COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 18 DECEMBRE 2014
DT
N° 2014/714
Rôle N° 14/06045
EURL 1947 IMMOBILIER
C/
[Z] [B]
[I] [J]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Frédéric DE BAETS
SCP LATIL PENARROYA-LATIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 23 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05899.
APPELANTE
EURL 1947 IMMOBILIER
(enseigne Mister Property@ anciennement dénommée AMister House@)
dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social.
représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Franck LAVAIL, avocat plaidant au barreau de PARIS.
INTIMES
Madame [Z] [B]
née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2].
représentée et assistée par Me Frédéric DE BAETS, avocat plaidant au barreau de NICE
Monsieur [I] [J]
né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2].
représenté et assisté par Me Frédéric DE BAETS, avocat plaidant au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Novembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2014,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
La société Eurl 1947 Immobilier, dont l=enseigne est AMister Property@ anciennement dénommée AMister House@, expose qu=elle a signé le 4 février 2010 avec M. et Mme [K] un mandat de vente sans exclusivité d'un bien leur appartenant pour une durée de 12 mois, le prix de vente ayant été fixé à 284 000 i commission d'agence à la charge de l=acquéreur incluse, et que contactée en juillet 2010 par Mme [Z] [B] qui était à la recherche d'un appartement, un bon de visite a été signé le 24 juillet 2010.
La société Eurl 1947 Immobilier ajoute que Mme [B], qui souhaitait que son ami visite le bien, a finalement annulé la visite prévue le 26 juillet 2010 au prétexte qu'elle avait trouvé une autre maison.
Le 12 octobre 2011, arguant de ce que les époux [K] ont finalement vendu leur bien à Mme [Z] [B] et M. [I] [J] auxquels elle reproche d'avoir pris directement attache avec les époux [K] au mépris total du mandat de vente consenti par ces derniers, la société Eurl 1947 Immobilier a fait assigner Mme [Z] [B] et M. [I] [J] devant le tribunal de grande instance de Grasse sur le fondement de l=article 1382 du code civil.
Par jugement contradictoire en date du 23 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- dit que la réalité de la visite, le 24 juillet 2010, du bien immobilier sis au [Adresse 3] par l=intermédiaire de M.[C] [V], agent immobilier de la société Eurl 1947 Immobilier est établie par le document intitulé AReconnaissance d'indications et de visites@ portant la signature de Mme [Z] [B],
- dit que la signature apposée par Mme [Z] [B] sur la AReconnaissance d'indications et de visites@ en date du 24 juillet 2010, portant des engagements unilatéraux envers la société Eurl 1947 Immobilier ne peut valablement engager Mme [Z] [B],
- dit que la société Eurl 1947 Immobilier n=établit aucune faute à l=encontre de Mme [Z] [B] et M. [I] [J],
- dit que le mandat donné par le vendeur à la société Eurl 1947 Immobilier prévoyant que la commission sera en tout ou partie à la charge de l=acquéreur ne peut être opposable à Mme [Z] [B] et M. [I] [J],
- dit que la société Eurl 1947 Immobilier ne peut prétendre à des dommages et intérêts,
- débouté la société Eurl 1947 Immobilier de sa demande en réparation de son préjudice commercial à hauteur de 14.000 i,
- débouté Mme [Z] [B] et M. [I] [J] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts,
- dit n'v avoir lieu de prononcer une amende civile,
- dit n'y avoir lieu de faire application de l=article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [Z] [B] et M. [I] [J] de leur demande au titre de l=article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Eurl 1947 Immobilier de sa demande au titre de l=article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Société Eurl 1947 Immobilier aux dépens, dont distraction au profit de Me Séverine MARTIN, avocat,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration de Me Jérôme LATIL, avocat, en date du 25 mars 2014, l=Eurl 1947 Immobilier a relevé appel de ce jugement.
L=affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l=article 905 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 25 juin 2014, l=Eurl 1947 Immobilier demande à la cour, au visa de l'article 1382 du code civil, de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, du décret du 20 juillet 1972, et notamment son article 73, de :
- déclarer la société Eurl1947 Immobilier recevable et bien fondée en ses écritures,
- recevoir la société Eurl 1947 Immobilier en son appel incident,
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a considéré que la société Eurl 1947 ne peut prétendre à des dommages-intérêts,
- juger que Mme [Z] [B] a délibérément pris contact avec M. et Mme [K] en fraude des droits de la société Eurl 1947 Immobilier,
- juger que les fautes ainsi commises ont causé à la société Eurl 1947 Immobilier, un préjudice direct et certain qui a bénéficié à M.[J] et à Mme [B],
- condamner Mme [B] et M.[J] à réparer l=entier préjudice ainsi subi parla société Eurl 1947 Immobilier, en lui payant la somme de :
- 14.000 i, au titre de son préjudice matériel,
- 8.000 i, au titre de l=article 700 du code de procédure civile,
- dire que les dépens seront recouvrés par Me Jérôme LATIL, avocat.
