COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 SEPTEMBRE 2015
hg
N° 2015/296
Rôle N° 13/22955
[F] [K]
[P] [P] [G] épouse [K]
[Q] [J]
[P] [D] épouse [J]
C/
SARL CABINET D. NARDI
SARL CABINET LAFAGE TRANSACTIONS CENTURY 21
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Jérôme LACROUTS
la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Novembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/02759.
APPELANTS
Monsieur [F] [K]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE
Madame [P] [P] [G] épouse [K]
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [Q] [J]
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE
Madame [P] [D] épouse [J]
[Adresse 4]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
SARL CABINET D. NARDI
dont le siège est [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE
SARL CABINET LAFAGE TRANSACTIONS CENTURY 21
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Benoit NORDMANN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Juin 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015,
Signé par Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller pour le président empêché et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
[Q][P] [J] et [P] [D] (les époux [J]) sont propriétaires du lot 2 du lotissement de la [Adresse 7], consistant en une maison à usage d'habitation, suivant acte d'acquisition du 19 mai 1992.
[F] [K] et [P] [P] [G] (les époux [K]) sont propriétaires du lot 4 du lotissement de la [Adresse 7], consistant en une maison à usage d'habitation, suivant acte d'acquisition du 20 décembre 1974.
Le lotissement de la [Adresse 7], créé en 1947 est situé [Adresse 5], cadastré section C n° [Cadastre 1] p, [Cadastre 1] et [Cadastre 1] pour 4928 m² environ, et comporte trois lots (1, 2 et 4), le lot 1 étant soumis au statut de la copropriété.
Par acte d'huissier du 25 janvier 2012, [Q] [J] et [F] [K] ont fait assigner les sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» aux fins de voir:
- dire que l'association syndicale libre du lotissement [Adresse 6] avait perdu la personnalité morale au 5 mai 2008, faute de mise en conformité des statuts,
- condamner « in solidum » les deux sociétés à payer à chaque demandeur la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,
- prononcer la nullité des assemblées générales postérieures au 5 mai 2008 et ordonner la répétition de toutes les sommes perçues postérieurement au 5 mai 2008 à chacun des requérants,
- dire sans objet et sans effet les appels de fonds postérieurs au 5 mai 2008,
-condamner les sociétés défenderesses à payer à chacun la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
[P] [D] et [P] [P] [G] sont intervenues volontairement à l'instance aux côtés de leurs conjoints.
Par jugement contradictoire du 18 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Nice,
a :
- « dit les conclusions notifiées le 10 septembre 2013 en intervention volontaire de [P] [D] et [P] [P] [G], et communes avec [Q] [J] et [F] [K],
- débouté [Q] [J] et [F] [K] de leurs prétentions,
- débouté les sociétés Cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» de leurs demandes de dommages et intérêts,
- condamné [Q] [J] et son épouse [P] [D], [F] [K] et son épouse[P] [P] [G] à payer 1 000 euros à chacun des cabinets assignés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les époux [J] et les époux [K] aux entiers dépens de l'instance ».
Par déclaration reçue le 27 novembre 2013, [Q] [J], [P] [D], [F] [K] et [P] [P] [G] ont relevé appel de cette décision.
Par arrêt de cette cour du 4 décembre 2014 :
- la demande d'annulation du jugement prononcé le 18 novembre 2013 par le tribunal de grande instance de Nice a été rejetée,
- les conclusions notifiées le 10 septembre 2013 par [Q] [J] et son épouse [P] [D], [F] [K] et son épouse [P] [P] [G] ont été déclarées recevables,
pour le surplus, avant dire droit,
- la réouverture des débats a été ordonnée afin que les appelants s'expliquent sur la recevabilité de leur demande en l'absence de mise en cause de l'association syndicale libre du lotissement Lyse
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 4 décembre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, les époux [J] et les époux [K] exposent qu'ils ne peuvent mettre en cause une personne morale inexistante ou dépourvue de capacité d'ester en justice et reprennent leurs demandes tendant à voir :
- condamner « in solidum » les deux sociétés à payer à chacun des couples la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts, pour manquement à leurs devoirs de conseil et de diligences,
- prononcer la nullité des assemblées générales postérieures au 5 mai 2008 et ordonner la répétition de toutes les sommes perçues postérieurement au 5 mai 2008 à chacun des requérants, soit 5 246,63 euros dus par le Cabinet « D. [Z] » et 1 740,40 euros dus par « Lafage transactions Century 21» aux époux [J] et 4 586,24 euros dus par « Lafage transactions Century 21» aux époux [K], les sommes portant intérêts légaux depuis le 10 septembre 2013, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil ;
- dire sans objet et sans effet les appels de fonds postérieurs au 5 mai 2008,
