COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 JUIN 2015
N° 2015/ 362
Rôle N° 13/09532
SOCIETE PROVENCALE DE GERANCE CINEMATOGRAPHIQUE
C/
[X] [M] [R] [Y] [I] épouse [U]
[L] [R] [A] [I] épouse [N]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Sandra JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 Avril 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/00931.
APPELANTE
SOCIETE PROVENCALE DE GERANCE CINEMATOGRAPHIQUE Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Sandra JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE,
INTIMEES
Madame [X] [M] [R] [Y] [I] épouse [U]
née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Michel HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [L] [R] [G] [T] [I] épouse [N]
née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Michel HUGUES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Mai 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Frédérique BRUEL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Monsieur [P] a donné à bail commercial le 23 mars 1945, un local situé à [Adresse 7], à Madame Veuve [D] [P], [V] [P] et [H] [P].
Les locaux étaient destinés à un usage de salles de cinémas.
Ultérieurement, Monsieur [I] est devenu propriétaire des locaux dont s'agit.
Les locataires, les consorts [P] ont fait apport de leurs droits à la société Provençale de Gérance Cinématographique (SPGC) en 1964.
Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises ; la société SPGC s'est vue autorisée à procéder à des changements d'activités et à réaliser des travaux.
Des procédures judiciaires ont vu le jour, notamment pour le montant des loyers.
En 1997, lors d'une procédure d'expertise judiciaire, il est apparu que la société SPGC avait créé avec la société Olympia, locataire commercial de l'immeuble voisin au [Adresse 6], exploitant 5 salles de cinémas, une société en participation en vertu de laquelle les 9 salles de cinémas aménagées aux 5 et [Adresse 7], ont été exploitées sous la même enseigne, suite au percement du mur séparatif des deux immeubles.
Mesdames [L] et [X] [I], venant aux droits de Monsieur [I], propriétaires du local au [Adresse 7], ont assigné le 30 décembre 2010, la société SPGC devant le tribunal de Grande instance de Grasse aux fins notamment de voir cesser toute sous-location au profit de la société Olympia et de se voir accorder des dommages et intérêts à hauteur de 37 546,50 euros.
Par jugement du 18 avril 2013, le tribunal a rejeté les exceptions soulevées par la société SPGC, condamné cette dernière à verser à Mesdames [I] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, dit que Mesdames [I] ne rapportent pas la preuve d'une sous-location et les a déboutées de leur demande de remise en état des lieux entre les deux immeubles qui ont été réunis, en l'absence de la société Olympia à l'instance.
La société SPGC a interjeté appel le 7 mai 2013.
Elle conclut à la prescription de l'action de Mesdames [I] ainsi qu'à l'autorité de la chose jugée et subsidiairement, au débouté de la demande de dommages et intérêts ; elle sollicite en outre la condamnation de Mesdames [I] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Mesdames [I] concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de condamnation sous astreinte par elles formées à l'encontre de la société SPGC et a réduit leur demande indemnitaire, après avoir dit que les faits reprochés à cette société n'étaient pas qualifiables de sous-location.
SUR QUOI :
Attendu qu'il convient de noter avant toute autre explication, que le dispositif du jugement dont appel, comporte une erreur matérielle, s'agissant du nom de la société Provençale de Gérance Cinématographique (SPGC) puisqu'il y est mentionné Gestions au lieu de Gérances.
Qu'il convient de rectifier l'erreur matérielle et de retenir la dénomination société Provençale de Gérance Cinématographique (SPGC).
Sur la prescription :
Attendu que la société SPGC soutient que la demande de Mesdames [I] serait prescrite dans la mesure où les travaux de percement du mur séparatif des immeubles des 5 et [Adresse 7] auraient été réalisés dans le courant des années 1970 après l'autorisation du bailleur.
Attendu que c'est sur le fondement contractuel lié à l'existence du bail commercial initial du 29 mars 1945, renouvelé successivement, que les consorts [I] ont engagé la présente procédure tendant à voir interdire la sous-location, voir réévaluer le montant du loyer commercial en raison de cette sous-location et à voir ordonner la remise en état initial des locaux.
