COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 21 JANVIER 2016
jlg
N° 2016/ 48
Rôle N° 14/13525
SCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE 2A
C/
SA MMA IARD
Syndicat des copropriétaires L'ensemble Immobilier dénommé 'CENTRE ROUTIER DU MIDI'
Grosse délivrée
le :
à :
Me Frantz AZE
Me Jean-Rémy DRUJON D'ASTROS
l'ASSOCIATION SCHWANDER ARRIVAT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Juin 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 10/10117.
APPELANTE
SCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE 2A prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 4]
représentée par Me Frantz AZE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
SA MMA IARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., [Adresse 2]
représentée par Me Jean-Rémy DRUJON D'ASTROS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble Immobilier dénommée 'CENTRE ROUTIER DU MIDI' dénommé désormais [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic ADYAL PM SUD dont le siège social est sis [Adresse 1].
demeurant [Adresse 1]
représenté par l'ASSOCIATION SCHWANDER ARRIVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Novembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2016,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
La SCI 2A est propriétaire de divers lots à usage de bureaux et d'entrepôt dans un groupe d'immeubles en copropriété dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 3].
Le syndicat des copropriétaires de ce groupe d'immeubles (le syndicat des copropriétaires) a souscrit auprès de la société Winterthur, une police dénommée Indusplan, à effet du 1er janvier 2000.
Le 8 septembre 2006, les locaux de la SCI 2A ont été endommagés par un incendie.
Par ordonnance de référé du 30 mai 2008, M. [Y] [U] a été désigné en qualité d'expert à la demande de la SCI 2A et la société MMA, qui vient aux droits et obligations de la société Winterthur, a été condamnée à lui payer une provision de 200 000 euros.
En exécution de cette ordonnance, la société MMA à payé à la SCI 2A la somme de 200 196,77 euros le 9 juin 2008.
Dans son rapport établi le 24 août 2009, M. [U], après avoir indiqué qu'à son avis l'ouvrage était réparable, conclut en ces termes :
« Il ressort de l'analyse des documents techniques, des évaluations et des observations des parties que les travaux de réhabilitation de l'immeuble litigieux impliquent une dépense totale que nous estimons à 4 294 419 euros HT y compris toutes sujétions, soit 5 136 125,10 euros TTC.
Cette somme se décompose principalement comme suit :
1. Travaux directement induits par l'incendie ou ses conséquences : 2 024 134 € HT dont :
-1 204 599 € HT concernant les parties communes,
-819 535 € HT concernant les parties privatives.
2. Les travaux propres à réparer des défauts originels affectant la structure ou à remédier à la vétusté, voire à une insuffisance d'entretien concernant spécifiquement les parties communes : 733 678 € HT.
3. Travaux spécifiques à la mise en conformité du bâtiment aux normes et règlements en vigueur : 1 133 462 € HT dont :
-429 143 € HT concernant les parties communes,
-704 319 319 € HT concernant les parties privatives.
4. Travaux d'amélioration : 403 145 HT dont :
-5 288 € HT concernant les parties communes,
-397 857 € HT concernant les parties privatives. »
Par actes du 31 mai 2010 et du 20 juillet 2010, la SCI 2A et le syndicat des copropriétaires ont respectivement assigné la société MMA et les deux instances ont été jointes.
Par lettre du 14 janvier 2010, la société MMA a informé la SCI 2A qu'elle faisait application de la règle proportionnelle de prime « pour non respect des obligations contractuelles liées à la non vérification des extincteurs, RIA et installations électriques », et a offert de lui payer :
-la somme de 573 382,15 euros au titre de l'indemnité immédiate déduction faite de l'acompte de 200 196,77 euros,
-la somme de 314 543,12 euros au titre de l'indemnité différée sous réserve de la production des documents justificatifs contractuellement prévus.
