COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 22 SEPTEMBRE 2015
N° 2015/ 439
Rôle N° 14/00533
[Z] [T]
[I] [T]
C/
SARL CASA MIA
Grosse délivrée
le :
à :
Me Paul DRAGON
Me Stéphane denis COURANT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Novembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00374.
APPELANTS
Monsieur [Z] [T]
né le [Date naissance 2] 1930 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Paul DRAGON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par, Me Patrice BIDAULT, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [I] [T]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1])
représenté par Me Paul DRAGON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par, Me Patrice BIDAULT, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SARL CASA MIA, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [U] [Q], domicilié [Adresse 5], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jean-françois LECA de la SCP SCP LECA / SORENSEN / COURANT / GALMARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par, Me Stéphane denis COURANT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Juin 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente, et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 1er novembre 1982, Mademoiselle [Y] a consenti à Monsieur [F] un bail commercial portant sur deux locaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble allant du [Adresse 4], et ce pour une durée de neuf années se terminant le 31 octobre 1991.
Le 22 octobre 1991, Mademoiselle [Y] a consenti à Monsieur [M], acquéreur du fonds de commerce, un renouvellement du bail à l'issue du bail expiré, les parties ayant néanmoins convenu expréssément à cette occasion de fixer la durée du renouvellement à 12 ans, soit jusqu'au 31 octobre 2003.
Monsieur [Z] [T], héritier de l'immeuble au décès de Mademoiselle [Y], a délivré congé à Monsieur [M] le 8 avril 2003, avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de 12 ans à effet du 31 octobre 2003 contre un nouveau loyer de 10 000€ par an et diverses conditions non acceptées par le locataire dans sa réponse qui acceptait le principe du renouvellement selon acte extra judiciaire en date du 7 mai 2003.
Par ordonnance du 12 juin 2006 , le juge des loyers commerciaux au tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a dit que le prix du loyer du bail commercial renouvelé entre Monsieur [T] et Monsieur [M] n'était pas soumis à la règle du plafonnement en raison de sa durée renouvelée en 2003 pour une durée de 12 ans et fixait le prix du bail à la somme de 5754,24 euros par an.
Par arrêt du 12 août 2009, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a donné acte aux parties de leur accord pour la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 9590 € à compter du 1er novembre 2003, infirmé de ce fait l'ordonnance entreprise et partagé les dépens entre les parties.
Le 2 avril 2012, Monsieur [M] a cédé son droit au bail à la S.A.R.L CASA MIA pour une durée de 12 années commençant le 1er novembre 2003 et expirant le 31 octobre 2015.
Cette cession de bail a été régulièrement modifiée au bailleur le 11 avril 2012 conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil.
Messieurs [Z] [T] et [I] [T], bénéficiaires de la nue propriété de l'immeuble à usage commercial par donation partage du 29 mars 2004 ont par acte extrajudiciaire du 27 avril 2012, donné congé à la S.A.R.L Casa Mia pour la date du 31 octobre 2012, avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction au motif que le bail renouvelé pour la dernière fois le 1er novembre 2003 venait à échéance après neuf ans soit le 31 octobre 2012 et que le droit renouvellement du bail ne pouvait être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce ayant exploité les lieux au cours des trois dernières années du bail.
La S.A.R.L casa Mia a fait assigner les consorts [T] en faisant valoir que le bail en cours qui avait pris effet le 1er mars 2003 pour une durée de 12 années expirait le 31 octobre 2015 et que de ce fait le congé délivré le 31 octobre 2012 était prématuré et que l'insuffisance de la durée d'exploitation ne pouvait être acquise à cette date.
Par jugement du 14 novembre 2013, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a annulé le congé donné le 27 avril 2012 par les consorts [T], débouté les parties de leurs autres demandes et condamné in solidum les consorts [T] à payer à la S.A.R.L casa mia la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [T] ont relevé appel de la décision le 14 janvier 2014.
