COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 31 MARS 2015
N°2015/ 190
Rôle N° 14/00291
SCI PHAINVEST
C/
SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jennifer GABELLE-CONGIO
SELARL BAFFERT.PENSO. ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale d'AIX-EN-PROVENCE en date du 19 Décembre 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 10/01244.
APPELANTE
SCI PHAINVEST, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jennifer GABELLE-CONGIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Patricia BERTOLOTTO, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Edouard BAFFERT de la SELARL BAFFERT.PENSO. ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 Février 2015 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Frédérique BRUEL, Conseillère, et, Sylvie PEREZ, conseillère, chargées du rapport.
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2015.
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte notarié en date 6 avril 2000, la S.C.I PHAINVEST dont les associés étaient Monsieur et Madame [C] ont acquis de Madame [J] une partie de l'immeuble en copropriété ayant son entrée principale au [Adresse 1] et situé en angle [Adresse 2], étant précisé que les consorts [C] étaient déjà propriétaires des murs d'une partie situé en rez de chaussée de l'immeuble où M. [Q] [C] exploitait une officine de pharmacie.
Le 6 avril 2001, la S.C.I PHAINVEST, a donné à bail commercial à M. [Q] [C] le local nouvellement acquis afin de permettre l'agrandissement de
l'officine de pharmacie pour une durée de neuf années allant du 1er avril 2000 et expirant le 31 mars 2009 moyennant un loyer annuel de 144 000 francs ( 21 342€).
De ce bail dépend à l'adresse précitée :
- un local commercial au rez de chaussée ayant un accès direct sur la [Adresse 5] avec une petite cour couverte et les 150/1000 èmes des parties communes, le dit local ayant une superficie de 356,20 m²,
- une cave au sous-sol et les 3/1000èmes des parties communes et une autre cave au sou sol et les 2/1000èmes des parties communes.
Par acte sous seing du 7 septembre 2004, Monsieur [C] a vendu son officine comprenant son droit au bail à la SELARL PHARMACIE [C] [N] qui est devenue la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1].
Aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce, les parties ont convenu de porter le loyer annuel à la somme de 34 459,20€ €, à compter du 1er janvier 2008, soit dans les 3 ans de la prise de possession de l'acquéreur.
Le bail venant à expiration le 31 mars 2009, la S.C.I PHAINVEST a fait signifier le 26 septembre 2008 à la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1] un congé avec offre de renouvellement contre un nouveau loyer annuel de 101 879€.
Les parties ne se sont pas accordées sur ce montant et le juge des loyers commerciaux au tribunal de grande instance d'AIX EN PROVENCE a été saisi le 22 février 2010.
Par une première ordonnance en date du 8 novembre 2010, le juge des loyers commerciaux a déclaré que l'engagement de M. [Q] [C] de voir limiter les futures hausses de loyer dans l'acte de cession de son fonds de commerce n'était pas opposable à la S.C.I PHAINVEST, disposition confirmée par arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence par arrêt du 3 mai 2013, a fixé provisionnellement le montant du loyer à renouveler à 34 549€ à compter du 22 février 2010 et ordonné avant dire droit sur le montant définitif une mesure d'expertise confiée à Madame [U].
L'expert a déposé son rapport le 8 février 2012.
Par ordonnance du 19 décembre 2013, le juge des loyers commerciaux au tribunal de grande instance d'Aix en Provence a, après avoir constaté le renouvellement du bail, a rejeté la demande de déplafonnement du loyer et fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2009 à la somme de 32 400€ par an hors charges et hors taxes, et ce avec exécution provisoire.
La S.C.I PHAINVEST a relevé appel de la décision le 9 janvier 2014.
