COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 12 FEVRIER 2015
N° 2015/15
Rôle N° 14/00549
Syndicatdescopropriétaires VILLA MEDICIS
C/
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE MONTE CARLO HILL
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Alexandre ACQUAVIVA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 Novembre 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11/02775.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires VILLA MEDICIS dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, FONCIA FERRI SAS, [Adresse 4]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Ali MOUSSA, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires de la résidence 'LE MONTE CARLO HILL', sis au [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice M. [V] [Z], [Adresse 1]
représenté par Me Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2015
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
Selon acte notarié du 6 décembre 1988, la SCI Côte d'Azur a grevé ses parcelles cadastrées à Beausoleil section n° [Cadastre 2] pour 63 m² et n° [Cadastre 3] pour 16 150 m², d'une servitude instituée dans les termes suivants :
« La SCI Côte d'Azur constitue au profit de la propriété (') cadastrée section AC n° [Cadastre 1] pour 2 715 m² appartenant à la communauté immobilière Monte-Carl Hill, une servitude de passage permettant aux résidents et propriétaires de l'immeuble Monte-Carlo Hill d'accéder à la propriété sus-désignée, en empruntant les voies de circulation de l'ensemble immobilier édifié par la SCI Côte-d'Azur, dans les termes ci-après littéralement rapportés qui avaient été déterminés dans un protocole d'accord intervenu entre la communauté immobilière Monte-Carlo Hill et la SCI Côte d'Azur, suivant acte du 16 décembre 1987.
« Une servitude d'accès d'urgence au profit des résidents du Monte-Carlo Hill au niveau de la voie inférieure publique supérieure sera aménagée par réalisation d'une plate-forme et retournement de véhicules excluant tout stationnement, et exclusivement réservée aux besoins de sécurité, de dépannage urgents et aux mouvements des invalides. »
Cette servitude est concédée sous les conditions suivantes :
L'aménagement des voies de circulation et de la plate-forme de retournement sis dans le tènement appartenant à la SCI Côte d'Azur sera effectué par cette dernière à ses frais.
Le raccordement de la plate-forme de retournement à la copropriété Monte-Carlo Hill sera effectué aux frais de la copropriété Monte-Carlo Hill après approbation des travaux et du tracé par le SCI Côte d'Azur, et le tout sous la responsabilité de la copropriété Monte-Carlo Hill. »
Une copropriété dénommée Villa Médicis a été édifiée sur le fonds servant.
Reprochant au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis d'avoir mis en place une clôture constituant une entrave à l'exercice de la servitude, le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill l'a assigné par acte du 5 mars 2011.
Par jugement du 29 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :
-condamné le syndicat des copropriétaires Villa Médicis à retirer la clôture litigieuse ou à y pratiquer une ouverture d'au moins six mètres de large permettant aux camions de pompiers de pouvoir y passer, dans les quatre mois de la signification du jugement,
-dit que passé ce délai et faute d'exécution volontaire, le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis devra y procéder sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de six mois,
-condamné le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis à payer au syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 janvier 2014.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 8 août 2014 et auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour :
-de réformer le jugement entrepris,
-à titre principal,
-de « dire et juger irrecevable la demande nouvelle reconventionnelle formalisée par le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill consistant à faire abattre la clôture érigée entre l'aire de retournement et la copropriété le Monte-Carlo Hill ou du moins d'y pratiquer une ouverture suffisante pour permettre à tous véhicules y compris les camions de pompier de passer donc d'au moins six mètres de large »,
-de débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill de l'intégralité de ses demandes,
-à titre subsidiaire,
-de constater qu'il est disposé à mettre en place un contrat avec une société disponible « 24/24h 7/7j » qui sera en liaison avec la copropriété depuis la platine interphone équipée d'une caméra, laquelle société sera en mesure de procéder à l'ouverture du portail à distance en fonction des besoins de sécurité, de dépannage urgent, et aux mouvements des invalides,
-de dire et juger que les travaux portant sur l'ouverture de six mètres (avec portail) à pratiquer dans la clôture se fera aux frais du syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill,
-de condamner le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il expose
-que l'assiette de la servitude débouche sur un portillon qui sépare les deux copropriétés,
-que par courrier du 20 janvier 2011, le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill l'a mis en demeure d'avoir à procéder à l'ouverture de la voie située entre les deux copropriétés sur le fondement d'une servitude de passage,
-que par courrier du 28 janvier 2011, il lui a notamment répondu que les clés du portail avaient été remises à M. [W] copropriétaire du Monte-Carlo Hill,
