COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 MARS 2015
N° 2015/ 171
Rôle N° 13/16216
SARL BAGUERI SOPHIA
C/
SCI ALMA SUD
Grosse délivrée
le :
à :
Me [P] [B]
Me Jean-marie JAUFFRES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Juillet 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/04518.
APPELANTE
SARL BAGUERI SOPHIA Représentée par sa gérante en exercice, Madame [T] [X], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Line BROM, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Jonathan SAMAK, avocat au barreau de GRASSE
Me Pierre GARNIER, mandataire au redressement judiciaire de la S.A.R.L Bagueri Sofia, demeurant [Adresse 3],
représentée par Me Marie-Line BROM, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Jonathan SAMAK, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
SCI ALMA SUD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Février 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La S.A.R.L BAGUERI SOPHIA, venant aux droits de la S.A.R.L CHRYS EUROTYRES est titulaire d'un bail commercial en date du 4 juillet 2005 concernant des locaux d'une superficie de 280m² avec huit emplacements de parking situés [Adresse 4] et appartenant la S.C.I ALMA SUD.
Elle a acquis par acte sous seing privé du 16 avril 2009, le fonds de commerce de garage mécanique exploité par la S.A.R.L CHRYS EUROTYRES placée en liquidation judiciaire et y exerce sous l'enseigne « BAGUERI AUTO BILAN » une activité de contrôle technique de véhicules.
Le 8 décembre 2010, la S.C.I ALMA SUD a fait délivrer à S.A.R.L BAGUERI SOPHIA un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Par ordonnance de référé en date du 11 mai 2011, le juge a accordé à la S.A.R.L BAGUERI SOPHIA des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire en indiquant que les causes du commandement étaient désormais éteintes par suite des règlements opérés postérieurement par la société locataire.
Le 21 juillet 2011, la S.C.I ALMA SUD a fait délivrer à la S.A.R.L BAGUERI SOPHIA un nouveau commandement visant la clause résolutoire reprochant à la société locataire d'avoir changé la destination contractuelle des lieux.
Par jugement en date du 9 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- constaté que l'acte introductif d'instance du 1er août 2011 vaut opposition au commandement délivré le 21 juillet 2011,
- constaté que l'infraction de dépassement de la destination contractuelle du bail par la S.A.R.L BAGUERI SOPHIA sans autorisation est constituée,
- constaté en conséquence la résiliation du bail dont s'agit par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonné l'expulsion de la S.A.R.L BAGUERI SOPHIA et de tout occupant de leur chef, dans les formes légales, et, avec l'assistance de la force publique si besoin est, faute par eux d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], dans le délai d'un mois après la signification du jugement,
- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer en cours, jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamné la SARL BAGUERI SOPHIA à payer à la S.C.I ALMA SUD la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL BAGUERI SOPHIA a relevé appel de cette décision le 2 août 2013.
Dans leurs dernières conclusions en date du 15 octobre 2014 auxquelles il est fait expressément référence, la S.A.R.L BAGUERI SOPHIA et Maître [L] [W], mandataire judiciaire, pris en sa qualité de commissaire à l'exécution du redressement judiciaire de la S.A.R.L BAGUERI SOPHIA demandent à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris,
- recevoir la société BAGUERI SOPHIA en son opposition à commandement,
- prendre acte l'intervention de Maître [W] es qualités,
- dire et juger que le commandement délivré le 21 juillet 2011 est nul et de nul effet,
- débouter la S.C.I Alma sud de sa demande en résiliation de bail,
- condamner la S.C.I Alma sud au paiement de la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner la S.C.I Alma Sud au paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 9 juillet 2014 auxquelles il est fait également référence, la S.C. Alma Sud demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,
- dire et juger que la société BAGUERI SOPHIA a violé la destination contractuelle du bail en exerçant une activité de contrôle technique automobile au lieu et place de l'activité de garage mécanique seul autorisée par le bail,
- dire et juger que le commandement délivré le 21 juillet 2011 visant la clause résolutoire est fondé,
- constater que la société BAGUERI SOPHIA n'a pas respecté la destination prévue par le bail dans le mois du commandement,
en conséquence,
- constater la résiliation du bail,
en toute hypothèse,
- prononcer la résiliation du bail pour non-respect de la dite destination contractuelle réitérée (contrôle technique automobile et point relais redoute)
en tous les cas,
- ordonner l'expulsion de la société BAGUERI SOPHIA et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin,
- fixer l'indemnité d'occupation incombant à la société BAGUERI SOPHIA au montant du dernier loyer jusqu'à la complète libération des lieux,
et y ajoutant,
- condamner la société BAGUERI SOPHIA au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article II du bail relatif à la destination des lieux est rédigé de la façon suivante : « les lieux présentement loués sont destinés à l'usage exclusif de locaux d'activité et de bureaux liés à l'objet social du preneur - garage mécanique et conformément au cahier des charges de la zone d'aménagement concerté.