Dans ses dernières conclusions en date du 11 février 2015 auxquelles il est fait expressément référence, La S.C.I PHAINVEST demande à la cour de :
- réformer la décision 'frappée 'd'appel,
au principal,
- ordonner le déplafonnement du loyer,
- dire et juger que la surface intérieure des locaux est de 376,38 m2,
- dire et juger que la surface pondérée est de 317,75 m2,
- fixer la valeur locative déplafonnée au 1er avril 2009 des locaux à usage
commercial loués à la société PHARMACIE DU [Adresse 1] à la somme de
101 879 EUROS HT par an en principal, soit par mois 8 489,92 EUR HT, le dépôt de garantie correspondant étant à prévoir, les autres clauses, charges et conditions
du bail expiré demeurant inchangées.
Très subsidiairement,
- ordonner le déplafonnement du loyer,
- fixer la valeur locative déplafonnée au 1 er avril 2009 des locaux à usage
commercial loués à la société PHARMACIE DU [Adresse 1] à la somme de
82 600 '€ 'EUROS 'HT 'par 'an 'en 'principal, 'soit 'par 'mois ' '6 '883,33 'EUR 'HT, 'le dépôt 'de garantie correspondant étant à prévoir, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
Très subsidiairement,
Si par extraordinaire, la juridiction de céans ne faisait pas droit à la demande de
déplafonnement de la SCI PHAINVEST,
- fixer le loyer à compter du 1 er avril 2009 à la somme fixé contractuellement de 3 323'€ 'HT/mois 'soit '39 876 '€ 'HT/an 'et 'donc ' à compter du 22 février 2010 date de la saisine du juge des loyers.
En tout état de cause,
- condamner la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1] au paiement des intérêts
au taux 'légal ' sur 'les ' loyers 'arriérés, 'conformément 'aux 'dispositions ' de 'l'article 1155 du Code Civil et leur 'capitalisation 'dans 'les 'conditions 'de 'l'article '1154 'dudit Code 'pour 'ceux 'correspondant 'à 'des 'loyers 'dus 'depuis 'plus 'd'un 'an,
- condamner la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1] aux entiers dépens de procédure distraits au profit de Maître GABELLE-CONGIO avocat sur son affirmation de droit.
Dans ses dernières conclusions en date du 4 juin 2014 auxquelles il est fait expressément référence, la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1] demande à la cour de :
- déclarer la SCI PHAINVEST mal fondée en son appel,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions,
- y ajoutant, la condamner au paiement de la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me Edouard BAFFERT sur son affirmation de droit.
Suivant ordonnance en date du 10 février 2015, le conseiller de la mise en état statuant sur incident a rejeté la demande de caducité de l'appel principal et déclaré recevable les conclusions de l'intimé en date du 4 juin 2014.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article L 135-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou les facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouvelé si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel de la construction publié par L'INSEE.
Il en résulte que la charge de la preuve de l'existence d'une exception à la règle du loyer plafonné incombe au bailleur.
La demande de déplafonnement de la S.C.I PHAINVEST repose en l'espèce sur trois fondements : la modification de la situation des parties ayant présidé à la fixation du prix initial du loyer, la modification de la surface d'exploitation, l'évolution favorable des facteurs de commercialité.
- Sur la modification de la situation des parties
La bailleresse se fonde pour la première fois en cause d'appel sur le dernier alinéa de l'article R 145-8 du code du commerce qui précise, que s'agissant des obligations respectives des parties visées à l'article L 145-33-3°, il doit être tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé en l'occurrence les relations familiales existant entre le bailleur et le locataire initial.
Ce moyen nouveau tendant aux mêmes fins de déplafonnement sollicité par la bailleresse dès sa saisine du juge des loyers commerciaux sera déclaré recevable sur le plan procédural.
Il est constant que le loyer d'origine a été fixé alors que le locataire exploitant était également membre de la S.C.I PHAINVEST et l'époux de sa gérante et que cette situation familiale a disparu en cours de bail puisque Monsieur [Q] [C] a été exclu de la SELAS Pharmacie du [Adresse 1] aux termes d'une assemblée générale des associés en date du 7 décembre 2005 et a cédé ses parts de la S.C.I PHAINVEST le 26 décembre 2007, de telle sorte que les liens familiaux n'existent plus entre les cocontractants du bail.
