COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
SUR RENVOI DE COUR DE CASSATION
DU 02 JUIN 2015
N°2015/ 334
Rôle N° 13/23896
[Z] [F]
C/
[E] [J] épouse [L]
[K] [L]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Alexandra BOISRAME
Me Marie Hélène SALASCA-BLANC
Décision déférée à la Cour :
Arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 01 Octobre 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° S12-21.775.
APPELANT
Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Radost VELEVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Benoît DENIAU, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Madame [E] [J] épouse [L], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marie Hélène SALASCA-BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE
assistée par Me NESA Stéphane, avocat au barreau d'Ajaccio, substitué par Me MARCAGGI-MATTEI Célia, avocat au barreau d'Ajaccio
Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Marie Hélène SALASCA-BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE
assistée par Me NESA Stéphane, avocat au barreau d'Ajaccio, substitué par Me MARCAGGI-MATTEI Célia, avocat au barreau d'Ajaccio
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2015 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique BEBON, Présidente, et, Sylvie PEREZ, Conseillère, chargées du rapport.
Mme Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2015.
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Soutenant avoir été injustement expulsé d'un local situé sur la marine rive droite de la commune de [Localité 3] (Corse) où il s'était installé en qualité de moniteur de plongée depuis l'année 1995 et pour lequel il assurait être titulaire d'un bail verbal consenti à titre commercial, Monsieur [Z] [F] a fait assigner le 6 mai 2010 Madame [E] [J] épouse [L] et Monsieur [K] [L] devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio afin d'obtenir au principal le paiement d'une indemnité d'éviction et subsidiairement l'indemnisation de son préjudice.
Par jugement en date du 14 avril 2011, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a :
- dit que M. [F] bénéficiait d'un bail verbal lui permettant d'occuper le local sis [Adresse 2],
- dit que la preuve n'était pas rapportée que le local abritait été l'annexe indispensable local abritant un commerce ou un établissement d'enseignement,
- qualifié le bail dont bénéficiait M. [F] de bail de droit commun régi par les articles 1713 et suivants du Code civil,
- dit que le congé délivré par Madame [L] à Monsieur [F] était régulier et que dès lors aucune faute ne pouvait être imputée à cette dernière du fait de la résiliation du bail dont bénéficiait Monsieur [F],
- débouté en conséquence Monsieur [F] de l'intégralité de ses demandes pécuniaires formées tant à hauteur de 378'950,80€ à titre principal et à hauteur de 303'160,64€ à titre subsidiaire à l'encontre de Madame [E] [J] épouse [L] et de M. [K] [L],
- débouté également Monsieur [Z] [F] de ses demandes d'indemnisation à hauteur de 5000 € au titre du rapatriement du matériel et de 5000 € au titre du préjudice moral,
- débouté Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] de leurs demandes reconventionnelles en indemnisation à hauteur de 60'000 € au titre du préjudice de jouissance
- condamné Monsieur [F] à payer à Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] la somme de 750 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [F] aux dépens de l'instance, lesquelles comprendront le coût des procès-verbaux établis les 9 janvier et 2 novembre 2009 par Maître [X], huissier de justice.
Monsieur [F] relevait appel de cette décision le 30 mai 2011.
Par arrêt en date du 18 avril 2012, la cour d'appel de Bastia a confirmé le jugement par adoption de motifs et y ajoutant, a rejeté la demande subsidiaire de Madame [E] [L] en paiement d'une indemnité correspondant à 14 années d'occupation au titre de son préjudice de jouissance.
La cour de cassation a, par arrêt du 1er octobre 2013, cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bastia et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
L'affaire a été reprise devant ladite cour par déclaration de saisine de Monsieur [F] en date du 12 décembre 2013.
