COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 28 MAI 2015
DD
N° 2015/312
Rôle N° 14/10343
SARL L'ETOILE D'[Localité 1]
C/
[W] [G]
[Y] [M]
[S] [H]
[E] [A] [L]
SARL SELECT FINANCES
SCP [Q] [C] [U] [H]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Claude EGLIE-RICHTERS
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Diane DUPETIT-EVRARD
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 08 Avril 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 10/05774.
APPELANTE
SARL L'ETOILE D'[Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [T].
représentée et assistée par Me Claude EGLIE-RICHTERS, avocat plaidant au barreau de GRASSE.
INTIMES
Monsieur [W] [G]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 5]
Madame [E] [A] [L]
demeurant [Localité 1]
venant aux droits de Mme [B] [N], décédée.
SARL SELECT FINANCES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice.
représentés par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés par Me Emmanuel BRANCALEONI, avocat plaidant au barreau de NICE.
Maître [Y] [M],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Diane DUPETIT-EVRARD, avocat au barreau de GRASSE
Maître [S] [H],
Notaire - [Adresse 2]
SCP [Q] [C] [U] [H]
[Adresse 8]
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié.
représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés par Me Philippe DUTERTRE de la SCP D'AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat plaidant au barreau de NICE.
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Avril 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2015,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS
Mme [B] [L] veuve [X], propriétaire d'une maison édifiée et d'un terrain constructible attenant, sise à [Adresse 7], a consenti une promesse de les vendre à la SNC [Adresse 6], sous la condition suspensive de l'obtention par cette dernière d'un permis de démolir et de construire un immeuble à usage collectif d'habitation pour une Shon de 2197 m2. Bien que les permis aient été obtenus par un arrêté du maire d'[Localité 2] du 9 juillet 2008 pour la construction de 27 logements, la SNC [Adresse 6] n'a pas donné suite et obtenu d'être déliée de ses engagements contre l'indemnisation de Mme [X].
A la suite de négociations menées par M. [G], mandataire de Mme [X], une deuxième promesse de vente a été signée en l'étude de Me [H], notaire à [Localité 3], le 27 mars 2009, au profit de la Sarl les Amaryllis au prix de 1,5 millions d'euros hors-taxes payables de la manière suivante : comptant à concurrence de 1.080.000 € hors-taxes le jour de la signature de l'acte authentique, et pour le surplus, sous forme de dation en paiement d'un appartement à la venderesse.
La réitération par acte authentique était prévue au 31 juillet 2009.
Cette promesse contient les deux conditions suspensives suivantes au profit de l'acquéreur :
- le transfert du permis de construire délivré à la SNC[Adresse 6] suivant arrêté du 9 juillet 2008,
- l'obtention par 1'acquéreur d'un accord écrit de la Foncière de Logements précisant que celle-ci entend acquérir 17 logements au prix de 4.500 € le mètre carré et ce dans un délai de 2 mois de la promesse.
En exécution de ses obligations, Mme [X] a sollicité la demande de transfert du permis à son profit le 2 avril 2009, pour procéder ensuite au transfert de ce permis au profit du nouvel acquéreur.
Un procès-verbal de difficultés a été dressé le 1er septembre 2009 par le notaire, M. [G] qui représentait Mme [X], refusant de signer 1'acte de vente, au motif que la caution bancaire du Crédit agricole présentée par M.[T] pour la Sarl l'Etoile d'[Localité 2] ayant substitué la Sarl Les Amaryllis, constituait une substitution de garantie emportant novation de la promesse de vente.
L'acte authentique devant Me [H] sera finalement signé le 25 septembre 2009.
Dans cet acte, la Sarl l'Etoile d'[Localité 2] a renoncé au bénéfice des deux conditions suspensives.
M. [G], gérant de la Sarl Select Finances, a sollicité le règlement de la somme de 45.000 € hors-taxes en rémunération de son intervention d'intermédiaire.
