COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 19 FÉVRIER 2015
N° 2015/85
Rôle N° 14/07200
[S] [B]
SCI L'OLIVIER
C/
Syndicat des copropriétaires HORIZONTAL DE L'IMMEUBLE [1]
Grosse délivrée
le :
à :
Me GERBI
SCP MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 27 mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/04085.
APPELANTS
Monsieur [S] [B]
né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1] (Italie)
demeurant [Adresse 2]
LA SCI L'OLIVIER
prise en la personne de son gérant en exercice M. [S] [B]
dont le siège est [Adresse 2]
représentés et assistés par Me Patrick GERBI, avocat au barreau de Nice, plaidant
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES HORIZONTAL DE L'IMMEUBLE [1]
[Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet TABONI
dont le siège est [Adresse 3]
représenté par la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocats au barreau d'Aix-en-Provence
assisté par Me DONNANTUONI-JACQUEMIN, avocat au barreau de Nice
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 janvier 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 février 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2015,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Une construction initialement prévue pour abriter une maison de retraite a été transformée pour créer la résidence [1] qui compte trois bâtiments (A, B et C) soumis au statut de la copropriété.
Le 9 septembre 1992, conformément à la décision prise en 1989, un état descriptif de division modificatif a été établi et publié à la conservation des hypothèques.
Lors d'une assemblée générale du syndicat horizontal du 30 mai 2012 ont, notamment, été votées les résolutions suivantes :
- n° 6 : approbation des comptes,
- n° 8 : quitus au syndic,
- n° 9 : approbation du budget prévisionnel.
Par acte du 14 août 2012, M. [S] [B] et la SCI L'OLIVIER ont fait citer le syndicat des copropriétaires horizontal de l'immeuble ENSEMBLE IMMOBILIER [1] (le syndicat) devant le tribunal de grande instance de NICE pour obtenir, dans le dernier état de leurs écritures, qu'il soit constaté que le syndicat ne démontre pas qu'ils n'ont pas respecté le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et que :
- leur action soit déclarée recevable,
- il soit dit et jugé que :
* l'acte notarié du 9 septembre 1992 démontre que les copropriétaires ont entendu que les parties extérieures au droit du bâtiment C seront indépendantes du bloc A et B concernant notamment l'entretien et le remplacement éventuel des arbres, arbustes, et plantations compris dans les jardins et espaces verts au droit desdits bâtiments,
* concernant le bâtiment C ils ne participeront pas aux frais exposés par la copropriété horizontale,
* le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale doit refaire les décomptes de répartition des charges de l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012 en expurgeant les frais d'eau d'arrosage, d'entreprise de jardinage et de plantation d'un montant de 13 428, 46 € qui devront être à la charge exclusive des bâtiments A et B,
* les comptes de l'exercice du 1er avril 2012 au 31 mars 2013 votés lors de l'assemblée générale du 17 septembre 2013 doivent être repris par le syndicat horizontal afin qu'aucune dépense concernant l'entretien des espaces verts, jardins, parkings...au droit du bâtiment C ne leur soit imputée,
* ils seront exonérés de tous frais et charges nécessités pour l'établissement des nouveaux décomptes concernant l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012,
* ils seront exonérés de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la procédure qui devra être répartie entre les copropriétaires des bâtiments A et B,
- le syndicat des copropriétaires soit débouté de toutes ses demandes,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens et à leur payer :
* 4 000 € de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive,
* 4 000 € au visa de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par jugement contradictoire du 27 mars 2014 le tribunal de grande instance de NICE a :
- déclaré l'action recevable,
- rejeté les demandes tendant à l'annulation des résolutions n° 6, 8 et 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2012 ainsi que du vote des comptes de l'exercice du 1er avril 2012 au 31 mars 2013 de l'assemblée générale du 17 septembre 2013,
- condamné in solidum M. [B] et la SCI L'OLIVIER aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires 2 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- rejeté toutes les autres demandes.
