COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 MAI 2015
N° 2015/ 271
Rôle N° 13/04908
SARL BON PASTEUR
C/
[V] [Q]
COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER (C2I)
Grosse délivrée
le :
à :
Me Gaëtan LE MERLUS
SCP MAGNAN PAUL MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 01 Mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12-001455.
APPELANTE
SARL BON PASTEUR, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gaëtan LE MERLUS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [V] [Q]
née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Joëlle ESTEVE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER (C2I) SARL au capital de 10.000 euros dont le siège est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS d'Aix en Provence n°479142572, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gaëtan LE MERLUS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Mars 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [V] [Q] épouse [P] occupe un double appartement situé au 1ER étage et au rez de chaussée d'un immeuble situé [Adresse 1] en vertu d'un prêt à usage qui lui a été consenti le 1er octobre 1993 par Monsieur [E] alors propriétaire des lieux.
Le 16 août 2012, Monsieur [E] a vendu la totalité de l'immeuble à la S.A.R.L BON PASTEUR qui a sollicité la libération des lieux par Madame [Q], à défaut de la régularisation d'un bail ou de l'acceptation d'un relogement.
Par jugement en date du 1er mars 2013, le tribunal d'instance d'Aix en Provence a :
- débouté la S.A.R.L BON PASTEUR de ses demandes d'expulsion de Madame [Q],
- autorisé la S.A.R.L BON PASTEUR à faire réaliser les métrés et diagnostics du logement, sauf à prévenir son occupante 1 mois avant leur réalisation qui ne devra pas dépasser la durée de 15 jours,
- fixé à 150 € l'astreinte à la charge de Madame [Q] pour chaque refus à l'accès de la propriété aux intervenants pour la réalisation des métrés et diagnostics,
- débouté Madame [Q] de ses autres demandes,
- condamné la S.A.R.L BON PASTEUR aux dépens.
La S.A.R.L BON PASTEUR a relevé appel de la décision le 7 mars 2013.
La S.A.R.L COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER dite C2I est intervenue volontairement à la cause en indiquant avoir acquis une partie du bien immobilier occupé par Madame [Q] le 21 février 2013.
Dans leurs dernières conclusions en date du 20 octobre 2014 auxquelles il est fait expressément référence, la S.A.R.L BON PASTEUR et la S.A.R.L C2I demandent à la cour de :
in limine litis
- rejeter l'exception d'incompétence,
- rejeter la demande de sursis à statuer,
- constater que la SARL BON PASTEUR est bien propriétaire du lot occupé par Mme [Q] au 1 er Etage,
- constater que la SARL C2I est propriétaire des lots situés au Rez-de-chaussée et occupés par Mme [Q],
- constater que la SARL BON PASTEUR dispose d'un mandat afin de représenter en justice la SARL C2I,
- dire et juger que la SARL BON PASTEUR a bien qualité pour agir en tant que propriétaire ,
- rejeter la demande d'irrecevabilité
Au fond,
- réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,
- dire et juger que Mme [Q] est occupante sans droit ni titre depuis le 16 août 2012 de l'appartement sis [Adresse 1],
- dire et juger qu'au regard de la nature du bien occupé, de son emplacement, des annexes dont Mme [Q] a la jouissance exclusive, l'indemnité d'occupation devra être fixée à la somme de 2.700 euros avec indexation habituelle en la matière,
- condamner l'intimée à payer à la SARL BON PASTEUR en sa qualité de propriétaire et mandataire de la SARL C2I la somme de 2.700 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 16 août 2012 et jusqu'à entière libération des lieux ou régularisation de l'occupation par la signature d'un contrat de bail, outre intérêt au taux légal sur chaque mois de loyer dû,
- dire et juger qu'à défaut de règlement de l'indemnité d'occupation après mise en demeure restée infructueuse, l'expulsion pourra être ordonnée sans délai,
- autoriser le bailleur soit la SARL BON PASTEUR en sa qualité de propriétaire et de mandataire de la SARL C2I à réaliser ou faire réaliser par une entreprise les métrés et diagnostiques techniques de l'appartement occupé par Mme [Q] (amiante, plomb, termites et énergétique) avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- condamner Mme [Q] au paiement d'une astreinte de 300 euros par refus de réaliser ces diagnostics,
- condamner Mme [Q] à payer à la SARL BON PASTEUR et à la SARL C2I la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions en date du 3 mars 2015 auxquelles il est fait expressément référence, Madame [Q] demande à la cour de :
in limine litis
- constater que Madame [Q] est bénéficiaire d'un prêt à usage reconnu par la Cour d'appel d'AiX EN PROVENCE le 10/06/2011,
- constater que la société BON PASTEUR ne verse pas aux débats son titre de propriété concernant les lots occupés par Madame [Q],
- constater que la société BON PASTEUR n'est plus propriétaire des lots occupés par Madame [Q] depuis le 21 février 2013.