La société l'Etoile d'[Localité 2] n'ayant pas obtenu le transfert du permis de construire à son profit, a signé avec la société Sarl Select Finances un protocole d'accord le 27 octobre 2009, aux termes duquel la somme de 53.820 € a été remise entre les mains de Me [M], avocat à [Localité 3], en qualité de séquestre, avec mission de ne se dessaisir des fonds au profit de son client, qu'après justification de l'obtention du transfert du permis de démolir et du permis de construire au profit de la société L'Etoile d'[Localité 2].
La société L'Etoile d'[Localité 2] a alors entrepris des démarches pour permettre le transfert des permis, ce qu'elle a fini par obtenir.
Elle fait valoir que s'étant rapprochée des services de 1'urbanisme de la commune d'[Localité 2], son dirigeant, M. [T] a appris les motifs du refus de transfert, liés au fait que pour obtenir son permis, la SNC [Adresse 6] s'était obligée à affecter 6 appartements du projet à des logements sociaux de type PLS et à procéder à un aménagement paysager de l'îlot situé entre l'entrée de l'immeuble et un rond-point ; et que bien que ces engagements n'aient pas figuré dans le permis de construire, la ville d'[Localité 2] en faisait une condition du transfert des permis ; et que ces engagements souscrits auprès de la ville d'[Localité 2], étaient parfaitement connus de Mme [X].
Mme veuve [X] est décédée en cours de procédure, le 23 mars 2012, laissant pour lui succéder Mlle [E] [A] [L], qui est intervenue volontairement à l'instance assistée de son curateur ad hoc, le juge des tutelles ayant nommé le 16 octobre 2012 Mme [K] [K] pour l'assister dans le cadre de cette procédure.
Par exploit des 7, 8 et 23 septembre 2010 et 31 août 2010, la Sarl l'Etoile d'[Localité 2] a fait assigner Mme [B] [F] [L] veuve [X], la Sarl Select Finances, M. [W] [G], et Me [Y] [M] sur le fondement des articles 1116, 1117 et 1382 du code civil.
Une dénonce d'assignation et assignation d'appel en cause et en garantie a été signifiée le 1er juin 2011 à la requête de Mme [B] [F] [L] veuve [X], de la Sarl Select Finances pris en la personne de son gérant en exercice, M. [W] [G], contre Me [S] [H], notaire, et sa SCP de notaires [Q] [C] [U] [H].
Par jugement contradictoire en date du 8 avril 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- reçu 1'intervention volontaire de Mlle [E], [R] [P] [L] aux droits de Mme [B] [F] [L] veuve [X] décédée le [Date décès 1] 2012, représentée par Mme [K] [K] en qualité de curateur ad hoc désigné à ces fonctions par ordonnance de Mme le juge des tutelles auprès le tribunal d'instance d'Antibes du 16 octobre 2012, et lui donne acte qu'e11e reprend l'instance interrompue par le décès de Mme veuve [X],
- révoqué l'ordonnance de clôture du 23 janvier 2014, et clôture les débats au jour de l'audience de plaidoirie soit le 4 février 2014,
- déclaré recevables l'ensemble des pièces et conclusions signifiées par les parties,
- donné acte à Me [Y] [M], séquestre, qu'il s'en rapporte à justice concernant le sort des fonds séquestrés,
vu les articles 1116 et 1117 du code civil,
- débouté la Sarl l'Etoile d'[Localité 2] de sa demande tendant à voir juger que Mme [L] veuve [X] et M.[W] [G] se sont rendus coupables d'un dol générateur d'un préjudice,
vu l'article 1382 du code civil,
- débouté la Sarl l'Etoile d'[Localité 2] de sa demande tendant a voir juger que Me [H], notaire, a failli à son devoir de conseil,
- débouté en conséquence la Sarl l'Etoile d'[Localité 1] de sa demande tendant à voir condamner in solidum Mlle [E] [A] [L] et M. [W] [G] avec la SCP [Q] [C] [U] [H] et Me [S] [H] au paiement de la somme de 426.195,73 € a titre de dommages et intérêts,
vu l'article 1134 du code civil,
- dit que la société Sélect Finances a droit au montant de la commission arrêtée à la somme de 53.820 €,
- condamné en tant que de besoin la société l'Etoile d'[Localité 1] à payer cette somme à la société Sélect Finances,
- dit que Me [Y] [M] est autorisé à se libérer de cette somme qui lui a été remise en qualité de séquestre, au profit de la société Sélect Finances,