Elle a joint à sa lettre le décompte suivant :
« dommages vétusté déduite''''''''..660 410,84 €
« frais et pertes + mise aux normes + DD''.189 625,87 €
« pertes de loyers'''''''''''''.219 456,00 €
« honoraires expert sur immédiat'''''''22 251,54 €
« total ° 1 '''''''''''''''...1 091 744,24 €
« déduire frais et pertes (DD + mise aux
Normes) car paiement subordonné à
production de justificatifs''''''''''189 625,87 €
« déduire honoraires d'expert car paiement
subordonné à production des justificatifs''''22 251,54 €
« reste avant réduction proportionnelle''''.879 866,84 €
« vétusté récupérable''''''''''''.144 132,41 €
« frais et pertes'''''''''''''''189 625,87 €
« honoraires expert immédiat + différé''''..24 002,42 €
« total n° 2.''''''''''''''.........357 760,60 €
« total général''''''''''''''..1 237 627,43 €
« application de la réduction proportionnelle
de prime sur indemnité immédiate
taux 0,8792 reste''''''''''''.773 578,92 €
« déduire acompte versé sur loyers réclamés''.200 196,77 €
« reste indemnité immédiate RP déduite''''573 382,15 €
« et indemnité différée RP déduite''''''.314 543,12 €
« total du dossier '''''''''''''1 088 122,04 € HT »
Par une autre lettre du 14 janvier 2010, la société MMA a également informé le syndicat des copropriétaires qu'elle faisait application de la règle proportionnelle de prime « pour non respect des obligations contractuelles liées à la non vérification des extincteurs, RIA et installations électriques », et a offert de lui payer :
-la somme de 648 676,39 euros au titre de l'indemnité immédiate déduction faite de l'acompte de 150 000 euros,
-la somme de 357 711,45 euros au titre de l'indemnité différée sous réserve de la production des documents justificatifs contractuellement prévus.
Elle a joint à sa lettre le décompte suivant :
« dommages vétusté déduite''''''''..908 412,63 €
« frais et pertes + mise aux normes + DD''.183 370,13 €
« honoraires expert sur immédiat'''''''21 517,46 €
« total ° 1 '''''''''''''''...1 113 300,23 €
« déduire frais et pertes (DD + mise aux
Normes) car paiement subordonné à
production de justificatifs''''''''''183 370,13 €
« déduire honoraires d'expert car paiement
subordonné à production des justificatifs''''21 517,46 €
« reste avant réduction proportionnelle''''.908 412,63 €
« vétusté récupérable''''''''''''.200 279,45 €
« frais et pertes'''''''''''''''183 370,13 €
« honoraires expert immédiat + différé'''''23 210,58 €
« total n° 2.''''''''''''''..........406 860,16 €
« total général''''''''''''''..1 315 272,80 €
« application de la réduction proportionnelle
de prime sur indemnité immédiate
taux 0,8792 reste'''''''''''''798 67639 €
« déduire acompte versé sur dommages urgents'200 196,77 €
« reste indemnité immédiate RP déduite'''''648 676,39 €
« et indemnité différée RP déduite'''''''.357 711,45 €
« total du dossier '''''''''''''1 156 387,84 € HT »
Dans chacune des deux lettres susvisées, la société MMA a précisé :
« Enfin, aucun règlement quelconque ne pourra être effectué tant que la SCI 2A ne produira pas la mainlevée de la garantie qui affecte l'ouvrage, et que la copropriété n'aura pas communiqué le CERFA 3233 concernant les lots des deux autres copropriétaires permettant de justifier qu'ils sont libres de toute inscription quelconque. »
Le 4 avril 2012, la société MMA a payé la somme de 543 482,15 euros à la SCI 2A.
