COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 09 AVRIL 2015
jlg
N° 2015/42
Rôle N° 14/02568
[F] [T]
SCP TEVA
C/
Syndicat des copropriétaires LA LOMBARDE
[L] [G]
SCI DE L'ALP
SARL LA LUGIERE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Claude LAUGA
la SCP DESOMBRE
la SCP LATIL PENARROYA-LATIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Novembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n°04/01909 .
APPELANTS
Monsieur [F] [T] exploitant commercial à l'enseigne MAGIC SNOW, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
SCP TEVA ayant pour enseigne MAGIC SNOW, représentée en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 2]
représentée par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Syndicat des copropriétaires LA LOMBARDE, situé Commune [Localité 1] (Alpes Maritimes), représenté par son Syndic la SARL ' CITYA TORDO ', elle même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 1]
représenté par la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Pierre COGUYEC, avocat au barreau de NICE
Monsieur [L] [G]
né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Christophe PETIT de la SCP SCP PETIT & BOULARD, avocat au barreau de NICE
PARTIES INTERVENANTES
SCI DE L'ALP, dont le siège social est [Adresse 5]
représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Christophe PETIT de la SCP SCP PETIT & BOULARD, avocat au barreau de NICE
SARL LA LUGIERE, dont le siège social est à [Adresse 2]
représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Christophe PETIT de la SCP SCP PETIT & BOULARD, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Février 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean- Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2015,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par ces motifs :
Par acte du 17 février 2000, la société Teva a acquis les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d'un immeuble en copropriété dénommé La Lombarde, situé sur la commune d'[Localité 1], cadastré section AD n° [Cadastre 5] pour 14a 44ca, dont l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par acte du 22 juin 1971.
Les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont ainsi désignés dans l'état descriptif de division :
« Lot [Cadastre 1] : situé au niveau S - cote 1998,65, localisé par le plan et consistant en : un local à usage autre que l'habitation, avec water-closet et garage, et les 121/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes. »
« Lot [Cadastre 2] : situé au niveau S - cote 1998,65, localisé par le plan et consistant en un entrepôt, et les 28/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes. »
L'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 10 décembre 2004 a adopté une résolution n° 17 ainsi libellée :
« Le syndicat des copropriétaires statuant à la majorité décide de donner toutes instructions au syndic à l'effet d'entreprendre les procédures nécessaires au respect du règlement de copropriété et à mettre fin à l'occupation commerciale du garage figurant au lot [Cadastre 1]. »
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Lombarde (le syndicat des copropriétaires) ayant assigné la société Teva, cette dernière l'a à son tour assigné en annulation de l'assemblée générale du 10 décembre 2004 ou au moins de la résolution n° [Cadastre 1], et ces deux instances ont été jointes.
M. [F] [T], exploitant dans les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] un commerce à l'enseigne « Magic Snow », ainsi que M. [L] [G], propriétaire des lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4], sont intervenus volontairement.
Par jugement du 16 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Nice a :
-débouté la société Teva et M. [T] de leur demande d'annulation, tant sur la forme qu'au fond, de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 10 décembre 2004,
-débouté la société Teva et M. [T] de leur demande d'annulation de la résolution n° [Cadastre 1] de l'assemblée générale du 10 décembre 2004,
-dit que le changement d'affectation du lot [Cadastre 1] est contraire aux prescriptions du règlement intérieur de la copropriété La Lombarde, créant une situation nuisible à la sécurité et à la tranquillité des autres copropriétaires,
-condamné in solidum la société Teva et son locataire M. [T] à effectuer les travaux nécessaires pour la remise en conformité du lot n° [Cadastre 1] avec l'affectation définie par le règlement de copropriété, sous astreinte de 150 euros par jour de retard en cas de non exécution à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,
-ordonné l'exécution provisoire,
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum la société Teva et M. [T] aux entiers dépens.
La société Teva et M. [T] ayant interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 novembre 2009, la cour d'appel d'Aix-en-Provence l'a confirmé par arrêt du 24 juin 2011.