- débouté Mme [A] [L] représentée par Mme [K] [K] sa curatrice ad hoc, M. [G] et la société Sélect Finances, de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
- condamné la Sarl l'Etoile d'[Localité 1], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à payer les sommes suivantes :
- à Mme [A] [L] représentée par Mme [K] [K] sa curatrice ad hoc, M. [G] et la société Sélect Finances, ensemble, la somme de 3.000 €,
- à Me [S] [H] et la Scp notariale [Q], [C] [U] [H], ensembles, la somme de 2.000 €,
- condamné la Sarl l'Etoi1e d'[Localité 1] aux entiers dépens de l'instance,
- et débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le tribunal énonce en ses motifs :
Sur le dol
- que la demanderesse soutient que Mme veuve [X] a été informée dès le 4 août 2006 de l'obligation de prévoir 20 % de logements sociaux dans le projet à édifier sur son terrain, ce qui serait précisé dans la promesse de vente initiale ; qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier M. [G] était à même d'apprécier la portée d'un pareil engagement et son coût ; et qu'en cachant ses éléments à son nouvel acquéreur ils se sereaient rendus coupables d'un dol justifiant l'annulation de la vente mais également une action indemnitaire ;
- alors que bien qu'assistée par un mandataire Mme [X], est un simple particulier qui a vendu un promoteur immobilier lequel devait prendre à sa charge l'évaluation de la faisabilité du programme projeté ;
- que la preuve de ce que les Nouveaux constructeurs se seraient engagés relativement à un aménagement paysager dont la venderesse aurait eu connaissance n'est pas rapportée et qu'aucun dol ne peut être retenu de ce chef ; que concernant l'obligation relative à la construction de logements sociaux, le contenu de l'arrêté de permis de construire du 9 juillet 2008 ne permet pas de connaître quels étaient exactement les travaux prévus à l'ensemble du dossier constitué tant par la demande initiale que par les trois compléments ; qu'en ne produisant pas l'intégralité de la demande de permis, le tribunal n'est pas en mesure de vérifier que l'entier dossier comporterait une obligation relative à la construction de logements sociaux ; et que par ailleurs la nécessité de réserver une partie d'un programme immobilier aux logements sociaux est une préconisation d'urbanisme classique ressortant de la loi (article 55 de la loi SRU) qu'il appartenait au promoteur professionnel de vérifier, d'autant que la SARL Étoile d'[Localité 1] a repris le projet de la SNC [Adresse 6] et gardé le même architecte que celui du projet initial, de sorte que M. [T], agissant pour la société, était parfaitement à même d'appréhender cette information par lui-même ;
- que de surcroît le 25 mars 2009, Me [H], notaire, a adressé à la société Sélect finances un message qui reproduit la clause que M. [T] souhaitait voir insérer dans le projet de promesse à savoir « En outre la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur, d'une part de l'agrément par le maire d'[Localité 2] de la Foncière de logements en qualité de repreneur de l'ensemble des logements sociaux, et d'autre part de l'engagement de la Foncière de logements à procéder à l'acquisition lesdits logements » ; que le contenu de l'instruction adressée au notaire révèle que l'acquéreur avait donc connaissance de l'obligation relative à la construction de logements sociaux, avant même la signature de l'acte ;
-que la volonté délibérée de la venderesse de dissimuler un élément déterminant ou une réticence dolosive ne peuvent être retenus ;
Sur le manquement allégué du notaire à son devoir de conseil
- qu'il n'entre pas dans ses obligations de renseigner le promoteur immobilier sur la portée d'un permis de construire que celui-ci déclare à l'acte litigieux parfaitement connaître, qu'il ne pouvait pas ignorer et qu'il connaissait déjà;
Sur les honoraires de Select finances et le séquestre