Par jugement du 10 juin 2013, le tribunal de grande instance de Marseille a :
-écarté la réduction proportionnelle de prime opposée par la société MMA à la SCI 2A et au syndicat des copropriétaires,
-dit que l'application par la société MMA de c'fficients de vétusté à sa proposition d'indemnisation est fondée,
-condamné la société MMA à payer à la SCI 2A une indemnité de 493 948,52 euros HT décomposée comme suit :
-indemnité immédiate : 136 187,92 euros HT (879 866,84 € - 743 678,92 € déjà versés),
-indemnité différée : 357 760,60 euros HT,
-dit que le paiement de l'indemnité différée interviendra sur justificatif des travaux de reprise et présentation des factures de ceux-ci,
-condamné la société MMA à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 165 272,80 euros TTC se décomposant comme suit :
-indemnité immédiate : 758 412,64 euros TTC (908 412,64 € - 150 000 € déjà versés),
-indemnité différée : 406 860,16 euros TTC,
-dit que le paiement de l'indemnité différée interviendra sur justificatif des travaux de reprise et présentation des factures de ceux-ci,
-rejeté toutes autres conclusions,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné la société MMA à payer à la SCI 2A et au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société MMA aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.
La SCI 2A a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 8 juillet 2014.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 23 janvier 2015 et auxquelles il convient de se référer, elle demande à la cour :
-de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté l'application de la règle proportionnelle,
-le réformant,
-de dire et juger que la société MMA n'a pas régulièrement rempli ses obligations contractuelles à son égard,
-de dire et juger son offre d'indemnisation insuffisante et tardive,
-de dire et juger que la société MMA n'est pas fondée à faire application de coefficients de vétusté,
-de dire et juger que, du fait de l'inexécution de ses obligations, la société MMA lui a occasionné divers préjudices et qu'elle doit être condamnée à les réparer,
-de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société MMA de sa demande d'application de la règle proportionnelle,
-de condamner la société MMA à lui payer la somme de 1 357 590,18 euros (830 351,01 € + 395 238 € + 132 001,17 €) réévaluée en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction entre la date du sinistre et celle de l'exécution des condamnations qui seront prononcées à son encontre, sous déduction des provisions déjà versées et assortie des intérêts légaux capitalisés à compter du 4 février 2008,
-à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait jugé que la société MMA est fondée à faire application de coefficients de vétusté, de la condamner à lui payer la somme de 1 305 011,21 euros réactualisée en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction entre le 6 septembre 2006 et l'exécution de cette condamnation, sous déduction des provisions déjà versées, et assortie des intérêts légaux capitalisés à compter du 4 février 2008,
-de condamner la société MMA à lui payer :
-les intérêts légaux capitalisés sur la somme de 189 685,87 euros qu'elle lui a payée au titre des frais et pertes du 4 février 2008 jusqu'au 4 avril 2012,
-la somme de 46 413,37 euros TTC outre les intérêts de droit capitalisés à compter de la date des paiements correspondant au titre des dépenses générées par le sinistre,
-les intérêts légaux capitalisés sur l'indemnité de 219 456,00 qu'elle lui a payée au titre des pertes de loyers du 8 septembre 2006 au 4 avril 2012,
-la somme de 5 897,58 euros au titre des honoraires de l'expert d'assuré avec les intérêts légaux capitalisés à compter du 4 février 2008,
-de dire et juger qu'en sa qualité de copropriétaire directement intéressé à la solution du litige, elle justifie d'un intérêt à s'associer aux demandes présentées par le syndicat des copropriétaires notamment au titre des travaux destinés à remédier à des défauts originels ou à la vétusté, voire à une insuffisance d'entretien,
-de faire droit en conséquence aux demandes du syndicat des copropriétaires,
-de condamner la société MMA à lui payer au titre des pertes de loyers la somme de 2 834 766,54 euros assortie des intérêts au taux légal et capitalisés à compter de chaque échéance trimestrielle,
-à titre subsidiaire, de condamner la société MMA à lui payer la somme de 251 640,39 euros correspondant aux pertes de loyers subies du 8 septembre 2007 au 4 avril 2012, cette indemnité devant être assortie des intérêts légaux capitalisés à compter du 5 avril 2012,
-de dire et juger que la société MMA devra régler sans délai les indemnités qui seront mises à sa charge,
-de condamner la société MMA à lui payer la somme de 18 950,68 euros en remboursement des honoraires de M. [U], assortie des intérêts de droit capitalisés à compter de leur paiement,
