COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 5 MARS 2015
N° 2015/109
Rôle N° 14/05171
[D] [E]
[R] [S] épouse [E]
[J] [X]
[A] [I] épouse [X]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
Grosse délivrée
le :
à :
Me MARCHESSEAU
Me MERGER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en date du 18 février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05777.
APPELANTS
Monsieur [D] [E]
né le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
Madame [R] [S] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 5] (94), demeurant [Adresse 3]
Monsieur [J] [X]
né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 2] (84), demeurant [Adresse 3]
Madame [A] [I] épouse [X]
née le [Date naissance 4] 1947 à [Localité 3] (55), demeurant [Adresse 3]
représentés et assistés par Me Nathalie MARCHESSEAU, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, plaidant
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
[Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [W] SARL
dont le siège est [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 janvier 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Odile Mallet, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 mars 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2015,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 15 septembre 2011 Monsieur [D] [E] et son épouse, Madame [R] [S], Monsieur [J] [X] et son épouse, Madame [A] [I], ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], située [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [W] (le syndicat), aux fins de voir annuler les résolutions n° 17, 18 et 21 de l'assemblée générale du 29 juin 2011.
Par jugement du 18 février 2014 le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a:
déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°17,
débouté les époux [E] et les époux [X] de leur demande d'annulation des résolutions n°18 et 21,
condamné les époux [E] et les époux [X] aux dépens et au paiement d'une somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [E] et [X] ont interjeté appel de ce jugement le 13 mars 2014.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2015.
POSITION DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions déposées le 13 juin 2014 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, les époux [E] et [X] demandent à la cour:
d'infirmer le jugement déféré,
de dire et juger qu'ils ont été victimes d'un dol leur permettant de voir prononcer l'annulation de la résolution n°17,
de prononcer l'annulation des résolutions n°17, 18 et 21,
de condamner le syndicat à réparer le préjudice subi du fait du dol et des irrégularités commises en leur défaveur par l'octroi d'une somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts,
de condamner le syndicat aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 28 juillet 2014 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat demande à la cour au visa des articles 42 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, 17 du décret du 17 mars 1967 :
de confirmer le jugement,
de dire les époux [E] et [X] irrecevables à contester la résolution n°17 et dire encore qu'aucun dol n'a été commis à leur encontre,
de dire et juger que le vote des résolutions n°17, 18 et 21 est parfaitement régulier et qu'il n'existe aucun abus de majorité,
de rejeter toutes les demandes des appelants et les condamner aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur la résolution n°17
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.
Il résulte de ce texte que pour pouvoir contester une résolution votée par l'assemblée générale il faut être copropriétaire et avoir la qualité d'opposant ou de défaillant.
La résolution n°17 portait sur la désignation en qualité de syndic du cabinet [W].
Elle a été votée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés de sorte que le premier juge a déclaré la contestation irrecevable puisque les époux [E] et [X] n'étaient ni opposants, ni défaillants.
Pour contester le jugement les époux [E] et [X] font valoir qu'ils ont été victimes d'un dol en ce que la décision soumise au vote ne figurait pas dans l'ordre du jour et ne correspondait pas aux pièces annexées à la convocation.
La résolution n°17 mise aux voix portait sur la désignation du cabinet [W] en qualité de syndic pour une durée de 4 mois pour permettre la désignation de son successeur alors que le projet de contrat qui avait été annexé à la convocation et à l'ordre du jour prévoyait que le contrat de syndic serait conclu jusqu'à l'assemblée générale qui statuera sur l'approbation des comptes clos au 31 décembre 2011 et se terminera au plus tard le 30 juin 2012.
S'il est exact qu'en application de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 l'assemblée générale ne peut prendre de décision valable que sur des questions inscrites à l'ordre du jour, elle détient un pouvoir d'amendement.
Dans le cas présent figurait bien à l'ordre du jour, au point 17, la question de la désignation du syndic et était annexé à la convocation le projet de contrat de syndic. En décidant de ne confier au cabinet [W] qu'un mandat pour quatre mois, l'assemblée générale a simplement fait usage de son droit d'amendement.
En outre, en l'absence de démonstration de toute manoeuvre, la violation des dispositions de l'article 13 ne saurait s'analyser comme un dol mais uniquement comme une cause d'annulation de la délibération, ladite annulation ne pouvait être sollicitée que par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les conditions prévues à l'article 42 précité.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en annulation de la résolution n°17.
* sur la résolution n° 18
- le nom des opposants
Aux termes de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
L'absence, dans le procès-verbal, du nom et du nombre de voix des copropriétaires opposants entraîne la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief.
La résolution n°18 portait sur l'élection des membres du conseil syndical et a donné lieu à quatre votes distincts sur les candidatures de Messieurs [N], [X], [E] et [L].
Monsieur [N] a été élu à l'unanimité de sorte que son élection ne saurait être remise en cause.
Les candidatures de Messieurs [X] et [E] ont été rejetées. Le nom des personnes ayant voté en leur faveur figure sur le procès-verbal mais pas celui des personnes ayant voté contre leur candidature. Dès lors qu'est opposant le copropriétaire qui a voté pour une résolution non adoptée, l'article 17 a été respecté puisque figurent au procès-verbal les noms des personnes ayant voté pour ces deux candidats dont la candidature n'a pas été retenue.
Monsieur [L] a été élu à la majorité et figurent au procès-verbal les noms des copropriétaires ayant voté contre sa candidature, soit le nom des opposants, de sorte que l'article 17 a été respecté.
