COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 21 JANVIER 2016
N° 2016/012
Rôle N° 13/21336
[D] [K]
[H], [I] [K]
[E] [U] [C] [R]
[P] [G] [R]
[C] [W] [O] [L]
[Y] [T] [L]
[A] [Q] [F] [N]
[P] [A] [L] [N]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
C/
MAF
[X] [W]
S.C.I. [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
Me L. NARDINI
Me J. MAGNAN
Me S. MAYNARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 17 Septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02911.
APPELANTS
Monsieur [D] [K]
né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
Madame [H], [I] [K] épouse [K]
née le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [E] [U] [C] [R]
né le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]
Madame [P] [G] [R] épouse [R]
née le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [C] [W] [O] [L]
né le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]
Madame [Y] [T] [L] épouse [L]
née le [Date naissance 5] 1974 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [A] [Q] [F] [N]
né le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 6] (Sénégal),
demeurant [Adresse 1]
Madame [P] [A] [L] [N] épouse [N]
née le [Date naissance 7] 1955 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice Monsieur [D] [Z] [K],
[Adresse 1]
Tous représentés et assistés par Me Laurence NARDINI, avocate au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
MAF
assignée en appel provoqué,
[Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN [D] MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON, substitué par Me Olivier MINO, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [X] [W]
assigné en appel provoqué
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON, substitué par Me Olivier MINO, avocat au barreau de TOULON
S.C.I. [Adresse 1],
inscrite au RCS de FREJUS sous le n° [Adresse 1],
représentée par ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 3]
représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Novembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Patricia TOURNIER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Jean-François BANCAL, Président
Mme Patricia TOURNIER, Conseillère (rédactrice)
Mme Marie-José DURAND, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2016,
Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige :
La SCI [Adresse 1] a fait construire un ensemble immobilier à [Localité 5] (83), dénommé [Adresse 1], constitué de cinq maisons mitoyennes, vendues en l'état futur d'achèvement.
Une mission complète de maîtrise d'oeuvre a été confiée au 'cabinet d'architectes' [L] [W] [K] [X] [X] [W] [R] [W] ou toute personne morale formée par les associés du cabinet pouvant s'y substituer, selon contrat en date du 16 décembre 2005.
Un règlement de copropriété et un état descriptif de division ont été reçus par acte notarié en date du 10 juillet 2007.
Selon acte de vente en date du 10 juillet 2007, la SCI [Adresse 1] a vendu aux époux [K] le lot n°1 et deux places de parkings ;
selon acte de vente en date du 7 août 2007, elle a vendu aux époux [R] le lot n°2 et deux places de parkings ;
selon acte de vente en date du 10 octobre 2007, elle a vendu aux époux [N] le lot n° 5 et deux places de parkings ;
selon acte de vente en date du 28 novembre 2007, elle a vendu aux époux [L] le lot n°4 et deux places de parkings.
Dans chacun des actes, il était prévu un achèvement le 31 décembre 2007.
La réception des travaux a eu lieu avec réserves le 21 décembre 2007 ;
les réserves ont été levées le 18 mars 2008.
Monsieur [X] [W] a établi une attestation datée du 18 mars 2008, aux termes de laquelle les villas du programme [Adresse 1] ont été livrées courant janvier 2008.
Par décision en date du 25 février 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan qui avait été saisi par la SCI [Adresse 1] de demandes en paiement du solde des prix de vente outre intérêts, à l'encontre de Monsieur et Madame [K], de Monsieur et Madame [R], de Monsieur et Madame [L], ainsi que de Monsieur et Madame [N], l'a déboutée de ces demandes et a ordonné une mesure de constatation en désignant Monsieur [C] en qualité de personne qualifiée conformément aux dispositions de l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation, avec mission de dire si les lots 1, 2, 4 et 5 et les parties communes sont achevés au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, dans la négative de décrire l'état d'avancement des travaux, de faire toutes constatations utiles notamment relatives au paiement du prix ou non par les acquéreurs, à la remise des clés ou non par le vendeur.
Par ordonnance en date du 22 avril 2009, les opérations du constatant ont été étendues à la société de fait [L] [W] [K] [X] [X] [W] [R] [W], à la MAF et à Monsieur [L] [W], intervenu volontairement en lieu et place de la société de fait susvisée.
Le rapport de constat a été établi le 12 novembre 2009.
