COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 NOVEMBRE 2015
N° 2015/ 565
Rôle N° 15/00232
EURL OPTIQUE [Adresse 1]
C/
SCI FERRET
Grosse délivrée
le :
à :
Me Thimothée JOLY
Me Dany ZOHAR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 11 Décembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/4964.
APPELANTE
EURL OPTIQUE [Adresse 1] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Mireille MAGNAN, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEE
SCI FERRET, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE substitué par
Me Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Octobre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing-privé en date du 30 août 2001 la SCI LMP a donné à bail commercial à la société Tov, un local situé à [Localité 1] [Adresse 1], composé d'un magasin en façade au rez de chaussée avec entresol, comportant 3 pièces principales avec une destination de bijouterie, horlogerie, prêt à porter, maroquinerie et chaussures à l'exclusion de toute autre destination, à compter du 1er septembre 2001 pour se terminer le 31 août 2010.
L'article 13 du bail stipule que le preneur pourra céder son droit au bail, et en totalité seulement, au successeur dans son fonds de commerce, exerçant les activités autorisées ; que dans les autres cas, le preneur ne pourra céder le droit au bail qu'avec l'autorisation du bailleur qui en déterminera les conditions ; que toute autre cession sera nulle et entraînera la résiliation du bail.
La SCI Ferret est venue aux droits du précédent bailleur la SCI LMP en date du 17 mai 2011.
Par acte sous seing privé du 16 novembre 2010, la société Tov d'une part et la société en formation Optique [Adresse 1] et Messieurs [P] et [Q] [N] d'autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de cession du droit au bail soumise à diverses conditions suspensives, pour une somme de 1 150 000 euros.
Selon la société Optique [Adresse 1], les bailleurs ont donné leur accord tant pour la commercialisation d'optiques de luxe que pour la réalisation de travaux.
La société Tov a refusé de signer l'acte réitératif de cession.
La société Optique [Adresse 1] a assigné la société Tov devant le tribunal de commerce de Nice par exploit en date du 23 juin 2011 aux fins d'une part, de la réalisation de la cession et d'autre part de voir condamner la société Tov à lui verser des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Par jugement en date du 12 avril 2012, le tribunal de commerce de Nice a jugé parfaite la cession du droit au bail et dit que le jugement valait vente.
La société Tov a interjeté appel devant la Cour de ce siège et par arrêt du 7 mars 2013, la Cour a confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu'il avait débouté la demande de dommages et intérêts et a condamné la société Tov à verser la somme de 50 000 euros à ce titre à la société Optique [Adresse 1].
Par exploit du 5 septembre 2013, la SCI Ferret, venant aux droits de la SCI LMP bailleresse, à compter du17 mai 2011, a saisi le tribunal de grande instance de Nice, en indiquant qu'elle n'avait nullement donné son accord pour la cession du bail et sollicite en conséquence le prononcé de la caducité de la promesse de cession et subsidiairement la voir déclarée inopposable à son encontre.
Par jugement en date du 11 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Nice a débouté la SCI Ferret de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de cession et a jugé ladite promesse inopposable au bailleur la SCI Ferret.
La société Optique [Adresse 1] a interjeté appel de ce jugement le 9 janvier 2015.
- selon elle il y aurait collusion frauduleuse entre la société TOV et la SCI Ferret pour s'opposer à la cession,
- la SCI Ferret aurait manifesté son consentement à la cession (pièce 4),
- les clés du local lui ont été remises,
- elle bénéficiait d'une autorisation de travaux pièce 17,
- la cession du droit au bail est parfaitement opposable à la SCI Ferret,
- sa demande de dommages et intérêts est parfaitement fondée.
La SCI Ferret soutient que :
- Le jugement du tribunal de commerce et l'arrêt de la cour d'appel ne lui sont pas opposables car elle n'était pas partie aux instances précitées.
- Qu'elle n'a jamais donné son accord express à la cession du droit au bail de la société Tov au profit de la société Optique [Adresse 1].
