COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 13 OCTOBRE 2015
N° 2015/ 501
Rôle N° 14/02603
SCI ROLAND
C/
[W] [F]
SOCIETE D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS
SNC NAUTIC BAR & CIE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Sébastien BADIE
Me François SUSINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 23 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/10098.
APPELANTE
SCI ROLAND Immatriculée au RCS de Fréjus sous le n°D 393 270 616, pris en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur [V] [I] domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Kriss KRIEGER, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMES
Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 2]
défaillant-assigné
SOCIETE D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS CLE EN MAIN ENTREPRISE GENERALE DE BATIMENT, pris en la pers onne de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]
défaillante-assignée
SNC NAUTIC BAR & CIE, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me François SUSINI de la SCP AMIEL SUSINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2015.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SNC Nautic Bar et Cie occupe des locaux en rez-de-chaussée et 1er étage d'un immeuble appartenant à la S.C.I. Roland, élevé de deux étages, situés à [Adresse 4], donnés à bail commercial le 12 décembre 1975, bail renouvelé par acte sous seing privé du 1er janvier 2009.
Reprochant à la locataire d'être à l'origine de l'affaissement du plancher du 1er étage, la S.C.I. Roland a fait désigner un expert par ordonnance du juge des référés le 9 mars 2011, puis, ensuite du dépôt du rapport d'expertise, a fait assigner la SNC Nautic Bar et Cie et M. [F] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de la locataire, demandes dont elle a été déboutée par jugement du 23 janvier 2014.
Le premier juge a considéré que la S.C.I. Roland, seule maître de l'ouvrage relativement aux travaux préconisés par la société SECCMA, n'apportait pas la preuve de la démolition des travaux par la locataire, ni que la déspécialisation invoquée résultait bien d'une clause du bail et n'existait pas avant 2009.
La SCI Roland a fait appel du jugement que, par conclusions signifiées le 5 septembre 2014, elle demande à la cour d'infirmer. Elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation fixée sur la base du dernier loyer, de la somme de 50'067 euros correspondant aux travaux propres à remédier aux désordres outre les sommes de 5 000 euros pour procédure abusive et 10'000 euros au titre des frais irrépétibles.
Elle fait valoir que les premiers juges ont dénaturé la clause de destination des lieux, rappelant que le bail précise que le rez-de-chaussée est à usage commercial et le 1er étage à usage de logement, et que cet étage ne peut être utilisé à un autre usage, alors qu'il ressort des pièces adverses, que la locataire a réalisé la cuisine de son restaurant au premier étage.
La S.C.I. Roland indique n'avoir jamais donné d'autorisation pour la démolition des cloisons du 1er étage, relevant que l'expert a parfaitement distingué les travaux commandés conjointement par les parties à la société SECCMA, de ceux consistant en la démolition des cloisons, cette société attestant n'avoir pas procédé à de tels travaux de démolition.
Au nombre des infractions au bail reprochées à la locataire, la S.C.I. Roland fait notamment grief à la SNC Nautic Bar et Cie, d'avoir effectué des travaux relatifs à la réalisation d'ouvrages lourds (escalier en fer pour l'accès à l'entresol), de découpes et de percements et lui fait grief d'avoir occasionné des nuisances au locataire du 2ème étage de l'immeuble, M. [F], en raison de l'entreposage de denrées alimentaires dans les communs.
Par conclusions notifiées le 5 juillet 2014, la SNC Nautic Bar et Cie conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation incidente de l'appelante au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts et de la même somme au titre des frais irrépétibles.
Subsidiairement, elle conclut à la condamnation de la société SECCMA à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle et à l'indemniser du préjudice résultant de la résiliation du bail en lui allouant une somme de 800 000 euros y ajoutant une demande de condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la S.C.I. Roland opère une confusion entre la désignation et la destination des lieux, rappelant que si la désignation répond à la nécessité de décrire le bien objet du contrat, elle ne doit en rien prévaloir sur la destination qui elle, recèle l'accord commun des parties sur l'utilisation particulière du bien loué, ajoutant que l'ensemble du bien est considéré comme commercial destiné à l'exploitation du bar, café.
La SNC Nautic Bar et Cie ajoute qu'aucun élément ne permet à la SCI Roland de considérer que les travaux incriminés n'existaient pas auparavant et ont été effectués en 2009.
Concernant la demande de reprise des désordres, elle indique qu'elle n'est en rien intervenue au titre des travaux effectués par la société SECCMA et dont la S.C.I. Roland avait seule la maîtrise de l'ouvrage, l'imputation qui lui est faite d'avoir procédé à la démolition des cloisons relevant selon la SNC Nautic Bar et Cie de la seule assertion, et observation faite qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de la SECCMA.