-de condamner la société MMA à lui payer la somme de 25 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de la condamner aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 29 septembre 2014 et auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
-de dire qu'il n'est pas assujetti à la TVA,
-de débouter la société MMA de ses demandes,
-de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la règle de la réduction proportionnelle de prime et refusé de subordonner le versement des sommes qui lui sont dues à la production du CERFA 3233,
-d'infirmer le jugement pour le surplus,
-de dire et juger fautif et préjudiciable le refus par la société MMA de lui verser l'indemnité due,
-de dire et juger qu'en l'absence de versement de cette indemnité, l'ouvrage n'a pu être réparé et qu'à ce jour cette réparation est désormais illusoire,
-de condamner à titre principal la société MMA à lui payer, sur le fondement des dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil, la somme de 2 847 249,60 euros TTC,
-à titre subsidiaire,
-de condamner la société MMA à lui payer en exécution de contrat d'assurance, la somme principale de 2 497 887,60 euros TTC de laquelle il faudra déduire l'acompte de 150 000 euros :
-1 204 599 euros HT au titre des travaux directement induits par l'incendie ou par ses conséquences,
-733 678 euros HT au titre des travaux propres à remédier à des défauts originels affectant la structure ou à remédier à la vétusté, voire une insuffisance d'entretien,
-138 008 euros HT au titre des travaux spécifiques à la mise en conformité du bâtiment aux normes et règlements en vigueur,
-5 288 euros HT au titre des travaux d'amélioration,
-de dire et juger que la somme de 2 497 887,60 euros TTC correspondant au coût de la remise en état des parties communes de l'ensemble immobilier sera indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction valeur septembre 2006 jusqu'à la décision à intervenir, date à partir de laquelle cette somme indexée produira intérêts au taux légal,
-de dire et juger que le principe du paiement différé de l'indemnité est dès lors sans objet, puisque l'immeuble n'étant pas réparable, il n'y aura pas lieu à produire les factures destinées à justifier de la réparation de celui-ci,
-de condamner la société MMA à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé, sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
-de la condamner à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 7 janvier 2015 et auxquelles il convient de se référer, la société MMA demande à la cour :
-de réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande d'application de la règle proportionnelle,
-de le confirmer pour le surplus,
-de dire et juger satisfactoires ses offres de règlement formulées le 14 janvier 2010,
-concernant la SCI 2A,
-de fixer à la somme de 773 382,15 euros l'indemnité immédiate due à la SCI 2A,
-de constater qu'elle a réglé à la SCI 2A la somme de 743 678,92 euros et aux experts d'assuré la somme de 29 900 euros soit un total de 773 578,92 euros,
-de dire qu'elle a rempli ses obligations de ce chef et de débouter la SCI 2A de toute autre demande au titre de l'indemnité immédiate,
-de fixer à la somme de 314 543,12 euros l'indemnité différée due à la SCI 2A sous réserve de la production des documents justifiant de la réalisation effective des travaux de reprise,
-de dire que l'indemnité différée ne pourra être réglée que contre remise des factures justifiant de l'accomplissement de travaux préparatoires,
-de dire et juger que les condamnations au profit de la SCI 2A devront être prononcées hors taxes,
-vu le règlement complémentaire de 139 187,92 euros au titre de l'exécution provisoire du jugement,
-de condamner, en tant que de besoin, la SCI 2A à lui rembourser les sommes trop perçues,
-de dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute dans l'accomplissement de ses obligations contractuelles,
-de débouter la SCI 2A de toute autre demande,
-concernant le syndicat des copropriétaires,
-de fixer à la somme de 648 676,39 euros l'indemnité immédiate due au syndicat des copropriétaires déduction faite de l'acompte de 150 000 euros déjà versé,
-de fixer à la somme de 357 711,45 euros l'indemnité différée due au syndicat des copropriétaires sous réserve de la production des factures justifiant de la réalisation des travaux de reprise,
-de dire que l'indemnité différée ne pourra être réglée que contre remise des factures justifiant de l'accomplissement des travaux préparatoires,
-vu le règlement de la somme complémentaire de 761 412,64 euros au titre de l'exécution provisoire du jugement,
-de condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes trop perçues,
-de débouter le syndicat des copropriétaires de toute autre demande,
-de débouter la SCI 2A et le syndicat des copropriétaires de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que de celle relative au paiement d'intérêts,
-de condamner la SCI 2A et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance qui comprendront notamment les honoraires d'expertise, ainsi qu'aux dépens d'appel.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2015.
