COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 MARS 2015
N° 2015/ 107
Rôle N° 13/12568
SCI LOUIS DE GONZAGUE
C/
SAS MANSIO
Grosse délivrée
le :
à :
SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON
Me Philippe-Laurent SIDER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 30 Mai 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/07776.
APPELANTE
SCI LOUIS DE GONZAGUE poursuites et diligences de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
SAS MANSIO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Jean Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Janvier 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé à effet du 1er janvier 1996, l'indivision [J]- [L]-[C], aux droits de laquelle se trouve la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE, a consenti à SAS MANSIO la location de locaux à usage commercial, d'une surface d'environ 465 m², situés [Adresse 2] renouvelé le 13 mars 2006 pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2005 pour se terminer le 31 décembre 2013 moyennant un loyer de 39 804€ HT.
Le 15 novembre 2005, la commission communale de sécurité incendie a visité les locaux et a émis un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement.
La SAS MANSIO a transmis ce rapport au bailleur et par courrier recommandé du 15 février 2008, a informé ce dernier qu'elle consentait à faire l'avance des travaux en rappelant que le bailleur avait l'obligation de les prendre en charge.
Le maire de [Localité 1] a notifié un arrêté de fermeture administrative à l'établissement le 10 juillet 2008.
Suivant protocole signé le 12 août 2008, la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE a donné son accord à l'exécution des travaux sous la maîtrise d''uvre de Monsieur [G], architecte, en acceptant de participer à hauteur de 130'000 € HT à la rénovation de la toiture, le loyer devant être porté à 70'000 € compte tenu de l'augmentation de la surface commerciale moyennant la signature d'un avenant qui n'est pas intervenu.
Des travaux été effectués par la société MANSIO entre septembre et décembre 2008.
La société MANSIO a dénoncé le protocole d'accord suivant courrier en date du 22 août 2009.
La société MANSIO a fait assigner la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE afin d'obtenir remboursement du coût des travaux de mise en conformité qui se sont finalement chiffrés à la somme de 357'742,29 euros HT ainsi que l'indemnisation du préjudice financier subi à la suite de la fermeture de l'établissement.
Par jugement en date du 30 mai 2013, le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a :
- condamné la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE à payer à la société MANSIO la somme de 529'976,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2011,
- prononcé la résolution du protocole d'accord en date du 12 août 2008,
- condamné la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE à payer à la société MANSIO la somme de 2.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La S.C.I LOUIS DE GONZAGUE a relevé appel de cette décision le 14 juin 2013.
Dans ses dernières conclusions en date du 2 janvier 2015 auxquelles il convient de faire expressément référence, la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE demande à la cour de :
vu le protocole d'accord transactionnel signé entre les parties le 12 août 2008,
- réformer le jugement dont appel,
- dire et juger irrecevables comme couvertes par l'autorité de chose jugée attachée au dit protocole les demandes de la SAS MANSIO,
à titre reconventionnel,
- la condamner à achever les travaux objet du protocole sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- donner acte la concluante de ce qu'elle participera financièrement à ces travaux dans la limite et selon les conditions du protocole d'accord conclu entre les parties, sur production des factures établies à son nom,
à titre subsidiaire, dans l'hypothèse de la cour estimerait nécessaire d'écarter le protocole d'accord d'août 2008,
- constater que les clauses et conditions du bail commercial exonèrent la bailleresse de la réalisation des travaux imposés par l'administration,
- dire et juger que cette exonération vise autant les travaux rendus nécessaires par une réglementation antérieure ou concomitante à la signature du bail que les travaux rendus nécessaires en cours de bail par l'évolution de cette réglementation,
en tout état de cause,
- constater que les travaux litigieux ont été réalisés par la locataire sans autorisation de sa bailleresse,
- dire et juger qu'ils relèvent en conséquence de sa seule responsabilité,
à titre subsidiaire, à supposer que les travaux de mise en conformité de l'immeuble aux prescriptions administratives puissent être mis à la charge de la concluante en sa qualité de bailleresse,
- constater que la SAS MANSIO ne rapporte pas la preuve de la conformité des travaux réalisés au regard des prescriptions de sécurité imposée par l'administration,
- la débouter de l'ensemble de ses demandes,
à titre encore plus subsidiaire,
- constater que la mise en place d'un pare-feu une heure consistant dans la réalisation d'une ossature primaire et d'un faux plafond pour un montant évalué entre 30'000 € et 45'000 € HT suffisait à répondre à ces prescriptions,
- constater qu'il existe aucune causalité entre les travaux réalisés par la SAS MANSIO et ceux requis par l'administration,
- dire et juger que la concluante ne peut être tenue au paiement que dans la limite et pour le seul coût de la réalisation des travaux spécifiquement requis par la sécurisation de l'immeuble, soit la somme de 40'000€ HT,
à titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considérerait que les travaux accomplis par MANSIO étaient les seuls permettant de répondre aux exigences de sécurisation de l'immeuble,
- dire et juger que l'obligation de la concluante ne peut excéder le coût des travaux effectivement rendus nécessaires par la sécurisation du local, soit la somme de 135'369,23 euros au vu du rapport [M],
- en tout état de cause, réformer le jugement dont appel et débouter la SAS MANSIO de ses demandes,
- condamner la locataire à rétablir le libre accès aux étages et à la toiture qu'elle a rendu inaccessibles par ces travaux, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- la condamner au paiement de la somme de 7.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2014 auxquelles il convient de faire également référence, la SAS MANSIO demande à la cour de :
- confirmer le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Draguignan,
- condamner par conséquent la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE, venant aux droits de l'indivision [J] [L] à payer à la société MANSIO la somme en principal de 529'976,59 euros outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la délivrance de l'assignation, et ce jusqu'à complet règlement,
- débouter la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
- prononcer la résolution du protocole d'accord en date du 12 août 2008, celui-ci n'ayant au demeurant reçu aucun commencement d'exécution et ne pouvant en toute hypothèse recevoir quelque exécution que ce soit,
subsidiairement,
- prononcer la nullité de ce protocole d'accord dans l'hypothèse où celui-ci serait qualifié de transaction et ce en l'absence de toute concession réciproque,
- condamner la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE, en cause d'appel à payer à la société MANSIO la somme de 7.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur le protocole d'accord du 12 août 2008
En application de l'article 122 du code de procédure civile, sont irrecevables les demandes couvertes par l'autorité de la chose jugée attachée à une transaction signée entre les parties conformément à l'article 2052 du Code civil.