- constater que la déclaration d'appel de la société BON PASTEUR est du07/03/2013,
- constater qu'au moment où la société BON PASTEUR a formé appel de ladécision de première instance, elle savait pertinemment ne plus être propriétaire des lots occupés par Madame [Q],
- constater que la société BON PASTEUR est d'une particulière mauvaise foi,
- constater que la société BON PASTEUR n' aucun intérêt a agir et aucunequalité 'pour formuler des demandes à l'encontre de la concluante,
En conséquence,
- dire et juger irrecevable et mal fondée la société BON PASTEUR de l'ensemble de ses demandes cette dernière n'étant pas propriétaire des lots occupés par Madame [Q], et ce même avant la déclaration d'appel,
- dire et juger l'irrecevabilité de l'appel principal de la société BON PASTEUR entraîne l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la société C2I,
- débouter purement et simplement la société BON PASTEUR et la société C2 I de l'ensemble de leurs demandes,
à titre principal,
- dire et juger que la SARL BON PASTEUR entend contester les effets d'un prêt à usage et non d'un bail d'habitation,
- dire et juger qu'elle formule une demande dont la valeur est indéterminée,
en conséquence dire le Tribunal d'instance initialement saisi incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance d'Aix en Provence,
- dire et juger que I'intervention volontaire de la société C2l se heurte au principe du double degré de juridiction
en conséquence,
- débouter la société C2i de son intervention volontaire,
à titre subsidiaire, `
- dire et juger que la SARL C2I entend contester les effets d'un prêt a usage et non d'un bail d'habitation,
- dire et juger qu'elle formule une demande dont la valeur est indéterminée,
en conséquence,
- déclarer le Tribunal d'instance initialement saisi incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance d'Aix-en-Provence,
- confirmer le jugement du Tribunal d'instance en ce qu'il a débouté la SARL BONPASTEUR de ses demandes d`indemnité d'occupation, de signature de bail oud'expulsion,
- dire et juger que la S.A.R.L. BON PASTEUR ne rapporte pas la preuve de sa propriété sur le bien occupé légitiment par Madame [Q],
- dire et juger que Madame [Q] rapporte la preuve de ce que la société BONPASTEUR n'est pas propriétaire des lots occupés par Madame [Q] depuis le 21février 2013,
en conséquence,
- dire et juger que la société BON PASTEUR est d'une mauvaise foi patente en sollicitant l'expulsion de Madame [Q] de lots dont elle n'est pas propriétaire,
- dire et juger par conséquent irrecevables les demandes formulées par la SARL
BON PASTEUR,
à titre encore plus subsidiaire,
- dire et juger que Madame [Q] occupe légitimement l'appartement dont la S.A.R.L. BON PASTEUR et la société C21 se prétend propriétaire,
- dire et juger que le terme du prêt à usage, dont Madame [Q] se trouve être la bénéficiaire, ne pourra prendre fin qu'à compter de sa mort conformément à la convention établie entre cette dernière et Monsieur [E],
- dire et juger que la SARL BON PASTEUR et la société C2i ne pouvaient ignorer l'existence de ce commodat ni du litige opposant Monsieur [E] à Madame [Q],
- dire et juger que la S.A.R.L. BON PASTEUR et la société C2l ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude,
- dire et juger que le prêt à usage sur le bien dont Madame [Q] est bénéficiaire est opposable par la SARL BON PASTEUR et a la société C2i,
En conséquence,
- débouter ces dernières de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de Madame [Q],
- dire et juger qu'en l'état du commodat, il n'y a pas lieu à indemnité d`occupation,
- dire et juger que l'indemnité proposée par la SARL BON PASTEUR et la S.A.R.L C2i est injustifiée et ne repose sur aucun fondement,
en conséquence,
- débouter la S.A.R.L. BON PASTEUR et la SARL C2i de toutes leurs demandes, fin et conclusions,
- dire et juger en ce qui concerne la demande d'autorisation du bailleur a réaliser ou faire réaliser Ies métres et diagnostiques techniques de l'appartement occupé par Madame [Q] (amiante, plomb, termites et énergétique), cette visite devra se faire sous certaines conditions,
- dire et juger qu'elle ne pourra étre fait que sur rendez-vous avec un délai de prévenance d`un mois et que pour une visite par le gérant de la S.A.R.L. BON PASTEUR le géomètre et l'expert choisi par cette dernière,
- condamner la S.A.R.L. BON PASTEUR et la SARL C2I a payer a Madame [Q] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'exception d'incompétence
Madame [Q] soutient que le tribunal d'instance aurait du se déclarer incompétent au profit du tribunal de grande instance, dans la mesure où elle n'occupe pas l'immeuble en vertu d'un bail d'habitation mais d'un prêt à usage.
