COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 OCTOBRE 2015
jlp
N° 2015/357
Rôle N° 14/20167
Société CHATEAU REILLANE
C/
[B] [G]
[S] [X] épouse [G]
[Q] [G]
[F] [G]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Ambroise ARNAUD
Me Julien DUMOLIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles en date du 23 Septembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 51-14-0025.
APPELANTE
SCEA CHATEAU REILLANE agissant en son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Ambroise ARNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMES
Monsieur [B] [G]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [S] [X] épouse [G]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [Q] [G]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [F] [G]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT , Président
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Christine LORENZINI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2015,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT , Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
Depuis le 1er janvier 2006, la SCEA Château Reillanne exploite en fermage un domaine viticole dénommé « [Établissement 1] » situé à [Localité 1], dont les parcelles le composant sont la propriété de [B] [G], [S] [X] épouse [G], [Q] et [F] [G]; un état des lieux contradictoire a été établi le 7 février 2006 sous l'égide de M. [O], ingénieur agronome, dont il ressort notamment une surface totale de 22,9558 ha, soit une superficie de 12,7919 ha dans l'aire d'AOC Côtes de Provence et une superficie de 10,1639 ha en vin de table, vin de pays ; M. [O] a également établi un document intitulé « valeur locative et conditions particulières », signé par l'ensemble des parties, précisant les modalités de calcul du fermage et valorisant la valeur locative de 20% pour tenir compte de la durée du bail de plus de 18 ans (article 8 de l'arrêté préfectoral du 21 octobre 2000).
Deux congés similaires aux fins de reprise au 15 janvier 2015 de l'ensemble des parcelles affermées, au profit de [Q] [G], ont été délivrés, les 14 février et 25 juin 2013, par les consorts [G], qui visent également l'absence de conformité de la SCEA Château Reillanne au regard du contrôle des structures et la mésentente persistante entretenue par celle-ci avec les bailleurs ; ces congés ont été contestés par la SCEA devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Brignolles au motif notamment que le bail liant les parties à effet du 1er janvier 2006 est un bail rural à long terme de 25 ans, ainsi qu'il résulte du document « valeur locative et conditions particulières » signé par les bailleurs, et que ces derniers ne peuvent donc exercer leur droit de reprise pour exploitation personnelle qu'en signifiant un congé, par acte d'huissier de justice, 18 mois avant la fin du bail expirant le 31 décembre 2030.
Par jugement du 23 septembre 2014, le tribunal a notamment :
-validé les congés pour reprise au profit de [Q] [G],
-condamné la SCEA Château Reillanne à payer aux consorts [G] la somme de 2674 € au titre des taxes foncières des années 2008 à 2013 et la somme de 1453,50 € au titre des taxes pour les chambres d'agriculture pour la même période,
-condamné la SCEA Château Reillanne à payer aux consorts [G] la somme de 279,69 € représentant l'arriéré de fermages de l'année 2008 et la somme de 13 552,94 € représentant l'arriéré de fermages de l'année 2010,
-condamné in solidum les consorts [G] à payer à la SCEA Château Reillanne la somme de 35 203,88 € en répétition de l'indu,
-débouté les parties du surplus de leurs demandes,
-ordonné l'exécution provisoire,
-dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration faite le 21 octobre 2014 au greffe de la cour, la SCEA Château Reillanne a régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation.
Elle demande à la cour, aux termes de conclusions déposées le 8 septembre 2015, de dire et juger que le bail existant du 7 février 2006 est un bail à long terme de 25 ans et de désigner le président de la chambre des notaires du [Localité 2] aux fins de désignation d'un notaire chargé de recevoir l'acte en la forme authentique afin de le rendre opposable aux tiers ; subsidiairement, au cas au le bail litigieux ne serait pas considéré comme un bail à long terme, elle conclut à la condamnation solidaire des consorts [G] à lui payer la somme de 35 203,88 € au titre du trop-perçu et celle de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que :
-depuis 2006, elle règle un fermage majoré de 20%, ce qui correspond, conformément au document établi par M. [O] intitulé « valeur locative et conditions particulières », au prix d'un bail d'une durée supérieure à 18 ans,
-ce document ne peut être regardé comme un document « préparatoire », mais constitue une convention en bonne et due forme remplissant les conditions posées par l'article L. 411-1 du code rural, peut important qu'il ne revête pas une forme authentique, laquelle n'est exigée qu'aux fins de publicité foncière,
-il a d'ailleurs été enregistré pour publicité, le 19 novembre 2008, au SIE [Localité 3],
-en exigeant que ce bail soit, pour être valable, reçu en la forme authentique, le premier juge a donc rajouté à la loi une condition, qu'elle ne comporte pas,
-elle a déposé sa demande d'autorisation d'exploiter pour le domaine de Saint Eloi situé à [Localité 1] auprès de la préfecture du [Localité 2] et a obtenu un accord tacite, ainsi qu'il résulte d'un courrier de la préfecture en date du 14 février 2007,
-les parcelles arrachées à l'automne 2012 ont fait l'objet d'une déclaration préalable auprès des services des douanes et de France Agri.
