, consulté par Mme [J], a émis l'avis suivant : Il est possible d'affirmer que Mme [R] souffrait d'une pathologie neurologique altérant ses facultés mentales. Le diagnostic de cette altération des facultés mentales pouvait être porté dès décembre 1999 devant l'altération des tests neuro psychologiques pratiqués. En particulier, la patiente ne connaissait pas son âge en décembre 1999, ne pouvait faire aucun calcul de tête et avait une altération dans les facultés d'apprentissage, d'orientation et de résolution des problèmes. La cause exacte de cette altération reste hypothétique : les données présentées sont insuffisantes pour conclure entre une dégénérescence cortico basale, une démence Parkinsonienne ou autre syndrome démentiel. (') Au vu de ces éléments, la patiente était dans l'incapacité de donner un consentement éclairé le 19 avril 2000.
Cet avis a cependant été donné a posteriori au vu des pièces du dossier médical de Mme [R], alors qu'aucune action tendant à l'ouverture d'une mesure de protection n'avait été introduite ; en outre, même s'il indique aujourd'hui que sa spécialité de chirurgien ne lui donnait aucune compétence en neuropsychiatrie et qu'il ne s'était occupé de Mme [R] que d'un point de vue humain, sans intervenir dans les divers protocoles thérapeutiques mis en place, son rôle n'ayant consisté qu'à l'orienter vers les services les mieux adaptés à sa situation, le docteur [W] n'en a pas moins indiqué, dans un courrier adressé le 29 décembre 2000 à l'un de ses confrères, que depuis l'admission de Mme [R] à la maison de retraite « [Établissement 1] » à [Localité 4] (3 avril 2000), celle-ci s'était dégradée progressivement sur le plan psychiatrique, recommençant à être dépressive, mais gardant une conscience et un raisonnement clairs.
La preuve de l'altération des facultés mentales de Mme [R] à la date de signature de la promesse de vente du 19 avril 2000 n'est pas dès lors suffisamment rapportée au point de justifier que soit prononcée la nullité de l'acte pour défaut de consentement ; rien ne justifie par ailleurs, que soit ordonnée une expertise médicale sur pièces, dont les résultats ne pourront être qu'incertains.
La signature de la promesse de vente a été précédée, le 17 avril 2000, de l'établissement d'une procuration notariée par laquelle Mme [R] a donné mandat à Mme [J] d'acquérir à titre de licitation, le tiers indivis détenu par son frère, [J] [R], dans l'immeuble situé [Adresse 3] et de conclure auprès de la Société marseillaise de Crédit un prêt de 1 840 000 Fr destiné notamment à financer le prix d'acquisition ; Mme [J] n'est pas fondée à soutenir qu'elle ignorait le projet de vente de l'immeuble au Crédit Immobilier de France et qu'elle a accepté, dans l'ignorance de ce projet, de signer la licitation et le prêt afférent, alors qu'il est expressément convenu, dans l'acte du 20 avril 2000, auquel est intervenu M. [X] agissant pour le compte du Crédit Immobilier de France ([Localité 5]), que l'indemnité d'immobilisation devant être versée à Mme [R] lors de la réalisation des conditions suspensives afférentes à la promesse de vente synallagmatique intervenue (') le 19 avril 2000 sera affectée à la garantie du prêt, ce qui est accepté par le représentant de la banque.
Enfin, Mme [J] invoque l'existence d'une rescision pour lésion sur le fondement des articles 1674 et suivants du code civil en produisant un rapport d'évaluation de l'ensemble immobilier considéré (situé [Adresse 4], [Adresse 5] et 50, rue d'Emdoume à Marseille) établi le 11 février 2009 par le cabinet d'expertises [G] et associés.
Pour s'opposer à cette prétention, la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence, venant aux droits du Crédit Immobilier de France, fait valoir que celle-ci n'a été formulée, par voie d'exception, que par des conclusions notifiées le 17 avril 2005 devant le tribunal et qu'elle se trouve ainsi atteinte par la prescription de deux ans édictée à l'article 1676 du code civil, courant à compter de l'acte litigieux du 19 avril 2000 ; pour autant, il est de principe que la prescription prévue par ce texte ne commence à courir, en cas de vente sous conditions suspensives, qu'à compter du jour de leur réalisation ou de la renonciation au bénéfice de ces conditions.
Or, en l'occurrence, la promesse synallagmatique du 19 avril 2000 a été conclue sous diverses conditions suspensives énoncées à l'article 7 (en cas de ZIF, renonciation de la ville de [Localité 1] à son droit de préemption et de tout autre bénéficiaire d'un droit de préemption; régularisation par les héritiers de [J] [R] de la cession au profit d'[P] [R] de l'acquisition à titre de licitation de la quote-part de celui-ci; régularisation de la vente des parcelles [J], ville de [Localité 1] et Bisaccia dans un délai maximum de huit mois; obtention par le bénéficiaire d'un permis de démolir et de construire devenus définitifs pour une SHON de 12 200 m2, obtention d'une mainlevée de saisie ou d'inscription hypothécaire sur le terrain; obtention d'une autorisation définitive en CDEC pour 2200 m2 de surface de vente à vocation alimentaire et pour 1300 m2 de surface de vente à vocation de bricolage), dont il n'est pas soutenu qu'elles ont toutes été réalisées ou que l'acquéreur y a renoncé ; il est seulement acquis aux débats que la vente par licitation, au prix de 1 740 000 Frs, du tiers indivis de l'immeuble à la veuve de [J] [R] a été régularisée le 20 avril 2000 et que la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence n'a expressément renoncé qu'à l'une des conditions suspensives (régularisation de la vente des parcelles [J], ville de [Localité 1] et Bisaccia) ; l'action en rescision exercée par Mme [J], par conclusions notifiées le 17 avril 2005 devant le tribunal, n'est donc pas affectée par la prescription.
