COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 10 DECEMBRE 2015
N° 2015/638
Rôle N° 14/08034
[O] [T]
C/
SARL DEPOT VENTE DE L'ALMANARRE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ROUSSEAU
ME MAUDUIT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de TOULON en date du 30 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01435.
APPELANT
Monsieur [O] [T]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 2]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP ROUSSEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par Me Jean michel GARRY, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
SARL DEPOT VENTE DE L'ALMANARRE,
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean luc MAUDUIT de la SELARL MAUDUIT LOPASSO & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Novembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [O] [T] bailleur et la SARL Dépôt vente de l'ALMANARRE preneur sont en l'état d'un bail commercial en date du 14 avril 1995 prenant effet à compter du 1° mai 1995 portant sur des locaux situés avenue de l'aéroport à [Localité 1] à destination de Commerce de brocante, antiquités, dépôt vente meubles et cadeaux bibelots.
Le bail prévoit notamment à la charge du preneur l'entretien et tous travaux de plomberie électricité toiture chauffage menuiserie vitrage charpente et intérieur du local.
Par acte du 13 février 2013 M. [O] [T] a fait délivrer commandement signifiant la clause résolutoire pour manquement à deux obligations contractuelles:
- extension du dépôt vente sur la cour dans des zones non autorisées,
- absence d'entretien, de la toiture et notamment tuiles soulevées ou fendues rivet dégradées, gouttières affaissées vitre cassées obstruées par plaques de contre plaqué menuiseries détériorées volets délabrés carrelages et tomettes toilettes et sanitaires hors d'état de fonctionner chaudière non entretenue, absence de réfection du sol et de la toiture pendant 18 ans.
Infractions constatées par procès verbal des 12 juillet 2007 et 6 juillet 2011.
Par jugement du 30 janvier 2014 le Tribunal de Grande Instance de Draguignan saisi par le preneur d'une opposition à ce commandement a déclaré le commandement nul et non avenu, débouté M. [O] [T] de toutes ses demandes et a condamné M. [O] [T] à payer à la SARL Dépôt vente de l'ALMANARRE la somme de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le premier juge a retenu que l'énoncé du commandement ne permettait pas de faire la part entre les obligations d'entretien incombant au locataire et celles relevant de la vétusté ni de caractériser l'extension fautive en l'état de l'imprécision de la désignation de l'assiette du bail ainsi désignée parcelle [Cadastre 1] excepté bar restaurant incluant construction 2 niveaux environ égaux à 200 m² plus 10 m autour villa et appentis.
M. [O] [T] a relevé appel de cette décision par acte du 18 avril 2014.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [O] [T] par conclusions déposées et signifiées le 19 août 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation demande à la cour d'infirmer la décision, de prononcer la résiliation de plein droit du bail d'ordonner l'expulsion de la SARL Dépôt vente de l'ALMANARRE de fixer l' indemnité d'occupation à la somme de 1.200 euros par mois et de la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il relève que la SARL Dépôt vente de l'ALMANARRE ne justifie d'aucun entretien, malgré mise en demeure du 9 novembre 2009 portant sur des tuiles cassées gouttières tordues, vitres manquantes tomettes descellées, qu'il s'agit d'un manquement grave à son obligation qui a accéléré et aggravé la vétusté des lieux loués et qui justifie la résiliation du bail.
S'agissant de l'extension, il soutient que la SARL Dépôt vente de l'ALMANARRE se prévaut d'un faux bail qui comporte la mention de 10 m autour de la villa, qui ne figure pas dans son propre bail et que le stockage fait par la SARL Dépôt vente de l'ALMANARRE dépasse largement la parcelle [Cadastre 1] et empiète sur la parcelle [Cadastre 2] selon constat du 6 juillet 2011 ce qui justifie la résiliation du bail.
La SARL Dépôt vente de l'ALMANARRE par conclusions déposées et signifiées le 9 janvier 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation conclut à la confirmation de la décision au rejet des prétentions de M. [O] [T] et au paiement de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que le bâtiment présente un état de vétusté avéré qu'il était déjà dans cet état au moment de la location que les réparations exigées par le bailleur relèvent soit de la vétusté soit de l'article 606 du code civil.