- Qu'Optique [Adresse 1] a pris possession des lieux sans informer la SCI Ferret, sans signer d'acte de cession de droit au bail.
- Qu'Optique [Localité 2] s'est fait remettre les clés par la société Tov et non par elle,
- Qu'elle conteste la soi-disant collusion entre la Tov et la SCI Ferret,
- Qu'elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré inopposable à son égard la promesse de cession,
- Qu'elle sollicite l'expulsion de la société Optique [Adresse 1], la remise en état des lieux, le paiement d'une indemnité d'ocupation correspondant au double du loyer soit 29 928 euros par trimestre.
SUR QUOI :
Sur la caducité de la promesse de cession :
Attendu qu'il est établi au dossier que la SCI Ferret a acquis un immeuble à destination commerciale suivant acte authentique du 17 mai 2011 ; que ce bien est situé à [Localité 1] ; que la SCI Ferret vient aux droits du précédent bailleur, la SCI LMP.
Que les locaux étaient donnés à bail par la société LMP le 30 août 2001 à la société Tov exploitant un commerce de bijouterie, horlogerie, prêt à porter, maroquinerie et chaussures à l'exclusion de toute autre destination, à compter du 1er septembre 2001 pour se terminer le 31 août 2010.
Que l'article 13 du bail stipule que le preneur pourra céder son droit au bail, et en totalité seulement, au successeur dans son fonds de commerce, exerçant les activités autorisées ; que dans les autres cas, le preneur ne pourra céder le droit au bail qu'avec l'autorisation du bailleur qui en déterminera les conditions ; que toute autre cession sera nulle et entraînera la résiliation du bail.
Attendu que le 16 novembre 2010, la société Tov a conclu avec la société en formation Optique [Adresse 1] une promesse synallagmatique de cession de droit au bail pour un prix de 1 150 000 euros sous réserve que les conditions suspensives suivantes soient réalisées :
- communication du titre de propriété du bailleur et du règlement de copropriété, avant le 30 novembre 2010,
- agrément de l'indivision bailleresse pour la cession du droit au bail,
- adjonction de l'activité Optique et Commerce de détail d'optique ainsi que l'autorisation de travaux ; l'acceptation de la bailleresse devant intervenir avant le 31 décembre 2010.
Attendu que les parties convenaient que les conditions suspensives devaient être levées au plus tard le 31 janvier 2011 à 19 h et que l'acte réitératif interviendrait au plus tard le 1er mars 2011; qu'à défaut de réalisation d'au moins une de ces conditions, la promesse devait être frappée de caducité.
Attendu que le 31 mai 2011, la société Optique [Adresse 1] faisait délivrer sommation à la société Tov de procéder à la signature de l'acte réitératif de la cession de droit au bail pour le 8 juin 2011.
La société Tov a refusé de signer l'acte réitératif de cession.
Attendu toutefois que les longs développements des parties quant à la réalisation des conditions suspensives prévues, à la caducité éventuelle de la promesse de cession, sont inutiles, le jugement en date du 12 avril 2012 du tribunal de commerce de Nice ayant jugé parfaite la cession du droit au bail et dit que le jugement valait vente.
Que cette décision a été confirmée par la présente Cour autrement composée, par arrêt définitif en date du 7 mars 2013.
Sur l'opposabilité de la cession au bailleur :
Attendu qu'il convient de noter que si l'article L 145-6 du code de commerce prohibe toute convention tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, en revanche, une cession du seul droit au bail n'est pas soumise à cette interdiction; qu'une telle cession nécessite un accord express du bailleur qui peut s'y opposer librement ou donner son accord en demandant en contrepartie une indemnité ; que cette liberté est d'ailleurs rappelée à l'article 13 du bail commercial.
Attendu que la société Optique [Adresse 1] argue que Monsieur [D] [R], gérant de la société Tov, a indiqué que l'accord de la SCI Ferret serait donné en même temps que la remise des clés; qu'elle considère en conséquence que cela serait un engagement valant accord verbal.
