COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 MARS 2015
N° 2015/ 177
Rôle N° 13/20047
[R] [G]
SARL NANI
C/
[J] [T]
Grosse délivrée
le :
à :
SARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Diane PINARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 24 Septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/03489.
APPELANTS
SARL NANI prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [J] [T]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Diane PINARD, avocat au barreau de MARSEILLE
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [G] [R], Intervenant volontaire pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la société NANI, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Françoise BOULAN de la SARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Février 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 7 août 1998, la SARL Nani a fait l'acquisition d'un fonds de commerce exploité selon bail commercial du 17 août 1946 dans un local situé [Adresse 2] à [Localité 1].
Par avenant daté du 27 janvier 2005 faisant suite au protocole d'accord transactionnel signé le 16 janvier 2004, le bail a été renouvelé au 29 septembre 2000 pour 9 années, moyennant un loyer annuel de 5 998 euros.
Considérant que la locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers, Monsieur [T] a fait assigner la SARL Nani devant le tribunal de grande instance de Marseille qui par jugement rendu le 24 septembre 2013, a prononcé la résiliation du bail commercial renouvelé du 17 août 1946, a ordonné l'expulsion de la locataire et l'a condamnée à payer à M. [T] une somme de 2 335,05 euros pour dette locative au 1er octobre 2012 ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 656,53 euros.
La SARL Nani a relevé appel du jugement.
Par conclusions notifiées le 25 septembre 2014, la SARL Nani et Maître [G], intervenant volontaire ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Nani, concluent à l'infirmation du jugement et à la condamnation de M. [T] au paiement d'une somme de 3 039,83 euros pour trop-perçu de loyer au 31 mars 2013 et de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 13 février 2014, M. [T] conclut à la confirmation du jugement, au débouté de la SARL Nani de ses demandes et à sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer issu de révisions triennales.
Il est constant que le loyer est payable par semestre.
La SARL Nani soutient que la révision du loyer doit avoir été sollicitée et qu'à défaut de l'acceptation par locataire, le prix demandé doit être fixé par le juge des loyers commerciaux, le bailleur n'établissant pas avoir respecté ces dispositions.
Elle indique avoir accepté les révisions qui, au cours de l'année 2006, ont porté le loyer à la somme de 3 396,63 euros et pour l'année 2009, à la somme de 3 742,35 euros.
M. [T] réplique que la locataire n'a jamais contesté l'application de la variation de l'indice INSEE et qu'elle a réglé les loyers qui ont fait l'objet de l'indexation, ajoutant que celle-ci, dans ses conclusions signifiées le 12 décembre 2011, a reconnu avoir accepté la variation du loyer ce qui constitue un aveu judiciaire, ajoutant que de plus, elle a versé au service des impôts, en exécution d'avis à tiers détenteur, le montant des loyers indexés.
A la lecture des conclusions prises par la locataire le 12 décembre 2011, l'on ne peut considérer, à l'instar du bailleur, que la relation des faits tels qu'énoncés à la page 2 constitue un aveu de ce que le loyer s'établirait au montant litigieux, la lecture de la partie réservée à la discussion reprenant au contraire la position aujourd'hui exprimée par la SARL Nani.
L'exécution par la locataire du paiement de loyers sur la notification de deux avis à tiers détenteur délivrés par le service des impôts, n'établit pas l'existence d'un accord amiable sur une révision du loyer en ce que le paiement effectué entre les mains d'un tiers revêt un caractère équivoque.
Enfin, si Monsieur [T] considère ainsi que le loyer s'élevait à la somme de 3 939,22 euros entre 2006 et 2009, il y a lieu de relever que la révision triennale n'a pas été sollicitée conformément aux dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce et que la facture adressée à la locataire pour la période du 1er octobre 2006 au 31 mars 2007, concerne un loyer en principal de 3 300,82 euros.