Formant appel incident, les consorts [G] demandent à la cour, par conclusions déposées le 7 septembre 2015 auxquelles il convient de se réferer, de débouter la SCEA Château Reillanne de sa demande en paiement de la somme de 35 203,88 € au titre de la répétition de l'indu et de la condamner à produire tout document justifiant des déclarations d'arrachage, ainsi que des déclarations de replantation, relativement aux parcelles E n° [Cadastre 1], E n° [Cadastre 2], E n° [Cadastre 3], E n° [Cadastre 4], E n° [Cadastre 5], E n° [Cadastre 6] et E n° [Cadastre 7], sous astreinte de 100 € par jour et par document ; subsidiairement, dans l'hypothèse où le jugement serait réformé quant à la validation des congés, ils sollicitent que soit prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCEA Château Reillanne en application de l'article L. 411-31, alinéa 2, du code rural, au motif que l'arrachage de 2 ha 86 a de vignes auquel le preneur a procédé sans autorisation en février 2013 constitue un manquement grave à ses obligations ; ils soutiennent que la somme de 35 203,88 € réclamée n'est pas due, alors qu'il n'est pas établi que la SCEA ait payé une majoration de 20% et que la demande de restitution ne repose sur aucun fondement juridique, sachant que l'intéressée ne peut se prévaloir d'un bail à long terme ; ils concluent à la confirmation du jugement pour le surplus et à l'allocation de la somme de 4000 € en remboursement de leurs frais irrépétibles.
MOTIFS de la DECISION:
L'article L. 411-4, alinéa 1er, du code rural dispose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits et qu'à défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux; par ailleurs, les baux d'une durée supérieure à 12 ans doivent être reçus en la forme authentique, ainsi qu'il ressort de l'article 28-1 b du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, faute de quoi la partie du bail excédant 12 ans est inopposable aux tiers.
L'écrit exigé à l'article L. 411-4 susvisé est celui qui a vocation à définir la durée, les clauses et les conditions du bail entre les parties, surtout si celles-ci envisagent de conclure un bail à long terme susceptible de comporter des clauses dérogatoires aux règles du statut du fermage, particulièrement en ce qui concerne le renouvellement du bail; à défaut d'un écrit, lequel n'est pas prescrit pour la validité du bail, les parties seront alors considérées comme liées par un bail verbal soumis aux dispositions du contrat type départemental.
En l'occurrence, la SCEA Château Reillanne ne peut soutenir que le document intitulé « valeur locative et conditions particulières » établi le 7 février 2006 par M. [O], même signé par l'ensemble des parties, tient lieu de bail écrit; ce document se borne pour l'essentiel à déterminer le montant du fermage en fonction des prix fixés par l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2005 -118 €/hl pour l'AOC Côtes de Provence et 4,36 €/dghl pour le vin de table- et des quantités retenues -111,83 hl pour l'AOC Côtes de Provence et 139,84 hl à 12,5 dg pour le vin de table ou de pays-, dans la perspective de la conclusion d'un bail à long terme de 25 ans, qui sera dressé par Me [M], notaire à [Localité 4], avec effet rétroactif au 1er janvier 2006, ainsi qu'il ressort de l'exposé préliminaire figurant en page 1 du document; celui-ci doit donc être regardé, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, comme un simple document préparatoire à la conclusion d'un bail à long terme, que les parties étaient amenées négocier et à formaliser en l'étude de Me [M], notaire; un projet de bail a d'ailleurs été préparé par ce notaire, qui l'a notamment transmis, par courrier du 25 janvier 2008, à la SCEA Château Reillanne à laquelle il était alors demandé de préciser la date de l'autorisation administrative d'exploiter, exigée dans le cadre du contrôle des structures.
A défaut de signature du bail, peu important que le document établi par M. [O] ait été enregistré le 19 novembre 2008 au SIE de [Localité 3], les parties étaient dès lors soumises au bail type départemental; le fait que la SCEA Château Reillanne ait réglé, à partir du 1er janvier 2006, date de la mise à disposition des terres, un fermage avec une majoration de 20% prévue par l'arrêté préfectoral pour les baux supérieurs à 18 ans, n'est pas de nature à suppléer l'absence d'un écrit, exigé au stade de la formation du contrat; il en résulte que la durée du bail liant les parties était seulement de 9 ans et que les consorts [G] avaient la faculté de s'opposer au renouvellement, conformément aux articles L. 411-47 et suivants du code rural, en notifiant un congé à la SCEA Château Reillanne 18 mois avant l'expiration du bail par acte extra-judiciaire, ce qu'ils ont fait par actes des 14 février et 25 juin 2013 pour le 1er janvier 2015.