- absence du rappel du texte du projet de résolution et de la majorité requise
Figure en fin de résolution la mention ' l'assemblée générale désigne donc en qualité de membres du conseil syndical, pour une durée d'un an ; M. [N] et M. [L], suivant détail des votes ci-dessus' de sorte que les époux [X] et [E] ne sont pas fondés à solliciter l'annulation de la résolution au motif que le texte du projet de résolution ne serait pas mentionné au procès-verbal. Ils ne sauraient davantage plaider l'annulation de la résolution au motif que le procès-verbal ne précise pas la majorité requise, une telle mention n'étant pas prévue à peine de nullité dès lors que la majorité requise a bien été obtenue.
- la régularité du pouvoir remis à Madame [Z] [Q]
Le maire a remis un pouvoir à Madame [Z] [Q] pour représenter la commune. Dès lors que le maire représente juridiquement la commune, ce mandat ne saurait prêter à critique. En tout état de cause, l'exception tiré du défaut d'autorisation donnée au maire par le conseil municipal n'existe que dans le seul intérêt de la commune et les époux [X] et [E] ne sont pas autorisés à s'en prévaloir.
Le pouvoir donné par le maire à Madame [Q] lui donnait consigne de voter 'pour' à la résolution n°18. Toutefois cette résolution comportait quatre points, de sorte que ce mandat est ambigu.
En outre, quand bien même la mandataire n'aurait pas respecté la consigne de vote que lui aurait donné son mandant, les époux [X] et [E] sont, là encore sans qualité pour se prévaloir d'une éventuelle violation du contrat de mandat auquel ils sont tiers.
Par ailleurs si la délégation du droit de vote ne peut résulter que d'un écrit, il n'est pas impératif que celui-ci comporte la mention 'bon pour pouvoir'. Or il est établi que Madame [Z] [Q] détenait bien un mandat écrit.
- sur le nombre de membres du conseil syndical
Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal qui en fait expressément mention, est notifié dans le délai d'un mois à tous les copropriétaire (...) Le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
L'article 55 du règlement de copropriété [Adresse 3] prévoit que le conseil syndical doit être composé d'au moins quatre membres. Seuls deux personnes ont été élues.
Au regard de cet article les époux [X] et [E] ne sont pas fondés à poursuivre la nullité de la résolution n°18 au motif qu'un nombre insuffisant de membres du conseil syndical ont été élus dès lors qu'une telle situation n'emporte pas nullité du vote mais ouvre simplement la voie de la procédure en désignation judiciaire des membres du conseil.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de la résolution n°18.
* sur la résolution n°21
Cette résolution contenait deux propositions ayant chacune pour objet d'engager une action en justice contre l'ancien syndic, la SAS Foncia Grand Delta.
La première résolution tendant à donner mandat au syndic pour ester en justice a été rejetée à l'unanimité. Elle n'est donc pas contestable. La seconde tendant à autoriser Messieurs [X] et [E] à engager une procédure à leurs frais exclusifs au nom du syndicat des copropriétaires a été rejetée à la majorité.
Les époux [X] et [E] considèrent qu'il y a une erreur dans le décompte des voix relatives à la 1ère proposition puisque ce sont eux qui avaient proposé d'inscrire cette question à l'ordre du jour de sorte qu'ils n'ont pu que voter 'pour'. Cependant ils ne rapportent pas la preuve de l'erreur alléguée.
Concernant le seconde proposition ils considèrent que le décompte des voix est erroné puisque le vote de Monsieur [H] a été pris en considération alors qu'il avait quitté la séance avant le vote, ce qu'ils ne démontrent toutefois pas.
Ils font encore valoir que ne figure pas sur le procès-verbal le nom des copropriétaires qui se sont abstenus ou se sont opposés à la seconde proposition. Toutefois, dès lors que cette proposition a été rejetée, les copropriétaires qui se sont abstenus ou se sont opposés à la résolution ne sauraient être considérés comme des opposants au sens de l'article 17 du décret du 17 mars 1967.
Les appelants reprennent également leur argumentation relative à l'irrégularité du pouvoir donné par le maire à Madame [Z] [Q]. Ce moyen sera rejeté pour les motifs précédemment exposés relativement à la proposition n°18.
Les époux [X] et [E] plaident enfin, à l'appui de leur demande en nullité, l'abus de majorité.
Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l'abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci, c'est à dire de démontrer que la délibération critiquée a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de nuire ou de préjudicier à certains.
A l'appui de leur demande ils soutiennent que la résolution a été prise dans le seul intérêt des copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment A qui a conservé Foncia Grand Delta en qualité de syndic.
Toutefois si les copropriétaires du bâtiment A peuvent peser sur les votes (38 %) ils ne sont néanmoins pas majoritaires et il n'est nullement démontré que la délibération critiquée aurait été votée sans motif valable, dans un but autre que l'intérêt collectif, voire dans l'intention de nuire à certains copropriétaires, ni davantage que le rejet de cette résolution emporterait rupture d'égalité entre les copropriétaires.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [X] et [E] de leur demande d'annulation de la résolution n°21.
* sur la demande de dommages et intérêts
Les époux [X] et [E] qui succombent en leurs demandes ne justifient pas d'un préjudice indemnisable. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Echouant en leur recours, les époux [X] et [E] seront condamnés aux dépens et ne peuvent, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre ils seront condamnés à payer au syndicat une somme de 2.000 €.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré.
Y ajoutant,
Déboute Monsieur [J] [X], Madame [A] [I] épouse [X], Monsieur [D] [E] et Madame [R] [S] épouse [E] de leur demande de dommages et intérêts.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute les époux [X] et les époux [E] de leur demande et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL cabinet [W], une somme de deux mille euros (2.000,00 €).
Condamne in solidum les époux [X] et [E] aux dépens.
le greffier le président