-que c'est dans ces circonstances et sans prendre attache avec lui que le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill l'a assigné afin d'obtenir sa condamnation à démolir la clôture édifiée depuis plusieurs années,
-que la décision déférée est contestable car tout propriétaire d'un fonds servant a le droit de le clore dès lors qu'il n'empêche pas l'exercice normal de la servitude,
-qu'au demeurant, il résulte d'un procès-verbal de constat qu'il a fait établir le 24 janvier 2014:
-d'une part, que l'entrée principale du Monte-Carlo Hill est parfaitement accessible aux engins y compris de secours,
-d'autre part, que l'entrée de la Villa Médicis sans portail permettrait des intrusions sans limites et incontrôlées,
-enfin, que l'absence de portail conduirait inéluctablement à la multiplication des stationnements sauvages et incontrôlés sur l'aire de retournement,
-que le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill utilise la servitude à d'autres fins que celles en vue desquelles elle a été instituée, et qu'il pouvait parfaitement utiliser la voie puisqu'il avait remis une clé du portail à l'un des ses copropriétaires,
-qu'il résulte de tout ce qui précède que l'installation d'un portail n'a pas entravé l'usage de la servitude,
-que le seul objectif poursuivi par le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill est d'utiliser l'aire de retournement comme parking,
-que l'objet de la procédure devant le premier juge consistait uniquement à statuer sur le droit du syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill de pouvoir utiliser le portail installé à l'entrée de la Villa Médicis et le passage qui se poursuit jusqu'à l'aire de retournement,
-qu'au bout de la prétendue servitude, se trouve une aire de retournement qui jouxte une clôture en ferronnerie avec un portillon fermé,
-que le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill prétend qu'il aurait fait installer cette deuxième clôture (portail) et en demande la démolition ou du moins d'y créer une ouverture de six mètres,
-qu'il n'est pas contestable que la procédure devant le premier juge concernait uniquement le « premier portail » permettant l'accès à copropriété Villa Médicis, et que dès lors la demande portant sur le second portail est irrecevable en appel puisque formalisée pour la première fois devant la cour,
-qu'en tout état de cause, les résidents du Monte-Carlo Hill ont un accès au portillon et il n'existe aucun fondement juridique pouvant justifier qu'il soit contraint d'abattre la clôture érigée entre l'aire de retournement et la copropriété Monte-Carlo Hill.
Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 12 juin 2014 et auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill demande à la cour :
-de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis,
-de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis d'abattre la clôture érigée par lui, ou du moins d'y pratiquer une ouverture d'au moins 6 mètres de large, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du quatrième mois de la signification du jugement,
-de fixer une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du deuxième mois de la signification de l'arrêt à intervenir,
-d'ordonner au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis d'abattre la clôture érigée par lui entre l'aire de retournement et la propriété du syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill, ou du moins d'y pratiquer une ouverture suffisante pour permettre à tous les véhicules, y compris les camions de pompiers, de passer et donc d'au moins 6 mètres de large, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du deuxième mois de la signification de l'arrêt à intervenir ;
-de condamner le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-y ajoutant, de condamner le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
-de le condamner à tous les dépens.
Le paragraphe 7 des conclusions du syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill (page 8) est ainsi rédigé :
« 7. Demande reconventionnelle (sic)
« Attendu que la présente affaire a déjà été évoquée devant la cour lors de la procédure de référé devant le premier président pour suspension de l'exécution provisoire ;
« que lors de cette procédure, qui s'est soldée par un rejet de cette demande, le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis avait fait valoir qu'il existe non seulement la clôture dont il a été question jusqu'ici, mais qu'il en existe une deuxième ;
« qu'il semblerait en effet que le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis a installé une deuxième clôture, cette fois non pas à l'entrée de la voie publique, mais à l'endroit où cette voie communique avec la propriété du syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill et qu'il en avait fait dresser constat (cf. pièce n° 09) ;
« que le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill expliquait alors que la démolition ou l'ouverture de la première ne servait à rien puisque la deuxième bouchait aussi le passage vers la propriété du syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill ;
« qu'il est donc logique que le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill demande que cette clôture soit, elle aussi, soit démolie, soit pourvue d'une ouverture suffisamment large. »
Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2015.
Motifs de la décision :
S'il est curieux que le tribunal ait condamné le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis à pratiquer une ouverture de six mètres de large dans un portail, les parties s'accordent à admettre que la demande formée devant le premier juge avait pour objet l'enlèvement du portail d'accès à la copropriété Villa Médicis.