Par déclaration reçue au greffe le 8 avril 2014, enregistrée le 9 avril 2014, M. [B] et la SCI L'OLIVIER ont fait appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions, déposées le 31 décembre 2014, ils demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1156 et suivants, 1161 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile, 10, 10-1, 27, 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1er, 18, 42 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, de:
- débouter le syndicat de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il les a déclarés recevables en leur action,
- réformer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau, de :
- dire et juger que :
* l'acte notarié démontre que les copropriétaires ont entendu que les parties extérieures au droit des bâtiments A et B d'une part et du bâtiment C d'autre part soient indépendantes tant matériellement que financièrement quant aux charges concernant l'entretien et le remplacement éventuel des arbres, arbustes et plantations compris dans les jardins et espaces verts au droit desdits bâtiments,
* ces charges là sont des charges communes spéciales,
* cette modalité de répartition des charges communes spéciales est conforme aux dispositions des articles 5 et 10 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1er du décret du 17 mars 1967,
* l'acte du 9 septembre 1992 prévoit des charges spéciales pour l'entretien et le remplacement des arbres, arbustes et plantations et la réfection des emplacements de parking au droit des bâtiments A et B et du bâtiment C,
* ils ne doivent pas participer aux frais exposés à ces titres par les bâtiments A et B,
* le syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale doit refaire les décomptes de répartition des charges de l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012 en expurgeant les frais d'eau d'arrosage, d'entreprise de jardinage et de plantation d'un montant de 13 428, 46 € qui devront être à la charge exclusive des bâtiments A et B,
* les comptes de l'exercice du 1er avril 2012 au 31 mars 2013 votés lors de l'assemblée générale du 17 septembre 2013 ne constituent pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires de sorte que leur demande est recevable puisqu'il s'agit d'obtenir la rectification de leur compte et non l'annulation d'une décision d'assemblée générale,
* leurs comptes individuels doivent être repris et rectifiés par le syndicat horizontal afin qu'aucune dépense concernant l'entretien des espaces verts, jardins, parkings aux droits des bâtiments A et B ne leur soit imputée,
* ils seront exonérés de tous frais et charges nécessités pour l'établissement des nouveaux décomptes concernant l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012,
* ils seront exonérés de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la procédure qui devront être répartis entre les copropriétaires des bâtiments A et B,
- prononcer l'annulation des résolutions 6, 8 et 9 de l'assemblée générale du 30 mai 2012,
- les exonérer, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
* tous frais et charges nécessités par l'établissement des nouveaux comptes pour les deux exercices objets du litige,
* toute participation à la dépense commune relativement à la procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction et à leur payer:
* 4 000 € de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive et pour le préjudice subi du fait de ses erreurs et de ses interprétations erronées,
* 4 000 € au visa de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 7 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- révoquer l'ordonnance de clôture,
- à défaut rejeter les conclusions des appelants signifiées le 31 décembre 2014,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de M. [B] et de la SCI L'OLIVIER,
- l'infirmer pour le surplus et notamment en ce qu'il a :
* déclaré l'action recevable,
* rejeté sa demande de dommages et intérêts,
- rejeter toute demande nouvelle des appelants notamment celle visant à faire dire et juger qu'il s'agit de charges communes spéciales ou encore celles relatives à la modification des comptes individuels,
A titre principal, de constater que les appelants ne justifient pas de leur qualité pour agir ni de la recevabilité de leur action en sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire, de :
- constater que :
* l'assemblée générale du 17 septembre 2013 a définitivement approuvé les comptes de la copropriété rendant ainsi sans objet la contestation des résolutions querellées,
* le mode de répartition fait par le syndic est conforme au modificatif de l'état descriptif de division et à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- dire et juger que les appelants ne justifient pas de motifs propres pour solliciter l'annulation des résolutions 8 et 9,
- débouter M. [B] et la SCI L'OLIVIER de l'intégralité de leurs demandes dont celle, nouvelle, inhérente à la condamnation du syndicat (et non plus le syndic) à refaire le décompte des charges pour la dire irrecevable,
- condamner M. [B] et la SCI L'OLIVIER aux entiers dépens avec distraction et à lui payer :
* 5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* 5 000 € du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L'avis de fixation pour plaidoiries a été adressé aux parties le 9 juillet 2014 et l'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2015.
Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.
MOTIFS
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
Compte tenu de l'accord des parties manifesté à l'audience sur ce point, il convient, conformément à l'article 784 du Code de Procédure Civile, de révoquer l'ordonnance de clôture et de prononcer une nouvelle clôture de la procédure à l'audience.
Dès lors, seront reçues les écritures déposées par le syndicat le 7 janvier 2015.
Sur la recevabilité des demandes de M. [B] et de la SCI L'OLIVIER
En cause d'appel le syndicat ne remet plus en question la qualité de propriétaires de M. [B] et de la SCI L'OLIVIER et leur qualité pour agir.
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe qu'à peine de forclusion les actions en contestation des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal qui leur a été faite par le syndic.
Contrairement à ce qu'il affirme, il incombe au syndicat qui soutient que l'action est tardive, en sa qualité de mandant, de justifier, au besoin par la production des accusés de réception des envois recommandés, de la date à laquelle le procès-verbal de l'assemblée générale a été notifié aux copropriétaires par le syndic.
En l'occurrence, le syndicat est défaillant sur ce point. C'est donc à juste titre et sans inverser la charge de la preuve que le premier juge a écarté la fin de non recevoir tirée de la tardiveté de l'action.