Elle soutient qu'elle a fait constater par huissier selon procès verbal 10 décembre 2014 la bonne exécution de son obligation d'entretien (rescellement des tommettes, peinture des huisseries).
En ce qui concerne l'extension, elle affirme que l'allégation de faux est purement gratuite que la limite de 10 m a été rappelée par le bailleur dans ses propres écritures de première instance.
Elle soutient enfin que les fautes qui lui sont reprochées n'ont pas le degré de gravité suffisant pour justifier une résiliation judiciaire du bail, alors que celui ci a été renouvelé en connaissance de cause le 17 janvier 2005.
Par décision faisant l'objet d'une simple mention au dossier la cour a demandé la production du bail en original ce qui a été fait par M. [O] [T] le 3 juillet 2015.
La désignation figurant dans ce bail qu'il produit est la suivante:
Parcelle [Cadastre 1] excepté Bar restaurant (cour) incluant construction 2 niveaux environ 200m²
garage adjacent et terrain (trace de blanco) autour villa et appentis.
Malgré le calendrier de procédure communiqué aux parties celles-ci n'ont pas reconclu, la cour statuera au vu des conclusions ci dessus rappelées.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le sort du bail.
M. [O] [T] sollicite non seulement le bénéfice de la clause résolutoire mais également le prononcé de la résiliation du bail arguant de manquement graves et répétés du preneur à ses obligation locatives, ce qui s'analyse en une demande de résiliation judiciaire, demande d'ailleurs analysée comme telle par la SARL DEPOT VENTE DE L'ALMANARE qui a conclu sur le double fondement.
Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
Le bailleur a délivré commandement signifiant la clause résolutoire pour les griefs suivants :
- a étendu son dépôt vente sur la cour dans des zones non autorisés dans le bail sur une surface de plus de 160 m² constaté par huissier le 12 juillet 2007 et le 6 juillet 2007.
- n'a pas entretenu le local conformément à ses obligations et plus précisément la toiture est abimée avec des tuiles soulevées et fendues, les rivets de toit sont dégradés, certaines gouttières sont affaissées par endroit et laissent déverser l'eau de pluie sur les façades certaines vitres sont cassées et ont été obstruées par de simples plaques de contre plaqué les menuiseries des porte et fenêtres sont détériorées les volets sont délabrés, les carrelages et tommettes sont également abimés, le toilettes et sanitaires ne sont plus en état de fonctionnement et la chaudière n'est pas entretenue
- n'a réalisé aucune réfection notamment des sols des porte fenêtres et volets de la toiture depuis 18 ans malgré l'obligation qui lui incombait au titre du bail.
L'original du bail produit par le bailleur sur demande de la cour porte la mention « cour » dans la marge et des traces visibles de « blanco » sous la mention non approuvée garage adjacent et terrain ; force est de constater que cet « original » ne correspond pas à la copie que M. [O] [T] avait lui même initialement produite et qui figure en pièce 1 de son dossier, en annexe de l'acceptation de la demande de renouvellement du bail du 17 janvier 2005.
Cet original établi en un seul exemplaire et comportant des traces d'altération ne présente dans ce contexte aucune garantie d'intégrité et ne sera pas tenu pour probant, ce qui conduit à écarter la mise en 'uvre de la clause résolutoire quant à l'empiètement .dès lors que ce grief est fondé sur la disposition litigieuse du bail.
En ce qui concerne l'entretien le premier juge a retenu par des motifs que la cour approuve, que la consistance de l'obligation d'entretien de la SARL DEPOT VENTE DE L'ALMANARE était trop imprécise pour que ce manquement mette en 'uvre utilement la clause résolutoire.
Sur la demande de résiliation judiciaire.
En ce qui concerne l'entretien, le bail qu'il s'agisse de « l'original » ou des copies produites par les parties comporte la même clause dont le caractère contractuel est de ce fait indiscutable, ainsi rédigée : chauffage menuiserie vitrage charpente entretien et tous travaux plomberie électricité toiture et intérieur du local à la charge exclusive du locataire.
Le locataire a en outre la charge d'entretenir réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués.