Motifs de la décision :
Sur l'application de l'article L. 113-9 du code des assurances :
Ce texte dispose :
« L'omission ou la déclaration inexacte de la part de l'assuré dont la mauvaise foi n'est pas établie n'entraîne pas la nullité de l'assurance.
Si elle est constatée avant tout sinistre, l'assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l'assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l'assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l'assurance ne court plus.
Dans le cas où la constatation n'a lieu qu'après sinistre, l'indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarées. »
Selon l'article L. 113-2, 3° « l'assuré est obligé de déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour objet soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus. »
Pour justifier l'application de ce texte aux indemnités dues à la SCI 2A et au syndicat des copropriétaires, la société MMA expose, d'une part, qu'à la page « déclarations - conventions » des conditions particulières du contrat d'assurance il est expressément prévu que les installations électriques doivent être contrôlées au moins une fois par an par un vérificateur ou un organisme vérificateur qualifié par l'APSAD et que les documents justifiant de ces contrôles n'ont pas été produits, d'autre part, que les extincteurs et les robinets incendie armés n'ont fait l'objet d'aucune vérification alors que l'assuré avait déclaré faire vérifier annuellement les premiers et avoir souscrit un contrat de vérification semestriel pour les seconds.
Le manquement de l'assuré à son engagement de faire vérifier l'installation électrique ainsi que les extincteurs et les robinets incendie armés n'a pas pour effet de rendre inexactes ou caduques les déclarations qu'il a faites lors de la conclusion du contrat et de modifier l'opinion que l'assureur pouvait se faire du risque, en sorte que c'est par une exacte appréciation que le premier juge a retenu qu'il n'y avait pas lieu de réduire les indemnités dues à la SCI 2A et au syndicat des copropriétaires.
Sur la responsabilité de la société MMA dans la gestion du sinistre :
M. [U] a été désigné en qualité d'expert judiciaire à la demande de la SCI 2A qui, contrairement à l'avis de l'expert mandaté par la société MMA immédiatement après le sinistre, soutenait que les bâtiments endommagés n'étaient pas réparables et que leur démolition et leur reconstruction s'imposaient. Or l'expertise judiciaire a permis d'établir que les bâtiments pouvaient être réparés et la SCI 2A ne conteste pas l'avis de M. [U] sur ce point. Le retard lié à l'expertise judiciaire n'est donc pas imputable à la société MMA.
Le refus de la société MMA de payer l'indemnité offerte le 14 janvier 2010 à la SCI 2A était justifié dès lors qu'il résulte des pièces produites que la Société Générale, créancier hypothécaire de cette société, avait formé opposition à ce paiement et que ce n'est que par lettre du 10 janvier 2012 qu'elle l'a autorisé.
Par ordonnance du 10 août 2012, non frappée d'appel, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision au motif qu'il n'avait pas justifié de la production des documents auxquels la société MMA conditionnait son offre d'indemnisation. Dès lors, l'exigence exprimée par la société MMA dans son offre du 14 janvier 2010 pour le versement de l'indemnité immédiate, ne peut être imputée à faute.
La preuve d'une faute de la société MMA dans la gestion du sinistre n'étant pas établie, le syndicat des copropriétaires et la SCI 2A seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.
Sur la question de la vétusté :
Le paragraphe 9 des conditions générales « 0-Indus » de la police « Indusplan » prévoient que les bâtiments sont estimés d'après leur valeur au prix de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite, honoraires d'architectes compris.
Il résulte des conditions particulières de cette police que le syndicat des copropriétaires a toutefois souscrit la garantie complémentaire « valeur à neuf sur bâtiment suivant annexe 2 MI jointe ».