- condamner les sociétés défenderesses à payer à chacun des couples la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Ils font valoir que :
- ils sont colotis et non copropriétaires dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé sur l'assiette du lotissement ;
- un cahier des charges a été établi le 8 mars 1947 mais aucune association syndicale libre n'a été constituée, et en toute hypothèse, si elle l'avait été, elle aurait perdu sa capacité d'ester en justice faute d'avoir accompli les diligences prévues par les articles 5, 8, 15 et 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
- aucune des sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» n'a fait le nécessaire jusqu'à ce jour pour la mise en conformité des statuts de l'association syndicale libre, et ce malgré les dispositions de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014 ;
- les deux sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» n'ont pas qualité pour administrer le lotissement ;
- les assemblées générales qui ont été réunies ne concernaient pas le lotissement mais la copropriété ;
- ils n'ont pas à régler les charges de la copropriété.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 mai 2015 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la société Cabinet « D. [Z] » sollicite :
à titre principal,
l'irrecevabilité des prétentions adverses faute de mise en cause de l'ASL,
à titre subsidiaire,
le rejet de toutes les prétentions adverses
en toute hypothèse, la condamnation de chacun des appelants à lui payer 1 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 4 x 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour elle :
- l'ASL se forme dans les conditions de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 par le consentement unanime des associés et l'acquisition d'un lot emporte automatiquement adhésion à l'ASL ;
- le cahier des charges décrit le lotissement ( 4 lots )
- il ne mentionne pas la création d'une association syndicale libre, mais celle-ci existe par :
- la page 2 du cahier des charges du 20 décembre 1946 ;
- la page 2 du titre de propriété des époux [J] ;
- la page 13 du titre de propriété des époux [K] ;
- peu importe qu'il n'existe pas de statuts ;
- l'omission d'accomplir les formalités de mise en conformité des statuts prévues par l'ordonnance du 1er juillet 2004 prive l'ASL de sa capacité d'agir en justice, mais ne fait pas disparaître sa personnalité morale, mais uniquement certains attributs de celle-ci ;
- ils ne peuvent se plaindre du défaut de mise en conformité des statuts alors qu'ils n'en ont subi aucun grief, qu'aucune sanction n'a été prévue, et que les statuts ou bien l'ordonnance du 1er juillet 2004 restent alors applicable ;
- l'action en répétition d'indu fondée uniquement sur l'absence de régularisation des statuts ne peut aboutir ;
- les charges payées correspondaient à celles de l'ASL et non à celles de la copropriété ;
- elles ont été payées à l'ASL et non aux sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» qui ne peuvent être condamnées à les rembourser alors qu'elles ont perçues pour le compte de l'ASL.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 mai 2015 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la société cabinet « Lafage transactions Century 21» sollicite :
- l'irrecevabilité comme nouvelle en appel et formée par conclusions du 13 mai 2015, de la prétention de l'inexistence de l'ASL « ab initio »;
- l'irrecevabilité des demandes formées à l'encontre d'un syndicat des copropriétaires non mis en cause ;
- le rejet de toutes les prétentions adverses ;
- la condamnation des appelants à lui payer 2 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2015.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la recevabilité des pièces communiquées post-clôture :
En application de l'article 784 du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... »
En l'espèce un avis du 7 janvier 2015 fixait l'affaire à l'audience du 11 juin 2015 et la clôture de la procédure au 28 mai 2015,
Sans invoquer de cause grave, ni même solliciter le rabat de l'ordonnance de clôture, les époux [J] et les époux [K] ont remis au greffe le 3 juin 2015 une nouvelle pièce numérotée 21.
En l'absence de cause grave permettant de révoquer l'ordonnance de clôture, la pièce n°21 sera donc écartée des débats.
Sur la recevabilité des époux [J] et des époux [K] :
A l'origine, la demande principale des époux [J] et des époux [K] tendait à voir dire que l'association syndicale libre du lotissement Lyse avait perdu la personnalité morale au 5 mai 2008, faute de mise en conformité de ses statuts.
Ils soutiennent, depuis l'arrêt mixte, que cette association syndicale libre n'a jamais existée et qu'elle ne peut être mise en cause.
Dans la mesure où ces arguments ne sont que des moyens venant à l'appui de leurs demandes de remboursements dirigées contre les sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21», leur action sera déclarée recevable même à défaut de mise en cause de l'association syndicale libre, ou par application de l'article 564 du code de procédure civile qui interdit uniquement les demandes nouvelles en appel.