Enfin, le syndicat prétend que l'action de M. [B] et de la SCI DE L'OLIVIER ne serait pas recevable en ce qu'ils n'ont pas attaqué l'assemblée générale du 17 septembre 2013 qui a approuvé les comptes de l'exercice suivant de sorte qu'ils ne pourraient plus remettre en cause ceux de l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012.
Or, chaque assemblée générale doit être examinée de manière autonome et l'adoption des comptes de l'exercice suivant lors d'une assemblée générale non querellée n'interdit pas de vérifier la validité de ceux de l'exercice précédent.
Par ailleurs, sans contester la validité de l'assemblée générale du 17 septembre 2013, M. [B] et la SCI DE L'OLIVIER se prévalent de l'application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que l'approbation des comptes du syndicat et le quitus donné au syndic par l'assemblée générale ne constituent pas une approbation de la répartition des charges et du compte individuel de chaque copropriétaire.
Contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat, cette demande est recevable puisque :
- l'application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ne requiert pas une action en annulation de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes du syndicat,
- il est inopérant que l'assemblée générale ait ou non approuvé les comptes du syndicat,
- cette demande, présentée en première instance à l'encontre du syndic, ne peut être considérée comme nouvelle car en tout état de cause elle entre dans le cadre des dispositions combinées des articles 565 et 566 du Code de Procédure Civile.
En conséquence, les fins de non recevoir et exceptions de procédure doivent être rejetées et le jugement querellé doit être confirmé sur ce point.
Sur le fond du litige et les demandes de M. [B] et de la SCI L'OLIVIER
Au vu des écritures des parties, le litige a évolué devant la cour puisque aujourd'hui il porte sur le point de savoir si les frais d'entretien, de remplacement et d'arrosage des arbres et arbustes plantés dans les jardins et espaces verts des deux blocs de bâtiments (A et B d'un côté et C de l'autre) ainsi que les frais d'entretien des parkings constituent des charges générales ou des charges spéciales.
Le modificatif de l'état descriptif de division notarié du 9 septembre 1992, publié le 12 octobre 1992 à la conservation des hypothèques de [Localité 2], stipule :
- en page 17 et 18 qu'une assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 30 mars 1989 et qu'elle a décidé :
* la sortie et l'autonomie du bâtiment C de la copropriété définie par le règlement de copropriété du 1er mars 1977,
* que la copropriété constituée par les bâtiments A et B modifiera le règlement existant de façon à réorganiser la répartition des dix-millièmes sans tenir compte du bâtiment C,
* que le bâtiment C fera son propre règlement de copropriété,
* que la jouissance des jardins et espaces verts sera privative en tenant compte de l'alignement des constructions tel qu'il résulte des limites des bâtiments B et C,
- en page 19, au paragraphe intitulé CHARGES COMMUNES INDISSOCIABLES REPARTITION ENTRE LES BATIMENTS A ET B D'UNE PART ET LE BATIMENT C D'AUTRE PART, après un rappel des dispositions votées lors de l'assemblée générale du 30 mars 1989, qu'il 'est expressément convenu concernant la jouissance desdits jardins et espaces verts, emplacements de parking et voies de desserte de l'ensemble immobilier :
1° que la limite séparative de ces jardins et espaces verts sera le prolongement, jusqu'en limite de propriété, au Nord et au Sud, du mur séparatif desdits bâtiments B et C,
2 ° que les copropriétaires des bâtiments A et B d'une part et du bâtiment C d'autre part, assureront selon leur quote part de copropriété affectées à leurs lots respectifs:
* l'entretien et la réfection de la voie de desserte de l'ensemble immobilier et de ses accessoires ainsi que de tous réseaux à concurrence de la moitié pour les bâtiments A et B et de la moitié pour le bâtiment C,
* l'entretien et la réfection des emplacements de parking extérieurs afférents respectivement auxdits bâtiments, lesquels emplacements de parkings ne peuvent être occupés que par les copropriétaires des bâtiments A et B en ce qui concerne ceux dépendant desdits bâtiments et que pas les copropriétaires du bâtiment C en ce qui concerne ceux dépendant de ce dernier,
* l'entretien et le remplacement éventuel des arbres, arbustes et plantations compris dans les jardins et espaces verts au droit desdits bâtiments.'
Enfin, en page 20, ce document prévoit que les bâtiments A et B d'une part et le bâtiment C d'autre part auront chacun un conseil syndical et qu'une assemblée générale pourra réunir les deux 'communautés immobilières'.
Les dispositions énoncées ci-dessus, qui doivent s'interpréter les unes par rapport aux autres, démontrent que l'intention de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 1989 était de séparer les jardins, espaces verts et parkings des deux blocs de bâtiments, A et B d'un côté et C de l'autre, et ainsi de créer concernant leur entretien des charges communes spéciales.