Il est certain que le tiret existant entre l'objet social du preneur et le garage mécanique forment un tout indivisible et constituait l'activité principale du locataire initial.
Il est d'ailleurs précisé à l'article IV-10 du bail que le preneur ne pourra employer même momentanément les lieux à une autre destination, soit par addition, soit par substitution d'activités.
L'obligation de respecter l'ensemble des charges et conditions du bail est sanctionnée par la clause résolutoire insérée à l'acte.
Pour être similaire, l'activité de centre de contrôle technique automobile n'est pourtant pas identique à une activité de garage mécanique correspondant à la destination stricto sensu du bail même si les locaux sont adaptés à l'une ou l'autre activité.
L'exécution des conventions doit cependant être exécutée de bonne foi et le locataire peut se prévaloir d'une autorisation implicite du bailleur qui aurait accepté l'acte de cession du fonds de commerce en toute connaissance de cause.
Il résulte que la chronologie des actes que la société Alma Sud a été appelée à concourir à l'acte de cession de fonds de commerce ordonné dans le cadre de la liquidation judiciaire et pouvait éventuellement s'y refuser pour juste et valable motifs tel que le non-respect de la destination initiale des lieux.
Elle avait auparavant par courrier du 5 août 2008 constaté que la société BAGUERI exerçait une activité de contrôle technique qui ne correspondait pas l'activité prévue au bail et avait refusé son accord à une première intervention de Maître [J], notaire intervenant pour le compte de Madame [F], gérante de la société CHRYS EUROTYRES souhaitant céder son fonds dans un cadre amiable.
En concourant à l'acte de cession du fonds de commerce du 16 avril 2009 et en donnant son autorisation à la société BAGUERI d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux, la S.C.I ALMA savait pertinemment que celle-ci exerçait une activité de contrôle technique des véhicules automobiles, peu important que la société soit en cours d'immatriculation dès lors qu'elle était constituée et que la société bailleresse n'ignorait pas pas son objet social.
Cette autorisation implicite résulte également du fait que le gérant de la S.C.I bailleresse avait l'habitude de faire contrôler ses véhicules chez son preneur dès l'acquisition du fonds ainsi qu'il résulte des procès verbaux de contrôle technique des 3 aout 2009 et 1er mars 2010 produits aux débats effectuant ainsi un acte dépourvu d'ambiguïté valant reconnaissance de l'activité en cause dès son origine , peu important que l'un ou l'autre des véhicules soient personnels au gérant de la société.
Le fait que la société locataire soit également un point relais livraison la Redoute est pour la première fois invoqué en cause d'appel et n'est pas établi dans le cadre de cette instance ; il ne figure pas dans les causes du commandement et fait l'objet d'une mise en demeure du 3 juillet 2014 sur les conséquences de laquelle la cour n'est pas saisie.
La clause résolutoire n'est donc pas encourue.
S'agissant de l'activité polluante qui serait interdite par le règlement de copropriété de la [Adresse 6] et dénoncée par deux entreprises NOVEA et CLIPPER DIFFUSION dont les locaux sont contigus à celui de la société locataire, il n'est pas établi à ce jour par constat ou expertise amiable que le centre de contrôle technique émette des nuisances supérieures à celle du garage précédemment exploité, et ce d'autant la société BAGUERI est en état titulaire d'un agrément préfectoral qui subordonne l'exploitation à un strict respect d'un cahier des charges et d'un dispositif d'aspiration des gaz .
La résiliation du bail ne sera donc pas prononcée.
La société BAGUERI SOPHIA ne justifie pas d'un préjudice distinct des frais occasionnés par une procédure opposant des parties en litige sur les clauses d'un bail .
Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.
Les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de la S.C.I ALMA SUD qui sera également tenue de verser à la partie adverse la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Reçoit la société BAGUERI SOPHIA en son opposition à commandement,
Prend acte de l'intervention de Maître [W] en qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de redressement par voie de continuation admis au bénéfice de la société BAGUERI SOPHIA,
Infirme le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à constatation de la clause résolutoire visée au commandement du 21 juillet 2011,
Déboute la S.C.I ALMA SUD de sa demande en résiliation de bail,
Rejette la demande de dommages-intérêts de la société BAGUERI SOPHIA,
Condamne la S.C.I ALMA SUD à payer à la S.A.R.L BAGUERI SOPHIA la somme de 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.C.I ALMA SUD aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Marie-Line BROM, avocat membre de la SCP VARRAUD SANTELLI ESTRANY BROM pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu de provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