- que l'Etoile d'[Localité 1] soutient que s'il n'est pas douteux que les permis de démolir et de construire aient été transférés à son profit comme stipulé dans la convention du 27 octobre 2009, les conditions de ce transfert se sont révélées beaucoup plus onéreuses que celles figurant dans le permis de construire dont la société avait connaissance et que Sélect finances, le mandataire, qui connaissait des obligations souscrites par la SNC [Adresse 6], les a cachées à l'acquéreur, et que cette faute est de nature à priver Sélect finances du paiement de ses honoraires d'entremise de fixer par le protocole à 3 % hors taxes du prix de vente de la propriété;
alors que si le droit à commission été retardé jusqu'à l'obtention du transfert les permis de construire au profit de l'Étoile d'[Localité 2], ces transferts ont bien eu lieu au profit de la société qui a d'ailleurs pu réaliser son programme en vertu de cette autorisation ; et que la condition posée par le protocole étant accomplie, le versement des honoraires d'entremise est du.
Par déclaration du 22 mai 2014, la Sarl l'Etoile d'[Localité 1] a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 31 mars 2015 elle demande à la cour, au visa des articles 1116 et 1117, 1382 du code civil :
- de la recevoir en son appel,
- de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire que Mme [L] veuve [X] et M. [W] [G] se sont rendus coupable d'un dol,
- de dire que Me [H], membre de la SCP [Q] [C] [U] [H], a failli à son devoir de conseil,
- condamner in solidum Mlle [E] [L], venant aux droits de Mme [L], et M.[W] [G] avec la SCP [Q] [C] [U] [H] et Me [S] [H] au paiement de la somme 426.l95,73 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice qui en est résulté,
- dire en outre que la Sarl Select Finances doit être privée de sa commission faute d'être parvenue à obtenir le transfert du permis de construire dans les conditions figurant audit permis,
- ordonner à Me [M], en sa qualité de séquestre, de se dessaisir des fonds en les restituant à la Sarl l'Etoile d'[Localité 1],
- et condamner les intimés, in solidum, au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 2 avril 2015, Mme [E] [A] [L], la Sarl Select Finances et M.[W] [G] demandent à la cour, au visa des articles 1116 et suivants du code civil, de :
à titre principal, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la Sarl l'Etoi1e d'[Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, à leur encontre,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé que la société Select Finances avait droit au montant de la commission arrêtée à la somme de 53.820 €,
- confirmer la condamnation de la Sarl l'Etoi1e d'[Localité 1] à payer cette somme à la société Select Finances,
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demandes de dommages et intérêts formée contre la Sarl l'Etoi1e d'[Localité 1] et la condamner à payer à Mme [A] [L], Mme[K]N [K], à M.[G] et à la société Select Finances une somme de 15.000 € chacun à titre de dommages et intérêts au regard du caractère particulièrement dilatoire et abusif de la présente procédure,
à titre subsidiaire et en cas de condamnation des concluants,
- dire que la SCP [Q] [C] [U] [H] et Me [S] [H] devront relever et garantir Mme [A] [L], M. [G] et la société Select Finances de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge ou prononcées à leur encontre,
- dire que Me [Y] [M] sera autorisé à se libérer desdites sommes au profit de la société Select Finances,
- les condamner en outre aux entiers dépens de l'instance en ceux compris les frais d'appel en garantie contre le notaire, aux dépens d'appel distraits, et à payer une somme de 5.000 € au profit de chacun des défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 21 octobre 2014, la SCP [Q] [C] [U] [H] et Me [S] [H] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner l'appelante au paiement d'une somme supplémentaire de 5.000 € par application de1'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel,
subsidiairement, en tout état de cause,