Attendu qu'antérieurement à la loi du 17 juin 2008, la responsabilité contractuelle était soumise au délai de prescription de 30 ans.
Attendu que la société SPGC ne fournit pas d'indication précise sur la date de réalisation de percement du mur séparatif entre les locaux litigieux.
Attendu que Monsieur [F] expert judiciaire désigné en 1997, indique que les importants travaux réalisée par la société preneuse à partir de 1976 ont créé un complexe en vue d'une seule et unique réalisation de cinémas ; que toutefois, l'expert ne relève pas que ces travaux auraient porté sur la liaison entre les deux locaux commerciaux.
Attendu qu'une délibération du conseil d'administration de la société Olympia en date du 12 novembre 1977, fait état de la nécessité de consacrer une société en participation qui gère en commun les quatre salles de spectacles ; qu'à cette date, il n'est nullement fait état des cinq autres salles.
Que par ailleurs, la société SPGC a adressé à l'administration fiscale la déclaration d'existence de la société en participation, faisant état de quatre salles de cinémas ; que là encore, à cette date, les cinq autres salles n'avaient pas été ajoutées aux quatre premières.
Attendu que ce n'est que le 2 juillet 1980 que la société Olympia est devenue propriétaire et que ce n'est de toute évidence que postérieurement à cette date que les travaux de réunion des salles ont pu se réaliser.
Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a indiqué que la société SPGC est défaillante dans l'administration de la preuve de la réalisation des travaux plus de 30 ans avant l'assignation diligentée le 30 décembre 2010 par les bailleurs et a débouté la société SPGC de sa demande de prescription.
Que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'autorité de la chose jugée :
Attendu qu'il est établi que dans le cadre d'une procédure ancienne qui a opposé les parties à propos d'un congé délivré avec offre de renouvellement et déplafonnement du loyer, le juge des loyers a été saisi.
Qu'un jugement a été rendu le 12 juin 1997 par lequel le juge des loyers a fixé provisoirement le montant du loyer commercial avant d'ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant du loyer.
Attendu que la société SPGC soutient que pour cette fixation du loyer, l'existence de la double situation locative avec exploitation en commun par la société Olympia et la société SPGC avait déjà été prise en compte et qu'il y aurait, dans la présente procédure, autorité de la chose jugée.
Attendu qu'aux termes de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, soit entre les même parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Qu'il est établi que la procédure ayant donné lieu au jugement du 12 juin 1997 avait pour objet la fixation du prix du loyer commercial.
Que le jugement rendu après le dépôt du rapport d'expertise en date du 10 avril 2006 a fixé le loyer annuel dû par la société SPGC à 90 692 euros ; que ce jugement à fait l'objet d'un appel ; que le juge, pour retenir le prix du loyer commercial à la somme précitée, a retenu que l'abattement de 10 % auquel pouvait prétendre la société SPGC au titre des réparations foncières, a fait l'objet d'une compensation avec l'avantage dont elle bénéficie, en mettant à la disposition de la société Olympia, les 5 salles de cinémas ; que la Cour de céans, dans son arrêt du 24 avril 2008, a modifié le prix du loyer à la somme de 71 830 euros; qu'elle a précisé, qu'elle devait appliquer un abattement de 10 % pour compenser le fait que toutes les réparations sont à la charge du preneur.
Attendu qu'il convient de noter que la Cour ne fait aucunement référence à une quelconque compensation de cet avantage avec un autre, tiré de la mise à disposition au profit de la société Olympia de divers aménagements, propres aux locaux commerciaux loués à la société SPGC.
Attendu qu'il résulte de la lecture des motivations et du dispositif de l'arrêt rendu le 24 avril 2008 et de l'arrêt rectificatif du 26 mars 2009, que la question portant sur la sous-location n'a pas été tranchée ni même évoquée par la Cour de céans ;
Attendu en conséquence qu'il ne saurait être soutenu par la société SPGC qu'il y aurait eu autorité de la chose jugée ; que cet argument sera rejeté et le jugement querellé confirmé sur ce point.
Sur le fond :
Attendu qu'il résulte d'un constat d'huissier en date du 17 février 2010, que les locaux exploités par la société SPGC et par la société Olympia sont reliés entre eux par divers passages.
