COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 12 MARS 2015
N° 2015/146
Rôle N° 13/13231
SCI LA BASTIE
C/
SAS IMPERIAL VEHICULES ET MATERIELSINDUSTRIELS
Grosse délivrée
le :
à :
ME BRICE
ME JAUFFRES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/06582.
APPELANTE
SCI LA BASTIE représentée par son gérant en exercice Madame [L]
domiciliée en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]
plaidant par Me Emanuelle BRICE, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SAS IMPERIAL VEHICULES ET MATERIELSINDUSTRIELS prise en la personne de son Président en exercice Monsieur [Q] [J] domicilié es qualiés au siège social.
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Février 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 2 décembre 1993 la SCI la BASTIE a donné à bail commercial à la société CAPO aux droits de laquelle vient la SAS Imperial Levage des terrains de 20 ares 34 ca situés zone industrielle de Caros à usage exclusif de terrains.
Le bail comporte une clause selon laquelle il est interdit au preneur de faire dans les lieux loués aucun changement de distribution aucune démolition aucun percement de mur ou de voute, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur.
Par commandement du 28 septembre 2010 signifiant la cause résolutoire le bailleur a enjoint à la SAS Imperial Levage de cesser les travaux de nivellement et de goudronnage entrepris sur le terrain et constatés par procès verbaux de constat des 15 et 22 septembre 2010.
La SAS Imperial Levage a saisi le Tribunal de Grande Instance de Grasse d'une opposition à ce commandement et la SCI la BASTIE a présenté une demande reconventionnelle tendant au constat de la résiliation du bail.
Par jugement du 7 mars 2013 le Tribunal de Grande Instance de Grasse a dit que les travaux réalisés ne constituaient pas des travaux de construction ni des modifications de la destination du terrain, dit que la SAS Imperial Levage n'avait commis aucun manquement contractuel, annulé le commandement, débouté la SAS Imperial Levage de sa demande de dommages et intérêts et débouté la SCI la BASTIE de ses demandes reconventionnelles, et condamné la SCI la BASTIE à payer à la SAS Imperial Levage la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Le premier juge a considéré que les travaux avaient seulement consisté dans l'aménagement de l'aire de stationnement et n'en modifiaient pas la destination, que le réseau d'eaux pluviales était rendu nécessaire à la suite de l'étanchéité apportée par le goudronnage et que le séparateur d'hydrocarbure limitait les effets de la pollution et qu'il n'était pas démontré qu'il constituaient des travaux de construction et qu'enfin l'instance n'était qu'un épisode d'un long conflit judiciaire qui opposait les parties, dans lequel chacune d'elle soutenait ses propres intérêts ce qui ne permettait pas de caractériser une attitude abusive de la part de la SCI la BASTIE.
La SCI la BASTIE a relevé appel de cette décision par acte du 25 juin 2013.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI la BASTIE par conclusions déposées et signifiées le 31 octobre 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation demande à la cour d'infirmer la décision, de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de la SAS Imperial Levage, de fixer l' indemnité d'occupation à une somme équivalente au loyer et de la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que les lieux ont été loués à usage exclusif de terrain, que la SAS Imperial Levage a entrepris des travaux de grande envergure pour un coût de plus de 100.000 euros, consistant dans le nivellement, le goudronnage d'une superficie de 2.000 m² la création d'un réseau d'eaux pluviales l'installation d'un séparateur d'hydrocarbure, qui ont pour effet de transformer le terrain en plate forme de stationnement et d'entretien, que la SAS Imperial Levage s'est satisfaite pendant 21 ans de l'usage d'un terrain nu ce qui suffit à démontrer qu'il était tel quel conforme à sa destination, et que le premier juge n'avait pas à prendre en considération une prétendue valorisation du terrain.
La SAS Imperial Levage par conclusions déposées et signifiées le 9 septembre 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation conclut au rejet de l'appel et demande à la cour de constater que malgré l'enrobé de goudron le terrain est toujours un terrain nu, elle sollicite 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle rappelle que la clause résolutoire doit être d'interprétation stricte, fait valoir qu'il n'y a aucune violation des clauses du bail, qu'il n'y a aucun changement structurel, que le terrain a d'ailleurs été évalué comme un terrain nu, que le goudronnage n'est pas une construction laquelle suppose un local s'élevant au dessus du sol, que ses travaux s'inscrivent dans la protection de l'environnement et des conditions de travail des salariés et qu'enfin l'activité d'entreposage de véhicule est bien la seule qui peut être faite d'un terrain.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le caractère commercial du bail et sa soumission au statut des baux commerciaux a déjà été définitivement jugé par jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse du 16 janvier 2007.
Le bail du 2 décembre 1993 porte sur des terrains nus à usage exclusif de terrain, et il ne peut être tiré aucune conséquence des conclusions de Mme [V] expert judiciaire, qui a procédé à l'évaluation du loyer du bail renouvelé en considération d'un terrain nu.