Si ces parties ont admis au cours de la procédure d'appel ayant donné lieu à l'arrêt du 3 mai 2013 que le loyer initial avait été fixé à un prix avantageux, il n'en demeure pas moins que la S.C.I bailleresse sur qui repose la charge de la preuve ne verse aux débats aucun élément probant permettant d'affirmer que le montant du loyer était anormalement bas par rapport à la valeur locative habituellement pratiquée au regard des loyers des fonds de commerces voisins au jour de la signature du bail.
En effet, elle n'a versé à la procédure aucun élément de comparaison que ce soit au cours de l'expertise judiciaire où elle n'a déposé aucun dire de ce chef permettant d'instaurer une discussion contradictoire ou au cours de l'expertise amiable qu'elle a elle-même diligentée en octobre 2008 par l'intermédiaire de Monsieur [Y] ou de Monsieur [E], de nature à déterminer la valeur locative moyenne en usage.
En l'absence de preuve d'un loyer anormalement bas, la modification notable exigée pour exciper d'une cause de déplafonnement sur le fondement de l'article R 145-8 du code de commerce n'est pas rapportée.
- Sur la modification de la surface d'exploitation
Durant le bail dont s'agit, la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1] a réalisé de nombreux travaux d'aménagements intérieurs pendant le cours du bail initial permettant de faciliter la circulation interne entre les deux parties du local, accroître la surface interne de vente par un agencement modernisé ainsi que par une meilleure exploitation des réserves et a également ouvert l'accès client directement sur la [Adresse 5] au moyen de portes vitrées coulissantes montées sur châssis métalliques.
Ces travaux ont été, selon l'expert, réalisés après la cession de 2005 se situent bien pendant la période de référence considérée.
Cependant, l'expert indique que l'ensemble de ces travaux a été financé par la société locataire.
Alors qu'il ne l'avait contesté ni devant l'expert ni en première instance , le bailleur le conteste en cause d'appel sur la base d'un procès verbal d'assemblée générale du 29 juin 2005 et de deux factures PESATORI du 4 décembre 2005, documents dont il ressortirait qu'il a participé au financement des travaux pour un montant de 39 000€.
Plus exactement, il vient soutenir que pour que les travaux d'aménagement puissent être réalisés, il a effectué des travaux de gros oeuvre préparatoires tenant notamment au remplacement de la toiture sur courette et à la séparation des réseaux d'évacuation des eaux vannes et des eaux pluviales.
Mais d'une part le procès-verbal d'assemblée générale qui autorise le propriétaire à effectuer des travaux d'aménagement interne comprenant le changement de distribution et déplacements de cloisons, la modification de l'enseigne et la réalisation de travaux de vitrines et fermetures n'établit pas que le bailleur ait financé les dits travaux.
D'autre part, les prétendus travaux préparatoires qui portent sur une mise en conformité de la descente des eaux pluviales et le remplacement d'une toiture sur courette, lesquels ont été effectivement pris en charge par le bailleur, ne consistent en réalité qu'à la remise en état d'installations préexistantes et non de nouveaux travaux constituant les modifications prises en compte au sens de l'article R 145-8 du code de commerce.
Dans ces conditions, l'article R 145-8 exclut la possibilité de les prendre en considération pour modifier le prix du bail à renouveler, le bailleur pouvant exclusivement prétendre à ce titre à une indemnisation par le locataire s'il a pris en charge des grosses réparations que le bail aurait, par stipulation particulière, laissées à la charge de la société locataire.
- Sur la modification des facteurs locaux de commercialité
La période de référence est située entre le 1er avril 2000 et le 31 mars 2009.