Sur les motifs des congés, dont la validité formelle n'est pas discutée, la SCEA Château Reillanne ne saurait mettre en cause la capacité et l'expérience professionnelle de [Q] [G], bénéficiaire de la reprise, en se fondant seulement sur deux attestations émanant l'une de l'oenologue conseil du domaine, l'autre d'un salarié de l'exploitation, faisant état de ses compétences insuffisantes pour tenir le poste de caviste ou de son incapacité à assumer seule son travail sur une superficie de 21 ha, alors que l'intéressée est titulaire du brevet de technicien supérieur agricole, qu'elle justifie d'une expérience professionnelle de plus de dix ans (septembre 1993 =$gt; décembre 2003) comme salariée agricole et qu'ayant été embauchée par la SCEA, le 14 février 2006, d'abord comme chef de culture, puis comme responsable d'entrepôt, elle a été licenciée, en janvier 2010, non pour insuffisance professionnelle, mais pour motif économique; les congés fondés sur l'exercice du droit de reprise du bailleur au profit d'un descendant, remplissant les conditions posées à l'article L. 411-59 du code rural, apparaissent ainsi justifiés, abstraction faite des motifs de non-renouvellement, également allégués, tirés de l'infraction au contrôle des structures et du paiement irrégulier des fermages; le jugement, qui a validé les congés délivrés pour le 1er janvier 2015, doit dès lors être confirmé de ce chef.
Le jugement n'est, par ailleurs, pas critiqué en ce qu'il a condamné la SCEA Château Reillanne à payer aux consorts [G] diverses sommes au titre des taxes foncières et des taxes dues à la chambre d'agriculture, outre une somme de 279,69 € restant due sur le montant du fermage de l'année 2008 et une somme de 13 552,94 €, montant de l'arriéré dû sur le fermage de l'année 2010.
A cet égard, il résulte des pièces produites que le fermage réclamé par les consorts [G] et payé par la SCEA, l'a été sur la base de la valeur locative déterminée par M. [O], dans le document que celui-ci a établi, le 7 février 2006, en fonction notamment de quantités de denrées -111,83 hl pour l'AOC Côtes de Provence et 139,84 hl pour le vin de table ou de pays- englobant la majoration de 20% prévue par l'article 8 de l'arrêté préfectoral du 2 octobre 2000 pour les baux de plus de 18 ans; ainsi qu'il a été indiqué plus haut, les parties avaient bien envisagé de conclure un bail à long terme de 25 ans, raison pour laquelle, au stade des pourparlers, elles avaient demandé à M. [O] de calculer le prix du fermage, qui serait dû dans la perspective de la conclusion d'un tel bail; dès lors que la SCEA Château Reillanne n'a pas bénéficié d'un bail à long terme de 25 ans, mais d'un bail de 9 ans pour lequel elle aurait dû s'acquitter d'un prix moindre, calculé par référence à des quantités de seulement 93,19 hl (AOC Côtes de Provence) et de 116,53 hl (vin de pays, vin de table), pour la mise à disposition de l'exploitation, elle est fondée à prétendre au remboursement, au titre de la répétition de l'indu, de la somme de 35 203,88 € correspondant à la différence entre le montant des fermages payées de 2006 à 2013 et le montant des fermages effectivement dû.
Le premier juge, qui a relevé que les consorts [G] ne pouvaient soutenir à la fois qu'ils n'avaient pas conclu de bail à long terme et prétendre au paiement d'un fermage majoré correspondant à ce type de bail, a donc condamné à juste titre ces derniers au paiement de la somme indue de 35 203,88 €.
En dépit des dispositions insérées dans le document de M. [O], page 3, (3- conditions particulières aux plantations), selon lesquelles le bailleur ne pourra s'opposer à l'arrachage d'une vigne vielle ou présentant trop de manquants, les consorts [G] peuvent prétendre obtenir, à toutes fins, les déclarations d'arrachage et, éventuellement, de replantation des parcelles cadastrées à [Localité 1] section E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 4], [Cadastre 1], [Cadastre 7] et [Cadastre 6], selon des modalités qui seront ci-après définies, sachant que la SCEA Château Reillanne affirme que les parcelles arrachées ont fait l'objet d'une déclaration préalable auprès des service des douanes et de France Agri.
Succombant sur son appel, la SCEA Château Reillanne doit être condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer aux consorts [G] la somme de 2000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Réforme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Brignolles en date du 23 septembre 2014, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande des consorts [G] tendant à la production de documents,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SCEA Château Reillanne à délivrer aux consorts [G] les justificatifs des déclarations d'arrachage et, éventuellement, de replantation des parcelles cadastrées à [Localité 1] section E n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 4], [Cadastre 1], [Cadastre 7] et [Cadastre 6] et ce, dans le mois suivant la signification du présent arrêt sous peine d'une astreinte de 200 € par jour de retard pendant le délai de trois mois passé lequel il sera à nouveau statué,
Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Condamne la SCEA Château Reillanne aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux consorts [G] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
LE GREFFIERLE PRESIDENT