Attendu que la société SPGC soutient avoir obtenu l'autorisation de son bailleur pour procéder aux travaux de percement et de jonction des deux locaux commerciaux.
Attendu qu'il est établi que par acte du 1er novembre 1967 comportant renouvellement du bail, Monsieur [I] avait autorisé la société SPGC à changer, pendant la durée de ce bail, la destination des lieux en y exerçant une activité en plus ou en remplacement du cinéma, en y ajoutant des activités connexes ou complémentaires et en y réalisant à cet effet, tous les travaux appropriés.
Attendu que la SPGC n'avait pas usé de cette autorisation pendant la durée de ce bail, autorisation qui était devenue caduque au terme dudit bail.
Qu'il en va de même de l'avenant de la même date, par lequel le bailleur avait donné son accord pour que puissent être développés dans les lieux loués, des commerces de tabacs et produits pharmaceutiques.
Attendu par ailleurs, que l'autorisation donnée par Monsieur [I] le 15 avril 1970, venant en complément du bail et par lequel le bailleur avait donné son accord pour la création d'une issue de secours qui serait demandée par la commission de sécurité, issue de secours à réaliser dans le mur séparatif des immeubles des [Adresse 7], immeuble distinct de celui du [Adresse 6], ainsi que cela résulte du plan cadastral produit.
Attendu également, qu'en ce qui concerne l'autorisation donnée par le bailleur en date du 10 novembre 1976, les plans retenus ne visaient pas la réalisation d'une ouverture entre les immeubles 5 et [Adresse 7] ; qu'en effet, les travaux autorisés concernaient uniquement les locaux loués à la société SPGC au [Adresse 7] ; qu'aucun passage n'était envisagé entre ces deux immeubles, au niveau du rez de chaussée.
Attendu que le courrier émanant de Monsieur [I] daté du 23 octobre 1976 n'aborde nullement la question de la création d'une ouverture entre les immeubles des 5 et [Adresse 7].
Qu'il résulte de ce qui précède, qu'en aucun cas, une autorisation de faire communiquer les deux fonds aurait été donnée par Monsieur [I] ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; qu'en aucun cas, Mesdames [I] ne se seraient contredits au détriment de la société SPGC.
Attendu que la société SPGC ne saurait soutenir que le renouvellement du congé avec offre de renouvellement, purgerait les manquements contractuels du locataire.
Qu'en effet, il ne s'agit aucunement en l'espèce de demande de résiliation du bail, mais d'une demande de remise en état et de dommages et intérêts ; que cette demande est indépendante de la question du renouvellement du bail ; que Mesdames [I] n'ont nullement renoncé à solliciter la remise en état des lieux.
Que ce moyen sera rejeté.
Sur la sous-location :
Attendu que pour exclure la qualification de sous-location reprochée à la société SPGC, le tribunal a précisé que cette dernière continuait à exploiter personnellement dans les lieux à elle loués, ses quatre salles de cinéma.
Attendu que la sous-location est un contrat par lequel le locataire donne à bail à un tiers que l'on appelle sous-locataire.
Que le locataire d'un local commercial ne peut sous-louer, en tout ou partie, que si une clause du bail l'y autorise ou moyennant l'accord du bailleur.
Attendu qu'il résulte du constat d'huissier dressé le 17 février 2010, qu'il n'existe plus aucune séparation entre les deux cinémas, qu'une entrée commune au neuf salles de cinémas a été aménagée au rez de chaussée de l'immeuble [Adresse 7], propriété de Mesdames [I].
Que toutefois, les cabines de projection des 4 salles de cinéma du [Adresse 7] sont situées dans les locaux commerciaux donnés à bail à la SPGC tandis que celles des 5 salles de cinéma de l'immeuble du[Adresse 6] sont situées dans les locaux commerciaux donnés à bail à la société Olympia ; qu'il existe dans chaque immeuble des toilettes pour hommes et femmes.
Qu'il résulte de ce constat que chacune des sociétés SPGC et Olympia exploite dans ses locaux respectifs, les salles qui y sont installées.
