COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 13 MAI 2015
N° 2015/64
Rôle N° 14/00397
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3]
C/
[V] [I]
[A] [K] [Y]
[U] [TV]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jean-François JOURDAN
Me Benoit BROGINI
la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Me Elie MUSACCHIA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Octobre 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 10/07105.
APPELANTE
Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SA CABINET BORNE et DELAUNAY dont le siège social, [Adresse 6], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège
représenté par Me Jean-François JOURDAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [V] [I]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Benoit BROGINI, avocat au barreau de NICE
Monsieur [A] [K] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE
Madame [U] [TV], demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, Mme [C] [H] exerçant sous l'enseigne Cabinet [G], dont le siège social se trouve [Adresse 5]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Christiane COTTO, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2015
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
Dans le règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2], cadastré section KO n° [Cadastre 5], il est mentionné que dans un acte de partage reçu le 26 juillet 1852 par maître [W], alors notaire à Nice, il est notamment expliqué que (') « le cortile (passage) sis au nord et à l'ouest de ladite petite maison ainsi que le puits qui s'y trouve creusé, seront toujours communs entre les trois lots, et qu'il ne pourra jamais y être établi de constructions quelconques. »
L'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] est édifié sur la parcelle cadastrée section KO n° [Cadastre 4] qui confronte au sud la parcelle KO [Cadastre 5].
Par acte du 21 décembre 2010, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] a assigné M. [V] [I], M. [N] [Y] et Mme [TV] [U], son épouse, afin qu'ils soient condamnés à procéder à la démolition des ouvrages qu'ils ont édifiés sur la parcelle indivise entre les deux copropriétés. Il a également assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2].
Par jugement du 24 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :
-débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] de ses demandes,
-débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 2 000 euros, à M. [I] la somme de 2 000 euros et aux époux [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] aux entiers dépens de l'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 janvier 2014.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 25 juillet 2014, il demande à la cour :
-de dire et juger que la parcelle située entre la copropriété située [Adresse 3] et la copropriété située [Adresse 2], et qui longeait les parcelles KO [Cadastre 4] et KO [Cadastre 5], est la propriété indivise de ces deux copropriétés,
-de condamner M. [I] et les époux [Y] à procéder à la démolition des ouvrages qu'ils ont édifiés sur ladite parcelle indivise entre les deux copropriétés,
-en tant que de besoin de dire que les intimés devront libérer les lieux au plus tard dans les trois mois de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard,
-de dire que l'arrêt sera publié en marge du règlement de copropriété tant de l'immeuble situé [Adresse 3] que de l'immeuble situé [Adresse 1],
-de condamner M. [I] et les époux [Y] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de débouter l'ensemble des intimés de leurs demandes,
-si nécessaire, d'ordonner une expertise à l'effet d'établir la propriété de la parcelle litigieuse.
Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 27 mai 2014 et auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 5 juin 2014 et auxquelles il convient de se référer, les époux [Y] demandent à la cour :
-de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,
-de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 10 juin 2010 et auxquelles il convient de se référer, M. [I] demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] de toutes ses demandes à son encontre, et de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, ainsi que celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2015.
Motifs de la décision :
Il n'est pas contesté que l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] sont tous deux issus du partage de deux maisons, une grande et l'autre petite, entre [O] [R], [E] [R] et [B] [X], aux termes d'un acte reçu le 28 juillet 1852 par maître [W], notaire à [Localité 1].
L'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] était autrefois cadastré section B n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], tandis que l'immeuble situé [Adresse 3] était autrefois cadastré section B ° [Cadastre 3].
Sur l'ancien plan cadastral, le passage litigieux se trouvait entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 2] et était rattaché à ces deux parcelles par des flèches.
Sur le plan cadastral actuel, ce même passage fait partie intégrante de la parcelle KO [Cadastre 5].