Ce qui suit est notamment stipulé dans l'annexe 2 MI :
« 1° Par dérogation au paragraphe 9 des conditions générales 0-Indus, les biens mobiliers et immobiliers désignés aux conditions particulières comme bénéficiant d'une indemnisation sur la base de leur valeur à neuf sont garantis dans les conditions ci-après :
2° Ces biens seront estimés à la suite de dommages assurés au titre des conditions générales 1-NC « incendie et risques divers » et/ou « dégâts des eaux » sur la base d'une « valeur à neuf » égale à la valeur de reconstitution (reconstruction ou remplacement) au prix du neuf au jour du sinistre, sans toutefois pouvoir dépasser la valeur définie au paragraphe 9 des conditions générales 0-Indus (ci-après dénommée « valeur d'usage ») majorée du quart de la valeur de reconstruction ou remplacement. »
Les indemnités dues à la SCI 2A et au syndicat des copropriétaires seront donc fixées en application de cette règle.
Sur l'indemnité due à la SCI 2A :
Dans le décompte annexé à son offre du 14 janvier 2010, la société MMA estime à la somme de 830 351,01 € HT la valeur de reconstitution des parties privatives de la SCI 2A au prix du neuf. Cette somme doit être retenue dès lors qu'elle est supérieure à celle de 819 535 € HT proposée par M. [U].
M. [U] indique dans son rapport que M. [G], architecte de la SCI 2A, a élaboré, en concertation avec la société Freyssinet, une étude détaillée qui s'est avérée pour de nombreux points très différente des évaluations faites par la cabinet Gab Robins, mandaté par la société MMA, et poursuit en ces termes :
« Il est apparu à l'analyse que certaines différences importantes s'expliquaient par le fait que M. [G] et la société Freyssinet avaient chiffré, au-delà du coût des seuls travaux propres à remédier aux dommages directement occasionnés par l'incendie, tous les travaux nécessaires et prestations à mettre en 'uvre pour rendre conforme le bâtiment réhabilité à sa destination (') c'est donc à partir des estimations initiales du cabinet Gab Robins, de l'offre faite par la société Freyssinet, des discussions et mises au point qui ont suivi que nous avons été en mesure d'établir le tableau ci-après, lequel prend en compte distinctement le coût des travaux propres à remédier aux conséquences directes du sinistre incendie et le coût des autres travaux en rapport avec les mises au normes, voire ceux induits par la vétusté et/ou les insuffisances d'entretien. »
L'expert ayant évalué à la somme de 395 238 € HT le coût des travaux d'amélioration sans que la SCI 2A ne conteste devant lui cette évaluation, il n'y a pas lieu de retenir cette somme pour l'estimation de la valeur de reconstitution au prix du neuf.
La SCI 2A indiquant elle-même qu'elle a fourni à l'expert les documents de nature à établir qu'elle avait réalisé des travaux d'aménagement d'un montant de 132 001,17 € HT, ce dernier en a nécessairement tenu compte, en sorte qu'il n'y a pas lieu non plus de retenir cette somme pour l'estimation de la valeur de reconstitution au prix du neuf.
La valeur définie au paragraphe 9 des conditions générales est de 660 410,84 euros HT.
Le quart de la valeur de reconstitution est de 207 587,75 € HT.
La somme de 660 410, 84 € majorée de la somme de 207 587,75 € étant supérieure à la somme de 830 351 €, c'est cette somme que la société MMA doit à la SCI 2A au titre de l'indemnité valeur à neuf.
Le contrat d'assurance prévoit que les frais et pertes divers « tels que définis à l'annexe jointe », sont plafonnés à la somme de 372 996 €.
La société MMA a réparti cette somme entre la SCI 2A et la syndicat des copropriétaires à hauteur de 189 625,87 € pour la première et de 183 370,13 € pour le second et cette répartition n'est pas contestée.
La SCI 2A ne conteste pas la somme de 219 456 € due au titre des pertes de loyers, contractuellement limitées à un an.