- dire que Me [H] n'a commis strictement aucune faute en relation de causalité directe avec le dommage invoqué de nature à engager sa responsabilité et celle de la SCP notariale envers la Sarl l'Etoi1e d'[Localité 1], et qu'il n'est pas justifié d'un préjudice né, actuel et certain susceptible d'ouvrir droit at indemnisation, et que l'éventuelle réduction du prix sur 1e fondement du dol ne peut peser que sur la venderesse,
- débouter en conséquence la Sarl l'Etoi1e d'[Localité 1] de toutes ses demandes,
- dire par ailleurs irrecevables et radicalement infondées les demandes de garantie de Mme [L], M. [G] et la société Select Finances à l'encontre du Notaire, en 1'absence de toute faute à leur égard, mais également en application de 1'adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans,
- constater encore que les sommes éventuellement mises à leur charge ne constituent pas un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers,
- débouter en conséquence et en tout état de cause Mme [L], la Sarl Select Finances, M. [G] de toutes leurs demandes,
- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3.000 € par application de l'article
700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appe1, ces derniers distraits.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 10 mars 2015, Me [Y] [M] a demandé à la cour de lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice concernant le sort des fonds séquestrés, et statuer ce que de droit concernant les dépens qui seront distraits.
Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 30 mars 2015, les écritures de M. [M] ont été déclarées irrecevables au visa des articles 909 et 911-1 du code de procédure civile.
MOTIFS
Attendu que l'appelante soutient exactement que la promesse de vente du 4 août 2006 rédigée par Me [H] contient bien une condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire pour la réalisation d'une opération immobilière de logements de 2000 m² SHON minimum destinés à l'accession libre à la propriété, « comportant un quota de logements sociaux ne pouvant excéder 20 % » ; que la venderesse et son mandataire M. [G] avaient donc parfaite connaissance de l'obligation de construction ; que la société Nouveaux constructeurs confirme la connaissance qu'avaient la venderesse et le notaire de la nature de l' engagement de cet acquéreur vis-à-vis de la ville d'[Localité 2] « à savoir six appartements du 1er étage en locatif social conventionné avec six stationnements en sous-sol » ;
Attendu que M. [T] fait valoir qu'il n'ignore certes pas lui-même les dispositions de l'article 55 de la loi SRU qui impose aux communes un quota de logements sociaux de 20 %;
Attendu qu'il soutient cependant exactement que cette disposition n'implique pas que le coefficient de logements sociaux soit réellement imposé par la commune à tout projet de construction de logements collectifs, dans la mesure où la commune peut parfaitement satisfaire aux obligations de la loi en faisant construire des logements exclusivement dédiés au parc locatif social, de sorte qu'un certain nombre de constructions sont exonérées par la commune de cette obligation ;
Attendu que le permis de construire qui était accordé à la SNC [Adresse 6] n'imposait aucune affectation à des logements sociaux ; que l'acquéreur a pu légitimement croire être dispensé de cette obligation passée directement par la SNC avec les services de l'urbanisme de la commune et qui ne figurait pas sur les documents devant faire l'objet du transfert, puisque engagement pris à la demande de la mairie, postérieurement au dépôt du dossier initial ;
Attendu que les intimés pour soutenir encore que la société l'Etoile d'[Localité 1] connaissait la nécessité d'affecter 20 % de la surface habitable des logements sociaux invoquent le courriel en date du 25 mars 2009 par lequel le notaire indique que l'acquéreur souhaite « soumettre la réalisation de la vente à l'obtention de l'agrément par le maire d'[Localité 1] de la Foncière de logements en qualité de repreneur de l'ensemble des logements sociaux et de l'engagement de cette Foncière des logements à procéder à l'acquisition desdits logements » ;