Par arrêt du 11 décembre 2012, la Cour de cassation a cassé l'arrêt susvisé en toutes ses dispositions et a renvoyé la cause et les parties devant cette cour autrement composée que la société Teva et M. [T] ont saisie par déclaration du 29 mars 2013.
Après retrait du rôle le 5 novembre 2013, l'affaire a été réinscrite le 5 février 2014.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 10 février 2015 et auxquelles il convient de se référer, la société Teva et M. [T] demandent à la cour :
-de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
-de prononcer l'annulation de la résolution n° 17 votée lors de l'assemblée générale du 10 décembre 2004,
-de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [G] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-de constater que les demandes nouvelles formées par M. [G] concernant la trémie et un prétendu décaissement, si tant est qu'elles soient fondées, ce qui est loin d'être le cas, sont irrecevables puisque nouvelles,
-de leur donner acte qu'ils s'engagent à supprimer toutes nuisances, si tant est que celles-ci soient constatées,
-de dire et juger que les appels de charges concernant le lot [Cadastre 1] et le lot [Cadastre 2] (charges communes générales et chauffage) sont calculés sur une base identique,
-de leur donner acte, si tant est qu'il y ait une quelconque anomalie à ce titre, qu'ils ne s'opposeraient pas à une modification de leurs millièmes,
-de condamner le syndicat des copropriétaires et M. [G] in solidum à payer 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 18 février 2015 et auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
-de dire et juger que le lot [Cadastre 1] a fait l'objet d'un changement d'affectation par transformation de son garage en local à usage commercial (établissement recevant du public) sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,
-de confirmer en conséquence le jugement déféré,
-de condamner la société Teva et M. [T] à lui payer la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de les condamner in solidum aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 6 février 2015 et auxquelles il convient de se référer, M. [G] ainsi que la SCI de l'Alp qui est intervenue volontairement en sa qualité de nue-propriétaire des lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et la SARL La Lugière qui est intervenue volontairement en sa qualité d'usufruitière temporaire de ces mêmes lots, demandent à la cour:
-de déclarer recevable l'intervention volontaire de la SCI de l'Alp et de la SARL La Lugière,
-de dire qu'il existe un changement d'affectation du lot [Cadastre 1],
-de constater que ce changement d'affectation entraîne un changement de la destination de l'immeuble et une atteinte aux droits des copropriétaires,
-de confirmer le jugement déféré,
-de condamner in solidum la société Teva et M. [T] à payer à M. [G] la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
À l'audience, avant l'ouverture des débats, à la demande des parties, l'ordonnance de clôture rendue le 10 février 2015 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée.
Motifs de la décision :
M. [T], qui exploite un magasin d'articles et de vêtements de sport, a transformé le garage dépendant du lot [Cadastre 1] en local d'exposition où il reçoit la clientèle.
Il résulte des dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Selon l'article 9 de cette même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Il résulte de l'état descriptif de division :
-qu'en raison de la dénivellation du terrain, le bâtiment comporte des rez-de-chaussée partiels, à des niveaux différents, et que le nombre de niveaux varie de 5 à 8 sur rez-de-chaussée suivant les endroits,
-que le niveau T - cote 1994 - comprend 14 caves, des dégagements, un local à usage autre que l'habitation et les toilettes d'un local, également à usage autre que l'habitation, situé au niveau supérieur,
-que le niveau S - cote 1998,65 - comprend un hall d'entrée ouvrant sur les deux façades, un local vide-ordures, des casiers à skis, une galerie, des dégagements, trois locaux privatifs à usage autre que l'habitation, un entrepôt et deux locaux communs,
-que le niveau R - cote 2001,32 - comprend un hall d'entrée ouvrant sur les deux façades, un local vide-ordures, des casiers à skis, un couloir de circulation, des dégagements et divers locaux privatifs, savoir : un entrepôt, un local à usage autre que l'habitation, quatre mini-studios, un local d'habitation composé de quatre chambres, sept studios et trois appartements de deux pièces,
-que le niveau A - cote 2004,00 - comprend un couloir de circulation, un local à usage autre que l'habitation, huit mini-studios, huit studios et quatre appartements de deux pièces,
-que le niveau B - cote 2006,68 - comprend un couloir d'habitation, la partie en mezzanine du local autre que l'habitation situé au niveau A, sept mini-studios, huit studios et quatre appartements de deux pièces.