Or, l'article R 221-38 du code de l'organisation judiciaire donne compétence au tribunal d'instance, sous réserve du contentieux visé par l'article R 231-4 du même code, pour connaître des actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est, l'objet, la cause ou l'occasion.
Même à le supposer établi, ce qui n'est pas le cas, le moyen soulevé n'aurait pu prospérer dès lors qu'en application de l'article 79 du code de procédure civile, la cour juridiction d'appel gardait compétence pour statuer sur le fond de la demande.
L'exception sera en conséquence rejetée.
Sur l'intérêt et la qualité à agir.
L'arrêt de la cour d'appel du 10 juin 2011 a reconnu à Madame [Q] le bénéfice d'un commodat ou prêt à usage sur l'immeuble dont M. [E] était propriétaire au [Adresse 1].
Aucune des parties ne produit ce commodat en cause d'appel mais Madame [Q] indique sans être discutée qu'il porte sur les lots [Cadastre 1] à [Cadastre 8] situés au 1er étage et au rez de chaussée de l'immeuble dont M [E] qui lui en a concédé l'usage à titre gratuit était propriétaire au [Adresse 1].
Elle occupe ainsi au sein de l'immeuble : 1 appartement au 1er étage constitué de 3 chambres, 1 séjour kitchenette, 1 salle d'eau, un débarras,1 appartement au rez de chaussée donnant sur un jardin privatif, avec des dépendances dont une double cave,.
Il résulte de l'attestation notariée du 29 novembre 2012 dressé par Maître [U], notaire associé à [Localité 1], que M [E] a vendu le 16 aout 2012 à la S.A.R.L BON PASTEUR l'intégralité de l'immeuble, y compris l'appartement situé au rez de chaussée et au premier étage de l'immeuble occupé par Madame [Q].
L'attestation notariée du 9 octobre 2014 dressé par Maître [D], notaire associé à [Localité 3] établit que la S.A.R.L BON PASTEUR a vendu le 21 février 2013 à la S.A.R.L C2I les lots [Cadastre 1],[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] comprenant la jouissance privative d'un jardin cour situé au rez de chaussée de l'immeuble et que la S.A.R.L BON PASTEUR est restée propriétaire des lots [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Ces attestations notariés font foi des conventions qu'elles renferment et laissent subsister le lot n°[Cadastre 8] ( 256/ 10 000èmes ) à la propriété de la S.A.R.L BON PASTEUR, ce que confirme le relevé cadastral produit aux débats par cette société.
Les deux sociétés ont donc intérêt et qualité pour agir à l'encontre de Madame [Q] dont elles entendent discuter la portée du titre d'occupation sur l'ensemble des lots qu'elle occupe en vertu du commodat et dont elles sont l'une et l'autre propriétaires.
Les fins de non recevoir seront donc rejetées.
Sur le fond
Il résulte des termes du commodat repris par l'arrêt du 10 juin 2011 et de l'attestation notariée du 29 novembre 2012 qu'en ce qui concerne l'appartement situé au rez de chaussée et au premier étage, 'le vendeur ( M. [E]) a précisé que ces parties de l'immeuble étaient occupés par Madame [Q] en vertu d'un acte sous seing privé en date du 1er octobre 1993 dénommé dans les faits, contrat de location de locaux vacants non meublés loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais requalifié en prêt à usage par l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence le 10 juin 2011".
Selon l'attestation notariée, il est également acté dans l'acte de vente que ' vendeur et acquéreur ont déclaré expressément ne pas vouloir faire de la dite vente le moyen de transférer sur la tête de l'acquéreur, les droits et obligations du vendeur quant à l'existence d'un prêt à usage".
Le prêt à usage ou commodat est défini par l'article 1875 du code civil, à savoir que le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi.
Le droit d'usage du bien ne résulte donc que de l'engagement personnel du prêteur de le respecter et ne saurait conférer au bénéficiaire un droit réel sur l'immeuble.