Par acte d'huissier en date du 24 mars 2010, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [R], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [N] ont fait assigner la SCI [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, à l'effet de voir autoriser chacun des acquéreurs à consigner le solde du prix, de voir condamner la SCI [Adresse 1] au paiement de pénalités de retard, ainsi qu'au paiement de diverses sommes au titre des travaux de parachèvement et des non conformités, sollicitant subsidiairement une mesure d'expertise.
Parallèlement, par actes d'huissier en date des 30 avril et 3 mai 2010, la SCI [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Draguignan, dans le cadre d'instances distinctes, Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [N], Monsieur et Madame [R], outre Monsieur [X] [W] et la MAF dans chacune des instances, à l'effet de voir condamner chacun des acquéreurs au paiement du solde du prix de vente outre les intérêts de retard, et subsidiairement, si les immeubles vendus étaient considérés comme n'étant pas achevés au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, de voir dire l'architecte responsable de cet inachèvement et de le voir condamné in solidum avec la MAF, à réparer les préjudices subis par la concluante, à savoir à payer les soldes des prix de vente et les intérêts.
Par décision en date du 15 avril 2011, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance entre Monsieur et Madame [N] et la SCI [Adresse 1], dans le cadre de l'instance initiée le 24 mars 2010.
Les différentes instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 18 novembre 2011.
Monsieur et Madame [N] sont intervenus volontairement à l'instance par conclusions du 22 mars 2013.
Par décision en date du 17 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Draguignan a essentiellement :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de Monsieur et Madame [N],
- dit que l'ensemble des biens immobiliers litigieux sont achevés au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, depuis le mois de janvier 2008,
- condamné solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente ainsi qu'il suit :
' Monsieur et Madame [R] à payer à la SCI [Adresse 1], la somme de 15 835,70 €, au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts sur cette somme au taux de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
' Monsieur et Madame [K] à payer à la SCI [Adresse 1], la somme de 19 806,75 €, au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts sur cette somme au taux de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
' Monsieur et Madame [L] à payer à la SCI [Adresse 1], la somme de 19 570 €, au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts sur cette somme au taux de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
' Monsieur et Madame [N] à payer à la SCI [Adresse 1], la somme de 20 250 €, au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts sur cette somme au taux de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008,
- rejeté la demande complémentaire en paiement de la somme de 50 000 € de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement du solde du prix,
- dit irrecevables pour forclusion les demandes au titre des travaux de parachèvement et de non-conformités,
- rejeté en conséquence la demande des consorts [R], [K], [N], [L] et du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 1] à leur payer les sommes de 70 000 €, 31 500 €, 25 000 €, 30 000 € et 125 138 € au titre des travaux de parachèvement et de non-conformités,
- rejeté la demande des consorts [R], [K], [N], [L] tendant à la condamnation de la SCI [Adresse 1] à leur payer la somme de 48 600 € chacun, à titre de pénalités de retard suivant décompte arrêté au 30 avril 2013,
- rejeté la demande subsidiaire d'expertise judiciaire,
- constaté qu'aucun mandat n'existe entre le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] et la SCI [Adresse 1],
- rejeté la demande de résolution du mandat,
- dit que les demandes de la SCI [Adresse 1] tendant à voir condamner Monsieur [W] et la MAF à la relever de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans l'hypothèse où de telles condamnations seraient prononcées, et de les condamner in solidum à lui payer les soldes des prix de vente avec intérêts au taux de 1%, sont sans objet,
- condamné la SCI [Adresse 1] à payer à Monsieur [W] et à la MAF la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] ainsi que les consorts [R], [K], [N], [L] aux dépens incluant les frais de la mesure d'instruction confiée à Monsieur [C], à l'exception des dépens relatifs à la procédure engagée par la SCI [Adresse 1] à l'encontre de Monsieur [W] et de la MAF mis à la charge de la SCI [Adresse 1],
- dit qu'il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [R], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [N] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration reçue au greffe le 31 octobre 2013, en intimant exclusivement la SCI [Adresse 1].