L'intimée expose que la résolution judiciaire en cas d'inexécution partielle d'un contrat peut être prononcée si celle-ci porte sur une obligation déterminante de la conclusion du contrat. Elle fait valoir que, outre que la preuve n'est pas rapportée de ce que les travaux d'installation d'une cuisine, du passe-plat et de l'extracteur ont été réalisés postérieurement au 1er janvier 2009, que l'obligation faite au preneur de demander l'autorisation du bailleur pour exécuter les travaux n'est pas une obligation primordiale du contrat de bail commercial.
Elle ajoute enfin qu'aucune mise en demeure préalable à l'assignation ne lui a été adressée.
Par actes d'huissier du 12 mai 2014 pour Monsieur [F] et du 20 mai 2014 pour la société d'Etudes et de Constructions, la SCI Roland les a fait assigner devant la cour d'appel.
Monsieur [F], assigné en application de l'article 656 du code de procédure civile et la société d'Etudes et de Constructions en application de l'article 659 du même code, n'ont pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La constatation, selon procès-verbal de constat du 28 mai 2008, de l'affaissement du plancher du 1er étage du local commercial donné à bail à la SNC Nautic Bar et Cie a conduit le bailleur à faire établir des travaux de consolidation par la réalisation d'une forme en béton selon un devis établi le 11 décembre 2008 par la société SECCMA pour un montant de 29 807,28 euros que les parties sont convenues de partager par moitié entre elles.
Ce devis, dont les mentions sont reprises dans le détail par le premier juge, préconisait quatre solutions de travaux, la SECCMA indiquant que « quelle que soit la solution retenue, la réfection de la forme du sol du 1er étage sera à réaliser dans son ensemble. Le choix de la démolition des cloisons ou non de l'appartement du 1er étage reste à l'appréciation du maître d'ouvrage et sous son entière responsabilité. À notre avis, il serait souhaitable de prévoir leur démolition pour pouvoir réaliser une prestation de meilleure qualité » .
1. La démolition des cloisons :
Il est constant que ces cloisons seront démolies, la S.C.I. Roland soutenant n'en avoir pas donné l'ordre.
Ainsi que va l'indiquer l'expert [H] dans son compte rendu du 7 juin 2011, cette démolition a eu pour conséquence, un affaissement du plancher du 2ème étage, l'appartement occupé par Monsieur [F] présentant de nombreuses fissures dans les murs, des jours visibles entre le linoléum du sol et la faïence des murs, encadrement de portes descellées. L'expert note, au 1er étage, que la charpente qui supporte le plancher bois du 2ème étage est sommairement étayée avec des chandelles, nécessitant afin d'assurer la sécurité des occupants du 2ème étage, la réalisation de cloisons porteuses à la place de celles qui ont été enlevées. Celui-ci va suspendre ses opérations d'expertise jusqu'à ce qu'il soit justifié de la mise en cause de la société SECCMA et/ou de son assureur.
Par lettre du 23 juillet 2011 adressée à l'expert, la S.C.I. Roland, sans attendre la réponse de la société SECCMA parvenue le 4 juillet 2011 dans laquelle celle-ci affirme n'avoir pas procédé à la démolition des cloisons, va en imputer la charge à la locataire.
Lors de l'accédit du 10 novembre 2011 auquel l'expert a convoqué la société SECCMA en qualité de sachant, son représentant a indiqué avoir procédé dans un premier temps 'au confortement du plancher du 1er étage, les cloisons étant en place. Les cloisons ont alors été enlevées par la SNC Nautic, ce poste ne faisant ni partie du devis ni de la facture établie par SECCMA. La dalle de béton a ensuite été coulée d'un seul tenant. Des travaux avaient été prévus afin de reprendre la charge du premier étage, mais n'ont jamais été commandés par la SNC Nautic.
Monsieur [Z], qui exploitait les lieux dans le cadre d'un contrat de location-gérance consenti le 20 février 2001 par la SNC Nautic Bar et Cie, après avoir indiqué le 7 juin 2011, que 'l'entreprise SECCMA a indiqué que pour effectuer la réfection du plancher, il a été nécessaire d'enlever les cloisons' a le 10 novembre 2011 indiqué que 'les cloisons ont bien été enlevées par la SNC Nautic préalablement au coulage de la dalle du plancher'.