Dans ses dernières conclusions récapitulatives en date du 26 mars 2015 auxquelles il est fait expressément référence, Monsieur [Z] [F] demande à la cour de :
À titre principal,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [F] de ses demandes,
- constater que Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] reconnaissent l'existence d'une location,
- constater l'existence d'un bail commercial,
- condamner Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] solidairement à verser à Monsieur [F] la somme de 378'950,80 euros à titre d'indemnité de départ,
à titre subsidiaire,
- condamner Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] solidairement à verser à Monsieur [F] la somme de 303'160,64 euros à titre d'indemnité,
En toute hypothèse,
- condamner Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] solidairement à verser à Monsieur Monsieur [F] la somme de 5000 € pour le rapatriement du matériel et les divers frais occasionnés par le départ, ainsi que 5000 € pour le préjudice moral
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les intimées de leurs demandes,
en conséquence,
- débouter Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] solidairement à verser à Monsieur [F] la somme de 10'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions en date du 12 février 2015 auxquelles il est fait également référence, Madame [E] [L] et Monsieur [K] [L] demandent à la cour de :
À titre principal,
- dire et juger que Madame Madame [E] [L] est propriétaire du local situé à l'intérieur de l'assise foncière de la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] par l'effet translatif de l'acte de partage du 3 juin 2008,
par voie de conséquence,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [F] de l'ensemble de ses demandes,
À titre reconventionnel,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les intimés de leurs demandes d'indemnisation et condamner Monsieur [F] à payer à Madame [E] [L] la somme de 60'000 € avec intérêts de droit au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions en réparation du trouble de jouissance subie,
si mieux n'aime la cour à titre infiniment subsidiaire,
- condamner Monsieur [F] à payer à Madame [E] [L] la somme de 10'710€ avec intérêts de droit au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions en réparation du trouble de jouissance subi,
- ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du Code civil.
En tout état de cause,
- condamner Monsieur [F] à payer à Madame [E] [L] et à Monsieur [K] [L] une indemnité de 7500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la qualité à agir de Madame [E] [L]
Le local litigieux a pour adresse la marine de [Localité 3] rive droite, sole e mare 20150 [Localité 3]. Il s'agit d'une cave de 6 m² donnant sur le port et située au-dessous du restaurant exploité par Monsieur [K] [L].
Monsieur [K] [L], fils de Madame [E] [L], ne revendique pas la propriété du local bien qu'il entende rester dans la cause.
Pour exciper de ses droits sur le local litigieux, Madame [E] [L] produit un acte authentique de partage dressé le 3 juin 2008 par devant Maître [N] [V], notaire à [Localité 4], entre Madame [E] [J] épouse [L] et Monsieur [W] [J] en qualité de frère et s'ur héritiers de leurs parents , Monsieur [D] [J] et Madame [R] [U] respectivement décédés les [Date décès 1] 1981 et le [Date décès 2] 1998.
Aux termes de cet acte, la masse à partager était composée de :
- article 1 : une construction à usage commercial sise lieu-dit [Localité 3] cadastré section [Cadastre 4] composé de 10 chambres, d'un appartement de quatre pièces, salle cuisine et terrasse d'une contenance de 85 ca,
- article 2 : une construction type villa sise lieu-dit [Localité 3], cadastrée section [Cadastre 3] composée de quatre pièces principales, salle d'eau et d'une cave d'une contenance de 6 a 10 ca ainsi qu'une construction à usage commercial, également lieu dit [Localité 3] cadastrée section [Cadastre 2], sans précision de la composition mais dont la contenance est de 4 a 45 ca,
- article 3 : un ensemble de parcelles de terre sise commune de [Localité 2], lieu dit Achelli,
Le premier lot attribué à Madame [E] [L] était composé des biens de l'article 2 et le second lot attribué à Monsieur [W] [J] des biens figurant aux articles 1 et 3.
Il résulte du plan cadastral produit par Monsieur [F] lui même et ses annotations que le local litigieux bien que non répertorié se situe en limite de propriété mais néanmoins sur l'assise foncière de la parcelle [Cadastre 3] ainsi que cela est confirmé par l'huissier dans son procès verbal du 9 janvier 2009 en page 2 « au vu du plan cadastral et considérant la construction réalisée anciennement par le propriétaire voisin en limite de sa propriété, il apparaît clairement que le local objet des présentes est situé sur la parcelle [Cadastre 3] appartenant à la requérante » ainsi que des témoignages qui confirment que la cave a toujours, ou au moins depuis plus de trente ans, fait partie de cette parcelle.
Dans ces conditions, il importe peu que la cave ne soit pas répertoriée dans l'acte notarié, dans la mesure où la cave qui y figure est à l'évidence celle de la villa dite ' composée de quatre pièces principales salle d'eau et d'une cave', la cave litigieuse étant indépendante et figurant en limite de propriété dans la partie rocheuse, dès lors qu'elle se situe bien sur la parcelle [Cadastre 3] appartenant à Madame [E] [L] par l'effet translatif de propriété né de l'acte de partage qui fait ainsi la preuve de ses droits à l'égard du local elle a entendu reprendre possession.