-que le niveau C - cote 2009,36 - comprend un couloir de circulation, huit mini-studios, huit studios et quatre appartements de deux pièces,
-que le niveau D - cote 2012,04 - comprend un couloir de circulation, huit mini-studios, quatre studios, quatre appartements de deux pièces et un appartement de trois pièces,
-que le niveau E - cote 2014,72 - comprend un couloir de circulation, six mini-studios, un studio, un appartement de deux pièces et un appartement de trois pièces,
-que le niveau F - cote 2017,40 - comprend un couloir de circulation, six mini-studios, un appartement de deux pièces et un appartement de trois pièces,
-que le niveau G - cote 2020,08 - comprend un couloir de circulation, six mini-studios et un appartement de deux pièces,
-que le niveau H -cote 2022,76 - comprend un couloir de circulation, trois mini-studios et un appartement de deux pièces.
Le règlement de copropriété prévoit que les locaux qualifiés « appartements », « studios », « mini-studios » ou « local d'habitation » ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et m'urs, et que l'exercice des professions libérales est admis.
Il y est également stipulé ce qui suit :
« Les locaux qualifiés « à usage autre que l'habitation » par l'état descriptif de division qui précède, pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel usage, à l'exclusion de toute activité de fabrication et à condition que l'activité ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble ou à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait occasionné ou les odeurs qui seraient dégagées.
Aucune interdiction de concurrence entre copropriétaires de locaux à usage autre que l'habitation n'est établie. »
Ainsi que le souligne M. [G] en page 11 de ses conclusions, les lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4] dans lesquels est également exploité un magasin d'articles et de vêtements de sport, possèdent un accès direct à partir de la voie publique, en plus de l'accès par la galerie marchande.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a, le 27 septembre 1988, consenti à M. [G] un bail commercial portant sur « une surface de 27,88 m² de parties communes située devant le magasin actuellement existant, côté route, orienté à l'ouest ».
Par arrêté du 1er février 2013, le maire d'[Localité 1] a autorisé la poursuite de l'exploitation de l'établissement « Magic Snow ».
Il résulte de ce qui précède que l'affectation à un usage commercial du garage faisant partie du lot [Cadastre 1], ouvrant sur la voie publique et communiquant avec le surplus de ce lot, est conforme à la destination de l'immeuble et n'est pas en soi de nature à aggraver les sujétions de voisinages ou à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. La résolution n° [Cadastre 1] de l'assemblée générale du 10 décembre 2004 sera par conséquent annulée et les demandes du syndicat des copropriétaires ainsi que de M. [G] et des sociétés de l'Alp et La Lugière seront rejetées.
Le syndicat des copropriétaires et M. [G], dont la mauvaise foi ou l'intention de nuire ne sont pas établies, n'ont commis aucune faute dans l'exercice de leur droit d'agir en justice, en sorte que la demande de dommages et intérêts formée par la société Teva et M. [T] sera rejetée.
Il n'appartient pas à la cour de donner acte aux parties de leurs intentions.
Par ces motifs :
Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 11 décembre 2012 ;
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Dit que l'affectation à un usage commercial du garage dépendant du lot [Cadastre 1] de l'immeuble La Lombarde ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires ;
Annule la résolution n° [Cadastre 1] de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 10 décembre 2004 ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Lombarde et M. [G] de leur demande tendant à la condamnation de la société Teva et de M. [T] à effectuer les travaux nécessaires pour la remise en conformité du lot n° [Cadastre 1] avec l'affectation définie par le règlement de copropriété ;
Déboute la société Teva et M. [T] de leur demande de dommages et intérêts ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Lombarde et M. [G], in solidum, à payer la somme globale de 5 000 euros à la société Teva et à M. [T] ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Lombarde et M. [G], in solidum, aux dépens de première instance et d'appel, y compris ceux afférents à la décision cassée, et dit que les dépens d'appel pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