La société MMA ayant réglé directement les honoraires de l'expert d'assuré et ne devant aucune autre garantie à la SCI 2A, l'indemnité due à cette dernière s'élève en définitive à la somme de 1 239 432,87 € (830 351 € + 189 625,87 € + 219 456 €).
L'annexe 2 MI prévoit que l'indemnisation valeur à neuf ne sera due que si la reconstruction est effectuée dans un délai de deux ans à partir de la date du sinistre et que le montant de la différence entre l'indemnité valeur à neuf et l'indemnité correspondante en valeur d'usage ne sera payée qu'après reconstruction. La société MMA ayant toutefois opposé à tort une réduction de l'indemnité qui n'était pas justifiée et qui a placé les assurés dans l'impossibilité de pouvoir procéder à la reconstruction dans le délai de deux ans, le paiement du montant de la différence entre l'indemnité valeur à neuf et l'indemnité correspondante en valeur d'usage ne sera pas subordonné à la reconstruction.
La somme de 1 239 432,87 € produira intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2012, date à laquelle la société MMA, qui avait été mise en demeure, aurait dû la payer à la SCI 2A après la levée de l'opposition de la Société générale.
Sur l'indemnité due au syndicat des copropriétaires :
M. [U] a évalué à la somme globale de 1 938 277 € HT (1 204 599 € + 733 678 €) la valeur de reconstitution au prix du neuf des parties communes endommagées par l'incendie.
La société MMA a fixé à la somme de 850 048,47 euros HT la valeur définie au paragraphe 9, ce qui apparaît justifié au regard de la vétusté du bâtiment constatée par l'expert.
Le quart de la valeur de reconstitution étant de 484 569,25 € l'indemnité due au syndicat des copropriétaires au titre de la valeur à neuf sera limitée à la somme de 1 334 617,72 € HT, soit 1 610 541,26 TTC dans la mesure ou le syndicat des copropriétaires n'est pas assujetti à la TVA.
Il convient d'ajouter à cette somme de celle de 183 370,13 € au titre des frais et pertes divers.
La société MMA ayant réglé directement les honoraires de l'expert d'assuré et ne devant aucune autre garantie au syndicat des copropriétaires, l'indemnité due à ce dernier s'élève à la somme de 1 793 911,39 €.
Pour les raisons ci-dessus exposées, le paiement du montant de la différence entre l'indemnité valeur à neuf et l'indemnité correspondante en valeur d'usage ne sera pas subordonné à la reconstruction.
La somme de 1 793 911,39 €.produira également intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2012.
Par ces motifs :
Confirme le jugement déféré, mais seulement en ce qu'il écarte la réduction proportionnelle de prime opposée par la société MMA et en ce qu'il condamne la société MMA à payer à la SCI 2A et au syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais de l'expertise judicaire ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur le chefs infirmés et ajoutant au jugement ;
Dit que la société MMA n'a pas commis de faute dans la gestion du sinistre ;
Déboute la SCI 2A et le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » de leurs demandes de dommages et intérêts ;
Fixe à la somme de 1 239 432,87 euros l'indemnité totale due en vertu du contrat d'assurance « Indusplan » par la société MMA à la SCI 2A à la suite de l'incendie du 8 septembre 2006 ;
Condamne la société MMA à payer à la SCI 2A la somme de 1 239 432,87 euros de laquelle devront être déduites les provisions déjà versées ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2012 et que les intérêts échus pourront être capitalisés dans les conditions prévus par l'article 1154 du code civil ;
Fixe à la somme de 1 793 911,39 euros l'indemnité totale due en vertu du contrat d'assurance « Indusplan » par la société MMA au syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » à la suite de l'incendie du 8 septembre 2006 ;
Condamne la société MMA à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » la somme de 1 793 911,39 euros de laquelle devront être déduites les provisions déjà versées ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2012 et que les intérêts échus pourront être capitalisés dans les conditions prévus par l'article 1154 du code civil ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MMA à payer la somme de 3 000 euros à la SCI 2A et la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » ;
Condamne la société MMA aux dépens qui pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