L'unité commerciale qui englobe les deux baux est située en angle et donne à la fois sur le [Adresse 1] et sur la [Adresse 5] situées en plein centre ville.
Cet emplacement commercial a toujours été très attractif et il est qualifié d'excellent par l'expert, le [Adresse 1] étant la voie la plus centrale et la plus animée du coeur de ville d'[Localité 1].
S'agissant du sud de la [Adresse 5] qui intéresse plus directement le bail dont s'agit, l'expert note une évolution commerciale positive en ce que son accès direct ouvert en cours de bail est situé dans la rue transversale qui relie le [Adresse 1] à la [Adresse 4], ces deux rues drainant une clientèle très importante du centre-ville.
La [Adresse 4] qui était de commercialité inférieure a vu en cours de bail l'implantation d'enseignes nationales ( L'occitane, Comptoir des cotonniers, etc...) ce quidémontre l'évolution positive de cette rue.
La clientèle de passage en centre ville a incontestablement augmenté depuis l'ouverture d'un nouvel espace commercial dit 'les allées provençales' créées en 2004 - 2007 qui sont situées de l'autre côté de la place de [Adresse 3] en face du [Adresse 1] et de la [Adresse 4] et la création d'un parking de [Adresse 3] dont la livraison totale de 1500 places au coeur de ville est intervenue en juin 2007.
Selon l'étude urbanistique faite par la ville d'[Localité 1] « un vent nouveau sur le sur le commerce grâce aux allées provençales » : « les allées provençales ont fait une arrivée remarquée en 2007. Si ce lieu exerce une très forte activité en matière commerciale, il n'a pas pour autant dépeupler le centre ancien. Cela tient en un mot : : complémentarité. Les allées provençales ont apporté une offre nouvelle à celle du centre-ville, avec des enseignes qui ne s'y trouvaient pas, et que les aixois les souvent cherchaient hors de la ville. Des enquêtes réalisées en 2009 puis en 2011 ont confirmé cette complémentarité : les allées provençales attirent une clientèle extérieure importante qui en profite pour se rendre également dans le centre historique. Cette affirmation se trouve elle-même confortée par des comptables, selon lesquelles le premier flux piétons de la ville se trouve entre les allées provençales et la [Adresse 4] avec une moyenne de 55'000 passages par jour ».
Il y a donc 55'000 passages par jour des allées provençales vers la rue Espariat qui donne directement sur la [Adresse 5] et le [Adresse 1], étant précisé que l'ensemble de ces rues sont distantes de moins de 200 m les unes des autres eu égard au caractère restreint du c'ur de ville. Il y a donc une évolution significative des facteurs de commercialité en centre-ville à la fin de l'année 2007.
Cette évolution positive s'est renforcée par la livraison de la deuxième tranche du parking de [Adresse 3] qui a ouvert 1500 places à la fin du mois de juin 2007 entre les allées provençales, le [Adresse 1] et la [Adresse 4].
L'expert note que les nouvelles enseignes ouvertes dans ces allées attirent une clientèle jeune tournée vers l'habillement ou la restauration rapide et en déduit que cet afflux de clientèle n'a pas d'impact direct sur l'évolution de la fréquentation d'une pharmacie.
Cette donnée éminemment subjective est contredite par le fait que la pharmacie du [Adresse 1] notamment dans sa partie située sur la [Adresse 5] a une activité très importante de parapharmacie et produits complémentaires qui s'est développée après les travaux de 2005-2006 et que son enseigne donnant sur cette rue a pour objet la diététique de nature à attirer une clientèle de tous âges.
Il ne peut être ignoré en outre que la clientèle d'une pharmacie de cette envergure en centre-ville ne peut être assimilée à une clientèle de patients qui ne se déplacent que pour des achats sur prescription médicale, et que l'extension du parc de stationnement qui à la fin du premier semestre 2007 a accru de 1500 places la possibilité de stationner en centre ville est de nature à amener une clientèle de tous âges vivant dans les communes périphériques pour y faire ses achats .