Mais attendu que la clause ne figure pas à la promesse de vente qui énonce seulement qu' « En outre la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un accord écrit de la Foncière de logements précisant que celle-ci entend acquérir 17 logements au prix de 4500 € le mètre carré et ce dans un délai de deux mois », de sorte que M. [T] n'est pas suffisamment contredit lorsqu'il prétend qu'il voulait seulement s'assurer ainsi de la vente de 17 logements sur les 27 prévus à un prix s'approchant du prix du marché en en faisant une condition de son engagement, qu'en effet la Foncière de logements a pour mission de développer « une nouvelle offre locative tant sociale que libre », qu'il s'agissait donc seulement de trouver un partenaire financier pour porter l'opération, et non la preuve de la connaissance par M. [T] de l'obligation imposée par la commune ;
Attendu que le fait que le 6 août 2009 la société l' Etoiles d'[Localité 1] ait fait signer à Mme [V] un contrat de réservation portant sur un appartement deux pièces au premier étage au prix de 4700 € le mètre carré sans parking, tend à démontrer qu'à cette date, postérieurement à la signature de la promesse, cette société ignorait encore la nécessité d'affecter les appartements du premier étage à des logements sociaux ;
Attendu qu'en définitive, l'appelant établit la connaissance qu'avaient la venderesse, Mme veuve [X] et M. [G] de la condition de construction d'un pourcentage de logements sociaux ressortant de la précédente promesse de vente ; qu'il en va de même du notaire qui l'avait rédigée ;
Attendu que le vendeur et son représentant ont commis une réticence dolosive, et le notaire ne justifie pas avoir rempli son devoir d'information ;
Attendu que l'acquéreur sollicite l'indemnisation du préjudice issu de la moins-value liée à l'obligation de vendre à moindre prix à la société HORIZON 21 qui, bien que faisant partie du groupe [T], a du exposer des frais financiers pour ne percevoir que le montant de loyers plafonnés , soit une perte d'un montant de 283'220 €, et la réparation du préjudice issu de l'engagement que la société l'Etoile d'[Localité 1] a dû prendre d'effectuer des aménagements sur le domaine public, soit la réalisation d'un espace arboré sur le domaine public pour un montant de 142'975, 73 €, soit au total 426'195,73 € ;
Mais attendu que même sans dol, ces frais et travaux exigés par la mairie ne s'imposaient pas moins ; que l'acquéreur n'a donc perdu qu'une chance de ne pas avoir contracté ou bien d'avoir acquis à d'autres conditions ; que la perte d'une chance n'est pas invoquée ; que la cour ne peut y suppléer ; que le préjudice invoqué est dépourvu de lien de causalité avec les fautes retenues, et a fortiori celui subi par une personne morale tierce ;
Attendu de surcroît que pareille obligation ne figurant pas dans le permis de construire initial, pour résulter d'un engagement (verbal') du bénéficiaire du permis envers un adjoint à l'urbanisme ; que faute d'engagement ressortant de quelque écrit, il appartenait à l'acquéreur de contester le refus de transfert du permis à son profit ; qu'à défaut, la société l'Etoile d'[Localité 1] est à l'origine de son propre préjudice ;
Attendu par ailleurs, en ce qui concerne la faute spécifique du notaire à raison du manquement à son devoir d'information et de conseil, que celui-ci fait valoir exactement qu'elle ne peut donner lieu à condamnation solidaire avec la réparation contractuelle de réduction du prix due par l'auteur d'un dol ;
Attendu, s'agissant de la rémunération de la société Sélect Finances, que le premier juge a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes es dispositions, par substitution des présents motifs à ceux du premier juge ;
Attendu qu'aucun abus du droit d'ester en justice n'est caractérisé ; qu'il s'ensuit le rejet de la demande de ce chef ;
Attendu que l'appelante succombant devra supporter la charge des dépens ;
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Déboute les intimés de leur demande reconventionnelle tendant à l'octroi de dommages et intérêts,
Condamne la Sarl l'Etoile d'[Localité 1] aux dépens, et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