Le 19 novembre 1994, M. [J] [F], a adressé au cabinet [M], syndic de la copropriété du [Adresse 3], la lettre suivante :
« En tant que syndic du 10 passage Ségurane (lot n° 278), petite maison proche de l'arrière de l'immeuble du [Adresse 3] (lot n° [Cadastre 4]) dont vous êtes vous même syndic je me permets de vous écrire pour vous exposer les points suivants :
Un petit passage séparant nos deux maisons a été encombré par M. [L], propriétaire de la boulangerie, d'un mur et d'un toit en plastique depuis quelques années (') je vous adresse un extrait de notre cahier des charges qui stipule « qu'il ne pourra jamais y être établi de constructions quelconques » ainsi qu'un extrait du plan cadastral qui montre bien que le cortile (passage) n'est pas la propriété de la boulangerie (') »
Par acte du 23 mai 1990, M. [L] a vendu à M. [I] le bien ainsi désigné :
« Un magasin situé au rez-de-chaussée dudit immeuble (situé [Adresse 3]) à droite de la porte d'entrée formant le lot 25 à usage de boulangerie avec four par derrière et une pièce attenante sur la cour, résultant de l'attribution faite par M. le conservateur du premier bureau des hypothèques de [Localité 1], aux termes d'une réponse en date à [Localité 1] du 3 décembre 1975 dont l'original est demeuré annexé à un acte d'attestation de propriété dressé après le décès de M. [D] [Q] par maître [P], notaire à [Localité 1] le 10 décembre 1975, dont une expédition a été publiée audit bureau des hypothèques le 9 janvier 1976 volume AP n° 6. »
Il est mentionné dans cet acte que M. [L] était propriétaire de ce bien pour l'avoir acquis des consorts [Q] aux termes d'un acte notarié du 26 février 1976.
Dans cet acte du 26 février 1976, la désignation du bien vendu à M. [L] est la même que celle figurant dans l'acte du 23 mai 1990.
La pièce attenante sur la cour est l'ouvrage encombrant le passage commun décrit par M. [F] dans sa lettre du 19 novembre 1994. Cette lettre permet d'établir que depuis cette date au moins, M. [I] exerce sur la partie du passage sur laquelle est édifié cet ouvrage, une possession continue, paisible, publique, non équivoque, et se comporte comme s'il en était le propriétaire exclusif.
M. [I], qui a acquis la pièce attenante sur la cour par un juste titre au sens de l'article 2265 (ancien) du code civil, applicable à la cause, en avait prescrit la propriété par dix ans lorsqu'il a été assigné en démolition par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]. C'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a débouté ce syndicat de sa demande à son encontre.
La mauvaise foi ou l'intention de nuire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] n'étant pas établies, ce dernier n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit de faire appel, en sorte que M. [I] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Par acte notarié du 2 juin 2008, les époux [Z] ont vendu aux époux [Y] les lots n° 1 et n° 8 de l'immeuble situé [Adresse 2].
Ces lots sont ainsi désignés :
« Lot n° 1 : au rez-de-chaussée, un magasin situé à droite en entrant dans immeuble avec courette derrière, et les 153/1000èmes des parties communes en sol et construction.
« lot n° 8 : la jouissance d'une courette couverte jouxtant le mur nord de l'immeuble, ayant son entrée sur la grande cour commune qui s'étend devant la façade de l'immeuble, et d'une autre sur la courette arrière privée du lot n° 1, ledit lot devant être rattaché au lot n° 1.
Et 1/1001èmes des parties communes en sol et construction.
« Observation étant faite que ces deux lots forment une seule entité composée de : entrée, cuisine, chambre, bureau, salle de bains, toilettes, courette. »
L'autre ouvrage dont le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] demande la démolition est la courette couverte qui jouxte le mur nord de l'immeuble et qui fait partie du lot n° 8.
Le lot n° 8 a été créé et sa propriété transférée à Mme [S] [T], aux termes d'un acte notarié du 19 août 1997 dans lequel il est notamment mentionné ce qui suit :
« L'immeuble ci-dessus (l'immeuble situé [Adresse 2]) comprenant des parties communes consistant notamment dans la courette couverte jouxtant le mur nord de l'immeuble, jouissant d'une entrée sur la grande cour commune qui s'étend devant la façade de l'immeuble et d'une autre sur la courette arrière privée du lot n° 1, appartenant à mademoiselle [S] [T].
Il a été décidé, aux termes de l'assemblée générale en date du 4 mars 1997, sus visé, de vendre ladite courette (') »
Le 3 août 1998, Mme [T] a obtenu un permis de construire pour transformer la courette litigieuse en surface d'habitation et un certificat de conformité lui a été délivré le 22 février 1999.
Il résulte de ce qui précède que depuis 1999, les époux [Y] et avant eux leurs auteurs, exercent sur la partie du passage sur laquelle est édifié l'ouvrage dont le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] demande la démolition, une possession continue, paisible, publique, non équivoque, et se comportent comme s'ils en étaient les propriétaires exclusifs.
La propriété du lot n° 8 ayant été transférée à Mme [T], auteur des époux [Y], par un juste titre au sens de l'article 2265 (ancien) du code civil, ces derniers en avaient prescrit la propriété par dix ans lorsqu'ils ont été assignés en démolition par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]. C'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a débouté ce syndicat de sa demande à leur encontre.
Par ces motifs :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Déboute M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à payer :
-la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] ;
-la somme de 2 000 euros à M. [I] ;
-la somme de 2 000 euros aux époux [Y] ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] aux dépens qui pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