En effet l'expert a procédé à l'évaluation par comparaison avec les prix pratiqués pour des terrains nus au seul motif explicité page 16 de son rapport que les travaux litigieux ont été réalisés au cours du 2° semestre 2010 soit après la date de renouvellement, et se situaient donc hors période de référence, et non comme le soutient la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS parce qu'ils seraient sans incidence sur la qualification de terrain nu.
Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
La clause résolutoire pour manquement à l'une des clauses du bail a été signifiée par commandement du 28 septembre 2010.
Le premier juge a rappelé à juste titre que la clause résolutoire est d'interprétation stricte et ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail.
En l'espèce, la clause dont la méconnaissance est invoquée est la clause 7 reproduite dans le commandement et qui interdit à peine de résiliation au preneur de ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voute, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur.
Au titre du manquement à cette clause le bailleur a rappelé qu'il n'a donné aucune autorisation pour les travaux de nivellement et de goudronnage et a fait commandement de cesser immédiatement les travaux entrepris.
Il en résulte que le commandement est dénué de toute ambiguïté, et fait référence à une clause qui édicte des interdictions explicites.
Il n'est ni démontré ni même prétendu que le locataire a opéré des changements de distribution des démolitions, des percements de mur ou de voute, et le grief porte sur la réalisation de travaux en violation de l'interdiction de réaliser des constructions.
La clause contractuelle interdit toute construction, et non les travaux de construction de locaux, ou les constructions en élévation, de sorte qu'en l'état de cette interdiction générale, le seul constat que les ouvrages réalisés par la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS ne s'élèvent pas au dessus du sol est inopérante pour régler la question.
Pour déterminer si il y a construction il convient de rechercher si les ouvrages incriminés présentent des critères de fixité et de solidité les distinguant des réalisations sommaires ou provisoires ne nécessitant pas l'autorisation du propriétaire bailleur.
Il résulte du rapport de Mme [V] que le terrain a été loué en état de terre battue, ce qui n'est pas discuté par les parties.
Les travaux incriminés ont consisté selon facture du 29 septembre 2010 en 'aménagement d'une plate forme de stationnement,' pour un coût de 108.836 euros TTC comprenant la mise en oeuvre d'un enrobé bitumineux sur toute la parcelle de 2.000 m², (fourniture et mise en oeuvre d'EBM à raison de 190lg/m² et de BBME à raison de 120kg/m², ) la création d'un réseau d'eau pluviale et la création d'un séparateur d'hydrocarbure, ces deux aménagements étant rendus nécessaires ainsi que l'indique la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS par l'imperméabilisation apportée par la pose de l'enrobé.
Il en résulte que les travaux désignés sous le terme de 'goudronnage' consistent non pas dans la pose d'une simple pellicule superficielle mais dans la réalisation sur toute la superficie louée d'un ensemble complexe associant à la structure externe un réseau en sous sol qu'elle a rendu nécessaire de sorte que l'ouvrage ainsi réalisé présente bien les caractère de fixité et de solidité qui caractérisent l'ouvrage de construction et dont la réalisation rendait nécessaire l'autorisation du bailleur.
Cette autorisation ne saurait être supplée par le constat que les travaux incriminés auraient pour conséquence une amélioration du terrain.
Par ailleurs le preneur ne peut utilement soutenir que les travaux réalisés ne sont que la conséquence nécessaire de l'utilisation commerciale des locaux, car la seule destination prévue au bail est celle de terrain, et l'utilisation faite par le preneur depuis 1993 soit pendant plus de 17 ans des terrains dans leur état d'origine suffit à démontrer leur conformité à leur destination commerciale.
Le preneur n'était donc aucunement exonéré de son obligation contractuelle de ne pas construire sans autorisation préalable du bailleur et l'infraction aux clauses du bail est démontrée.
Le preneur n'ayant pas régularisé la situation dans le mois suivant la délivrance du commandement, la clause résolutoire est acquise.
En conséquence la résiliation du bail sera constatée par voie d'infirmation à compter du 29 octobre 2010, et l'expulsion de la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS ainsi que celle de tout occupant de son chef seront ordonnées.
La SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS sera condamnée au paiement d' une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer antérieurement acquitté, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.
La SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS partie perdante sera condamnée aux dépens sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
infirme la décision déférée en toutes ses dispositions;
statuant à nouveau
Rejette les demandes de la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS
dit que la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS a réalisé sur le terrain loué des travaux de construction sans autorisation du bailleur
constate la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à compter du 29 octobre 2010,
ordonne l'expulsion de la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,
condamne la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS à payer à la SCI la BASTIE une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer antérieurement acquitté, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile
condamne la SAS IMPERIAL VÉHICULES et MATERIELS INDUSTRIELS aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement du 28 septembre 2010.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