Que d'ailleurs, l'expert précise dans son rapport, qu'il lui a été communiqué des éléments comptables d'exploitation des salles de cinéma par la société SPGC, indiquant que l'exploitation commerciale est économiquement individualisée.
Attendu qu'il ne peut en conséquence s'agir d'une sous-location partielle puisque la société SPGC continue elle-même à exploiter les éléments communs aux deux sociétés, à savoir l'entrée, les caisses, les passages d'accès aux salles et l'affichage ; qu'il s'agit en réalité, ainsi que l'énonce à juste titre l'expert judiciaire, d'une double situation locative dans une unité commerciale d'exploitation ; qu'il convient de confirmer le Jugement en ce qu'il a débouté la demande de reconnaissance d'une sous-location ; que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de remise en l'état des lieux :
Attendu, ainsi que cela a été précisé ci-dessus, qu'aucune autorisation de faire communiquer les deux fonds , n'a été donnée par Monsieur [I] à la société SPGC.
Que cette dernière a manqué à ses obligations contractuelles.
Attendu que Mesdames [I] sollicitent la condamnation sous astreinte de la société SPGC à remettre en état les lieux loués par elles, modifiés sans leur autorisation et à obturer en conséquence toutes les ouvertures créées entre les immeubles 5 et [Adresse 7].
Attendu que le tribunal a estimé ne pas pouvoir faire droit à cette demande en l'absence à l'audience de la société Olympia.
Mais attendu que Mesdames [I] n'ont aucune relation de droit avec la société Olympia qui n'est pas leur locataire et qui n'est même pas propriétaire de l'immeuble voisin du [Adresse 6].
Attendu par ailleurs, que la société SPGC reconnaît qu'elle a fait réaliser ses travaux de percement, même si elle estime à tort avoir eu l'autorisation de son bailleur pour ce faire; que rien n'interdisait au tribunal de décider que ces murs soient obturés en les reconstruisant dans leur demi-largeur en raison de la mitoyenneté, voire même en dehors de l'épaisseur du mur par un ouvrage édifié en parallèle et contiguïté dudit mur.
Qu'en effet, la fermeture des communications entre les deux fonds est la seule solution permettant de mettre fin avec certitude à toute utilisation de l'immeuble du [Adresse 7] par les clients des 5 salles de cinéma installées au [Adresse 6] et ce, sans que le propriétaire voisin, la SCI Provencale, n'ait à être appelée en la cause.
Attendu en conséquence qu'il convient de réformer le jugement sur ce point et de condamner sous astreinte de 1 000 euros par jour pendant une durée de trois mois, à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de la notification du présent arrêt, la société SPGC à fermer les passages entre les deux fonds et à supprimer toute communication entre les deux immeubles et de remettre les lieux en l'état.
Sur le préjudice :
Attendu qu'il résulte des articles 544 et suivants du code civil, que les bailleresses ont le droit de faire respecter l'intégrité de l'immeuble dont elles sont propriétaires et d'obtenir la remise en état des transformations et atteintes qui y sont apportées par leur locataire sans autorisation de leur part.
Que le manquement fautif de la société SPGC engage la responsabilité contractuelle de cette dernière ; qu'il convient de confirmer la condamnation retenue par le premier juge à hauteur de 30 000 euros.
Attendu que la société SPGC sera condamnée à verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Attendu que les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société SPGC.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,
Rectifie l'erreur matérielle figurant au dispositif concernant la dénomination de la SPGC et de retient la dénomination société Provençale de Gérance Cinématographique (SPGC) ;
Confirme le jugement du 18 avril 2013 du tribunal de grande instance de Grasse, sauf à condamner sous astreinte de 1 000 euros par jour pendant une durée de trois mois, à l'expiration d'un délai de 4 mois à compter de la notification du présent arrêt, la société Provençale de Gérance Cinématographique SPGC à fermer les passages entre les deux fonds 5 et [Adresse 7], à supprimer toute communication entre les deux immeubles et à remettre les lieux en l'état ;
Condamne la société SPGC à verser à Mesdames [L] et [X] [I] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel;
Dit que les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société SPGC.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