Au demeurant et à l'examen du plan cadastral, seul le propriétaire limitrophe de la parcelle [Cadastre 1] aurait pu revendiquer la propriété de la cave, ce qu'il n'a jamais fait au vu des témoignages précités, et il ne peut être considéré que cette cave serait en réalité non attribuée et relèverait du domaine public communal comme le laisse entendre à titre subsidiaire l'appelant, dès lors que titulaire d'une autorisation d'occupation du domaine public communal sur le port qui jouxtait la cave, ce dernier n'aurait pas manqué d'inclure ce local dans sa demande d'autorisation sans avoir besoin de nouer contact avec un propriétaire privé.
- Sur l'existence d'un bail
Il n'est pas contesté que depuis 1995, Monsieur [F] occupe le local situé à proximité du port où il exerce une activité de moniteur de plongée pendant la période estivale sous le sigle « Génération bleue ».
S'il n'est en l'espèce versé aucun contrat de bail écrit, il est néanmoins acquis par les récépissés d'envoi et avis de réception de la poste et par les 9 chèques produits aux débats qu'il a versé en contrepartie de l'occupation de ce local une somme identique annuelle de 5000 Fr. (puis de 765 €) et ce à la même période de septembre 1999 à octobre 2007 à Monsieur [Y] [A], quand bien même ce dernier atteste aux débats dans une attestation sibylline correspondant visiblement à un texte recopié qu'il n'avait pas délivré de quittance de loyer, ce qui au demeurant ne contrindique pas l'existence des règlements qu'il a encaissés sans pour autant en délivrer quittance.
Si ce dernier ne revendique pas la qualité de propriétaire et qu'il ne peut être établi à quel titre ce local avait été mis à sa disposition, il est certain que les rapports contractuels entre ces parties ne sont pas opposables aux consorts [L] par l'effet relatif des conventions rappelé à l'article 1165 du Code civil et qu'aucune mention n'est faite de cette location dans l'acte de partage du 3 juin 2008.
Il n'en demeure pas moins qu'à compter de l'année 2008 qui correspond à l'établissement de l'acte de partage, Madame [L] et son fils sont entrés en contact avec Monsieur [F] pour prendre la suite de Monsieur [A] ainsi qu'il résulte de l'échange de correspondances des 20 et 27 novembre 2008, où le refus de l'augmentation de loyer qui serait passé de 765 € à 7500 € a conduit Monsieur [L] fils à considérer que ce refus d'augmentation valait résiliation et justifiait la libération des lieux.
Il se déduit de ces éléments qu'à compter de juin 2008, la reconnaissance d'un bail verbal a bien été établie entre M [F] et les consorts [L], ce qui correspond d'ailleurs à l'aveu procédural contenu dans leurs dernières écritures en ce qu'ils sollicitent la confirmation du jugement qui a reconnu l'existence d'un bail verbal, en ne demandant son infirmation qu'en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes en indemnisation de leur trouble de jouissance, et qu'ils font figurer à la page huit de leurs conclusions « il est constant que Monsieur [F] ne revendique nullement la propriété l'opposition du local en litige. Le contraire serait d'ailleurs surprenant compte tenu du fait qu'il l'a loué »
- Sur la nature du bail
Monsieur [F] est inscrit au répertoire Siren dans la catégorie « enseignement des disciplines sportives et d'activités de loisirs » et dispose d'une carte professionnelle d'éducateur sportif.
Il soutient que le bail dont il dispose sur la cave à la nature de bail commercial en raison de sur l'article L 145 - 2 I du code du commerce qui prévoit que les dispositions du code de commerce s'appliquent au baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement.
Cependant il résulte des pièces produites aux débats et notamment de l'autorisation du maire de la commune d'[Localité 1], des photographies et des attestations tant de son propre personnel que des professionnels voisins que l'activité du club de plongée de Monsieur [F] était située sur le ponton même du port où il recevait sa clientèle sous une tonnelle bâchée portant la mention ' diving- Génération bleue' avec un petit comptoir disposé sur l'avant, installation pour laquelle il avait reçu une autorisation spécifique d'occupation du domaine public communal pour une surface de 32 m², cette convention d'occupation temporaire même renouvelée sur plusieurs années étant incompatible avec le statut des baux commerciaux, du moins dans sa législation alors applicable.
L'exiguïté de la cave de 6 m² louée à proximité à un tiers ne servait que de lieu de stockage du matériel, Madame [I] et Monsieur [O] attestant qu'aucune autre personne que Monsieur [F] ou sa compagne n'y avait accès, de telle sorte qu'aucune activité d'enseignement ou de nature commerciale ne pouvait y avoir lieu. Cela correspond à l'encart publicitaire produit aux débats et qui situe l'activité sur le ponton même : ' renseignements auprès de [S] (compagne de M [F]) sous la tonnelle rouge'.