Par actes d'huissier en date des 18 et 27 mars 2014, la SCI [Adresse 1] a fait assigner en appel provoqué Monsieur [X] [W] et la MAF.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 janvier 2014, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], les époux [K], les époux [R], les époux [L] et les époux [N] demandent à la cour au visa des articles R 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, du rapport de constat de la personne qualifiée du 12 novembre 2009, de l'article 1134 du code civil :
- de réformer la décision déférée,
- de dire que l'inachèvement de l'ensemble immobilier tel que constaté par la personne qualifiée s'impose aux parties,
- subsidiairement, de dire que les lots vendus ne sont pas conformes à leur destination et que les défauts de conformité et malfaçons rendent les ouvrages impropres à leur destination,
- en tout état de cause,
' de constater que la SCI [Adresse 1] n'a pas mis en oeuvre la procédure de constatation de l'achèvement des immeubles contractuellement prévue,
' de dire que la demande en paiement du solde du prix de vente est irrecevable,
' de condamner la SCI [Adresse 1] à payer les sommes de :
31 500 € à Monsieur et Madame [K],
30 000 € à Monsieur et Madame [R],
30 000 € à Monsieur et Madame [L],
25 000 € à Monsieur et Madame [N],
130 696,72 € au syndicat des copropriétaires,
à titre de dommages intérêts,
' de condamner la SCI [Adresse 1] à payer à chacun des copropriétaires le montant des pénalités de retard prévu dans leur acte d'acquisition, à savoir 25 € par jour de retard, soit la somme de 54 840 € suivant décompte du 1er janvier 2008 arrêté au 1er janvier 2014,
' de condamner la SCI [Adresse 1] à payer à chacun des copropriétaires ainsi qu'à la copropriété [Adresse 1], la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' de condamner la SCI [Adresse 1] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement.
Au terme de ses dernières écritures notifiées le 3 avril 2014, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et des prétentions, la SCI [Adresse 1] a formé appel incident et demande à la cour au visa des articles L 261-1 et suivants, R 261-1, R 261-14 du code de la construction et de l'habitation, des articles 1642-1 et 1648, 1147 du code civil, 246 du code de procédure civile :
- de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
' dit que l'immeuble vendu par la concluante est achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, depuis le mois de janvier 2008,
' condamné Monsieur et Madame [R], Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [N] au paiement des soldes respectifs du prix de vente dus par eux,
' dit irrecevables les demandes reconventionnelles des époux [R], [K], [L], [N] (ceux-ci s'étant au demeurant désistés), au titre des travaux de parachèvement et des non conformités,
' débouté les époux [R], [K], [L], [N] du surplus de leurs demandes,
- très subsidiairement, en cas de condamnation à l'encontre de la concluante,
de dire Monsieur [W] responsable de l'ensemble des préjudices subis par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires ainsi que par la concluante, et de le condamner avec la MAF à la relever de toute condamnation prononcée contre elle,
- statuant à nouveau, de condamner in solidum les époux [R], [K], [L], [N] et le syndicat des copropriétaires à payer à la concluante la somme de 50 000 € à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis par la concluante du fait du non paiement du solde du prix depuis le mois de janvier 2008,
- de condamner in solidum les époux [R], [K], [L], [N] en tous les frais et dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement de ceux d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions notifiées le 10 avril 2014, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [X] [W] et la MAF demandent à la cour au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, R 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et 1147 du code civil :
- à titre principal, de confirmer la décision déférée,
- subsidiairement,
' de dire que l'immeuble vendu par la SCI [Adresse 1] est achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008,
' de dire que les demandes des consorts [R], [K], [L], [N] sont irrecevables à l'encontre de la SCI [Adresse 1] comme étant atteintes de forclusion,
' en conséquence de débouter la SCI [Adresse 1] de son appel en cause,
' de dire que les demandes des consorts [R], [K], [L], [N] et du syndicat des copropriétaires sont infondées en droit comme en fait, faute de démontrer la réalité des travaux réparatoires allégués,
' en conséquence, de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes et de débouter la SCI [Adresse 1] de son appel en cause,
- à titre infiniment subsidiaire,
' de dire que les inachèvements ne sont pas imputables à Monsieur [W],
' de dire n'y avoir lieu à indemnisation de la SCI [Adresse 1],
' de dire que les demandes des consorts [R], [K], [L], [N] et du syndicat des copropriétaires sont infondées en droit comme en fait, faute de démontrer la réalité des travaux réparatoires allégués,
' de débouter en conséquence la SCI [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre des concluants,
- de condamner la SCI [Adresse 1] à payer aux concluants la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement.
La clôture de la procédure est en date du 10 novembre 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La cour n'est saisie d'aucune critique des dispositions du jugement relatives à l'absence de mandat entre le syndicat des copropriétaires et la SCI [Adresse 1] et au rejet de la demande de résolution du mandat ;
ces dispositions seront donc confirmées.
Il en est de même en ce qui concerne la recevabilité de l'intervention volontaire de Monsieur et Madame [N].