Le protocole du 12 août 2008 est intervenu entre la société MANSIO et l'indivision [J], aux droits desquelles se trouve entièrement subrogée la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE devenue propriétaire de l'immeuble suivant acte notarié du 4 novembre 2009 par apport de l'immeuble à la société constituée entre les membres de l'indivision précitée.
Il mettait fin aux procédures en cours et notamment à l'ordonnance de référé du 1er août 2008 désignant un expert judiciaire au regard des discussions qui s'étaient engagées entre les parties sur la nature des travaux propres à remédier aux prescriptions administratives nécessitant de remédier à l'insuffisance de l'isolement de l'établissement par rapport aux tiers mitoyens et à la trop faible résistance au feu de la couverture existante.
Signé par les parties, il est rédigé dans les termes suivants :
1) - L'indivision donne son accord à la SA MANSIO d'effectuer des travaux du local donné à bail selon les plans fournis par Monsieur [G] son architecte après en avoir pris connaissance se réservant toutefois le droit de porter toute modification qui lui semblerait nécessaire,
2) participation de l'indivision à hauteur de 130'000 € HT pour la rénovation de la toiture à la fin des travaux après présentation de factures établies au nom de l'indivision,
3) loyer porté à 70'000 € l'an HT à la fin des travaux en rapport de l'augmentation de 45 % des nouvelles surfaces commerciales créées et utilisées,
4) fin des travaux prévus décembre 2008,
5) signature d'un avenant au bail pour 12 ans à la fin des travaux incluant les nouvelles surfaces et révision du loyer annuel selon l'indice de la construction,
6) communiquer à l'indivision le mode de calcul de l'augmentation des surfaces de 45 %
7) mettre un terme définitif et immédiat à la procédure judiciaire en cours contre l'indivision.
Si une transaction ne peut être opposée par un cocontractant qui n'en a pas respecté les conditions tel n'est pas le cas de la S.C.I DE GONZAGUE venant aux droits de l'indivision, seule la SAS MANSIO entendant dénoncer le protocole qu'elle ne souhaite pas voir exécuter jusqu'à son terme dans son courrier du 22 août 2009.
Les concessions réciproques conclues entre les parties consistaient :
- pour le bailleur à accepter des travaux modifiant la structure de l'immeuble sur la base des plans fournis par l'architecte du locataire alors que le tribunal de commerce avait adhéré à sa proposition de simple renforcement tubulaire dans son ordonnance de référé du 2 juillet 2007, à y participer à concurrence de 130 000€ HT et à s'engager sur un nouveau bail de 12 ans avec la société à l'issue des travaux moyennant un nouveau loyer tenant compte du quasi doublement de la surface commerciale,
- et pour le locataire à entreprendre les travaux préconisés par son architecte avec accord de principe du bailleur de les réaliser moyennant une participation prévue de 130 000€ alors que le bailleur s'y refusait et n'acceptait pas la possibilité d'une prise en charge au vu des stipulations contractuelles, à accélérer la procédure de réouverture de l'établissement et lui permettre à terme de bénéficier d'un agrandissement de la surface commerciale avec la certitude anticipée de pouvoir rentabiliser ses investissements par l'octroi d'un nouveau bail de 12 ans à compter du 1er janvier 2014.
Pour que l'accord soit valable, il importe peu que les concessions ne soient pas proportionnés dès lors qu'elles existent de part et d'autre, les transactions ne pouvant être attaquées pour cause d'erreur de droit ou de lésion.