Il ne ressort d'aucun de ces éléments, ni du rapport d'expertise, la certitude que les travaux de démolition des cloisons du 1er étage ont été effectués par la SNC Nautic Bar et Cie en l'état d'une part des déclarations contradictoires de l'exploitant présent dans les lieux à ce moment, Monsieur [Z], dont le contrat de location gérance sera résilié le 12 septembre 2011, soit entre les dates des deux accédits entre lesquelles seront recueillies ces déclarations et d'autre part de celles de la société SECCMA qui a préconisé la démolition de cloisons sans attirer l'attention du maître de l'ouvrage qu'est la S.C.I. Roland sur les risques d'affaissement du plancher du 2ème étage, de plus en laissant faire cette démolition selon ses propres déclarations, par la locataire SNC Nautic Bar et Cie, ce qui ne présente aucun caractère de vraisemblance, si ce n'est pour couvrir sa propre responsabilité dans la mise en oeuvre des travaux commandés conjointement par le bailleur et la locataire.
La S.C.I. Roland ne peut par conséquent faire grief à la locataire d'avoir procédé à la démolition des cloisons comme justifiant la résiliation du bail.
2. La déspécialisation :
La S.C.I. Roland reproche à la SNC Nautic Bar et Cie d'avoir méconnu la clause de destination du bail, en installant la cuisine de son restaurant au 1er étage dans la partie destinée à usage de logement.
Dans une clause 'Désignation', le bail décrit la chose louée comme :
'un rez-de-chaussée à usage commercial et un premier étage à usage de logement, le tout considéré comme commercial destiné à l'exploitation du Bar Café tels que lesdits locaux existent, s'étendent, se poursuivent et comportent avec leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve et dont il n'est as fait plus ample désignation à la demande du preneur, qui déclare parfaitement les connaître en vertu du bail auquel les présentes font suite'.
La clause 'Destination des lieux loués' est libellée comme suit :
'Les locaux faisant l'objet du présent bail renouvelé devront, comme par la passé, être consacrés exclusivement par les preneurs à l'exploitation de leur commerce BAR CAFE, RESTAURANT à l'exclusion de tout autre activité'.
Lorsque le bail assigne à l'ensemble des locaux la désignation exclusive de commerce de bar, café, restaurant comme en l'espèce, l'utilisation commerciale des pièces décrites dans le bail comme comportant un appartement d'habitation ne constitue pas une modification de l'affectation des lieux, de sorte qu'aucun grief ne peut être invoqué à l'encontre de la locataire du fait de l'installation de la cuisine du restaurant au 1er étage.
La S.C.I. Roland fait valoir que ces travaux ont été exécutés sans son autorisation et, sur la base des factures produites par la locataire, après le renouvellement du bail, en mars et avril 2009, sans tirer cependant de l'examen de chacune des dites factures la preuve de la création d'une cuisine.
Le premier juge est par conséquent approuvé en ce qu'il a rejeté le grief invoqué tiré de la déspécialisation des lieux sans autorisation du bailleur.
3. Les autres infractions :
La S.C.I. Roland invoque un certain nombre d'autres infractions justifiant selon elle que soit prononcée la résiliation du bail, au nombre desquels, la pose de climatiseurs faisant apparaître la découpe du plafond, l'installation d'un escalier en fer pour accès à l'entresol, l'installation de deux cloisons de distribution par ossatures métalliques galvanisées, la création d'un monte-plats entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, la réalisation d'un réseau de gaz et d'un collecteur de distribution gaz dans la cuisine au 1er étage.
La S.C.I. Roland a assisté aux constatations dressées par huissier dans un procès-verbal de constat du 22 septembre 2010, sans faire constater les éléments énumérés ci-dessus, ni dans le cadre de l'expertise alors que Monsieur [H] avait notamment pour mission de décrire les travaux effectués par la SNC Nautic Bar et Cie.
Il s'en déduit qu'à l'époque, les désordres aujourd'hui invoqués ne revêtaient pour le bailleur pas de caractère de gravité permettant de fonder une demande de résiliation du bail.
Il n'y a pas, à l'examen des factures produites par la locataire, d'éléments caractérisant un motif grave justifiant que soit prononcée la résiliation du bail.
Concernant les nuisances occasionnées au locataire du 2ème étage, la S.C.I. Roland ne justifie pas avoir fait part des doléances de ce Monsieur [F] à la SNC Nautic Bar et Cie, de sorte qu'il doit être relevé l'absence de motif grave du grief invoqué.
Au regard des développements qui précèdent, le jugement rendu le 24 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Draguignan est confirmé.
La SNC Nautic Bar et Cie sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral et au regard du caractère abusif de la procédure, demande qui pour ne pas être explicitée sera rejetée.
Il y a lieu de condamner la S.C.I. Roland à payer à la SNC Nautic Bar et Cie la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision par défaut, en dernier ressort,
Confirme le jugement du 24 janvier 2014 prononcé par le tribunal de grande instance de Draguignan ;
Y ajoutant :
Déboute la SNC Nautic Bar et Cie de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la S.C.I. Roland à payer à la SNC Nautic Bar et Cie la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la S.C.I. Roland aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