Que cet argument n'est pas sérieux ; qu'en effet, Monsieur [R] n'est pas le gérant de la SCI Ferret ; que d'ailleurs, lors de la remise des clés, l'accord n'a aucunement été donné comme le démontre le constat d'huissier du 17 mars 2015 ; que bien au contraire, la SCI Ferret n'a appris qu'à posteriori et tardivement que son local était occupé par Optique [Adresse 1].
Qu'il est constant que la seule existence de négociations avec le bailleur, ne peut impliquer son accord à la cession du bail.
Attendu que dans le cas présent, le bailleur a toujours conditionné son accord à l'établissement d'un nouveau bail, à la signature d'un acte de cession de droit au bail et à l'établissement d'un protocole transactionnel entre vendeur et acheteur.
Attendu qu'il résulte des éléments fournis au dossier que la société Optique [Adresse 1] a toujours refusé l'intégralité des conditions posées par le bailleur.
Qu'il est constant que la SCI Ferret n'a jamais consenti à la cession du bail.
Attendu par ailleurs que la société Optique [Adresse 1] soutient qu'il y aurait eu collusion entre la SCI Ferret et la société Tov afin d'empêcher l'accomplissement des conditions suspensives car celles-ci devaient être réalisées avant le 31 janvier 2011 sous peine de caducité de la promesse.
Que si cet argument a été retenu par la Cour d'appel de ce siège dans son arrêt définitif en date du 7 mars 2013, il convient de noter qu'elle n'en a aucunement tiré les conséquences ; que par ailleurs, cet arrêt ne s'impose qu'aux parties présentes au litige et non à la SCI Ferret qui n'est jamais intervenue dans les instances précédentes et n'y a pas été conviée.
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que la SCI Ferret, ni le précédent bailleur, d'ailleurs, n'ont exprimé leur accord pour la cession du droit au bail de la société Tov au profit de la société Optique [Adresse 1].
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a dit que la cession du droit au bail était inopposable à la SCI Ferret.
Que toute demande de la société Optique [Adresse 1] à son encontre doit être déboutée, ne reposant sur aucun fondement juridique.
Attendu en revanche que la société Optique [Adresse 1], occupant les locaux litigieux [Adresse 1], sans l'accord de la SCI Ferret, doit être expulsée ainsi que tous occupants de son chef.
Attendu qu'il échet également de condamner la société Optique [Adresse 1] à remettre en état les lieux, conformément à l'état d'origine tel que constaté par Me [O], huissier, et ce, à ses frais.
Attendu enfin, qu'il convient de condamner la société Optique [Adresse 1] à verser à la SCI Ferret, une indemnité d'occupation correspondant au double du loyer qui serait dû en application du bail, soit la somme de 29 928 euros par trimestre depuis le 17 mars 2015 jusqu'au jour de la libération totale et effective des lieux par l'occupant avec remise des clés chez un huissier indiqué par la SCI Ferret.
Attendu qu'il ne saurait y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Attendu que les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société Optique [Adresse 1].
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 11 décembre 2014 en toutes ses dispositions ;
Déboute la société Optique [Adresse 1] de toutes ses demandes ;
Y ajoutant :
Ordonne l'expulsion de la société Optique [Adresse 1], occupant les locaux litigieux [Adresse 1], ainsi que de tous occupants de son chef ;
Condamne la société Optique [Adresse 1] à remettre en état les lieux, conformément à l'état d'origine tel que constaté par Me [O], huissier, et ce, à ses frais ;
Condamne la société Optique [Adresse 1] à verser à la SCI Ferret, une indemnité d'occupation correspondant au double du loyer qui serait dû en application du bail, soit la somme de 29 928 euros par trimestre depuis le 17 mars 2015 jusqu'au jour de la libération totale et effective des lieux par l'occupant avec remise des clés chez un huissier indiqué par la SCI Ferret ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Dit que les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société Optique [Adresse 1].
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