Le fait que durant la période deux autres pharmacies dont l'une est située sur les allées provençales aient été créée n'est pas déterminante pour certifier que la clientèle aurait été détournée des pharmacies existantes, dès lors que la création d'une pharmacie liée au numerus clausus est fonction du ratio exactement calculé sur l'accroissement du nombre d'habitants résidents.
L'impact positif des facteurs de commercialité sur l'activité de la pharmacie s'est en outre traduit objectivement par l'augmentation du chiffre d'affaires que l'expert n'a examiné que jusqu'à 2006, alors que la période de référence du bail dont s'agit court jusqu'à la fin du premier trimestre 2009 et que:
- durant l'année 2006 les travaux importants entrepris par la pharmacie ont nécessairement ralenti l'activité ,
- l'extension des facteurs de commercialité par l'afflux de clientèle tel qu'examinée au regard de la livraison des allées provencales et de la deuxième tranche des travaux du parking de [Adresse 3] se situe après le premier semestre 2007 ,
- si le chiffre d'affaires était de 1'817'301 € et de 1'831'000€ en 2006 il était passé à 3'407'960 € en 2009, la pharmacie s'étant abstenue de communiquer le chiffre d'affaires pour 2008.
L'ensemble de ces facteurs démontre l'évolution positive de l'activité de la pharmacie liée aux facteurs de commercialité, quand bien même une partie serait également liée aux améliorations internes de l'exploitation, ce qui suffit à justifier un déplafonnement du loyer.
- Sur le montant du loyer renouvelé
Il n'y a pas lieu de retenir la valeur fixée dans l'acte de cession du 20 décembre 2004 dès lors que la S.C.I PHAINVEST n'était pas partie à ce contrat et qu'elle s'est d'ailleurs évertuée à la faire déclarer inopposable.
Le montant du loyer n'a pas été modifié par avenant au bail et l'arrêt du 3 mai 2013 rappelle que l'engagement prévu à la cession se limitant à l'exécution du bail en cours n'avait pas d'incidence sur le nouveau loyer à déterminer au delà du 31 mars 2009.
Il convient de fixer le montant du loyer renouvelé de la seule base de la valeur locative au regard de la surface pondérée retenue par l'expert judiciaire de 291,32 m² justifiées au regard du plan joint et de la nature des zones exploitées.
Les éléments de comparaison des valeurs locatives actuellement pratiquées dans la rue ne sont pas utilement discutés et correspondant à 283,50 euros au mètre carré soit en l'espèce une valeur locative réelle au 1er avril 2009 de 82'600 €.
Le jugement sera ainsi infirmé et la valeur du loyer renouvelé au 1ER avril 2009 sera fixée à 82'600 € par an hors taxes.
La SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1] sera également condamnée aux interets au taux légal sur les loyers 'arriérés à compter de chaque échéance et à leur capitalisation 'dans 'les 'conditions 'de 'l'article '1154'dudit Code 'pour 'ceux correspondant 'à 'des 'loyers 'dus 'depuis 'plus 'd'un 'an.
Les dépens d'appel seront laissés à la charge de la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1], partie perdante.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Infirme le jugement entrepris ;
Fixe la valeur du loyer renouvelé au 1ER avril 2009 sera fixée à 82'600 € par an hors taxes,'soit 'par 'mois ''6 '883,33 'EUR 'HT ;
Condamne la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1] à payer cette somme mensuelle à compter de cette date , avec interets au taux légal sur les loyers 'arriérés à compter de chaque échéance et à leur capitalisation 'dans 'les 'conditions 'de 'l'article 1154 dudit Code 'pour 'ceux 'correspondant 'à 'des 'loyers 'dus 'depuis 'plus 'd'un 'an ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SELAS PHARMACIE DU [Adresse 1] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me GABELLE-CONGIO sur son affirmation de droit.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