* Sur les demandes de la SCI [Adresse 1] à l'encontre des consorts [R], [K], [L], [N] :
En application de l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement doit effectuer les paiements selon un échelonnement, le paiement ne pouvant excéder 95% à l'achèvement de l'immeuble et le solde étant payable lors de la mise du local à disposition de l'acquéreur.
Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement et excepté le cadre de la garantie d'achèvement, les parties sont libres de convenir des conditions dans lesquelles sera constaté l'achèvement, mais elles doivent ensuite se conformer aux modalités définies contractuellement à peine d'irrecevabilité.
L'appréciation de l'achèvement doit toutefois être faite au regard des critères définis par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat n'étant pris en considération que s'ils ont un caractère substantiel et les malfaçons ne l'étant que si elles rendent les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés, impropres à leur utilisation.
En l'espèce, les actes de ventes comportent une clause aux termes de laquelle :
- le vendeur devait notifier à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement et inviter l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement à jour et heure fixe, ainsi qu'à prendre livraison des biens ;
- en l'absence de réponse de l'acquéreur à la première convocation, une nouvelle convocation devait lui être adressée et dans le cas où il ne serait à nouveau pas valablement représenté, un procès-verbal d'état des lieux devait être établi par un huissier désigné par le vendeur, constat devant ensuite être signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable, la signification valant mise à disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente, les charges de toutes natures afférentes aux biens devenant exigibles à compter de la même date ;
- en cas d'accord des parties pour constater l'achèvement, et après règlement du prix de vente restant à payer, il serait procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession, avec établissement d'un procès-verbal ;
- en cas de désaccord des parties sur l'achèvement, ou en l'absence de tentative de constatation amiable de celui-ci telle que prévue ci-dessus, la partie la plus diligente pouvait faire constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice, l'état de l'immeuble vendu, et plus précisément s'il remplissait les conditions posées par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, la mise en place de cette procédure ne faisant pas obstacle à ce qui était prévu au cas où l'acquéreur ne se présentait pas à la première convocation de livraison notamment quant à l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges ;
à cette fin, la partie la plus diligente demanderait par requête au président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, de désigner la personne qualifiée ainsi qu'il est prévu par l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation, aux fins de procéder aux opérations de constatation et le cas échéant d'en faire déclaration par devant notaire, lequel la recevrait par acte authentique ; la constatation de l'achèvement serait parfaite par la déclaration ainsi faite ; la copie de l'acte de constatation serait notifiée par la partie la plus diligente à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et vaudrait en outre livraison des droits immobiliers vendus en application de l'article R 261-2 susvisé.
La SCI [Adresse 1] a adressé au mois de juillet 2008, des courriers aux différents acquéreurs pour les inviter à procéder aux formalités de remise de clés respectivement les 11, 12, 13 et 14 août 2008, en indiquant que le solde du prix serait à régler à la date de cette remise;
toutefois, il a été relevé par le constatant désigné par le juge des référés que les acquéreurs occupaient leurs villas respectives depuis le mois de janvier 2008, excepté les époux [N] qui l'ont fait à partir du 9 février 2008, de sorte que la remise des clés était déjà effective lors de l'envoi des courriers susvisés ;
aucun accord n'est intervenu entre les parties sur le constat de l'achèvement des villas;
c'est toutefois seulement dans le cadre des instances que la SCI [Adresse 1] avait initiées en référé pour obtenir paiement des soldes des prix de ventes, que les acquéreurs solliciteront la désignation d'une personne qualifiée.
Par ailleurs, dans le cadre de cette mesure, le constatant a estimé que les défauts et non-conformités des parties communes étaient des éléments substantiels faisant obstacle au prononcé de l'achèvement des ouvrages, en relevant l'absence de délivrance du certificat de conformité par la commune, l'instabilité du talus aval, l'absence de place de parking handicapé et l'existence de trois places de parkings au lieu de quatre, la réalisation de la clôture en grillage souple et non en panneaux soudés en retrait de 2 mètres de la limite de propriété, l'absence de mur antibruit, l'installation des coffrets EDF en haut de la rampe d'accès et leur caractère peu esthétique, l'absence du tampon d'étanchéité d'un regard, la stagnation de l'eau de pluie devant le local poubelles, l'absence de réalisation des espaces verts ;
il a considéré que concernant les parties privatives, il s'agissait en revanche d'un parachèvement des ouvrages à faire.