Dans le procès-verbal de constat qu'il a établi le 13 juillet 2011, l'huissier de justice [B] [S] indique qu'il a été requis par le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill qui lui a indiqué que l'usage de la servitude dont il bénéficie était rendu impossible par l'existence d'un portail à l'entrée de la copropriété Villa Médicis et d'une barrière installée aux abords de l'aire de retournement, et écrit notamment :
« Je me rends ensuite au-devant de l'entrée supérieure de la copropriété Villa Médicis.
Là, depuis la voie publique, je constate que cette entrée est constituée par un passage pour les véhicules, fermé par un portail métallique à deux battants.
Sur la droite, se trouve un portail piétons.
Le portail permettant le passage des véhicules est motorisé.
Sur le pilier situé à droite, je constate la présence d'un interphone, avec digicode, et dispositif de badge magnétique.
Je constate que les résidents qui pénètrent (ou sortent) dans (ou depuis) la copropriété Villa Médicis, utilisent des télécommandes pour ouvrir le portail véhicules, et des badges magnétiques pour ouvrir le portail piéton. »
Si le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis conserve le droit de se clore, c'est à la condition de ne pas rendre plus incommode l'exercice de la servitude du 6 décembre 1988 dont bénéficie le fonds des copropriétaires du Monte-Carlo Hill.
Cette servitude de passage ayant été instituée pour les dépannages urgents ainsi que pour les mouvements des personnes invalides, c'est-à-dire pour des besoins imprévisibles et impératifs, son assiette doit être accessible sans délai à chaque fois que les circonstances permettant son exercice existent. Dès lors, le dispositif proposé par le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis et consistant à faire ouvrir le portail à distance par un tiers chargé de filtrer les entrées, ne peut être admis car il est de nature à retarder des passages urgents et à rendre ainsi l'exercice de la servitude plus incommode.
Le seul moyen de ne pas rendre cet exercice plus incommode tout en permettant au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis de se clore, consiste à permettre aux copropriétaires du fonds dominant de pouvoir ouvrir eux-mêmes le portail. Le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis sera donc condamné à communiquer au syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill le code permettant d'ouvrir le portail, à moins qu'il ne préfère supprimer celui-ci.
L'exercice normal de la servitude n'implique pas en revanche la nécessité d'utiliser le portillon se trouvant à côté du portail.
L'article 566 du code civil dispose que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
La demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis à abattre la clôture qu'elle a érigée entre l'aire de retournement et le fonds du syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill est recevable car elle est liée à la demande que ce dernier avait formée en première instance et en constitue le complément, dès lors qu'elle tend, comme cette demande, à la suppression d'une entrave à l'exercice de la servitude du 6 décembre 1988.
Il résulte, tant des photographies annexées au procès-verbal de constat du 13 juillet 2011 que de celles annexées au procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 24 janvier 2014 à la demande du syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis, qu'à l'endroit où l'assiette de la servitude joint le fonds dominant, ce syndicat a fait édifier une clôture équipée d'un portillon pour piétons. Il résulte toutefois de ces mêmes photographies, qu'à cet endroit il est impossible de pénétrer sur le fonds dominant avec des véhicules, compte tenu des constructions qui y sont édifiées. Il s'ensuit que dès lors qu'elle est équipée d'un portillon pour piétons, la clôture érigée par le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis entre l'aire de retournement et le fonds dominant, ne constitue pas une entrave à l'exercice de la servitude.
Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill du fait de l'entrave causée à l'exercice de la servitude par la pose du portail à l'entrée du fonds servant, sera suffisamment réparé par la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis à faire cesser cette entrave. Le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Les parties, qui succombent dans leurs prétentions respectives, conserveront la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel.
Par ces motifs :
Infirme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau ;
Déboute de syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill de sa demande tendant à la suppression du portail d'entrée de la copropriété Villa Médicis ;
Ordonne au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis de communiquer au syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill le code permettant d'ouvrir le portail installé à l'entrée de son fonds, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, passé ce délai, de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué, à moins que le syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis ne préfère supprimer ce portail ;
Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill tendant à ce qu'il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis d'abattre la clôture érigée par lui entre l'aire de retournement et son fonds, ou d'y pratiquer une ouverture suffisante pour permettre le passage de tous les véhicules, y compris les camions de pompiers ;
Déboute le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill de cette demande ;
Déboute le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill de sa demande de dommages et intérêts ;
Dit que les parties conserveront la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