Le commodat, prévu dans le cas d'espèce pour toute la vie durant de Madame [Q], permettait à cette dernière de l'opposer à M. [E] et au delà à ses héritiers par application de l'article 1879 du code civil mais non à d'autres ayants cause à titre particulier, sauf clause spéciale de l'acte de vente qui aurait eu pour objet de transférer passivement cette obligation à l'acquéreur du bien, ce qui a été au contraire spécifiquement exclu dans la vente de M. [E] à la S.A.R.L BON PASTEUR.
Dans ces conditions, Madame [Q] est sans droit ni titre à occuper l'immeuble, a fortiori à titre gratuit, depuis le 16 août 2012.
L'indemnité dont elle est redevable de ce fait à compter de cette date suppose que soit définie l'assiette de son occupation.
Or les parties sont l'une et l'autre responsables de l'imprécision relative à la superficie réellement occupée en ce que les sociétés, par ailleurs demanderesses, n'ont pas communiqué à la procédure leurs titres de propriété qui pouvaient contenir les superficies estimées des biens vendus et en ce que Madame [Q] a opposé un refus persistant à voir un mandataire des sociétés propriétaires à pénétrer dans les lieux pour en effectuer les métrés.
Au regard de l'emplacement privilégié des lieux loués situé dans le centre historique d'[Localité 1] et de leur consistance reconnue ou définie par les parties, par les attestations notariées, le relevé cadastral et les millièmes attribués pour les lots [Cadastre 1] à [Cadastre 8] sur les 380m² de l'immeuble, l'indemnité d'occupation sera en l'état fixée à la somme hors charges de 1600€ par mois , étant précisé que si la double cave bien l'objet du lot n°[Cadastre 1] le lot n°[Cadastre 7] donnant sur le jardin cour ne définit absolument pas la contenance de ce jardin, lequel n'est pas délimité dans les millièmes de propriété figurant sur les documents produits devant la cour.
Elle sera acquittée auprès de la S.A.R.L Bon pasteur en sa qualité de propriétaire et de mandataire de la société C2I, à charge pour elle de les répartir selon les tantièmes de propriété et la date de leur acquisition entre les deux sociétés.
Il sera donné acte aux sociétés propriétaires de ce qu'elles n'envisagent l'expulsion qu'à défaut de paiement après mise en demeure restée infructueuse.
Sur l'injonction et l'astreinte
Les réticences de Madame [Q] à laisser pénétrer les sociétés propriétaires dans le logement pour y effectuer les métrés et diagnostics d'usage sont réitérées et même renforcée en cause d'appel en ce qu'elle ajoute de nouvelles restrictions à ce droit, justifient l'autorisation judiciaire ainsi que l'astreinte telles que fixées par le premier juge, sans qu'il y ait lieu à en modifier les modalités.
Sur l'article 700 et les dépens
Madame [Q] sera condamnée aux dépens.
Cette condamnation entraîne le rejet de sa demande présentée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera en revanche tenue de régler aux sociétés en cause la somme globale de 2000€ au titre de ces mêmes dispositions.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Rejette l'exception d'incompétence,
Rejette les fins de non recevoir présentées par Madame [Q],
Réformant au fond le jugement entrepris,
Constate que Madame [Q] est occupante sans droit ni titre depuis le 16 août 2012 de l'appartement sis au rez de chaussée et au 1erétage sis [Adresse 1],
Condamne Madame [Q] à payer à la S.A.R.L Bon Pasteur en sa qualité de propriétaire et de mandataire de la S.A.R.L C2I la somme de 1.600 € hors charges à titre d'indemnité d'occupation à compter du 16 août 2012, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux ou régularisation de l'occupation par la signature d'un contrat de bail, avec intérêts au taux légal sur l'arriéré à compter de la signification du présent arrêt,
Dit qu'il appartiendra à la S.A.R.L Bon Pasteur de répartir cette somme entre les deux sociétés au prorata de leurs millièmes et de leurs dates d'acquisition respectives,
Dit qu'à défaut de règlement de l'indemnité d'occupation après commandement de payer resté infructueux pendant plus de deux mois, l'expulsion de Madame [Q] et de tout occupant de son chef ou de son mobilier pourra être ordonnée avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier,
Confirme le jugement en ses autres dispositions relatives à l'autorisation donnée à la S.A.R.L de faire réaliser les métrés et les diagnostics du logement ainsi qu' au montant de l'astreinte pour chaque refus opposé par Madame [Q] dans les conditions prévues par cette décision,
Condamne Madame [Q] à payer à la S.A.R.L bon pasteur et à la S.A.R.L C2I la somme globale de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître LE MERLUS pour ceux dont il aurait fait l'avance, sans avoir reçu de provision, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