Sur l'existence de l'association syndicale libre ou sa perte de personnalité morale :
Il ressort de l'article 17 du cahier des charges établi le 20 décembre 1946, déposé au rang des minutes de Maître [H], notaire le 8 mars 1947 et publié le 5 septembre 1947, que :
« en vue de l'administration de la route d'accès conduisant au chemin des crêtes... il est créé un syndicat... entre les propriétaires présents et à venir des lots 1, 2 et 4 seulement (le lot 3 étant indépendant et n'ayant aucun accès sur la route, en étant expressément excepté) auquel syndicat, chaque acquéreur sera tenu d'adhérer et dont il fera partie obligatoirement par le fait même de son acquisition.
En conséquence :
Il est formé entre tous les propriétaires des trois lots n°1, 2 et 4 dudit lotissement, une association syndicale libre de leur gestion, leur administration, leur police et leur entretien en un état de viabilité conforme au règlement adopté par la ville de [Localité 1]... »
Suivant leur acte d'acquisition du 19 mai 1992, les époux [J] ont été informés que le lotissement était administré par le cabinet « L. [Z] » à [Localité 1], que les dispositions du cahier des charges relatives à l'urbanisme avaient été maintenues par les co-lotis.
Le cahier des charges a été annexé à leur acte.
Le titre d'acquisition du 20 décembre 1974 des époux [K] n'est produit qu'incomplètement, sans les pages 3, 7, 9, 14, 15, mais ils ne contestent pas le fait allégué par le cabinet « D. [Z] » qu'il comporterait une mention selon laquelle ils ont entendu adhérer sans réserve au cahier des charges du lotissement [Adresse 7].
L'existence de l'association syndicale libre qui est un groupement de caractère réel constitué en vue de la construction ou de l'entretien d'ouvrages, ou de la réalisation de travaux immobiliers d'intérêt collectif, résulte en l'espèce de l'adoption du cahier des charges et de sa publication au moment de la création du lotissement, et l'adhésion de chacun de ses membres découle, comme le rappelle le cahier des charges, de sa seule qualité de propriétaire d'un des lots.
Il est d'ailleurs produit un jugement du tribunal de grande instance de Nice du 8 décembre 1992 dans lequel, sur l'assignation par les époux [K] du cabinet « D. [Z] », [V] [X] a été nommé administrateur provisoire du lotissement pour convoquer une assemblée générale des quatre colotis et organiser la représentation légale du lotissement, sans qu'aucune des parties ne justifie de la suite de cette désignation.
En toute hypothèse, l'association syndicale libre dont l'existence est contestée a bien été constituée.
Si ensuite, elle n'a pas mis ses statuts en conformité avec l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 qui impartissait aux associations syndicales constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 un délai de deux ans à compter du 5 mai 2006 pour y procéder, ou même ensuite dans le cadre des dispositions de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014, il en résulte, non pas une perte de sa personnalité morale, mais, par application de l'article 5 de l'ordonnance précitée, uniquement la perte de certains attributs de capacité juridique, pour agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.
Les époux [J] et les époux [K] ne peuvent donc prétendre à l'inexistence de l'ASL ou à la perte de sa personnalité morale, ni à l'annulation des assemblées générales tenues depuis le 5 mai 2008, et des fonds appelés sur leurs bases, au motif du défaut de mise en conformité des statuts avec l'ordonnance du 1er juillet 2004.
Sur la qualité des sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» à administrer le lotissement :
L'article 17 du cahier des charges a prévu que « l'association est administrée par le syndic nommé par l'assemblée générale des syndicataires, à la majorité des voix... pour trois ans et peut être réélu ».
Sont produits les procès verbaux des assemblées générales des :
- 3 juillet 2008, ayant renouvelé le cabinet « D. [Z] » jusqu'à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes clôturés au 31 janvier 2009, par 6/8èmes, alors qu'étaient absents les époux [J] et les époux [K], et qu'étaient seuls présents les copropriétaires du lot 1.
- 14 novembre 2012, ayant nommé en qualité de directeur du lotissement le cabinet « Lafage transactions» pour une année ou jusqu'à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes du 1er février 2011 au 31 janvier 2012, qui interviendra au plus tard le 31 juillet 2012, par 6/8èmes, alors qu'étaient absents les époux [J] et les époux [K], et qu'étaient seuls présents les copropriétaires du lot 1.
Il ressort de ces procès verbaux que la régularité des désignations des cabinets « D. [Z] » et « Lafage transactions» est établie, dans la mesure où, en dépit du vocabulaire inapproprié utilisé dans le procès verbal du 3 juillet 2008 faisant état des « copropriétaires de la communauté immobilière », les colotis ont été convoqués et ont disposé des voix prévues dans le cahier des charges accordant 1/8ème à chacun des lots 2 et 4 et 6/8èmes au lot 1, et où rien ne permet de considérer que les résolutions concernaient les copropriétaires du lot 1, plutôt que l'ensemble des colotis.