Si en application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions d'un technicien suite à des mesures d'instruction ordonnées pour l'éclairer sur une question de fait, ce texte ne peut être utilement invoqué par la SCI [Adresse 1] pour critiquer les conclusions de Monsieur [C], eu égard au cadre spécifique de la désignation de celui-ci et aux conséquences attachées par les actes de vente, à l'avis émis par la personne qualifiée, le juge ne pouvant se substituer à cette dernière.
Il s'ensuit qu'en l'absence d'achèvement de l'ensemble immobilier constaté par la personne qualifiée désignée, la SCI [Adresse 1] est irrecevable à solliciter le paiement des soldes des prix de ventes et doit par voie de conséquence être déboutée de sa demande complémentaire de dommages intérêts.
La décision déférée sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a constaté l'achèvement des biens immobiliers vendus et a condamné les consorts [R], [K], [L], [N] à paiement envers la SCI [Adresse 1], mais confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages intérêts complémentaire.
* Sur les demandes des consorts [R], [K], [L], [N] et du syndicat des copropriétaires :
A titre préliminaire, la cour constate que le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Draguignan ayant constaté le 15 avril 2011, le désistement de Monsieur et Madame [N] de l'instance qu'ils avaient initiée à l'encontre de la SCI [Adresse 1], Monsieur et Madame [N] sont irrecevables à solliciter la condamnation de cette dernière dans le cadre de la présente instance.
° concernant les malfaçons et non-conformités alléguées par les autres parties :
En application de l'article 1642-1 du code civil dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 28 mars 2009, date d'entrée en application de la loi du 25 mars 2009, et de l'article 1646-1 du code civil,
le vendeur d'un immeuble à construire, d'une part, ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents, d'autre part est tenu à compter de la réception des travaux, des obligations dont sont tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, les architectes, les entrepreneurs et les autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage.
Par ailleurs, il résulte de l'article 1648 alinéa 2 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, que l'action en réparation des vices de construction apparents doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, de sorte que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou pendant treize mois à compter de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur, l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession.
La responsabilité du vendeur peut être par ailleurs engagée sur le fondement de la responsabilité du droit commun de l'inexécution contractuelle pour les défauts de conformité apparents car n'étant pas visés par l'article 1642-1 susvisé dans sa rédaction applicable au litige.
En l'espèce, si la réception des travaux a eu lieu le 21 décembre 2007, les délais susvisés n'ont pu commencer à courir, en l'absence de prise de possession par les acquéreurs : en effet, la simple occupation des villas ne peut être assimilée à une prise de possession en l'absence de constat de l'achèvement des travaux et du caractère substantiel des non-conformités et malfaçons affectant les parties communes.
Il s'ensuit qu'aucune forclusion ne peut être opposée aux consorts [R], [K], [L] et au syndicat des copropriétaires, et que la décision déférée doit être infirmée en ce qu'elle a déclaré leurs demandes irrecevables.
Ces demandes doivent en revanche être rejetées :
' Monsieur et Madame [K] ne justifient pas de l'impossibilité d'aménager une piscine et ne produisent pas de factures ou de devis correspondant aux défauts relevés par Monsieur [C] ;
' Monsieur et Madame [R] ne versent pas aux débats de factures ou devis correspondant aux défauts relevés par Monsieur [C] ;
' Monsieur et Madame [L] ne versent aucune pièce aux débats ;
' le syndicat des copropriétaires produit des devis dont aucune pièce ne permet de retenir qu'ils correspondent aux travaux nécessités par les malfaçons et défauts de conformités relevés par Monsieur [C],
étant souligné que celui-ci n'a procédé à aucune description des travaux de reprise nécessaires, ce qui n'était pas l'objet de sa mission, et que les parties n'ont pas repris leur demande subsidiaire de mesure d'expertise, aucune critique n'étant formulée à l'encontre de la décision de rejet du tribunal sur ce point.
° concernant les pénalités de retard :
Les actes de vente prévoyaient que sauf cas légitime de suspension, en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à disposition de l'acquéreur, celui-ci aurait droit à une indemnité fixée forfaitairement à titre de clause pénale, à la somme de 25 € par jour de retard.
En l'absence d'achèvement des immeubles, Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [R] et Monsieur et Madame [L] sont bien fondés à solliciter l'application de cette clause ;
la SCI [Adresse 1] sera en conséquence condamnée à payer à chacun d'eux la somme de 54 840 €, eu égard à une livraison contractuellement prévue fin décembre 2007 et à l'absence de toute cause légitime de suspension invoquée par celle-ci.