Les travaux d'entretien ainsi mis explicitement à la charge du locataire ne se confondent pas avec les grosses réparations de l'article 606 du code de procédure civile.
M. [O] [T] a fait procéder à deux constats successifs le12 juillet 2007constat dressé par Maître [Z] huissier, et 6 juillet 201, constat dressé par Maître [N].
La confrontation de ces deux procès-verbaux montre l'aggravation de l'état des lieux notamment en ce qui concerne les fissures et les traces d'infiltrations,des tuiles manquantes des gouttières tordues, les peinture murs et plafonds hors d'usage le boiseries non entretenues, les sanitaires hors service.
La locataire ne saurait utilement se prévaloir d'un état de vétusté antérieur exonératoire, en effet, il n'a pas été dressé d'état des lieux d'entrée, la locataire ne justifie d'aucune demande d'exécution de travaux envers son bailleur, ni de réclamation qu'elle lui aurait adressée, le seul élément versé aux débats est l'attestation de M.[F] [B] datée du 5 mars 2013 qui atteste que lors de l'entrée dans les lieux ceux ci étaient dans un état de délabrement lamentable squatté et non entretenu, dès lors que ce témoin atteste aussi qu'après beaucoup de travail le bâtiment ressemble enfin à quelque chose et peut être mis en valeur grâce au courage et sans compter les heures de travail.
Ce témoignage n'est pas opérant dans le débat car il décrit un investissement du locataire dans l'entretien, que celui ci ne prétend pas avoir fait, et un résultat obtenu en contradiction totale avec les constatations résultant des énonciations des deux procès-verbaux d'huissier.
En effet la SARL DEPOT VENTE DE L'ALMANARE, ainsi que le souligne à juste titre M. [O] [T], n'apporte aucun élément de nature à démontrer qu'elle a procédé à des travaux d'entretien, au cours de son occupation et ce n'est que par procès verbal de constat du 10 décembre 2014, qu'elle justifie avoir engagés certains travaux tels que peintures de muret et de piliers peintures de canalisations, recollement de tommettes ; toutefois ces interventions ponctuelles et tardives ne suffisent pas à établir une obligation diligente par le preneur de son obligation d'entretien, au vu de l'état dans lequel les lieux subsistent.
Par ailleurs s'agissant de l'empiètement, et nonobstant la discussion précédemment examinée sur la prétendue limite de 10 m, il n'en demeure pas moins que le bail porte sur la seule parcelle [Cadastre 1] et non la parcelle adjacente, la clause particulière, identique dans toutes les versions de bail produites portant au surplus la mention majuscule PAS DE COMMERCE ANTIQUITE BROCANTE SUR LES PARCELLES ADJACENTES.
Or le procès-verbal de constat du 6 juillet 2011 fait apparaître une occupation du terrain caractérisée par la présence de biens meubles et marchandises diverses en quantité importante sur une surface de 13 m de large à compter du mur de façade du bâtiment par 26 m de long ce qui démontre un empiètement jusque sur la parcelle [Cadastre 3] en tout état de cause exclue du bail, ce qui caractérise également un manquement dela locataire ses obligations contractuelles.
Compte tenu du caractère ancien grave et renouvelé de ces manquements qui ont perduré malgré mises en demeure du bailleur, des 9 novembre 2009, 6 octobre 2010 la demande en résiliation judiciaire du bail sera accueillie, et l'expulsion de la locataire sera ordonnée.
Le montant de l' indemnité d'occupation sera fixé à à une somme équivalente au montant du loyer outre les charges.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
la cour statuant contradictoirement
confirme la décision déférée en ce qu'elle annulé le commandement signifié le 13 février 2013 et rejeté la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire
l'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau
prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties
ordonne l'expulsion de la SARL DEPOT VENTE DE L'ALMANARE avec si besoin est le concours de la force publique dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt
fixe l' indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges et condamne la SARL DEPOT VENTE DE L'ALMANARE à payer cette somme mensuellement à M. [O] [T] jusqu'à libération complète des lieux
rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile
condamne la SARL DEPOT VENTE DE L'ALMANARE aux entiers dépens
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