Dans les faits, il n'est pas contesté que, notamment, pour l'entretien de ces parties communes spéciales deux syndicats secondaires et autonomes ont été créés, un pour chacune des 'communautés immobilières'.
C'est donc par une interprétation erronée des éléments de la cause que le premier juge a décidé que l'entretien et le remplacement éventuel des arbres et arbustes des jardins et espaces verts constituaient des charges communes générales et refusé d'annuler les résolutions n° 6, 8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2012 au motifs que la répartition des charges appliquée par le syndic était en adéquation avec les prescriptions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Les résolutions attaquées, qui reposent toutes sur une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété lui-même conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, seront annulées et le jugement déféré sera infirmé.
Le syndicat sera donc invité à refaire les décomptes de répartition des charges pour l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012 en expurgeant les frais d'arrosage, d'entreprises de jardinage, de plantations et de travaux divers entretien des espaces verts et jardins, ayant été exposés au droit des bâtiments A et B à hauteur de
13 428, 36 € dont le montant n'est pas contesté.
De la même façon, au vu des dispositions de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 évoqué précédemment, le compte individuel de M. [B] et de la SCI L'OLIVIER pour l'exercice du 1er avril 2012 au 31 mars 2013 doit être rectifié afin qu'aucune dépense concernant l'entretien des jardins, espaces verts, eau d'arrosage et parkings au droit des bâtiments A et B ne leur soit imputée en leur qualité de copropriétaires du bâtiment C.
Sur les demandes de dommages et intérêts
La présente procédure et la divergence de vues qui existe entre la cour et le premier juge démontrent que les erreurs d'interprétation du syndicat n'étaient pas manifestes et n'étaient pas guidées par une résistance abusive et injustifiée.
M. [B] et la SCI L'OLIVIER seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts d'autant que le rétablissement de leur compte individuel sera suffisant pour réparer leur préjudice.
Compte tenu de la solution admise par la cour la procédure initiée par les appelants n'est manifestement pas abusive.
Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Le jugement sera donc confirmé sur ces points.
Sur les dépens, l'article 700 du Code de Procédure Civile et l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera tenu aux dépens. Il se trouve, ainsi, infondé en ses prétentions au titre des frais irrépétibles.
Il serait inéquitable de laisser supporter à M. [B] et à la SCI L'OLIVIER l'intégralité des frais qu'ils ont exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
La somme globale de 2 000 € leur sera allouée au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le jugement sera réformé.
M. [B] et la SCI L'OLIVIER seront dispensés de participation aux frais afférents à la présente instance dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En application du même texte, ils seront également exonérés de tous frais et charges nécessités pour l'établissement des nouveaux décomptes par le syndic.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Révoque l'ordonnance de clôture ;
Prononce la clôture à l'audience ;
Déclare recevables les écritures déposées par le syndicat des copropriétaires horizontal le 7 janvier 2015 ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'action de M. [B] et de la SCI L'OLIVIER recevable et les a déboutés, ainsi que le syndicat, de leur demande de dommages et intérêts ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés ;
Annule les résolutions n° 6, 8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2012 ;
Dit recevables les demandes tendant à ce que le syndicat soit condamné à refaire les décomptes de répartition des charges de M. [B] et de la SCI L'OLIVIER ;
Invite le syndicat des copropriétaires à refaire les décomptes de répartition des charges pour l'exercice du 1er avril 2011 au 31 mars 2012 en expurgeant les frais d'arrosage, d'entreprises de jardinage, de plantations et de travaux divers entretien des espaces verts et jardins, ayant été exposés au droit des bâtiments A et B à hauteur de la somme de 13 428, 46 € ;
Ordonne que le compte individuel de M. [B] et de la SCI L'OLIVIER pour l'exercice du 1er avril 2012 au 31 décembre 2013 soit rectifié afin qu'aucune dépense concernant l'entretien des jardins, espaces verts, eau d'arrosage et parkings au droit des bâtiments A et B ne leur soit imputée en leur qualité de copropriétaires du bâtiment C ;
Dit que M. [B] et la SCI L'OLIVIER seront exonérés de tous frais et charges nécessités pour l'établissement de l'ensemble des nouveaux décomptes par le syndic;
Dit le syndicat des copropriétaires infondé en ses prétentions au titre des frais irrépétibles ;
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] et à la SCI L'OLIVIER la somme globale de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance et la procédure d'appel ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de l'avocat constitué dans les intérêts des appelants ;
Dispense M. [B] et la SCI L'OLIVIER de participation aux frais afférents à la présente instance dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La greffière, La présidente,