Il résulte cependant de l'article 1677 du code civil que la preuve de la lésion (de plus de sept douzièmes) ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.
Au cas d'espèce, Mme [J] s'appuie sur un rapport d'évaluation du cabinet [G] et associés qui, après avoir indiqué que les parcelles concernées (E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]), représentant une surface totale de 1298 m2, étaient classées, à la date du 19 avril 2000, en zone UAc « noyaux villageois » avec un COS non règlementé, mais une constructibilité limitée par les contraintes du règlement de la zone, a retenu une SHON de 5460 m2 (2940 m2 pour le sous-ensemble 1 'parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] affectées d'un emplacement réservé' d'une surface de 680 m2 au sol correspondant à 63 places de stationnement répartis sur trois niveaux en sous-sol et à 42 logements de 70 m2 en moyenne ; 2520 m2 pour le sous-ensemble 2 'parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]' d'une surface de 618 m2 au sol correspondant à 54 places de stationnement répartis sur trois niveaux en sous-sol et 36 logements de 70 m2 en moyenne) et un prix moyen de 2720 Frs le m2 de SHON en valeur 2000, pour parvenir à un prix de 14 851 200 Frs arrondi à 14 850 000 Frs ; il apparaît cependant que le prix de 5 500 000 Frs, convenu dans la promesse de vente du 19 avril 2000, l'a été en fonction d'une SHON minimale de 4000 m2, les parcelles concernées étant incluses dans un ilot plus important, que le Crédit Immobilier de France se proposait alors d'acquérir en vue de la réalisation de 12 208 m2 de logements, d'activités et de commerces en rez-de-chaussée, outre 222 places de parking en sous-sol ; de plus, l'évaluation à 2720 Frs le m2/SHON pour des logements ne repose sur aucun terme de comparaison pertinent, contemporain à la promesse de vente, si ce n'est la référence à un programme de logements collectifs développée sur la parcelle voisine, s'étant négocié sur la base de 520 € le m2/SHON en 2006.
Surtout, les éléments du dossier démontrent que le prix proposé et accepté a été dicté par la loi de l'offre et de la demande ; en effet, le directeur du développement d'un promoteur concurrent, la société Les Nouveaux Constructeurs (M. [B]), également intéressé par le projet, atteste que Mme [R], qu'il a rencontrée plusieurs fois en 1999 et 2000, ' cherchait à obtenir le meilleur prix d'acquisition, raison pour laquelle le Crédit Immobilier de France (M. [X]) a écrit à Me [S], le 23 novembre 1999, que M. [U] l'ayant informé de la surenchère des Nouveaux Constructeurs à hauteur de 1275 Frs/m2 SHON, il avait été décidé de porter la proposition à 1300 Frs/m2 SHON ; les faits invoqués au soutien de la demande ne sont donc pas assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer l'existence d'une lésion.
L'acte du 19 avril 2000, conclu sous diverses conditions suspensives, dispose qu'à peine de nullité des présentes, la réalisation de la vente devra être constatée par acte notarié dans le délai de 2 (deux) mois de la réalisation des conditions suspensives ; dès lors, la vente ne saurait, dans l'immédiat, être déclarée parfaite et il ne peut davantage en être ordonné l'exécution forcée ; il convient seulement de proroger les délais prévus à l'article 9 pour la validité de la promesse et de condamner Mme [J], selon des modalités qui seront précisées ci-après, à laisser la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence effectuer tous sondages, mesurages et études sur le terrain en vue de l'établissement des dossiers techniques nécessaires au dépôt des demandes de permis de lotir, de défricher, de démolir ou de construire, conformément aux dispositions de l'article 4.
Au regard de la solution apportée au règlement du litige, Mme [J] doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, y compris ceux afférents à la décision cassée, ainsi qu'à payer à la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence la somme de 5000 € au titre des frais non taxables, qu'elle a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Vu l'arrêt du 16 décembre 2011 devenu définitif en l'état du rejet du pourvoi aux termes de l'arrêt rendu le 15 janvier 2014, la Cour de cassation (3ème chambre civile),
Rejette l'ensemble des demandes présentées par [K] [J],
Dit que la promesse synallagmatique de vente conclue le 19 avril 2000 sous diverses conditions suspensives est valide et doit recevoir exécution,
Donne acte à la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence, venant aux droits du Crédit Immobilier de France (Vaucluse) de son choix de renoncer à la condition suspensive liée à la régularisation de la vente des parcelles [Adresse 7],
Dit que les délais prévus par l'article 9 de l'acte du 19 avril 2000 seront prorogés de telle sorte que de nouveaux délais de douze mois plus six mois commenceront à courir à compter de la date du présent arrêt,
Condamne Mme [J] à laisser la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence effectuer tous sondages, mesurages et études sur le terrain, objet de l'acte, en vue de l'établissement des dossiers techniques nécessaires au dépôt des demandes de permis de lotir, de défricher, de démolir ou de construire, conformément aux dispositions de l'article 4, sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée,
Condamne Mme [J] aux dépens de première instance et d'appel, y compris ceux afférents à la décision cassée, ainsi qu'à payer à la Compagnie Immobilière et Foncière de Provence la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
LE GREFFIERLE PRESIDENT