Concernant le montant de la dette locative, Monsieur [T] demande à la cour de reprendre le décompte effectué par le premier juge et qui s'établit comme suit :
- solde dû au titre du commandement de payer du 4 août 2009 : 1 016,96 euros ;
- échéances de loyers du 1eroctobre 2009 au 31 mars 2012 : 3 939,22 euros X 5 = 19 696,10 euros ;
- échéance de loyer du 1er avril au 30 septembre 2012: 3 939,22 euros ;
- échéance de loyer du 1er octobre 2012 au 31 mars 2013: 3 939,22 euros ;
soit un total de 28 591,50 euros dont à déduire 18 771,75 euros et 7 484,70 euros soit au total 26 256,45 euros, soit un solde restant dû au bailleur de 2 335,05 euros.
Le cumul des sommes réclamées au titre du commandement du 4 août 2009, qui reprend le commandement du 5 novembre 2008, s'élève à la somme de 23 705,33 euros et concerne notamment 5 semestres de loyer appelés pour la somme de 4 021,74 euros par semestre.
Sur la période réclamée, le loyer semestriel s'élevait à 3 396,63 euros, soit une somme due de 16 983,15 euros et à compter du 1er avril 2009, 3 742,35 euros par semestre, soit une somme due de 20 725 euros au lieu des 23 705,33 euros réclamés sur laquelle Monsieur [T] ne sollicitait plus qu'une somme de 1 016,96 euros, reconnaissant ainsi le paiement de la somme de 22 688,37 euros.
Il en résulte par conséquent un solde en faveur de la SARL Nani de 1 962,87 euros.
Pour les échéances semestrielles du 1er octobre 2009 au 31 mars 2013, soit 7 échéances, Monsieur [T] a sollicité le paiement d'une somme de 27 574,54 euros dont il a déduit un règlement de 18 711,75 euros puis un autre de 7 484,70 euros.
Il y a lieu de relever que le montant du loyer semestriel appliqué est de 3 932,22 euros au lieu de 3 742,35 euros, et que le montant des loyers dus pour la période considérée s'établissait à la somme de 26 196,45 euros, soit un solde en faveur de la locataire de 60 euros qui, ajouté au solde ci-dessus, établit que la locataire a trop payé une somme de 2 022,87 euros au paiement de laquelle Monsieur [T] devra être condamné.
Concernant la résiliation du bail, Monsieur [T] fait valoir que les retards réitérés dans le paiement des loyers constituent un manquement grave et répété aux obligations contractuelles du locataire, justifiant la résiliation du bail, expliquant avoir dû user à de nombreuses reprises de commandements de payer et au regard du montant élevé de la dette à la date de l'assignation.
Nonobstant le désaccord sur le montant des loyers, il ressort du commandement de payer délivré le 5 novembre 2008, qu'au moins deux échéances de loyers étaient impayées pour 6 396,48 euros après imputation des paiements effectués en exécution de deux avis à tiers détenteur.
Par contre, il ressort des développements qui précèdent, qu'à la date de la délivrance du commandement du 4 août 2009, la locataire n'était redevable d'aucune somme.
A la date de l'assignation le 28 février 2011 devant le premier juge, le règlement cependant de la somme de 18 771,75 euros, effectué le 14 décembre 2011 et représentant 5 échéances de loyers, établit l'importance de la dette locative de la SARL Nani ayant contraint le bailleur à procéder par assignation et caractérise ainsi le manquement invoqué.
Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail.
Chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles exposés par elle au cours de l'instance en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Réforme partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Nani au paiement de loyers ainsi que sur le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
Condamne Monsieur [T] à payer à la SARL Nani la somme de 2 022,87 euros au titre de loyers indus ;
Dit que l'indemnité d'occupation mensuelle est fixée à la somme de 623,72 euros, au paiement de laquelle la SARL Nani est condamnée ;
Confirme ce jugement en toutes ses autres dispositions non contraires ;
Dit que chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles exposés par elle au cours de l'instance en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Fait masse des dépens d'appel, dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