Sur la régularité des assemblées générales :
Alors qu'est demandée la nullité des assemblées générales postérieures au 5 mai 2008, il n'est produit que les procès verbaux des assemblées générales précitées et celui de l'assemblée générale ordinaire du 4 mai 2009, qui ne concerne que les copropriétaires du lot 1, dont les votes sont calculés par 6/6èmes et non par 6/8èmes quand ils sont relatifs à l'association syndicale libre.
Il a été considéré que les cabinets « D. [Z] » et « Lafage transactions» avaient successivement valablement été désignés dans les conditions prévues par le cahier des charges du lotissement, et rien ne démontre que les résolutions examinées et soumises aux votes portaient sur la copropriété elle même.
Il n'y a donc pas lieu d'annuler les assemblées générales postérieures au 5 mai 2008.
Sur la répétition d'indu :
L'action en répétition d'indu est régie par l'article 1235 du code civil suivant lequel « tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. »
D'une part, en l'espèce, les couples [J] ou [K] ne démontrent pas avoir réglé les sommes dont ils entendent être remboursés.
D'autre part, ils réclament ces sommes personnellement aux sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» alors que celles-ci ont encaissé les sommes versées par eux pour le compte de l'ASL, en leurs qualités de syndics désignés par les assemblées générales des 3 juillet 2008 et 14 novembre 2012.
Enfin, il n'est pas démontré que les sommes réglées depuis le 5 mai 2008 par chacun des couples [J] ou [K] ne correspondaient pas aux charges du lotissement mais à celles de la copropriété, alors que sont produits aux débats les comptes de ce qui est improprement qualifié de « copropriété lotissement Lyse » pour la période du 1er février 2013 au 31 janvier 2014, puis du 1er février 2014 au 31 janvier 2015 ne mettant pas en évidence de dépense spécifique au lot 1 constituant une copropriété au sein du lotissement.
Les demandes en répétition d'indu seront donc rejetées.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Les époux [J] et les époux [K] entendent obtenir des dommages et intérêts de la part des deux syndics auxquels ils reprochent un manquement à leurs devoirs de conseil et de diligences à propos de la mise en conformité des statuts avec l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, après avoir soutenu qu'ils n'étaient pas valablement désignés pour administrer l'ASL.
Alors qu'ils ont engagé leur action en justice depuis le 25 janvier 2012, ils n'ont jamais soumis cette question à l'ordre du jour des assemblées convoquées, et ne justifient pas d'un préjudice découlant de cette absence de mise en conformité alors qu'ils n'ont pas agi en justice contre l'ASL et ne justifient pas qu'une opération de la nature de celles visées par l'article 5 de l'ordonnance était envisagée.
Ils seront donc déboutés de cette demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Le droit d'agir en justice dégénère en abus si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée.
Eu égard à l'imprécision du vocabulaire utilisé dans la rédaction des procès verbaux des assemblées générales, il sera admis qu'un doute pouvait exister et que la présente instance n'était pas diligentée avec légèreté, quand bien même les interventions volontaires des épouses en première instance postérieures à la clôture des débats, ont permis l'admission de nouvelles conclusions de leurs maris.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement ayant condamné les époux [J] et les époux [K] aux entiers dépens de l'instance et à payer 1 000 euros à chacun des cabinets assignés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sera confirmé.
En outre, les époux [J] et les époux [K] qui succombent à l'instance seront condamnés « in solidum » aux dépens d'appel, et à payer 2 000€ à chacune des sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21».
PAR CES MOTIFS
Ecarte des débats la pièce n°21 communiquée après la clôture par les époux [J] et les époux [K],
Déclare recevables l'ensemble des prétentions des époux [J] et des époux [K],
Réformant le jugement et statuant à nouveau,
Rejette la demande époux [J] et des époux [K] tendant à voir dire que l'association syndicale libre du lotissement de la [Adresse 7] n'a jamais existé,
Rejette la demande des époux [J] et des époux [K] tendant à voir dire que l'association syndicale libre a perdu sa personnalité morale,
rejette la demande des époux [J] et des époux [K] tendant à contester la qualité des sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» à administrer l'association syndicale libre,
rejette leurs demandes d'annulation des assemblées générales postérieures au 5 mai 2008,
rejette leurs demandes en répétition d'indu pour les sommes réglées depuis le 5 mai 2008,
rejette leurs demandes de dommages et intérêts pour manquement des sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21» à leurs devoirs de conseil et de diligence,
rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive des sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21»,
Confirme le jugement ayant condamné les époux [J] et les époux [K] aux entiers dépens de première instance et à payer 1 000 euros à chacun des cabinets assignés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
Condamne les époux [J] et les époux [K] « in solidum » aux dépens d'appel, avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à payer
2 000€ à chacune des sociétés cabinet « D. [Z] » et « Lafage transactions Century 21».
LE GREFFIERLE PRESIDENT