Le fait que la SA MANSIO dénonce le protocole par courrier du 22 août 2009 au motif que la participation du bailleur à la réfection de la toiture pour un montant de 130'000 € hors taxes lui paraissait totalement inadapté dans la mesure où elle avait déjà dû financer plus de 350'000 € de travaux pour la simple sécurisation de l'immeuble, et qu'elle n'avait pas pour autant bénéficier d'une augmentation de la surface commerciale à cette date est par conséquent totalement inopérant.
Le vice de consentement invoqué par la SAS MANSIO est d'autant moins pertinent que d'une part cet accord est intervenu avec l'assistance des avocats des parties selon la confirmation officielle de Maître [R] du 3 octobre 2008 qui déclarait ' je vous remercie de m'avoir transis votre version définitive du protocole d'accord. J'ai fait le point avec mes clients... qui m'indiquent que le protocole d'accord daté du 12 août 2008 a été signé par tous les indivisaires, mes clients se suffisent par conséquent de ce document.' et que l'accord intervenait après de multiples échanges entre les parties depuis 2006 sous l'égide de M. [G] architecte choisi par ses soins et le bureau Véritas ayant étudié les diverses solutions possibles et ayant progressivement convaincu le bailleur avec plans à l'appui que le simple renforcement de l'ossature primaire initialement envisagée était insuffisante pour évacuer le risque de communication d'incendie aux immeubles tiers.
Il était donc parfaitement loisible pour la société locataire de faire vérifier le coût total de l'opération par l'architecte consistant après la réalisation d'une dalle béton de sécurisation intermédiaire à rehausser la toiture afin de doubler la surface de l'immeuble, au lieu de prendre en considération un devis qui lui parait désormais inadapté et correspondant selon M [G] dans son courrier du 8 août 2009 plus au coût d'un toit en charpente qu'à celui d'une toiture terrasse avec étanchéité à laquelle l'indivision aurait pourtant donné son accord avant la signature du protocole.
La nullité réclamée de ce chef, au demeurant pour la première fois en cause d'appel, n'est pas encourue.
Il est également faux de soutenir ce protocole n'aurait pas été suivi d'un commencement d'exécution puisqu'il a été mis fin à la procédure que la SAS MANSIO avait engagé le 1er août 2008 ( point 7 du protocole), la société ne consignant pas les frais de la mission d'expertise judiciaire dans le cadre de cette procédure qui a donc abouti à une ordonnance de caducité du 22 décembre 2008, et que les travaux préconisés par Monsieur [G] ont bien été entrepris par la société locataire avec l'accord du bailleur ( point 1 ) ainsi qu'elle reconnaît dans un courrier recommandé du 19 février 2009 en indiquant « nous vous rappelons que les travaux entrepris ont été autorisés par l'indivision le 23 mai 2008. Ces travaux ont été faits de manière à permettre ultérieurement l'agrandissement prévu dans l'accord du 12 août 2008.'
En réalité, le protocole d'accord est susceptible de poser des difficultés d'exécution dès lors que le terme ' rénovation de toiture payable à la fin des travaux ' avec fin des travaux prévus en décembre 2008" pouvait éventuellement laisser supposer à la SAS MANSIO que la participation au financement de 130 000€ était payable lors de la première phase de travaux exécutés en décembre 2008 par la Société MANSIO et ce d'autant que cette somme qui correspond au coût de la dalle béton et est équivalent à la fois au coût prévisionnel donné par le bureau Véritas dans son rapport du 21 février 2007 ( 100 000€ ) et au rapport d'expertise [M] désigné par ordonnance de référé du 24 février 2010 pour chiffrer le gros oeuvre effectué (135'369,23€).
En effet, le protocole ne distingue pas les deux phases de travaux consistant dans l'urgence à réaliser la dalle béton intermédiaire servant de toiture avec fermeture des trémies pour répondre aux exigences de la commission de sécurité, avant de réaliser la deuxième phase de rehaussement de la toiture par un toit terrasse ou en charpente dont la définition et le calendrier ne ressort pas non plus du protocole malgré les explications a posteriori données par M [G].
Ces difficultés ressortent de la compétence du juge de l'exécution et ne constituent pas des motifs de résiliation du protocole qui en l'état rend irrecevable l'action de la SAS MANSIO et par suite l'ensemble de ses demandes à l'égard de la S.C.I.
Les demandes additionnelles ou reconventionnelles sont également en voie de rejet pour les mêmes raisons, étant précisé à titre surabondant qu'en l'état le rétablissement libre à l'étage d'une toiture non sécurisée à été interdite par la commission de sécurité lors de son contrôle concluant à la réouverture de décembre 2008.
Les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de la SAS MANSIO.
Elle sera condamnée à verser à la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE la somme de 2.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Infirme le jugement entrepris,
Déclare irrecevables l'action et les demandes de la SAS MANSIO à l'égard de la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE en l'état du protocole transactionnel du 12 août 2008,
Rejette les demandes reconventionnelles présentées par la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE,
Condamne la SAS MANSIO à verser à la S.C.I LOUIS DE GONZAGUE la somme de 2.500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