L=Eurl 1947 Immobilier fait valoir que :
- le bon de visite constitue la preuve irréfutable que Mlle [B] n'a pu prendre connaissance du bien litigieux que grâce au concours de la société 1947 Immobilier et elle a délibérément trompé les époux [K] en prétendant faussement avoir vu leur annonce sur le site Internet le bon coin, et en donnant la carte de visite de son compagnon afin que le nom de celui-ci ne puisse évoquer quoi que ce soit à M. [V],
- ces agissements fautifs à cause desquels l'agent immobilier n'a pas pu faire valoir son droit à commission, sont constitutifs d'une faute délictuelle qui doit être réparée par l'allocation de dommages-intérêts correspondant à la rémunération perdue.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 22 juillet 2014, Mme [Z] [B] et M. [I] [J] demandent à la cour, au visa des dispositions de l=article 1382 du code civil, des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d=exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,
des dispositions du Décret n 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, de :
- recevoir l=Eurl 1947 Immobilier en son appel,
- le dire mal fondé,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu=il a débouté l=Eurl 1947 Immobilier de sa demande de réparation de son préjudice commercial à hauteur de 14.000 i,
- le réformer sur le surplus,
- condamner l=Eurl 1947 Immobilier à payer à Mme [Z] [B] et M.[I] [J] la somme de 5.000 i chacun à titre de dommages et intérêts,
- condamner l=Eurl 1947 Immobilier à payer à Mme [Z] [B] et M.[I] [J] la somme de 7.000 i sur le fondement des dispositions de l=article 700 du code de procédure civile au titre de frais irrépétibles de première instance et d=appel.
Mme [Z] [B] et M. [I] [J] font valoir que :
- l=Eurl 1947 Immobilier ne lui a jamais fait visiter l'appartement des consorts [K],
- le bon de visite signé le 24 juillet 2010 correspond à la visite d'un autre bien immobilier, une maison sise également à [Localité 1] mais [Adresse 1], propriété des consorts [S],
- c'est son beau-frère, directeur de vente dans l'immobilier, qui l'a informé le même jour d'un bien immobilier à vendre à [Adresse 2], bien qu'elle a visité le jour même avec sa mère et qu'elle a décidé d'acquérir, ce qui l'a amené à annuler le rendez-vous fixé au 26 juillet,
- le bon de visite, la copie de l'agenda du gérant de l'agence comme le bilan de visite ou la facture de téléphone mobile d'un employé de l'agence sur lesquels l=Eurl 1947 Immobilier fonde ses demandes constituent des pièces fabriquées par elle et donc dénuées de valeur probante,
- il est en outre relevé que dans l'agenda de l'agence, le nom de [B] apparaît avec un premier bien au nom de [S] puis le nom de [K] semble avoir été rajouté au-dessous, avec un style différent,
- l=Eurl 1947 Immobilier produit aux débats en cause l'appel des attestations de moralité sans utilité dans le cadre de cette procédure,
- le mandat signé par les consorts [K] n'est pas opposable aux consorts [J]-[B],
- l=Eurl 1947 Immobilier, qui n'a pas assigné les vendeurs alors que ceux-ci avaient consenti à l'agence un mandat de vente prévoyant une rémunération des intermédiaires, ne subit pas de perte de chance de recevoir paiement d'une commission dès lors que l'agent immobilier ne peut se prévaloir d'un bon de visite ne contenant aucune mention relative à sa commission pour asseoir une demande en paiement,
L=instruction de l=affaire a été déclarée close le 26 novembre 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que Mlle [B] n'oppose aucun moyen sérieux de nature à faire échec au bon de visite du 24 juillet 2010 précisant que deux biens ont été visités ce jour là, à savoir le bien situé [Adresse 2] et celui situé [Adresse 1], sur lequel elle a apposé sa signature qu'elle ne dénie pas ;
Attendu que l'EURL 1947 Immobilier, qui n'invoque pas un droit à commission à l'égard des acquéreurs sur un fondement contractuel mais une perte de chance d'obtenir cette commission sur un fondement délictuel, soutient que Mlle [B], qui avait donc déjà visité le bien, a prétexté le désir de le faire visiter à son compagnon pour traiter directement avec les vendeurs sans aviser ces derniers, pour échapper au paiement de la commission ; qu'il résulte de l'attestation des vendeurs produite aux débats qu'ils étaient absents le 24 juillet 2010 mais qu'ils avaient prévenu l'agent immobilier qu'ils avaient laissé un jeu de clés à sa disposition sur la terrasse ;
Et attendu que ce comportement est constitutif d'une faute dans la mesure où il a fait perdre à l'agent immobilier une chance de percevoir la commission prévue au mandat signé avec les vendeurs ;
Attendu que la chance perdue ne peut pas être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ;
Que la perte de chance subie par l'EURL 1947 Immobilier sera entièrement réparée par l'octroi de la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts dans la mesure où le prix de vente ou la commission elle-même pouvaient être éventuellement renégociés ;
Que le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a rejeté la faute et débouté l'EURL 1947 Immobilier de sa demande de dommages intérêts et statuant à nouveau, Mme [Z] [B] et M. [I] [J] seront condamnés au paiement d'une somme de 8.000 € à titre de dommages intérêts ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- dit que la signature apposée par Mme [Z] [B] sur la AReconnaissance d'indications et de visites@ en date du 24 juillet 2010, portant des engagements unilatéraux envers la société Eurl 1947 Immobilier ne peut valablement engager Mme [Z] [B],
- dit que la société Eurl 1947 Immobilier n=établit aucune faute à l=encontre de Mme [Z] [B] et M. [I] [J],
- dit que le mandat donné par le vendeur à la société Eurl 1947 Immobilier prévoyant que la commission sera en tout ou partie à la charge de l=acquéreur ne peut être opposable à Mme [Z] [B] et M. [I] [J],
- dit que la société Eurl 1947 Immobilier ne peut prétendre à des dommages et intérêts,
- débouté la société Eurl 1947 Immobilier de sa demande en réparation de son préjudice commercial à hauteur de 14.000 i,
Et statuant à nouveau,
Condamne Mme [Z] [B] et M. [I] [J] à payer à l'EURL 1947 Immobilier une somme de 8.000 € (huit mille euros ) à titre de dommages intérêts ;
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [Z] [B] et M. [I] [J] à payer à l'EURL 1947 Immobilier une somme de 2.000 € (deux mille euros) ;
Condamne Mme [Z] [B] et M. [I] [J] aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