* Sur l'appel en garantie de la SCI [Adresse 1] à l'encontre de Monsieur [W] et de la MAF :
La cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne
statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
En l'espèce, la SCI [Adresse 1], dans le dispositif de ses écritures, sollicite que Monsieur [X] [W] soit déclaré responsable des préjudices subis tant par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires que par elle-même, mais n'en tire comme conséquence qu'une demande de condamnation à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre, sans reprendre la prétention qui figurait dans les motifs de ses conclusions, relative au paiement du solde du prix et des intérêts dus par les acquéreurs.
Si la SCI [Adresse 1] soutient à tort que Monsieur [X] [W] a établi une attestation d'achèvement, le document rédigé par lui le 18 mars 2008 faisant seulement état de la livraison des villas, il n'en demeure pas moins que la livraison correspond à une mise à disposition de l'immeuble une fois son achèvement constaté et la SCI [Adresse 1] est fondée à soutenir que Monsieur [X] [W] a en outre commis une faute à son égard en l'invitant à prononcer la réception alors que les travaux ne pouvaient être considérés comme achevés.
Cette faute est à l'origine de l'impossibilité pour la SCI [Adresse 1] de recouvrer les soldes dus sur les prix de vente.
Aucune demande n'étant formulée de ce chef par la SCI [Adresse 1] dans le dispositif de ses conclusions, Monsieur [W] et la MAF seront uniquement condamnés à relever la SCI [Adresse 1] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des pénalités de retard.
* Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Les dépens de première instance et d'appel, à l'exception du coût de la mesure de constatation qui était contractuellement prévue et doit demeurer à la charge de la SCI [Adresse 1], seront supportés par Monsieur [W] et de la MAF ;
ceux-ci seront déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
ils devront relever la SCI [Adresse 1] de la condamnation qu'il n'est pas inéquitable de prononcer sur ce fondement à son encontre au profit des consorts [R], [K], [L], [N] à hauteur de 1500 € chacun ;
la SCI [Adresse 1] doit par ailleurs être déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée à l'encontre des consorts [R], [K], [L], [N] et du syndicat des copropriétaires ;
l'équité ne justifie pas l'application de ce texte au profit de ce dernier.
PAR CES MOTIFS :
La cour d'appel, statuant publiquement, contradictoirement,
Infirme la décision du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 17 septembre 2013, excepté en ce qu'elle a déclaré recevable l'intervention volontaire de Monsieur et Madame [N],
en ce qu'elle a rejeté la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages intérêts complémentaires,
en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise judiciaire,
en ce qu'elle a constaté l'absence de mandat entre le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] et la SCI [Adresse 1] et a rejeté la demande de résolution du mandat.
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déclare irrecevables les demandes de la SCI [Adresse 1] en paiement du solde des prix de vente à l'encontre de Monsieur [D] [K] et Madame [H] [K] épouse [K], de Monsieur [E] [R] et Madame [P] [R] épouse [R], de Monsieur [C] [L] et Madame [Y] [L] épouse [L], de Monsieur [A] [N] et Madame [P] [N] épouse [N].
Déclare irrecevables l'ensemble des demandes de Monsieur [A] [N] et Madame [P] [N] épouse [N] à l'encontre de la SCI [Adresse 1].
Déclare recevables mais non fondées les demandes de Monsieur [D] [K] et Madame [H] [K] épouse [K], de Monsieur [E] [R] et Madame [P] [R] épouse [R], de Monsieur [C] [L] et Madame [Y] [L] épouse [L] et du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], à l'encontre de la SCI [Adresse 1] au titre des malfaçons et non-conformités.
Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à Monsieur [D] [K] et Madame [H] [K] épouse [K], à Monsieur [E] [R] et Madame [P] [R] épouse [R], à Monsieur [C] [L] et Madame [Y] [L] épouse [L], la somme de 54 840 € chacun, au titre des pénalités de retard.
Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à :
Monsieur [D] [K] et Madame [H] [K] épouse [K],
Monsieur [E] [R] et Madame [P] [R] épouse [R],
Monsieur [C] [L] et Madame [Y] [L] épouse [L],
Monsieur [A] [N] et Madame [P] [N] épouse [N]
la somme de 1500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne in solidum Monsieur [X] [W] et la MAF à relever la SCI [Adresse 1] de ces condamnations.
Condamne in solidum Monsieur [X] [W] et la MAF aux dépens de première instance et d'appel, à l'exception des frais de la mesure de constatation qui seront supportés par la SCI [Adresse 1], avec application de l'article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