Dans leurs dernières conclusions en date du 25 mai 2015 auxquelles il est fait expressément référence, Messieurs [Z] et [I] [T] demandent à la cour de:
- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- en conséquence, déclarer valable le congé signifié le 27 avril 2012 à la société Casa Mia occupante sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2012,
- prononcer l'expulsion immédiate de la société casa Mia comme de tout occupant de son chef des locaux sis au rez-de-chaussée de l'immeuble situé à [Localité 2], à l'angle de la place des fontêtes et du forum des cardeurs et ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique,
- dans tous les cas, déclarer irrecevable la demande nouvelle formée en cause d'appel par la société casa Mia par application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, sinon l'en débouter purement et simplement,
- condamner la société casa Mia à payer à Monsieur [Z] et [I] [T] une indemnité d'occupation mensuelle de 1500 € à compter du 1er novembre 2012 et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouter la société casa Mia de son appel incident,
- la condamner en outre à payer aux appelants une somme de 5000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 5 mai 2014 auxquelles il est fait expressément référence, la S.A.R.L CASA MIA demande à la cour de :
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a annulé le congé donné le 27 avril 2012 par Messieurs [Z] et [I] [T] pour la date du 31 octobre 2012, avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction et en ce qu'il a débouté les consorts [T] toutes leurs demandes et les a condamnés à verser la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- y ajoutant,
- dire et juger que Messieurs [Z] et [I] [T] n'ont pas assuré une jouissance paisible à la S.A.R.L casa Mia dans les locaux donnés à bail et que la délivrance du congé litigieux procède un abus de droit et d'une volonté de nuire,
en conséquence,
- condamner in solidum Monsieur [Z] et [I] [T] à payer à la S.A.R.L casa mis à la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi
- débouté Monsieur [Z] et [I] [T] de toutes leurs demandes
- condamné in solidum Messieurs [Z] et [I] [T] à payer à la S.A.R.L Casa mia la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Dans leur offre de renouvellement issue du congé en date du 8 avril 2003, les consorts [T] ont offert le renouvellement du bail pour une durée de douze années et dans le cadre de la fixation du prix du bail ont toujours soutenu et judiciairement obtenu que la règle du plafonnement du prix du loyer ne s'applique pas au motif que la durée du bail renouvelé était, d'accord parties, conventionnellement fixée à douze années.
Ils ne peuvent aujourd'hui se contredire procéduralement, en soutenant désormais comme l'avait fait leur ancien locataire dans la procédure qui les opposait qu'aucun accord n'était intervenu sur la durée du bail, en raison de l'opposition du locataire qui n'aurait accepté que le principe de renouvellement du bail aux charges et conditions du bail expiré laissant planer un doute sur la durée du bail renouvelé.
En effet, il résulte de l'arrêt du 13 août 2009 que Monsieur [M] dans ses dernières conclusions du 16 avril 2009 'demandait à la cour de lui donner acte de ce qu'il ne contestait pas l'ordonnance dont appel', laquelle avait reconnu le principe de déplafonnement au motif décisoire que les parties avaient expressément entendu déroger à la durée du bail de neuf ans et que le locataire avait accepté le 7 mai 2003 le principe de renouvellement offert expressément pour une durée de douze ans le 8 avril précédent, la cour donnant acte aux parties de leur accord sur le prix du loyer différent de celui fixé par l'ordonnance entreprise ainsi infirmée.
Il en résulte que M. [M] ayant reconnu par ses dernières conclusions du 16 avril 2009 avoir accepté le principe du renouvellement accepté pour la durée de douze ans qui était celle du bail expiré, toute ambiguïté était ainsi levée sur l'accord intervenu entre les parties aux droits desquels se trouve la S.A.R.L CASA MIA sur cette durée dérogatoire par conjonction des volontés manifestées les 8 avril 2003 pour le bailleur et 7 mai 2003 pour le locataire.
Aucune des parties ne pouvait plus y revenir quels que soient leurs errements procéduraux postérieurs et la S.A.R.L CASA MIA bénéficiait d'une cession de bail pour une durée venant à expiration le 31 octobre 2015.
Le congé délivré pour le 31 octobre 2012 ne respectant pas la durée conventionnelle et ne pouvant intervenir pour des motifs inapplicables à cette date, les dispositions de l'article L 145-8 ne pouvant s'apprécier que sur les trois dernières années du bail non encore acquises, c'est à bon droit que le premier juge a annulé ce congé.
Le jugement recevra ainsi entière confirmation.
La demande de dommages-intérêts présentée la société Casa Mia n'est pas nouvelle en ce qu'elle avait déjà été présentée en première instance mais le rejet de cette demande sera cependant confirmée, à défaut pour la société casa Mia de justifier de la réalité de son préjudice.
Les dépens d'appel seront laissés à la charge des consorts [T] qui seront en outre condamnés à régler à la société casa mia la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
Condamne in solidum Messieurs [Z] et [I] [T] à payer à la S.A.R.L CASA MIA la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum Messieurs [Z] et [I] [T] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Leca, pour ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
