COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 28 MAI 2015
FG
N° 2015/302
Rôle N° 14/12582
[X] [L]
[I] [L]
C/
SCP [V] NOTAIRES
Grosse délivrée
le :
à :
Me Franck ABIKHZER
SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 05 Décembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/07257.
APPELANTS
Monsieur [X] [L]
né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 3]
représenté et assisté par Me Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [I] [L]
née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 3]
représentée et assistée par Me Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCP [V] NOTAIRES
[Adresse 2]
Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ avocat au barreau d'Aix en Provence, assistée par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE.
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Avril 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2015,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Suivant acte reçu par Me [V], notaire, le 30 juillet 1998, M. et Mme [L] ont acquis de Mme [D] [O] des droits et biens immobiliers moyennant le versement d'une rente viagère.
Le contrat prévoyait un prix de 600.000 francs, moyennant l'obligation de verser à la venderesse une rente annuelle et viagère de 76.452 francs payable par mensualités de 6 .371 francs. Il était en outre stipulé que les acquéreurs auraient la jouissance immédiate du bien par le truchement d'un bail d'habitation.
A la suite du décès de Mme [O], ses ayants droits ont contesté la validité de l'acte de vente. Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 13 janvier 2009, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 27 mai 2011, la vente du 30 juillet 1998 a été annulée pour défaut de cause au motif que le contrat ne comportait pas d'aléa pour les débirentiers, M. et Mme [L].
Le 18 avril 2012, M.[X] [L] a fait assigner la SCP [V], notaires associés, devant le tribunal de grande instance de Marseille en indemnisation des préjudices subis du fait de l'annulation de la vente.
Par jugement contradictoire en date du 5 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Marseille a :
- déclaré recevable l'action engagée par M.[L],
- dit que Me [V] [V] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité dans le cadre de la vente du 30 juillet 1998 conclue entre les consorts [L] et Mme [O],
- dit que cette faute est à l'origine pour les consorts [L] d'une perte de chance de ne pas conclure le contrat, estimée à 50 pour cent,
- condamné la SCP [V] à verser à M.[L] la somme de 500 € au titre des honoraires reçus pour la vente du 30 juillet 1998,
- condamné la SCP [V] à verser à M.[L] la somme de 1.500 € au titre de la perte de chance de réaliser un investissement,
- condamné la SCP [V] à verser à M.[L] la somme de 5.000 € au titre des frais de justice engagés par les consorts [L] dans l'instance en annulation de la vente,
- condamné la SCP [V] à verser à M.[L] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes autres demandes, plus amples et contraires,
- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,
- mis les dépens de l'instance à la charge de la SCP [V].
Par déclaration de Me Franck ABIKHZER, avocat, en date du 24 juin 2014, M.[X] [L] et Mme [I] [L] ont relevé appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 24 juin 2014, M.[X] [L] et Mme [I] [L] demandent à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, de :
- réformer le jugement,
- dire que la SCP [V] est responsable des conséquences de l'annulation de l'acte de vente du 30 juillet 1998,
- condamner la SCP [V] au paiement des sommes de,
- 24.023,94 € au titre des frais de procédure engagés,
- 9.108,02 € au titre de la restitution des taxes foncières,
- 10.000 € au titre de la perte de chance,
- 9.213,86 € au titre des frais de notaire,
- 3.000 € au titre du préjudice moral,
- condamner la SCP [V] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Les consorts [L] estime que le notaire a manqué à son obligation de conseil et n'a pas veillé à l'efficacité de l'acte. Ils demandent au notaire de les indemniser de leur préjudice, soit la somme de 29.552,64 € qu'ils ont été contraints de restituer aux ayants droit [O], et 9.213,86 € de frais d'acte. Ils estiment avoir perdu une chance sérieuse de gain qu'ils estiment à 10.000 €. Ils considèrent avoir subi un préjudice financier par la somme versée, la rente ; ils demandent 47.800 € à ce titre. Ils demandent la somme de 24.023,94 € de frais de procédure, les taxes foncières versées 9.108,02 € et un préjudice moral de 3.000 €.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 18 septembre 2014, la SCP [V] demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
- condamner M.[X] [L] et Mme [I] [L] au paiement de la somme de
3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M.[X] [L] et Mme [I] [L] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ, avocats.
La société civile professionnelle notariale estime qu'aucune faute n'a été commise et que les préjudices réclamés n'ont pas de lien de causalité avec la faute alléguée;
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 5 mars 2015.
MOTIFS,
Me [V] [V], notaire associé de la SCP [V], titulaire d'un office notarial à Marseille, a reçu le 30 juillet 1998 l'acte de vente par Mme [D] [O] veuve [Z], née le [Date naissance 2] 1922 à Marseille, à M.et Mme [L] d'un bien immobilier consistant en une maison [Adresse 1], moyennant le prix de 600.000 francs converti intégralement en une rente annuelle et viagère de 76.452 francs.
Le bien était occupé par un locataire.
Les acquéreurs avaient le droit de jouissance dès l'acquisition, avec perception du loyer.
Par arrêt en date du 27 mai 2011, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé l'annulation de cette vente pour absence de cause et d'aléa alors que la crédirentière est décédée le [Date décès 1] 2006.
La cour a relevé qu'en raison du caractère minime de la rente, il eut fallu que la venderesse vive jusqu'à 115 ans pour percevoir réellement la valeur du prix de vente du bien et que les débirentiers étaient certains d'obtenir un bénéfice très au delà de l'espérance de vie de la crédirentière.
En conséquence le notaire rédacteur de l'acte savait qu'il existait une difficulté.
S'il avait procédé à un meilleur conseil et prodigué aux parties de meilleures informations, les époux [L] auraient eu la chance de pouvoir renoncer à cette acquisition annulable ou de convenir d'autres conditions pour éviter une action en nullité.
Le préjudice résultant de la faute du notaire est un préjudice de perte de chance de renoncer à l'acte ou d'avoir pu acquérir mais plus cher. Il n'est pas établi que les époux [L] avaient les moyens d'acquérir le bien à un prix plus élevé, de sorte que seul peut être retenu le préjudice de perte de chance d'avoir pu renoncer à l'acquisition.
Cette perte de chance sera estimée à 5.000 €.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme partiellement le jugement rendu le 5 décembre 2013 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a retenu la faute de Me [V], et mis les dépens de première instance à la charge de la SCP [V],
Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau sur le surplus,
Condamne la SCP [V] à payer à M. et Mme [L] [X] et [I] la somme de cinq mille euros (5.000 €) à titre de dommages et intérêts,
Condamne la SCP [V] à payer à M. et Mme [L] [X]
et [I] la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de l'article 700 du code procédure civile,
Condamne la SCP [V] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