C'est donc à bon droit que le premier juge indiqué que la location de cette cave avec une personne privée ressortissait du droit commun.
- Sur les modalités du congé
Selon l'article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en respectant les délais fixés par l'usage des lieux.
Le congé donné par Madame [J] ne résulte pas du courrier du 27 novembre 2008 et ce d'autant qu'il émane de son fils par lequel ce dernier demande au locataire à quel moment il pense pouvoir libérer le local de ses effets, en interprétant le refus d'augmentation de loyer comme une résiliation ce que le courrier du 20 novembre 2008 n'induit aucunement, mais du courrier de maître Recchi, avocat mandaté par la propriétaire à cette fin à le 19 février 2009 par lequel il indique « « je vous remercie de bien vouloir libérer les lieux à réception de la présente », en précisant attendre une réponse sous 15 jours avant de reprendre toute liberté d'action.
Il résulte des correspondances intervenues à la suite de ce courrier entre le 6 mars 2009 et le 27 octobre 2009, date à laquelle l'avocat de M [F] indique que le loyer de 765€ a été déposé sous séquestre dans l'attente de l'établissement des droits du bailleur légitime, que Madame [J] a en réalité laissé dans les lieux le locataire pour lui permettre d'exercer son activité jusqu'à la fin de la saison estivale, respectant ainsi l'usage des lieux que constitue la fin de la saison touristique pour un club de plongée, les incidents ayant émaillé cette saison ne pouvant être mis sur le compte de la propriétaire dans la mesure où l'enquête pénale n'a pas permis d'en identifier les auteurs.
Si le congé est donc valable, il n'en demeure pas moins qu'à défaut d'accord et de libération amiable des lieux, la propriétaire ne pouvait régulièrement reprendre possession de local sans autorisation judiciaire.
Or le refus de quitter les lieux par le locataire résulte à la fois du courrier du 27 octobre 2009 où le conseil de M. [F] indique que son client entend respecter strictement ses obligations de locataire et vouloir continuer à payer son loyer au bailleur légitime, de la demande d'autorisation effectuée le 28 décembre 2009 par M. [F] auprès de la commune pour renouveler son occupation du domaine public dans la zone de mouillage de [Localité 3] pour la saison 2010, et par le procès-verbal de constat du 9 novembre 2009 date effectif de la reprise effectuée par Madame [J] sous la caution de l'huissier intervenant en dehors de tout mandat judiciaire et qui a fait changer les serrures, faits démontrant à l'évidence qu'elle ne s'était pas vue restituer les clefs du local.
Il en résulte pour M. [F] un préjudice moral important lié aux conditions de ce départ forcé alors qu'il avait jusqu'alors occupé le local sans difficulté pendant plus de 15 ans et qui sera indemnisé par la somme de 5000€.
Il ne peut se retrancher derrière la supposée lenteur de la justice pour prétendre à la perte d'exploitation de l'année estivale 2010 qui au demeurant n'est pas démontrée.
Les frais de rapatriement du matériel ne sont pas justifiés et sont contredits par les constatations de l'huissier qui a inventorié les objets laissés dans les lieux le 9 novembre 2009 et les a décrits comme des objets pour l'essentiel de récupération et dépourvus de valeur marchande.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M [F] de sa demande d'indemnisation pour préjudice moral et de condamner Madame [J] à lui payer à ce titre la somme de 5.000€.
Le locataire a régulièrement acquitté un loyer pendant toutes les années où il a occupé le local y compris celui de l'année 2009 mis sous séquestre dans l'attente de l'établissement du propriétaire légitime. La demande présentée par Madame [J] dont les droits de propriété ne remontent qu'au 3 juin 2008 sera rejetée.
Madame [J] qui a très tardivement justifié de ses droits de propriété en cours de procédure et qui est seule responsable du préjudice subi par le locataire sera en outre condamnée à lui régler la somme de 2.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle supportera les dépens de première instance et d'appel, à l'exception du constat d'huissier du 9 novembre 2009 qui restera à la charge de l'huissier instrumentaire par application de l'article 698 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant après renvoi de cassation, publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande d'indemnisation de M. [F] pour préjudice moral, sa condamnation aux dépens et au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le réformant de ces seuls chefs,
Condamne Madame [J] à payer à M. [F] la somme de 5.000€ en réparation du préjudice moral subi à la suite de la résiliation du bail ainsi que la somme de 2.500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne Madame [J] aux dépens de première instance et d'appel, à l'exception du constat d'huissier du 9 novembre 2009 qui restera à la charge de l'huissier instrumentaire par application de l'article 698 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
